【正文】 項(xiàng)目理解第三部分 客戶分析第四部分 項(xiàng)目定位第五部分 產(chǎn)品優(yōu)化第六部分 營銷策略明日清華灣第一部分 市場分析明日清華灣清遠(yuǎn)概述明日清華灣 清遠(yuǎn)整體情況概述? 粵、湘、桂三省通衢? 全國宜居旅游城市? 珠三角（廣州）后花園清遠(yuǎn)城市基本情況湘桂 韶關(guān)肇慶 從化清遠(yuǎn)107國道京珠高速明日清華灣 清遠(yuǎn)整體情況概述? 高速發(fā)展? 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況陶瓷 電子 汽配再生銅　 清遠(yuǎn) 廣州 佛山 珠海 肇慶 廣東地區(qū) GDP（億元） GDP增長率 % % % % % %清遠(yuǎn)市近年 GDP增長情況注：以上數(shù)據(jù)均來自廣東省統(tǒng)計(jì)局明日清華灣本案? 三心三組團(tuán)? 東拓南延、西展北控? “ 十個(gè)一批 ” 工程清遠(yuǎn)城市規(guī)劃情況 清遠(yuǎn)整體情況概述明日清華灣宏觀背景解析 明日清華灣經(jīng)濟(jì)止跌回暖態(tài)勢明顯，樓市資金面充裕 09年年初，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2. 繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。 在政策刺激及及大幅降息后購買力的顯著提升等因素綜合影響之下，壓抑了一年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放，住宅銷售放量大增，進(jìn)而促成了 2023年上半年的市場迅速回暖。當(dāng)大家都不看好房價(jià)的走勢時(shí)，房價(jià)卻是逆流而上、量價(jià)齊升；當(dāng)無數(shù)的預(yù)言者都認(rèn)定 2023年房地產(chǎn)行業(yè)必將遭遇 “ 滑鐵盧 ” 時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)卻儼然成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱。 2023年 1月份商品房均價(jià)是 /㎡，到 7月份商品房均價(jià)達(dá)到 /㎡，比 1月份增長了近 30%。明日清華灣2023年度十大暢銷樓盤名次 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目板塊 銷售套數(shù) 銷售面積（萬㎡） 銷售金額（億元） 成交均價(jià) （元 /㎡）1 陽光嘉園 東城 1023 2 金碧灣花園 東城 804 3 東方巴黎 新城 749 4 御景湖畔 舊城 709 5 云山詩意 新城 646 6 錦江豪苑 東城 432 7 金業(yè)名居 新城 358 8 晟禾匯江花園 新城 351 9 恒福上域國際 新城 337 10 金海灣豪庭 新城 304 11 加州花園 東城 304 明日清華灣2023年走勢預(yù)測 明日清華灣“ 十個(gè)一批 ” 城鄉(xiāng)建設(shè)工程加快推進(jìn) 2023年啟動(dòng)的城鄉(xiāng)建設(shè) “ 十個(gè)一批 ” 工程，使清遠(yuǎn)呈現(xiàn)一片干勁十足的繁茂景象。明日清華灣l 2023年后續(xù)供應(yīng)：洋房總量超 20230套，主要集中在新城、舊城中心及清新板塊。加強(qiáng)土地開發(fā)監(jiān)管，加大對囤地現(xiàn)象的打擊力度，力促發(fā)展商及時(shí)增加商品住房供應(yīng)。實(shí)為城市中心的中心。? 有效提升項(xiàng)目檔次，塑造項(xiàng)目形象，更有助于項(xiàng)目的價(jià)格拉升及產(chǎn)品過渡，為銷售打好基礎(chǔ)。休閑 銷售人員配置一個(gè)樓盤的品味高低，不僅在于眼見的展示，更在于展示的人自身明日清華灣開啟 ［ 夜間睇樓服務(wù) ］為盡現(xiàn)天河北大都會(huì)魅力之美。 三月 212:02 下午 三月 2114:02March 27, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 三月 2114:02:0514:02Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣樣板房風(fēng)格示意 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣簡約雅致風(fēng)格 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣雅致穩(wěn)重風(fēng)格 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣現(xiàn)代奢華風(fēng)格 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣第六部分 營銷策略明日清華灣營銷總體思路：高舉高打，高調(diào)入市經(jīng)緯建議明日清華灣營銷策略執(zhí)行：吹響號(hào)角引爆銷售整合提升明日清華灣吹響號(hào)角策略一： 以點(diǎn)帶面 ,引發(fā)全城口碑傳播板房及售樓部正式對外開放，第一批單位接受認(rèn)購排號(hào)蓄客，萬箭待發(fā)明日清華灣中國共產(chǎn)黨生日 、香港回歸、國際建筑日時(shí)間 :7月 1日地點(diǎn) :城市廣場主要交通要道形式 :邀請政府官員參觀項(xiàng)目，對項(xiàng)目點(diǎn)評目的 :通過不斷為項(xiàng)目制造記憶亮點(diǎn) ,使清遠(yuǎn)市民口碑傳播 .營銷事件通過清遠(yuǎn)日報(bào)、網(wǎng)站、電視臺(tái)進(jìn)行 “ 硬廣”+“ 軟文 ” 的宣傳攻勢達(dá)到快速傳播明日清華灣首批單位高調(diào)入市，排隊(duì)或抽簽認(rèn)購單位策略二：一夜 “ 驚 ” 城 ,一觸即發(fā)引爆銷售圓滿銷售，價(jià)值及價(jià)格同步提升明日清華灣引爆事件巨星同賀制造城中熱議話題時(shí)間 :9月地點(diǎn) :銷售中心大堂形式 :巨星周華健致詞，與現(xiàn)場人客互動(dòng)目的 :通過巨星的吸引力，引爆現(xiàn)場氣氛，吸引大量人客與媒體到場，聚集人氣明日清華灣整合提升策略三：整合品牌，達(dá)到價(jià)值提升及共鳴項(xiàng)目持續(xù)熱銷，在市場形成對項(xiàng)目價(jià)值的認(rèn)同營銷保溫，項(xiàng)目品牌跨界營銷明日清華灣提升事件時(shí)間 :11月地點(diǎn) :銷售中心大堂形式 :BMW新車在銷售大堂展示，舉行新聞發(fā)布會(huì)目的：繼續(xù)聚集人氣，持續(xù)熱銷“ 明日清華灣 ” 攜手 “BMW” 新聞發(fā)布會(huì)明日清華灣營銷執(zhí)行細(xì)節(jié)明日清華灣 項(xiàng)目工程進(jìn)度配合及推貨策略工程節(jié)點(diǎn)配合要求177。明日清華灣【 SWOT】策略建議：立足市場立足市場整合優(yōu)化整合優(yōu)化搶占有效市場份額搶占有效市場份額明日清華灣立足市場：立足市場：整合優(yōu)化：整合優(yōu)化：搶占有效市場份額：搶占有效市場份額：? 南向一線江景，同比區(qū)域市場的產(chǎn)品，優(yōu)勢明顯。明日清華灣 重點(diǎn)個(gè)盤分析為了更有針對性的了解市場，下面將對 7個(gè)項(xiàng)目周邊具有較強(qiáng)競爭力的項(xiàng)目進(jìn)行點(diǎn)評和分析：御景湖畔金信藍(lán)灣凱景中央首座金碧灣花園錦江豪園凱旋花園陽光嘉園明日清華灣重點(diǎn)樓盤分析 —— 御景湖畔（舊城板塊） 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 7萬㎡，總建筑面積 27萬㎡主力戶型： 76㎡ 176㎡ 形象定位：高品質(zhì)居家典范 銷售均價(jià)： 11號(hào)樓均價(jià) 4400元 /㎡ (毛坯 ),12號(hào)樓均價(jià) 3800元 /㎡ (毛坯 )銷售情況：現(xiàn)加推 11 12樓，開盤經(jīng)已超過 6成貨源銷售告罄客戶群體：清遠(yuǎn)本地人群及事業(yè)單位工作人員為主明日清華灣重點(diǎn)樓盤分析 —— 金信藍(lán)灣（沿北江板塊） 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 10522㎡，總建筑面積 80000㎡， 4棟 30層電梯高層，總套數(shù) 281套形象定位：彰顯尊榮生活本質(zhì)主力戶型： 160㎡ 290㎡銷售均價(jià)： 5800元 /㎡（毛坯） 11800元 /㎡ (毛坯 ) 銷售情況：金信藍(lán)灣豪庭所余貨量已經(jīng)不多 ,全部為 244290m2之間的大戶型，其中 290㎡的無敵江景單位已經(jīng)接近售罄客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主，還包括部分外來企業(yè)高收入人群明日清華灣項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 ，總建筑面積25萬 m2 ， 4棟 3046層高層住宅洋房主力戶型：未定銷售均價(jià)：未定客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主，還包括部分外來企業(yè)高收入人群重點(diǎn)樓盤分析 —— 凱景中央首座（沿北江板塊） 明日清華灣重點(diǎn)樓盤分析 —— 金碧灣花園（沿北江板塊） 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積為 ㎡，總建筑面積約㎡， 37棟連體小高層和高層電梯洋房，總套數(shù)約 4000多套主力戶型： 151㎡ 157㎡三房形象定位：運(yùn)動(dòng)和健康的理念銷售均價(jià)： 4200元 /㎡ (毛坯 )——6500 元 /㎡ (毛坯 ) 銷售情況： 12期售罄，最后一期第 3期在售， 30層高住宅余 10套左右；客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主，還包括部分外來企業(yè)高收入人群明日清華灣重點(diǎn)樓盤分析 —— 錦江豪苑（沿北江板塊） 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 m2，總建筑面積 26萬 m2 ，12棟洋房主力戶型： 130207㎡三房和四房銷售均價(jià)：半江 4800元 /㎡（毛坯）望江 7000元 /㎡（毛坯）銷售情況：一期售罄，二期大概在 2023年年中推出客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主，還包括部分外來企業(yè)高收入人群明日清華灣項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積約 ㎡，總建筑面積約 12萬㎡， 2棟 11層， 2棟 17層， 1棟 28層， 2棟 30層，總套數(shù) 592主力戶型： 140㎡三房 形象定位：寧靜 .綠色 .江景精品社區(qū)銷售均價(jià)： 4200元 /㎡ (毛坯 ) 銷售情況： 2023年 7月 15日開盤， 2023年 12月 31日竣工，銷售約 80%客戶群體：清遠(yuǎn)本地人群及事業(yè)單位工作人員為主重點(diǎn)樓盤分析 —— 凱旋花園（新城板塊） 明日清華灣項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 11萬 m2，總建筑面積 35萬 m2 ，25棟洋房主力戶型： 131150㎡三房和四房銷售均價(jià)： 3800元 /㎡（毛坯）銷售情況： 12月推出 B3， B4號(hào)樓 272套單位客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主重點(diǎn)樓盤分析 —— 陽光嘉園（東城板塊） 明日清華灣? 未來清遠(yuǎn)樓市的競爭將集中于 5大板塊內(nèi)；? 由于市場處于起步發(fā)展階段，良莠不齊的狀況加劇了競爭激烈程度；? 高端市場雖然集中于沿北江板塊，但高端物業(yè)的素質(zhì)較低，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重。而出于整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的角度考慮，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將以溫和、漸進(jìn)方式為主，預(yù)計(jì)將根據(jù)樓市新變化出臺(tái)更有針對性和靈活性的政策。根據(jù)現(xiàn)有政策規(guī)定，報(bào)建后最遲半年內(nèi)必須動(dòng)工，因此這些報(bào)建的新項(xiàng)目在 2023年 6月之前基本會(huì)動(dòng)工。 明日清華灣小戶型均價(jià)漲 1000元 /㎡ 09年 90㎡以下的小戶型占各戶型成交比例的 20%，同比增長了 60%，這和市場上供需兩旺的狀況相呼應(yīng)。于是，一季度的代名詞就是 “ 小陽春 ” 。量價(jià)齊升的市場格局令發(fā)展商資金充裕，也助推了房價(jià)的飚升，也引發(fā)房產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)火爆場面。成交量屢屢上升；樓價(jià)步入上升通道；成交創(chuàng)歷史新高。營業(yè)稅免征時(shí)限由 2年變回 5年，也在一定程度上會(huì)抑制存量住房的供應(yīng)，且增加的交易成本大多會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，最終增大了購房成本。受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化、世界主要經(jīng)濟(jì)體普遍衰退的影響。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。上半年：政策利好促成市場迅速回暖明日清華灣年中：量價(jià)齊升刺激投資型買家再次入場 步入 09年中，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，在一定程度上堅(jiān)定了投資型客戶的購買信心。明日清華灣 2023年初，料峭春寒之際，房產(chǎn)卻在悄悄升溫。 8月份以來，房價(jià)一直在高位振蕩。截至 2023年 12月，清遠(yuǎn)市啟動(dòng)的城鄉(xiāng)建設(shè)“ 十個(gè)一批 ” 工程已有 42個(gè)項(xiàng)目完成了立項(xiàng)手續(xù)， 1個(gè)項(xiàng)目在省發(fā)改委完成了立項(xiàng)手續(xù)。l 通過清遠(yuǎn)市區(qū)樓盤后續(xù)供應(yīng)情況可見， 清遠(yuǎn)市場未來供應(yīng)量極大，供應(yīng)產(chǎn)品品種豐富，其中包括高層洋房、公寓及別墅產(chǎn)品，整體市場將呈現(xiàn)供大于求的特征。調(diào)控手段則將以土地、金融、稅收為主，從多方面促進(jìn)住房的有效供應(yīng)增加。明日清華灣舊城板塊 東城板塊沿北江板塊新城板塊廣清大道板塊本案項(xiàng)目位于東城區(qū)北江沿岸，為當(dāng)前清遠(yuǎn) “東進(jìn)南拓 ”發(fā)展方向的核心區(qū)域。? 競爭白熱化中，通過產(chǎn)品優(yōu)勢，有效抓住機(jī)會(huì)，迅速占有市場。活力 于項(xiàng)目開售前為客戶特別 啟動(dòng)夜間睇樓服務(wù) 。 2023/3/27 14:02:0514:02:0527 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 三月 21三月 2114:02:0614:02:06March 27, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2:02:06 下午 2:02 下午 14:02:06三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 14:02:0514:02:0514:023/27/2023 2:02:05 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣住戶大堂 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣住戶大堂為業(yè)主的第一印象，因此在設(shè)計(jì)及材料應(yīng)、風(fēng)格上須盡顯豪氣及大方才能體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次及居住的身份。 項(xiàng)目定位明日清華灣表現(xiàn)型 內(nèi)斂型（從目標(biāo)客戶群的特征出發(fā)，以感性思維打動(dòng)買家）