【正文】 項目戶型點(diǎn)評明日清華灣l 戶戶南向、 6成單位南北對流；l 超大陽臺保證采光通風(fēng)；l 有入戶花園、花池及空中花園增加附加值；l 均為雙套房設(shè)計；l A戶型主臥洗手間采光面大，設(shè)計豪華。中央首座 —— 重新定義江景人居價值 2023年地王，以高姿態(tài)面向本地高端客戶； 項目板塊概述明日清華灣 項目規(guī)劃? 項目擁有稀缺的南向一線江景景觀面，結(jié)合大面積的中心園林景觀，使近 70%的單位擁有江景園景雙景觀，這無疑是項目無可復(fù)制的重要賣點(diǎn)。東城板塊正逐漸成為清遠(yuǎn)房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。明日清華灣舊城板塊 東城板塊沿北江板塊新城板塊廣清大道板塊本案項目位于東城區(qū)北江沿岸，為當(dāng)前清遠(yuǎn) “東進(jìn)南拓 ”發(fā)展方向的核心區(qū)域。 啟 示明日清華灣 市場啟示? 清遠(yuǎn)的 高速發(fā)展和城市化進(jìn)程加快 ，為高端物業(yè)的需求帶來進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)條件；? 清遠(yuǎn)近年高端物業(yè)市場發(fā)展平穩(wěn)，但其素質(zhì)相對落后，其 價值尚未得到充分體現(xiàn) ；? 未來 市場將面臨白熱化競爭 ，競爭相對集中于中低端市場， 高端物業(yè) 憑借其強(qiáng)大的競爭力和產(chǎn)品區(qū)隔將 獲得較大的生存空間；明日清華灣第二部分 項目理解明日清華灣 項目區(qū)位理解舊城商業(yè)區(qū)新城擴(kuò)展區(qū)政治中心區(qū)域本案位置東城擴(kuò)展區(qū)項目位于江北組團(tuán)的核心位置，既享舊城生活之便，又享東城規(guī)劃之利。板塊 個 盤明日清華灣 清遠(yuǎn)市場板塊分析舊城板塊 東城板塊北江板塊新城板塊廣清大道板塊明日清華灣五大板塊特征闡釋? 舊城板塊 依托籌建中的飛來湖、舊城商業(yè)中心等，是目前江北組團(tuán)的主要商住中心，但總體區(qū)域形象較為落后；? 沿北江板塊 享有北江優(yōu)越的江景資源，兼享新舊城區(qū)配套及便利，位于北江發(fā)展軸線之上，享有眾多規(guī)劃利好； ? 新城板塊 屬當(dāng)前城市中心、市政府機(jī)關(guān)所在區(qū)域、清遠(yuǎn) CBD，具備良好的開發(fā)前景，武廣快線的落成和輕軌的建設(shè)將給該區(qū)域帶來更大的升值潛力；? 廣清大道板塊 為未來城市商業(yè)中心，享有眾多南延發(fā)展方向的規(guī)劃利好，眾多大盤的崛起，正使該板塊日益成熟；? 東城板塊 擁有清城區(qū)政府、大學(xué)城等規(guī)劃利好，為未來江北組團(tuán)的居住中心，但板塊目前尚未成熟；明日清華灣 清遠(yuǎn)市場板塊分析五大板塊客戶分布情況廣清大道板塊舊城板塊 東城板塊新城板塊北江板塊原住民、普通購房者公務(wù)員、中檔客戶高層公務(wù)員、投資客、中高端客戶政府高官、商賈、高端客戶明日清華灣 清遠(yuǎn)市場板塊分析五大板塊客戶流向情況廣清大道板塊舊城板塊 東城板塊新城板塊北江板塊隨著一步到位的消費(fèi)習(xí)慣的改變，多數(shù)客戶通過跨區(qū)改善型置業(yè)或者擁有多套物業(yè)，來追求更高品質(zhì)的居住享受，或者更強(qiáng)的物業(yè)升值潛力。 根據(jù)統(tǒng)計局最新報告顯示，隨著開工面積的不斷增多， 2023年的新貨推出將相當(dāng)龐大，清遠(yuǎn)樓市推貨波峰將出現(xiàn)歷史新高，各項目間的競爭也將越顯激烈。明日清華灣事項 當(dāng)前執(zhí)行情況 2023年可能調(diào)整部分銀行政策 優(yōu)惠執(zhí)行較嚴(yán)，個別銀行需 4成首付才能享有7折利率完全恢復(fù)到 09前優(yōu)惠利率執(zhí)行前最高的 3成首付為主，監(jiān)管趨嚴(yán) 二套房貸 4成首付存款準(zhǔn)備金 15% 可能回調(diào)營業(yè)稅全額免征年限從超 5年降至超 2年，不足 2年的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收，改為按差額征收2023年 12月 31日到期，目前尚無延期執(zhí)行的通知契稅 個人首次購買 90㎡及以下普通住房，稅率暫時統(tǒng)一下調(diào)到 1% 恢復(fù)到 %印花稅 個人銷售或購買住房暫免征收 恢復(fù)到 1‰土地增值稅 個人銷售住房暫免征收 恢復(fù)到 2023年前的 30%—50% 不等公積金 清遠(yuǎn)市夫妻雙方一年期滿后的明年 7月 1日可能會調(diào)整，目前清遠(yuǎn)發(fā)展商不歡迎公積金貸款買房 預(yù)計政策調(diào)整明日清華灣總結(jié) : 地方政府表面的收緊政策背后，是積極地協(xié)助開發(fā)商們高調(diào)拿地，所謂的保障房建設(shè)等平衡樓市的措施遠(yuǎn)比不上推動商品房市場的動力強(qiáng)大，大多數(shù)企業(yè)還處于搶地?zé)嶂云?。因此，預(yù)計備受關(guān)注的物業(yè)稅改革也不會在 2023年全面展開實(shí)施。明日清華灣調(diào)控力度以溫和為主 2023年底的中共中央經(jīng)濟(jì)工作會議已確定要要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。調(diào)控手段則將以土地、金融、稅收為主，從多方面促進(jìn)住房的有效供應(yīng)增加。只有改善供求關(guān)系才能真正有效抑制房價過快上漲。明日清華灣調(diào)控方向更多指向供給方 2023年房價上漲過快是多方面因素綜合作用而導(dǎo)致的。 明日清華灣l 如若現(xiàn)有潛在供應(yīng)項目均開發(fā)完成，總供應(yīng)量將達(dá) 4萬余套，基于市場的自動調(diào)節(jié)和各樓盤分期開發(fā)等因素考慮，結(jié)合近年市場消化能力和清遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口導(dǎo)入速度等因素綜合考慮， 未來三年清遠(yuǎn)市場供求將處于供求總體平衡或者供略大于求的狀態(tài)；l 競爭的白熱化必將訴諸于產(chǎn)品力及營銷手段以及開發(fā)商品牌等綜合質(zhì)素的比拼， 項目必須更加致力于產(chǎn)品力和傳播形象的提升以在競爭之中立于不敗之地； 明日清華灣，溫和調(diào)整為主 隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇日益明朗和通脹壓力的加大，我國經(jīng)濟(jì)刺激政策將緩慢退出，信貸政策會逐步收緊，經(jīng)濟(jì)工作重心則從 “ 保增長 ” 向 “ 穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu) ” 轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)由于其偏高的房價成為需要調(diào)整的行業(yè)之一。 明日清華灣 l 城市發(fā)展呈東進(jìn)南拓之態(tài)勢，未來幾年熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域仍將是城市東南方向以及擁有山水自然景觀資源的清新地區(qū)；l 外來開發(fā)商開始進(jìn)駐，首選龍?zhí)?、佛岡以及清新，定位主要為休閑度假型，主要為滿足廣州等珠三角城市客戶相應(yīng)需求；l 清遠(yuǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場相對于珠三角地區(qū)仍屬價格洼地，預(yù)計近三年仍有大幅上升余地；l 客戶群主要以本地居民為主，多為有換房需求的中高收入人群及回鄉(xiāng)置業(yè)者，投資型買家近三年仍將以珠三角特別是廣州客源為主，但受花都樓市阻隔影響明顯。明日清華灣 l 從在建和潛在項目及地塊統(tǒng)計情況看，未來兩到三年將推售樓盤的占地面積約 180萬平方米，總建面約 529—589 萬平方米，產(chǎn)品多為小高層和高層洋房， 后續(xù)供應(yīng)充足； l 從供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域看，供應(yīng)主要集中在新城板塊， 尤以清遠(yuǎn)大道、廣清大道和人民四路為主，其交通條件便利，區(qū)位條件優(yōu)越， 而且一般都以大規(guī)模社區(qū)開發(fā)為主，項目檔次較高，競爭力強(qiáng)勁。 其中新城板塊是后續(xù)供應(yīng)最主要集中區(qū)域，有大小項目十多個，主要集中在各交通主干道如清遠(yuǎn)大道、人民路以及廣清大道兩側(cè)；沿北江板塊中則以新城與北江一路為主； l 按目前推地情況及在售及建項目統(tǒng)計結(jié)果預(yù)測， 未來 3年，清遠(yuǎn)市商品房供應(yīng)量約 529—589 萬平方米，按 130㎡ /套計算，約40750—45334 套。l 江景盤后續(xù)供應(yīng)主要集中在凱景中央首座、維港尚城苑、金信藍(lán)灣及翡翠綠洲，總貨量約 1000多套。l 通過清遠(yuǎn)市區(qū)樓盤后續(xù)供應(yīng)情況可見， 清遠(yuǎn)市場未來供應(yīng)量極大，供應(yīng)產(chǎn)品品種豐富，其中包括高層洋房、公寓及別墅產(chǎn)品，整體市場將呈現(xiàn)供大于求的特征。此外 2023年或之前面市的已有樓盤許多正加緊二三期建設(shè)，現(xiàn)已知的有十多家今年內(nèi)有大量新貨面市，預(yù)計會超過 4000套。 另有 20多個新項目或已動工或即將動工、但不確定今年內(nèi)會是否推貨，這些樓盤總貨量超過 。 世紀(jì)城浙江臥龍地產(chǎn) 424961㎡ ㎡ 人民四路以北、碧 水康橋以西 2023上半年北江制藥廠正對面地塊 1 約 3萬㎡ 約 9～ 12萬㎡ 估 3～ 4 人民路南面荔園山 莊門口前面 2023～ 11年北江制藥廠正對面地塊 2 約 2萬㎡ 約 6～ 9萬㎡ 估 3～ 4 人民路南面荔園山 莊門口前面 2023～ 11年北福田汽車旁地塊 約 ㎡ 約 ～ ㎡ 估 3～ 4 清遠(yuǎn)大道以北 2023～ 11年怡景項目旁地塊 30292㎡ 135300㎡ 新城東 12號區(qū) 2023～ 12年碧水龍庭金多利地產(chǎn) 35000㎡ 15萬㎡ 筆架南路 2023下半年現(xiàn)代城華誠地產(chǎn) 70000㎡ 233070㎡ 廣清大道 2023上半年碧江帝景（新創(chuàng)展地產(chǎn)） 11430㎡ 105360㎡ 北江一路 2023年凱景中央首座 32379㎡ ㎡ 新城鳳城廣場旁 2023～ 11年明日清華灣據(jù)不完全統(tǒng)計，自 09年 6月以來超過 30個新項目報建。由于市場容量不大，清遠(yuǎn)本地剛性需求客戶數(shù)量有限， 2023年推出市場的產(chǎn)品較多，所以屆時消費(fèi)者在市場上的可選擇性也將大大增加，各個項目的目標(biāo)客戶容易被競爭對手分流。明日清華灣對清遠(yuǎn)大市走勢方面的考慮啟示：l 市場目前仍為中大戶型為主，但是 小戶型和公寓產(chǎn)品已經(jīng)開始占據(jù)一定的市場；l 隨著清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，小戶型和公寓產(chǎn)品的需求將會繼續(xù)壯大；l 隨著小戶型產(chǎn)品和公寓產(chǎn)品逐漸為供求雙方所關(guān)注， 小戶型和公寓產(chǎn)品必將成為今后市場的熱點(diǎn)。 “ 一步到位，買個大房子 ” 的置業(yè)觀念將逐漸在清遠(yuǎn)本地發(fā)生變化，多次置業(yè)改善住房者屢見不鮮。明日清華灣? 水利樞紐工程：完成土石方 ；? 飛來湖跨湖大橋：明年 5月施工；? 秀麗公園完工開放；? 站前廣場完工，武廣客運(yùn)專線開通。截至 2023年 12月，清遠(yuǎn)市啟動的城鄉(xiāng)建設(shè)“ 十個一批 ” 工程已有 42個項目完成了立項手續(xù)， 1個項目在省發(fā)改委完成了立項手續(xù)。在所有戶型中小戶型價格增長幅度是最大的，上漲了 1024元 /㎡； 90—120 ㎡戶型上漲了 700多元 /㎡； 120—144 ㎡戶型上漲了500多元 /㎡； 144㎡以上大戶型僅增長了 100余元 /㎡。 144㎡以上大戶型比例同樣比 08年略有上升，而 90—144 ㎡的中戶型則略有下降。 明日清華灣09年住宅銷售面積是 08年的 明日清華灣三區(qū)域別墅均價漲 4成 09年別墅成交 899套，銷售面積 23萬余㎡，是 08年的 ，和 07年相當(dāng) (僅比 07年多銷售 1萬余㎡ )；盡管 09年別墅成交均價比 08年要低 2023多元 /㎡，但市區(qū)內(nèi)三區(qū)域 (東城、橫荷、鳳城街道辦 )7740元 /㎡的均價比整個市區(qū)的均價還要高，比 08年和 07年三個區(qū)域內(nèi)別墅的成交均價還要高出近 2023元 /㎡，增長了近 40%，顯示出了強(qiáng)勁的上漲勢頭。從 2023年全年住宅價格走勢分析，住宅成交價格全年整體走勢向上，每月成交價格不斷攀升。從每月住宅成交情況分析，住宅成交高峰期仍然集中在 5—7 月以及 9—11 月的銷售旺季。明日清華灣 根據(jù)房管局最新數(shù)據(jù)顯示， 09年商品住宅成交近 ，銷售面積達(dá) 190萬㎡。 明日清華灣 據(jù)清遠(yuǎn)市房管局及市物價局最新數(shù)據(jù)顯示， 2023年清遠(yuǎn)城區(qū)商品房交易活躍，成交總面積 200余萬㎡，價格也有所上漲。 8月份以來，房價一直在高位振蕩。3月成樓市引爆點(diǎn)，成交攀升明日清華灣 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從去年 6月份城區(qū)商品房與二手房的均價與成交量都開始上升，去年 1月商品房成交 613套，到 6月，商品房成交量達(dá)到 2076套，增加兩倍多。明日清華灣 2023年，多個月份呈現(xiàn)成交量急升的態(tài)勢，市場需求非常大， 3月份可以說是清遠(yuǎn)樓市的引爆點(diǎn)，沉寂了一年的房地產(chǎn)市場在 “ 粵 15條 ” 的刺激下爆發(fā)了。他們支撐起了 2023年年初的第一輪上升行情。當(dāng)清遠(yuǎn)的大部分開發(fā)商并無明顯降價的舉措后，剛性需求迅速抬頭。明日清華灣 在供需結(jié)構(gòu)幾無變化的情況下，心理預(yù)期的急劇走低造成了 2023年下半年的房地產(chǎn)業(yè)的頹勢。房地產(chǎn)業(yè)由于其對上下游行業(yè)巨大的拉動效應(yīng)，在經(jīng)濟(jì)低谷時，對保持和刺激國民經(jīng)濟(jì)增長尤為重要。國際、國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大勢仍在困境中，房地產(chǎn)行業(yè)卻是一枝獨(dú)秀。明日清華灣 2023年初，料峭春寒之際，房產(chǎn)卻在悄悄升溫。 2023年也許是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上最讓人看不懂的一年，清遠(yuǎn)也概莫能外。明日清華灣市場成交報告 明日清華灣 2023年底，面對經(jīng)濟(jì)大勢和行業(yè)走勢的雙重下落，幾乎所有人都預(yù)判 2023年的房產(chǎn)形勢將進(jìn)入 “ 嚴(yán)冬 ” 。明日清華灣 一言而概之， 2023年的清遠(yuǎn)樓市，在寬松的政策環(huán)境下，由前期積壓的自住性需求的釋放所帶動，隨之由投資型需求的跟進(jìn)而推波助瀾。 方向包括大力解決中低收入家庭的住房問題