【正文】 有一兒子，現(xiàn) 6歲大，準(zhǔn)備就讀周邊 小學(xué)了，已決定根植于中山， 屬于首次購房，長時(shí)間財(cái)富積累擁有高首付能力，購房主要原因?yàn)楦纳坪⒆? 成長環(huán)境，祈求孩子成為土生土長的中山人，同時(shí)考慮到必須與工作單位接近！ ? 梁老師：女， 38歲，現(xiàn)任職于石岐實(shí)驗(yàn)中學(xué) 來到中山超過 15年，夫婦相方均為教師，早年前已在片區(qū)內(nèi)購買一套兩房 80㎡ 的多層商品房，但隨著人口 增加而導(dǎo)致出租物業(yè)增多， 早已生出換房需求，屬于再購，長時(shí)間的財(cái)富積累，已擁有小車，購房必要時(shí) 可考性一次性，購房主要考慮地段及與其工作單位是否接近，需求較大面積，著重周邊配套與項(xiàng)目本身的 園林等各方面質(zhì)量 客戶臵業(yè)訴求： 考慮便利性 著重配套 渴望被融入 目標(biāo)客戶購房心量需求挖掘 區(qū)域內(nèi)居民： 區(qū)域購房特點(diǎn) 關(guān)注周邊生活配套 家庭意識(shí)較強(qiáng) 區(qū)域性選擇較強(qiáng) 考慮與長輩同住 對(duì)生活便利性要求高 城區(qū)其它區(qū)域居民： 考慮便利性 著重配套 渴望被融入 外來工薪階層： 城市感 歸屬感 敏感點(diǎn)歸納 項(xiàng)目定位模式取態(tài) 社區(qū)定位大類 細(xì)分 訴求點(diǎn) 關(guān)鍵因子 擬合度 現(xiàn)實(shí)導(dǎo)向類 傳統(tǒng)產(chǎn)品型社區(qū) 區(qū)位、產(chǎn)品、售價(jià)的集成競爭力 ?主流產(chǎn)品 ?低價(jià) 創(chuàng)新產(chǎn)品型社區(qū) 創(chuàng)新產(chǎn)品帶來高性價(jià)比 ?創(chuàng)新產(chǎn)品 ?適中價(jià)格 情感導(dǎo)向類 主題型社區(qū) 體育、教育、文化等主題植入 ?概念引領(lǐng) ?稀缺性的社會(huì)資源 風(fēng)情型社區(qū) 植入某種類型風(fēng)格的社區(qū)打造（西班牙、東南亞、意大利等） ?風(fēng)格引入 ?園林及建筑風(fēng)格 城市精品型社區(qū) 重視社區(qū)配套及形象上與客戶需求的高度匹配 ?現(xiàn)代建筑 ?文化藝術(shù)類元素植入 ?社區(qū)創(chuàng)新科擇敢 根據(jù)客戶“城市感”及“歸屬感”的深層次心理需求，我們認(rèn)為“城市精品型社區(qū)” 是與本項(xiàng)目客戶擬合度到高的定位方向 Code of this report | 34 169。 在逆市的情況下，不建議作大規(guī)模的渠道投入，以精準(zhǔn)的渠道進(jìn)行推廣策略。 Copyright Centaline Group, 2023 活動(dòng)聚焦 系列活動(dòng)建議，“尋找那一年的時(shí)光”大型攝影展 活動(dòng)一：中山區(qū)域懷舊記憶展 活動(dòng)目的：訴說城區(qū)中山人生活的點(diǎn)滴，配合項(xiàng)目情感宣導(dǎo)的主題，于開盤前舉辦，照片征集活動(dòng)，開盤前每周末于銷售現(xiàn)場內(nèi)外展示，至開盤當(dāng)天于銷售中心現(xiàn)場舉辦頒獎(jiǎng)活動(dòng)。 , March 15, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023年 3月 15日星期三 7時(shí) 43分 26秒 19:43:2615 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :43:2619:43Mar2315Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。故建議利用 5棟形成價(jià)格級(jí)差，從而帶動(dòng) 3期的銷售。 外展配合：同時(shí)面向周邊派發(fā)傳單，以高強(qiáng)度，密集性覆蓋的形式，迅速在市場樹立名氣 大信新都匯一層中庭： ?片區(qū)內(nèi)人氣最旺盛的一站式購物廣場 ?靠近本案，可通過看樓車直接送往售樓部 單張派點(diǎn)：以大信為點(diǎn)擴(kuò)散 (以起灣路與東明橋?yàn)檫吔缦騼?nèi)擴(kuò)散派發(fā) ) 張溪社區(qū) 岐頭社區(qū) 東盛社區(qū) 東明社區(qū) 岐頭社區(qū) 員峰社區(qū) 蓮峰社區(qū) 厚興社區(qū) 人民醫(yī)院 項(xiàng)目爆光率提高，搶占片區(qū)燈旗資源 燈旗設(shè)臵考慮 在蓮塘北路、宏基路、蓮興路、蓮唐東路人流最多的路段設(shè)置燈旗，形式立體的宣傳功勢(shì)，進(jìn)一步擴(kuò)大受眾面 利用城市花園寶麗閣、寶富閣、怡景閣等物業(yè)，懸掛倒數(shù)樓體條幅宣傳 距 離 開 售 剩 2 個(gè) 月 距 離 開 售 剩 1 個(gè) 月 尚 要 等 待 15 天 最 后 7 天 了 ！ 配搭打動(dòng)性強(qiáng)的項(xiàng)目宣傳文案 目標(biāo)客戶類型建議 重點(diǎn)樓盤客戶資源投遞 公務(wù)員、國企員工 汽車 4S店客戶 商場 VIP卡客戶 高檔健身、休閑、 SPA等場所的金卡客戶 銀行高額儲(chǔ)蓄客戶 …… 富逸 〃 臻園 天明豪庭 頤和山莊 大信海岸家園 中信凱旋藍(lán)岸 芊翠家園 …………… 周期性的短信推廣 低成本密集精準(zhǔn)投放，將市場及其他項(xiàng)目客戶資源轉(zhuǎn)化本為項(xiàng)目資源，擴(kuò)大知名度 尋找高端客戶資源豐富的短信公司，讓其提供對(duì)應(yīng)的高端客戶及 其他競爭項(xiàng)目的來電客戶資源 ，發(fā)送短信，針對(duì)性宣傳項(xiàng)目信息，將市場及其他項(xiàng)目客戶資源轉(zhuǎn)化為本項(xiàng)目資源。 項(xiàng)目開盤同樣可以選擇在夜間舉辦，在體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值之余，以晚間看房的噱頭，配合媒體炒作，以達(dá)到提高市場關(guān)注度的目的。投資也不錯(cuò)。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目認(rèn)知 Part 地理屬性：中心用地缺乏，房地產(chǎn)不斷向外擴(kuò)展的時(shí)代里，本案處于城區(qū)核心位臵。 Copyright Centaline Group, 2023 A. 第一部分：項(xiàng)目認(rèn)知及市場情況簡析 B. 第二部分：項(xiàng)目定位 C. 第三部分：營銷策略鋪排 D. 第四部分：項(xiàng)目售價(jià)制定及銷售速度預(yù)估 3 23 42 70 報(bào)告內(nèi)容 頁碼 Code of this report | 23 169。 Copyright Centaline Group, 2023 A. 第一部分：項(xiàng)目認(rèn)知及市場情況簡析 B. 第二部分：項(xiàng)目定位 C. 第三部分：營銷策略鋪排 D. 第四部分：項(xiàng)目售價(jià)制定及銷售速度預(yù)估 3 23 42 70 報(bào)告內(nèi)容 頁碼 Code of this report | 42 169。 物料設(shè)計(jì)建議：中山人的“鎏金歲月” 項(xiàng)目宣傳物料包括： 故事性樓書 折頁戶型單張 考慮項(xiàng)目形象的宣導(dǎo)，配合客戶的心理訴，物料設(shè)計(jì)從客角度出發(fā)，使物料的閱讀性更強(qiáng)、形象更加鮮明 樓書主題：中山人的記憶碎片整理 以時(shí)間軸線演繹中山人的生活變化 認(rèn)籌優(yōu)惠遞減，為項(xiàng)目開盤熱銷提供保證 關(guān)鍵點(diǎn)一 :外展點(diǎn)，營銷中心開放 1月 22日 VIP認(rèn)籌方式啟動(dòng) 活動(dòng)操作： 1月 22日正式接受人籌，邀請(qǐng)客戶現(xiàn)場領(lǐng)取 VIP，公布 VIP優(yōu)惠購房方案，配合節(jié)點(diǎn)活動(dòng)，實(shí)行優(yōu)惠遞減形式，在短時(shí)間內(nèi)大量吸納目標(biāo)客戶群體， 關(guān)鍵點(diǎn)二 :開盤 3月 12日（前三天） VIP誠意金升級(jí) 活動(dòng)操作：集中前期 VIP卡持有客戶集體優(yōu)惠升級(jí)，前期認(rèn)籌客戶轉(zhuǎn)定金，引領(lǐng)火熱場面，促進(jìn)現(xiàn)場氣氛，再創(chuàng)蓄客高潮。 Copyright Centaline Group, 2023 推廣階段安排 高調(diào)入市建立形象 （形象主導(dǎo)，打項(xiàng)目知名度） 蓄客， VIP卡派發(fā)，積累誠意客戶，為開盤作準(zhǔn)備 一期強(qiáng)勢(shì)開盤，實(shí)現(xiàn)火爆銷售 工程節(jié)點(diǎn) 一批工程完工中 二期工程施工中 售樓處、樣板房、部分園林及外墻 基礎(chǔ)開工建設(shè)、售樓外包裝整改 目標(biāo) 第一階段 形象導(dǎo)入建立期 第二階段 蓄客期 第三階段 開盤強(qiáng)銷期 2023. 1 推廣主題 打開石岐區(qū)價(jià)值生活篇章 今天，家就安在石岐 銷售動(dòng)作 1月 29日售樓處正式開放VIP派發(fā)，認(rèn)籌開啟 外展點(diǎn)同步啟動(dòng) 3月 12日公開發(fā)售 元旦過后銷售中心重新開放，銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)場 時(shí)代在變，情懷不變 Code of this report | 69 169。 2023年 3月 15日星期三 下午 7時(shí) 43分 26秒 19:43: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 19:43:2619:43:2619:433/15/2023 7:43:26 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 19:43:2619:43:2619:43Wednesday, March 15, 2023 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 下午 7時(shí) 43分 :43March 15, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目售價(jià)建議 Part 項(xiàng)目價(jià)格三大策略 對(duì)城區(qū)項(xiàng)目采用同類型產(chǎn)品總價(jià)對(duì)抗策略 在總價(jià)平衡基礎(chǔ)下，易于突出項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì) 策略一：制造同區(qū)價(jià)格水位差，形成項(xiàng)目性價(jià)比競爭力 借助同區(qū)高端價(jià)位，順勢(shì)走高，但與同區(qū)競品形成足夠價(jià)格水位差 根據(jù)客戶心理需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象與客戶價(jià)值取向?qū)κ郑瑥亩_(dá)到提升項(xiàng)目價(jià)值的目的 價(jià)格策略 策略二：客戶競爭項(xiàng)目總價(jià)對(duì)抗策略 策略三：情感價(jià)值提升 城區(qū)同區(qū)域競爭項(xiàng)目售價(jià)分布 雅居樂熹玥， 10000，毛坯 頤和山莊， 6600，毛坯 朗晴假日， 5800，毛坯 米蘭陽光， 5500，毛坯 尚湖軒， 4800，毛坯 映翠豪庭， 4700，毛坯 萬科城市風(fēng)景， 6500，帶精裝 區(qū)域競爭項(xiàng)目 客戶競爭項(xiàng)目 尚湖軒， 4700，毛坯 大信新家園， 5300，毛坯 世紀(jì)新城， 5800，毛坯 碧翠華庭， 4800，毛坯 天明豪庭， 6300，毛坯 富逸臻園 2期， 8000，毛坯 薔薇山莊， 5000，毛坯 豪逸御華庭， 8000，毛坯 海岸家園， 6500，毛坯 長虹御江風(fēng)景， 5800，毛坯 項(xiàng)目價(jià)格推導(dǎo) 同區(qū)域項(xiàng)目走高端，房價(jià)水平集中在 6700~7