【正文】 27 三月 20232:02:06 下午 14:02:06三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/3/27 14:02:0614:02:0627 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 2:02:05 下午 2:02 下午 14:02:05三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。明日清華灣［ 皇家禮遇式預(yù)約定制看樓流程 ］最尊貴的接待流程恰恰是讓客戶忘記自己在看樓，卻是在享受服務(wù)，從而在不經(jīng)意間領(lǐng)略項目的魅力及品位。 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣銷售中心 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣高雅、舒適、大氣、功能齊全的服務(wù)齊備的銷售服務(wù)中心。尊尚會所配套關(guān)鍵 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣魅力配套以高檔次 SPA會館，為本項目之業(yè)主及貴賓提供尊貴服務(wù)。明日清華灣客戶產(chǎn)品特征描述?客戶特征一：希望擁有個性獨特的生活品質(zhì)膚淺的、生搬硬套的異國風(fēng)情形象，不能與目標客戶群有效溝通?客戶特征二：高端客戶承接力高吸引他們的是一種全新的居住體驗?客戶特征三：私營業(yè)主、政府官員和個體經(jīng)營成購房主力希望居家環(huán)境可以舒緩壓力、放松心情，而且有一定品位明日清華灣客戶居住特征描述? 當?shù)厝壕忧榻Y(jié)： 熟悉的人文居住環(huán)境，親切的交際圈，是吸引自住型買家購買項目的原動力；? 改善生活環(huán)境 ： 對高質(zhì)素生活的不斷向往，激發(fā)潛在換房購買力；? 追求高生活品位 : 項目高品質(zhì)生活、高檔次形象是高品位象征；? 看重保值與升值前景 :項目擁有稀缺的資源，廣闊的升值前景，利于吸引各區(qū)客戶資源；自住考慮投資考慮 高端物業(yè)項目的客戶群分析明日清華灣第四部分 項目定位明日清華灣上述因素決定了本項目打造成 未來城央典藏級江上府邸未來城央南向一線江景純大戶型社區(qū)江景物業(yè)高品質(zhì)生活高品位住宅項目核心賣點項目核心賣點 市場差異點市場差異點相互補充相互補充 相互補充相互補充客戶需求客戶需求定位解構(gòu) 項目定位明日清華灣競爭項目 市場形象定位凱景中央首座 清遠地王 高尚人居金信藍灣 彰顯尊榮 生活本質(zhì)金碧灣花園 清遠首席 江岸名宅凱旋花園 寧靜綠色 江景精品御景湖畔 高尚品質(zhì) 居家典范 小結(jié)： 以上樓盤的市場形象定位均強調(diào)自身的高檔次、尊貴性，至尊、地標、首席等等字眼突顯身份與地位， 同質(zhì)化嚴重。? 導(dǎo)入概念，引爆熱點，從而鞏固市場的地位及認同度，為整體的銷售搭橋鋪路。主臥衣帽間壓縮臥室面積主臥衣帽間壓縮臥室面積D3 項目戶型點評明日清華灣l擁有大面積前院，豪宅典范，增加附加值；lA、 C戶型主臥戶型及其一臥室飄窗使景觀面最大化。 項目地理位置明日清華灣項目四至分析本案金碧灣花園錦江豪苑 陽光嘉園凱景中央首座加州花園賢達項目御水龍庭往清新方向往新城方向往東城方向往舊城方向5分鐘生活圈10分鐘生活圈黃金海岸御景湖畔明日清華灣項目情況分析? 項目位于清遠東城江畔項目位于清遠東城江畔 ———— 交通較為便利；交通較為便利；? 與東城行政區(qū)域、城市廣場、鳳城廣場僅與東城行政區(qū)域、城市廣場、鳳城廣場僅 5分鐘車程，生活分鐘車程，生活配套尚算便捷；配套尚算便捷；? 與金碧灣花園、錦江豪苑處于同一板塊，板塊價值凸現(xiàn)；與金碧灣花園、錦江豪苑處于同一板塊，板塊價值凸現(xiàn)；? 東城板塊正逐漸成為清遠房地產(chǎn)熱點區(qū)域。明日清華灣板 塊 明日清華灣調(diào)控措施更具針對性 由于住房消費有自住需求、投資需求、投機需求并存，自住者中又有首次置業(yè)、改善置業(yè)和多次置業(yè)多種類型，宏觀調(diào)控會吸取以往 “ 一刀切 ” 帶來的 “ 多輸 ” 教訓(xùn)，將采取更具針對性和靈活性的措施。 明日清華灣l 商品住宅供應(yīng)量仍將隨著投資而快速增長，從長遠看來，當政府投資優(yōu)惠措施取得成效， 工業(yè)園發(fā)展導(dǎo)致遷移人群將真正產(chǎn)生購買意欲，后市購買力有較大潛力；l 從居住的人口結(jié)構(gòu)分化、工業(yè)園區(qū)人口增容等情況，未來居住需求將明顯上升；l 高端客戶對產(chǎn)品的辯識度亦同樣增強 ，對于豪宅的要求相應(yīng)更高，并開始尋求生活的享受及項目的形象包裝；l 目前大多數(shù)樓盤都是局限于樓盤外立面風(fēng)格的表現(xiàn)，內(nèi)部素質(zhì)和園林特色等打造并未到位， 產(chǎn)品的文化包裝不足，缺乏個性，所以注重樓盤包裝、滲入項目文化將會成清遠樓市突破口。 l 從市場暢銷樓盤成交情況可以發(fā)現(xiàn)， 市場對中小戶型逐漸認可，即使購買力有所下降， 實用型的三房、四房產(chǎn)品依然是市場主力。明日清華灣未來項目預(yù)測分析 明日清華灣項目 /發(fā)展商名稱 占地面積 總建面積 容積率 地址 預(yù)計開售時間 金海灣豪庭后期地塊 約 ㎡ 約 10～ ㎡ 估 4～ 5 北江一路 2023年領(lǐng)江逸品 約 6000㎡ 約 3～ ㎡ 估 5～ 6 北江二路 2023～ 11年錦龍新城東 29地 71420㎡ 約 59～ 79萬㎡ 估 3～ 4 銀泉北路以西 2023～ 11年錦龍新城東 30地 127271㎡ 銀泉北路以東恒遠兆業(yè)地產(chǎn)地塊 約 10萬㎡ 約 30～ 40萬㎡ 估 3～ 4 博愛小學(xué)南面 2023下半年金逸雅居?xùn)|面地塊 約 2萬㎡ 約 10～ 12萬㎡ 估 5～ 6 北江一路 2023上半年五洲 初步統(tǒng)計，已開工或已取得順利進展的項目有清遠水利樞紐工程、飛來湖防災(zāi)減災(zāi)工程、站前公園、秀麗公園、人民東路及洲心片區(qū)改造工程、廉租住房工程、 B 9號區(qū)城中村改造工程、新城西片三個專業(yè)市場工程、檔案館綜合樓、市職院擴建工程和部分水利工程等十多項工程，并積極推動了其他項目開工建設(shè)。 7月份大量江景住宅新貨推出市場，從而將整個 7月的成交均價推高；而 11月則受到別墅及部分江景盤成交的影響，月成交均價更上升到全年最高的 1194元 /㎡。 和 08年全年相比， 09年住宅均價未有明顯大幅上漲，但如果不計算別墅，新城、東城、舊城、橫荷四大區(qū)域接近 4000元 /㎡，和 0 08年相比，上漲了 700元 /㎡左右。對于那些自用型買家而言，價格不漲就是最大的利好。處于粵北的清遠和其他城市一樣都能感受得到。這些政策的出臺，無疑奠定了 2023年樓市的調(diào)控方向，將對 2023年樓市的整體走勢產(chǎn)生較大影響。 同時，量價齊升的持續(xù)也進一步刺激了投資型買家再次入場，令市場的客戶格局悄然發(fā)生變化，樓市復(fù)蘇的市場格局得以鞏固和深化。清遠生產(chǎn)總值（GDP）　08年全年 09年上半年 09年三季度總量 增長 % 總量 增長 % 總量 增長 %全市生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 單位：億元明日清華灣2023年市場總概 明日清華灣清遠市商品房建設(shè)情況時間 施工面積（萬㎡） 同比 竣工面積（萬㎡） 同比2023年 7% 57 33%2023年 % %2023年 % %2023年 % %2023年 % %2023年前三季度 % %明日清華灣 回顧 2023年， “ 環(huán)境利好 ” 、 “ 成交井噴 ” 、 “ 房價上漲” 、 “ 政策支持 ” 四大關(guān)鍵詞能串起這一年清遠樓市的發(fā)展特征。3. 加強市場監(jiān)管。 12月，中央各部委相繼發(fā)布了 “ 國四條 ” 、《進一步加強土地出讓收支管理的通知》和《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，一方面加強土地交易管理，另一方面收緊了交易稅收優(yōu)惠。面對困難局面，黨中央、國務(wù)院果斷將 “ 保增長 ” 作為今年經(jīng)濟工作的首要任務(wù)，采取了積極財政政策和適度寬松的貨幣政策，并出臺了促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃。從經(jīng)濟運行結(jié)果來看，這些政策措施已初見成效，主要經(jīng)濟指標止跌回暖，整體經(jīng)濟表現(xiàn)好于預(yù)期。 其中，發(fā)展商首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款 50%的規(guī)定提高了土地獲取的門檻，或?qū)?dǎo)致土地更進一步集中大型央企或?qū)嵙Πl(fā)展商，而局部壟斷更易導(dǎo)致房價上漲。4. 繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。 2023年，一洗 08年寒冬的低迷，經(jīng)短暫的調(diào)整后上演樓市的瘋狂，創(chuàng)造了一個又一個奇跡。 整個清遠市區(qū) 09年上半年的市場銷售火爆，價格也隨之漲高堅挺 。明日清華灣 一言而概之， 2023年的清遠樓市，在寬松的政策環(huán)境下，由前期積壓的自住性需求的釋放所帶動，隨之由投資型需求的跟進而推波助瀾。國際、國內(nèi)的經(jīng)濟大勢仍在困境中，房地產(chǎn)行業(yè)卻是一枝獨秀。他們支撐起了 2023年年初的第一輪上升行情。 明日清華灣 據(jù)清遠市房管局及市物價局最新數(shù)據(jù)顯示， 2023年清遠城區(qū)商品房交易活躍，成交總面積 200余萬㎡，價格也有所上漲。 明日清華灣09年住宅銷售面積是 08年的 明日清華灣三區(qū)域別墅均價漲 4成 09年別墅成交 899套，銷售面積 23萬余㎡，是 08年的 ，和 07年相當 (僅比 07年多銷售 1萬余㎡ )；盡管 09年別墅成交均價比 08年要低 2023多元 /㎡，但市區(qū)內(nèi)三區(qū)域 (東城、橫荷、鳳城街道辦 )7740元 /㎡的均價比整個市區(qū)的均價還要高，比 08年和 07年三個區(qū)域內(nèi)別墅的成交均價還要高出近 2023元 /㎡，增長了近 40%，顯示出了強勁的上漲勢頭。明日清華灣? 水利樞紐工程：完成土石方 ；? 飛來湖跨湖大橋：明年 5月施工；? 秀麗公園完工開放；? 站前廣場完工，武廣客運專線開通。 世紀城浙江臥龍地產(chǎn) 424961㎡ ㎡ 人民四路以北、碧 水康橋以西 2023上半年北江制藥廠正對面地塊 1 約 3萬㎡ 約 9～ 12萬㎡ 估 3～ 4 人民路南面荔園山 莊門口前面 2023～ 11年北江制藥廠正對面地塊 2 約 2萬㎡ 約 6～ 9萬㎡ 估 3～ 4 人民路南面荔園山 莊門口前面 2023～ 11年北福田汽車旁地塊 約 ㎡ 約 ～ ㎡ 估 3～ 4 清遠大道以北 2023～ 11年怡景項目旁地塊 30292㎡ 135300㎡ 新城東 12號區(qū) 2023～ 12年碧水龍庭金多利地產(chǎn) 35000㎡ 15萬㎡ 筆架南路 2023下半年現(xiàn)代城華誠地產(chǎn) 70000㎡ 233070㎡ 廣清大道 2023上半年碧江帝景（新創(chuàng)展地產(chǎn)） 11430㎡ 105360㎡ 北江一路 2023年凱景中央首座 32379㎡ ㎡ 新城鳳城廣場旁 2023～ 11年明日清華灣據(jù)不完全統(tǒng)計，自 09年 6月以來超過 30個新項目報建。l 江景盤后續(xù)供應(yīng)主要集中在凱景中央首座、維港尚城苑、金信藍灣及翡翠綠洲，總貨量約 1000多套。 明日清華灣l 如若現(xiàn)有潛在供應(yīng)項目均開發(fā)完成，總供應(yīng)量將達 4萬余套，基于市場的自動調(diào)節(jié)和各樓盤分期開發(fā)等因素考慮，結(jié)合近年市場消化能力和清遠產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口導(dǎo)入速度等因素綜合考慮， 未來三年清遠市場供求將處于供求總體平衡或者供略大于求的狀態(tài)；l 競爭的白熱化必將訴諸于產(chǎn)品力及營銷手段以及開發(fā)商品牌等綜合質(zhì)素的比拼， 項目必須更加致力于產(chǎn)品力和傳播形象的提升以在競爭之中立于不敗之地； 明日清華灣，溫和調(diào)整為主 隨著全球經(jīng)濟復(fù)蘇日益明朗和通脹壓力的加大，我國經(jīng)濟刺激政策將緩慢退出，信貸政策會逐步收緊，經(jīng)濟工作重心則從 “ 保增長 ” 向 “ 穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu) ” 轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)由于其偏高的房價成為需要調(diào)整的行業(yè)之一。明日清華灣調(diào)控力度以溫和為主 2023年底的中共中央經(jīng)濟工作會議已確定要要保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。 個 盤明日清華灣 清遠市場板塊分析舊城板塊 東城板塊北江板塊新城板塊廣清大道板塊明日清華灣五大板塊特征闡釋? 舊城板塊 依托籌建中的飛來湖、舊城商業(yè)中心等，是目前江北組團的主要商住中心，但總體區(qū)域形象較為落后；? 沿北江板塊 享有北江優(yōu)越的江景資源，兼享新舊城區(qū)配套及便利，位于北江發(fā)展軸線之上，享有眾多規(guī)劃利好； ? 新城板塊 屬當前城市中心、市政府機關(guān)所在區(qū)域、清遠 CBD，具備良好的開發(fā)前景，武廣快線的落成和輕軌的建設(shè)將給該區(qū)域帶來更大的升值潛力；? 廣清大道板塊 為未來城市商業(yè)中心，享有眾多南延發(fā)展方向的規(guī)劃利好，