【正文】 27 三月 20232:02:06 下午 14:02:06三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 2023/3/27 14:02:0614:02:0627 March 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2:02:05 下午 2:02 下午 14:02:05三月 21沒(méi)有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。明日清華灣［ 皇家禮遇式預(yù)約定制看樓流程 ］最尊貴的接待流程恰恰是讓客戶忘記自己在看樓，卻是在享受服務(wù)，從而在不經(jīng)意間領(lǐng)略項(xiàng)目的魅力及品位。 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣銷(xiāo)售中心 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣高雅、舒適、大氣、功能齊全的服務(wù)齊備的銷(xiāo)售服務(wù)中心。尊尚會(huì)所配套關(guān)鍵 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣魅力配套以高檔次 SPA會(huì)館，為本項(xiàng)目之業(yè)主及貴賓提供尊貴服務(wù)。明日清華灣客戶產(chǎn)品特征描述?客戶特征一：希望擁有個(gè)性獨(dú)特的生活品質(zhì)膚淺的、生搬硬套的異國(guó)風(fēng)情形象，不能與目標(biāo)客戶群有效溝通?客戶特征二：高端客戶承接力高吸引他們的是一種全新的居住體驗(yàn)?客戶特征三：私營(yíng)業(yè)主、政府官員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)成購(gòu)房主力希望居家環(huán)境可以舒緩壓力、放松心情，而且有一定品位明日清華灣客戶居住特征描述? 當(dāng)?shù)厝壕忧榻Y(jié)： 熟悉的人文居住環(huán)境，親切的交際圈，是吸引自住型買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的原動(dòng)力；? 改善生活環(huán)境 ： 對(duì)高質(zhì)素生活的不斷向往，激發(fā)潛在換房購(gòu)買(mǎi)力；? 追求高生活品位 : 項(xiàng)目高品質(zhì)生活、高檔次形象是高品位象征；? 看重保值與升值前景 :項(xiàng)目擁有稀缺的資源，廣闊的升值前景，利于吸引各區(qū)客戶資源；自住考慮投資考慮 高端物業(yè)項(xiàng)目的客戶群分析明日清華灣第四部分 項(xiàng)目定位明日清華灣上述因素決定了本項(xiàng)目打造成 未來(lái)城央典藏級(jí)江上府邸未來(lái)城央南向一線江景純大戶型社區(qū)江景物業(yè)高品質(zhì)生活高品位住宅項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn) 市場(chǎng)差異點(diǎn)市場(chǎng)差異點(diǎn)相互補(bǔ)充相互補(bǔ)充 相互補(bǔ)充相互補(bǔ)充客戶需求客戶需求定位解構(gòu) 項(xiàng)目定位明日清華灣競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)形象定位凱景中央首座 清遠(yuǎn)地王 高尚人居金信藍(lán)灣 彰顯尊榮 生活本質(zhì)金碧灣花園 清遠(yuǎn)首席 江岸名宅凱旋花園 寧?kù)o綠色 江景精品御景湖畔 高尚品質(zhì) 居家典范 小結(jié)： 以上樓盤(pán)的市場(chǎng)形象定位均強(qiáng)調(diào)自身的高檔次、尊貴性，至尊、地標(biāo)、首席等等字眼突顯身份與地位， 同質(zhì)化嚴(yán)重。? 導(dǎo)入概念，引爆熱點(diǎn)，從而鞏固市場(chǎng)的地位及認(rèn)同度，為整體的銷(xiāo)售搭橋鋪路。主臥衣帽間壓縮臥室面積主臥衣帽間壓縮臥室面積D3 項(xiàng)目戶型點(diǎn)評(píng)明日清華灣l擁有大面積前院，豪宅典范，增加附加值；lA、 C戶型主臥戶型及其一臥室飄窗使景觀面最大化。 項(xiàng)目地理位置明日清華灣項(xiàng)目四至分析本案金碧灣花園錦江豪苑 陽(yáng)光嘉園凱景中央首座加州花園賢達(dá)項(xiàng)目御水龍庭往清新方向往新城方向往東城方向往舊城方向5分鐘生活圈10分鐘生活圈黃金海岸御景湖畔明日清華灣項(xiàng)目情況分析? 項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)東城江畔項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)東城江畔 ———— 交通較為便利；交通較為便利；? 與東城行政區(qū)域、城市廣場(chǎng)、鳳城廣場(chǎng)僅與東城行政區(qū)域、城市廣場(chǎng)、鳳城廣場(chǎng)僅 5分鐘車(chē)程，生活分鐘車(chē)程，生活配套尚算便捷；配套尚算便捷；? 與金碧灣花園、錦江豪苑處于同一板塊，板塊價(jià)值凸現(xiàn)；與金碧灣花園、錦江豪苑處于同一板塊，板塊價(jià)值凸現(xiàn)；? 東城板塊正逐漸成為清遠(yuǎn)房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。明日清華灣板 塊 明日清華灣調(diào)控措施更具針對(duì)性 由于住房消費(fèi)有自住需求、投資需求、投機(jī)需求并存，自住者中又有首次置業(yè)、改善置業(yè)和多次置業(yè)多種類(lèi)型，宏觀調(diào)控會(huì)吸取以往 “ 一刀切 ” 帶來(lái)的 “ 多輸 ” 教訓(xùn)，將采取更具針對(duì)性和靈活性的措施。 明日清華灣l 商品住宅供應(yīng)量仍將隨著投資而快速增長(zhǎng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，當(dāng)政府投資優(yōu)惠措施取得成效， 工業(yè)園發(fā)展導(dǎo)致遷移人群將真正產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)意欲，后市購(gòu)買(mǎi)力有較大潛力；l 從居住的人口結(jié)構(gòu)分化、工業(yè)園區(qū)人口增容等情況，未來(lái)居住需求將明顯上升；l 高端客戶對(duì)產(chǎn)品的辯識(shí)度亦同樣增強(qiáng) ，對(duì)于豪宅的要求相應(yīng)更高，并開(kāi)始尋求生活的享受及項(xiàng)目的形象包裝；l 目前大多數(shù)樓盤(pán)都是局限于樓盤(pán)外立面風(fēng)格的表現(xiàn)，內(nèi)部素質(zhì)和園林特色等打造并未到位， 產(chǎn)品的文化包裝不足，缺乏個(gè)性，所以注重樓盤(pán)包裝、滲入項(xiàng)目文化將會(huì)成清遠(yuǎn)樓市突破口。 l 從市場(chǎng)暢銷(xiāo)樓盤(pán)成交情況可以發(fā)現(xiàn)， 市場(chǎng)對(duì)中小戶型逐漸認(rèn)可，即使購(gòu)買(mǎi)力有所下降， 實(shí)用型的三房、四房產(chǎn)品依然是市場(chǎng)主力。明日清華灣未來(lái)項(xiàng)目預(yù)測(cè)分析 明日清華灣項(xiàng)目 /發(fā)展商名稱(chēng) 占地面積 總建面積 容積率 地址 預(yù)計(jì)開(kāi)售時(shí)間 金海灣豪庭后期地塊 約 ㎡ 約 10～ ㎡ 估 4～ 5 北江一路 2023年領(lǐng)江逸品 約 6000㎡ 約 3～ ㎡ 估 5～ 6 北江二路 2023～ 11年錦龍新城東 29地 71420㎡ 約 59～ 79萬(wàn)㎡ 估 3～ 4 銀泉北路以西 2023～ 11年錦龍新城東 30地 127271㎡ 銀泉北路以東恒遠(yuǎn)兆業(yè)地產(chǎn)地塊 約 10萬(wàn)㎡ 約 30～ 40萬(wàn)㎡ 估 3～ 4 博愛(ài)小學(xué)南面 2023下半年金逸雅居?xùn)|面地塊 約 2萬(wàn)㎡ 約 10～ 12萬(wàn)㎡ 估 5～ 6 北江一路 2023上半年五洲 初步統(tǒng)計(jì)，已開(kāi)工或已取得順利進(jìn)展的項(xiàng)目有清遠(yuǎn)水利樞紐工程、飛來(lái)湖防災(zāi)減災(zāi)工程、站前公園、秀麗公園、人民東路及洲心片區(qū)改造工程、廉租住房工程、 B 9號(hào)區(qū)城中村改造工程、新城西片三個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)工程、檔案館綜合樓、市職院擴(kuò)建工程和部分水利工程等十多項(xiàng)工程，并積極推動(dòng)了其他項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。 7月份大量江景住宅新貨推出市場(chǎng)，從而將整個(gè) 7月的成交均價(jià)推高；而 11月則受到別墅及部分江景盤(pán)成交的影響，月成交均價(jià)更上升到全年最高的 1194元 /㎡。 和 08年全年相比， 09年住宅均價(jià)未有明顯大幅上漲，但如果不計(jì)算別墅，新城、東城、舊城、橫荷四大區(qū)域接近 4000元 /㎡，和 0 08年相比，上漲了 700元 /㎡左右。對(duì)于那些自用型買(mǎi)家而言，價(jià)格不漲就是最大的利好。處于粵北的清遠(yuǎn)和其他城市一樣都能感受得到。這些政策的出臺(tái)，無(wú)疑奠定了 2023年樓市的調(diào)控方向，將對(duì) 2023年樓市的整體走勢(shì)產(chǎn)生較大影響。 同時(shí)，量?jī)r(jià)齊升的持續(xù)也進(jìn)一步刺激了投資型買(mǎi)家再次入場(chǎng)，令市場(chǎng)的客戶格局悄然發(fā)生變化，樓市復(fù)蘇的市場(chǎng)格局得以鞏固和深化。清遠(yuǎn)生產(chǎn)總值（GDP）　08年全年 09年上半年 09年三季度總量 增長(zhǎng) % 總量 增長(zhǎng) % 總量 增長(zhǎng) %全市生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 單位：億元明日清華灣2023年市場(chǎng)總概 明日清華灣清遠(yuǎn)市商品房建設(shè)情況時(shí)間 施工面積（萬(wàn)㎡） 同比 竣工面積（萬(wàn)㎡） 同比2023年 7% 57 33%2023年 % %2023年 % %2023年 % %2023年 % %2023年前三季度 % %明日清華灣 回顧 2023年， “ 環(huán)境利好 ” 、 “ 成交井噴 ” 、 “ 房?jī)r(jià)上漲” 、 “ 政策支持 ” 四大關(guān)鍵詞能串起這一年清遠(yuǎn)樓市的發(fā)展特征。3. 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。 12月，中央各部委相繼發(fā)布了 “ 國(guó)四條 ” 、《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》和《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，一方面加強(qiáng)土地交易管理，另一方面收緊了交易稅收優(yōu)惠。面對(duì)困難局面，黨中央、國(guó)務(wù)院果斷將 “ 保增長(zhǎng) ” 作為今年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)，采取了積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，并出臺(tái)了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃。從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行結(jié)果來(lái)看，這些政策措施已初見(jiàn)成效，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)止跌回暖，整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)好于預(yù)期。 其中，發(fā)展商首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款 50%的規(guī)定提高了土地獲取的門(mén)檻，或?qū)?dǎo)致土地更進(jìn)一步集中大型央企或?qū)嵙Πl(fā)展商，而局部壟斷更易導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。4. 繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。 2023年，一洗 08年寒冬的低迷，經(jīng)短暫的調(diào)整后上演樓市的瘋狂，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)奇跡。 整個(gè)清遠(yuǎn)市區(qū) 09年上半年的市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，價(jià)格也隨之漲高堅(jiān)挺 。明日清華灣 一言而概之， 2023年的清遠(yuǎn)樓市，在寬松的政策環(huán)境下，由前期積壓的自住性需求的釋放所帶動(dòng)，隨之由投資型需求的跟進(jìn)而推波助瀾。國(guó)際、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)仍在困境中，房地產(chǎn)行業(yè)卻是一枝獨(dú)秀。他們支撐起了 2023年年初的第一輪上升行情。 明日清華灣 據(jù)清遠(yuǎn)市房管局及市物價(jià)局最新數(shù)據(jù)顯示， 2023年清遠(yuǎn)城區(qū)商品房交易活躍，成交總面積 200余萬(wàn)㎡，價(jià)格也有所上漲。 明日清華灣09年住宅銷(xiāo)售面積是 08年的 明日清華灣三區(qū)域別墅均價(jià)漲 4成 09年別墅成交 899套，銷(xiāo)售面積 23萬(wàn)余㎡，是 08年的 ，和 07年相當(dāng) (僅比 07年多銷(xiāo)售 1萬(wàn)余㎡ )；盡管 09年別墅成交均價(jià)比 08年要低 2023多元 /㎡，但市區(qū)內(nèi)三區(qū)域 (東城、橫荷、鳳城街道辦 )7740元 /㎡的均價(jià)比整個(gè)市區(qū)的均價(jià)還要高，比 08年和 07年三個(gè)區(qū)域內(nèi)別墅的成交均價(jià)還要高出近 2023元 /㎡，增長(zhǎng)了近 40%，顯示出了強(qiáng)勁的上漲勢(shì)頭。明日清華灣? 水利樞紐工程：完成土石方 ；? 飛來(lái)湖跨湖大橋：明年 5月施工；? 秀麗公園完工開(kāi)放；? 站前廣場(chǎng)完工，武廣客運(yùn)專(zhuān)線開(kāi)通。 世紀(jì)城浙江臥龍地產(chǎn) 424961㎡ ㎡ 人民四路以北、碧 水康橋以西 2023上半年北江制藥廠正對(duì)面地塊 1 約 3萬(wàn)㎡ 約 9～ 12萬(wàn)㎡ 估 3～ 4 人民路南面荔園山 莊門(mén)口前面 2023～ 11年北江制藥廠正對(duì)面地塊 2 約 2萬(wàn)㎡ 約 6～ 9萬(wàn)㎡ 估 3～ 4 人民路南面荔園山 莊門(mén)口前面 2023～ 11年北福田汽車(chē)旁地塊 約 ㎡ 約 ～ ㎡ 估 3～ 4 清遠(yuǎn)大道以北 2023～ 11年怡景項(xiàng)目旁地塊 30292㎡ 135300㎡ 新城東 12號(hào)區(qū) 2023～ 12年碧水龍庭金多利地產(chǎn) 35000㎡ 15萬(wàn)㎡ 筆架南路 2023下半年現(xiàn)代城華誠(chéng)地產(chǎn) 70000㎡ 233070㎡ 廣清大道 2023上半年碧江帝景（新創(chuàng)展地產(chǎn)） 11430㎡ 105360㎡ 北江一路 2023年凱景中央首座 32379㎡ ㎡ 新城鳳城廣場(chǎng)旁 2023～ 11年明日清華灣據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自 09年 6月以來(lái)超過(guò) 30個(gè)新項(xiàng)目報(bào)建。l 江景盤(pán)后續(xù)供應(yīng)主要集中在凱景中央首座、維港尚城苑、金信藍(lán)灣及翡翠綠洲，總貨量約 1000多套。 明日清華灣l 如若現(xiàn)有潛在供應(yīng)項(xiàng)目均開(kāi)發(fā)完成，總供應(yīng)量將達(dá) 4萬(wàn)余套，基于市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)和各樓盤(pán)分期開(kāi)發(fā)等因素考慮，結(jié)合近年市場(chǎng)消化能力和清遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口導(dǎo)入速度等因素綜合考慮， 未來(lái)三年清遠(yuǎn)市場(chǎng)供求將處于供求總體平衡或者供略大于求的狀態(tài)；l 競(jìng)爭(zhēng)的白熱化必將訴諸于產(chǎn)品力及營(yíng)銷(xiāo)手段以及開(kāi)發(fā)商品牌等綜合質(zhì)素的比拼， 項(xiàng)目必須更加致力于產(chǎn)品力和傳播形象的提升以在競(jìng)爭(zhēng)之中立于不敗之地； 明日清華灣，溫和調(diào)整為主 隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇日益明朗和通脹壓力的加大，我國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激政策將緩慢退出，信貸政策會(huì)逐步收緊，經(jīng)濟(jì)工作重心則從 “ 保增長(zhǎng) ” 向 “ 穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu) ” 轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)由于其偏高的房?jī)r(jià)成為需要調(diào)整的行業(yè)之一。明日清華灣調(diào)控力度以溫和為主 2023年底的中共中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已確定要要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。 個(gè) 盤(pán)明日清華灣 清遠(yuǎn)市場(chǎng)板塊分析舊城板塊 東城板塊北江板塊新城板塊廣清大道板塊明日清華灣五大板塊特征闡釋? 舊城板塊 依托籌建中的飛來(lái)湖、舊城商業(yè)中心等，是目前江北組團(tuán)的主要商住中心，但總體區(qū)域形象較為落后；? 沿北江板塊 享有北江優(yōu)越的江景資源，兼享新舊城區(qū)配套及便利，位于北江發(fā)展軸線之上，享有眾多規(guī)劃利好； ? 新城板塊 屬當(dāng)前城市中心、市政府機(jī)關(guān)所在區(qū)域、清遠(yuǎn) CBD，具備良好的開(kāi)發(fā)前景，武廣快線的落成和輕軌的建設(shè)將給該區(qū)域帶來(lái)更大的升值潛力；? 廣清大道板塊 為未來(lái)城市商業(yè)中心，享有眾多南延發(fā)展方向的規(guī)劃利好，