xxxx0325_神州天潤(rùn)清遠(yuǎn)項(xiàng)目_市場(chǎng)深化報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-22 21:54 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 畝 總建 66萬(wàn) ㎡ 庭院別墅、高層洋房 —— —— 2023年 維港半島 朝南地產(chǎn) 占地 18萬(wàn)㎡ 總建 98萬(wàn)㎡ 高層洋房 —— 39棟高層 2023年 東城板塊 東城雅居 清遠(yuǎn)市遠(yuǎn)達(dá)地產(chǎn) 總建 2,.5萬(wàn)㎡ 高層洋房 62112㎡ 384套 2023年 樵順地產(chǎn)項(xiàng)目 樵順地產(chǎn) —— 高層洋房 —— 77棟高層 —— 御景東方 清遠(yuǎn)市合創(chuàng)東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總建 2,.5萬(wàn)㎡ 小高層洋房 105166㎡ 300套 2023年 舊城板塊 鳳凰豪庭 清遠(yuǎn)市源基地產(chǎn) 占地 ㎡ 總建 ㎡ 高層洋房 110150㎡ 939套 萬(wàn)科悄然進(jìn)駐，“二手”中心地塊收入囊中 ? 地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科悄然進(jìn)入清遠(yuǎn)市城區(qū)市場(chǎng)，據(jù)興業(yè)市場(chǎng)跟蹤得知，銀泉北路地塊屬于二手交易地塊，固土地拍賣中心未有該項(xiàng)登記 ? 該地塊地理位置優(yōu)越，周邊有第一人民醫(yī)院，博愛(ài)小學(xué)等生活配套，生活便利，建議長(zhǎng)期關(guān)注該項(xiàng)目發(fā)展 總建（ ㎡ ） 30萬(wàn) 產(chǎn)品 20多層高層為 主 主力戶型 （ ㎡ ） 120140 潛在對(duì)手 萬(wàn)科項(xiàng)目 產(chǎn)品線豐富，貨量大，成項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 鳳城酈都 項(xiàng)目位置 新城區(qū)鳳翔大道與半環(huán)東路交匯處 發(fā)展商 清遠(yuǎn)市恆遠(yuǎn)兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 規(guī)模 占地 ㎡ 總建 ㎡ 容積率 物業(yè)類型 高層洋房、公寓、情景洋房 開(kāi)盤時(shí)間 2023年 5月 貨量 3282戶（其中公寓為 348戶） 車位 約 3900個(gè) 項(xiàng)目配套 幼兒園、會(huì)所、商業(yè) ? 該項(xiàng)目處于清遠(yuǎn)市新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展中軸，北向清遠(yuǎn)市博愛(ài)學(xué)校，西對(duì)清遠(yuǎn)市體育中心，于市政府相呼應(yīng) ? 項(xiàng)目占地 23萬(wàn)平方米，規(guī)模較大，產(chǎn)品類型豐富，小區(qū)配套完善 產(chǎn)品線和客戶群相似，主力產(chǎn)品爭(zhēng)奪同一批客群 類型 公寓 洋房 情景洋房 面積 (m178。) 3060 115170 220300 戶型面積情況 鳳城酈都 ? 該項(xiàng)目有多種產(chǎn)品戶型組合，產(chǎn)品線豐富，可吸引多方面客群關(guān)注，客戶面較廣 ? 開(kāi)發(fā)情景洋房型產(chǎn)品提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，與我司提出的方向類同，將對(duì)我司項(xiàng)目產(chǎn)生沖擊 ? 目標(biāo)客戶群較為相似，將會(huì)與我司項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)先開(kāi)發(fā)情景洋房型產(chǎn)品，以高形象定位搶占市場(chǎng) ? 項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，共建 103棟各類建筑，由 101棟高、中、低層樓房， 1棟幼兒園，一棟會(huì)所組成 ? 一期規(guī)劃占地 58000 ㎡ ，建筑面積約17萬(wàn)㎡ 。其中住宅面積約 10萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積約 19000平方米，會(huì)所約 1700平方米，車位 864個(gè) ? 一期產(chǎn)品涵蓋了高層（三至四房）、公寓、情景洋房等，戶型面積由 35平方米至 270平方米 鳳城酈都 情景洋房 一期開(kāi)發(fā) 高層洋房未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? 洋房未來(lái)供貨量巨大，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日益激烈 ? 項(xiàng)目周邊大規(guī)模居住社區(qū)林立，高層洋房是周邊區(qū)域的主要產(chǎn)品，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需尋求一定的產(chǎn)品差異化 ? 與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的鳳城酈都推出情景洋房產(chǎn)品與市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)差異化，本項(xiàng)目將與其以接近的產(chǎn)品直接爭(zhēng)奪同一批客戶群體 小結(jié) PART 4 怎樣的物業(yè)類型組合將最適合本項(xiàng)目發(fā)展 項(xiàng)目物業(yè)類型組合的研判必須以市場(chǎng)消化量、客戶需求以及精準(zhǔn)的財(cái)務(wù)測(cè)算為基礎(chǔ) 洋房年銷售量約為 79萬(wàn)㎡ ? 項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手年銷售量估算： 洋房消化量 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目總建(m178。) 年銷售量 (m178。) 開(kāi)盤時(shí)間 小市板塊 現(xiàn)代城 約 （統(tǒng)計(jì) 10個(gè)月時(shí)間） 云山詩(shī)意 57萬(wàn) 約 碧水康橋 10萬(wàn) 約 萬(wàn)基金海灣 35萬(wàn) 約 世紀(jì)花城 15萬(wàn) 約 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目一般的年銷售量約為 79萬(wàn)㎡ 城市型別墅年銷售量驚人，去貨速度快 ? 項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手年銷售量估算： 別墅消化量 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目總建 (m178。) 年銷售量 (m178。) 開(kāi)盤時(shí)間 清遠(yuǎn)奧園 約 3萬(wàn) 廣碩 上城 約 4萬(wàn) 新亞棕櫚園 10萬(wàn) 統(tǒng)計(jì) 7個(gè)月，約 2萬(wàn) 伯爵園 占地 300畝 約 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目一般的年銷售量約為 24萬(wàn)㎡ 客戶深度訪談對(duì)象 訪談對(duì)象 ? 高級(jí)公務(wù)員 ? 企事業(yè)單位老總 ? 項(xiàng)目策劃 —— 奧園營(yíng)銷總監(jiān) peter ? 銷售人員 —— 荷興城市花園銷售人員 ? …… ? 通過(guò)對(duì)不同行業(yè)的對(duì)象進(jìn)行深入訪談以及分析，得出清遠(yuǎn)市居民的客戶對(duì)產(chǎn)品和物業(yè)類型的需求 客戶需求 第一次置業(yè)的會(huì)選擇 90100㎡ 左右的兩房，二次置業(yè)以上的肯定要買 160㎡ 以上的啦，住的舒服嘛，我下次置業(yè)會(huì)買四房以上的大戶型 —— 清遠(yuǎn)監(jiān)獄公務(wù)員阿強(qiáng) 我想買大點(diǎn)的， 150以上 180左右吧，一步到位 —— 清遠(yuǎn)某企事業(yè)單位 陳總 清遠(yuǎn)這里的話，最好賣就系 90130方左右兩房和三房，第一次置業(yè)的會(huì)選擇兩房或者普通的三房，第二次以上置業(yè)的就要舒適型的三房以上戶型 —— 荷興城市花園銷售人員 馮小姐 ? 整體的市場(chǎng)需求以二、三房為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶如高級(jí)公務(wù)員、企事業(yè)單位高層員工他們二次置業(yè)需求的戶型面積都偏大，以舒適享受型為主 90130㎡是需求主流，改善型客戶需求享受型的大戶型 關(guān)于戶型 城市型別墅市場(chǎng)空間大，可與洋房形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) ? 業(yè)內(nèi)人士和客戶對(duì)城市型別墅前景看好，認(rèn)為在總價(jià)相差不遠(yuǎn)的情況下，別墅遠(yuǎn)勝于高端洋房，且可以和大量的
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