【正文】 眾多大盤的崛起，正使該板塊日益成熟；? 東城板塊 擁有清城區(qū)政府、大學(xué)城等規(guī)劃利好，為未來江北組團的居住中心，但板塊目前尚未成熟；明日清華灣 清遠市場板塊分析五大板塊客戶分布情況廣清大道板塊舊城板塊 東城板塊新城板塊北江板塊原住民、普通購房者公務(wù)員、中檔客戶高層公務(wù)員、投資客、中高端客戶政府高官、商賈、高端客戶明日清華灣 清遠市場板塊分析五大板塊客戶流向情況廣清大道板塊舊城板塊 東城板塊新城板塊北江板塊隨著一步到位的消費習(xí)慣的改變，多數(shù)客戶通過跨區(qū)改善型置業(yè)或者擁有多套物業(yè)，來追求更高品質(zhì)的居住享受，或者更強的物業(yè)升值潛力。東城板塊正逐漸成為清遠房地產(chǎn)熱點區(qū)域。設(shè)計會造成洗手間采光不足，偏暗D5 項目戶型點評明日清華灣? 項目體量較少，難以比肩周邊大型社區(qū)的優(yōu)勢；? 周邊缺乏公交線路，出行難度較為不便? 東城生活氛圍尚不成熟，各項市政配套亦未完備； （Strengths）優(yōu)勢 （Weaknesses） 劣勢? 項目地處江北組團東城、舊城之間的核心，區(qū)位 優(yōu)越 ；? 項目擁有一線南向江景，實為江景資源中的稀缺資源；? 項目戶型布局合理，南北向、南向單位居多；? 項目緊鄰幾個成熟社區(qū)，均有較佳的生活氛圍和基本的生活的配套； 項目 SWOT分析明日清華灣 項目 SWOT分析( Opportunities)機會?? 東城規(guī)劃利好及其發(fā)展，將進一步提升項目區(qū)位價值；東城規(guī)劃利好及其發(fā)展，將進一步提升項目區(qū)位價值；?? 清遠高端物業(yè)市場已經(jīng)起步，將為項目帶來足夠的發(fā)展清遠高端物業(yè)市場已經(jīng)起步，將為項目帶來足夠的發(fā)展空間；空間；?? 清遠作為珠三角地區(qū)的價格洼地，將吸引周邊城市的投清遠作為珠三角地區(qū)的價格洼地，將吸引周邊城市的投資客戶，為項目的客源注入新血；資客戶，為項目的客源注入新血；? 短期內(nèi)區(qū)內(nèi)交通改善可能性較低，便利性將繼續(xù)受阻；? 東城開發(fā)期間，周邊人員品流復(fù)雜，存在一定治安隱患；? 項目周邊項目檔次參差，一定程度上影響本案形象及定價；? 政府政策打壓投資，同時對大面積產(chǎn)品帶來較大影響，而且具有不可預(yù)測性；（ Threats ）威脅明日清華灣SWOT戰(zhàn)略構(gòu)建優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W）l 項目地處江北組團東城、舊城之間的核心，區(qū)位優(yōu)越；l 項目擁有一線南向江景，實為江景資源中的稀缺資源；l 項目戶型布局合理，南北向、南向單位居多；l 項目緊鄰幾個成熟社區(qū)，均有較佳的生活氛圍和基本的生活的配套；l 項目體量較少，難以比肩周邊大型社區(qū)的優(yōu)勢；l 周邊缺乏公交線路，出行難度較為不便l 東城生活氛圍尚不成熟，各項市政配套亦未完備；機遇（ O） 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 (SO) 利用機會，克服劣勢（ WO）l 東城規(guī)劃利好及其發(fā)展，將進一步提升項目區(qū)位價值；l 清遠高端物業(yè)市場已經(jīng)起步，將為項目帶來足夠的發(fā)展空間；l 清遠作為珠三角地區(qū)的價格洼地，將吸引周邊城市的投資客戶，為項目的客源注入新血；l 以打造城市新地標(biāo)的高度出發(fā)；l 空前高端的定位突破造勢；l 引入發(fā)達城市的高端物業(yè)理念；l 制定產(chǎn)品差異化策略；l 配合高檔次的強勢包裝推廣；l 利用清遠價格洼地優(yōu)勢，擴寬客戶資源；l 利用優(yōu)秀的地段優(yōu)勢、稀缺景觀與高端的產(chǎn)品檔次，打造難以超越的賣點；威脅（ T） 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅（ ST） 減少劣勢，避免威脅（ WT）l 短期內(nèi)區(qū)內(nèi)交通改善可能性較低，便利性將繼續(xù)受阻；l 東城開發(fā)期間，周邊人員品流復(fù)雜，存在一定治安隱患；l 項目周邊項目檔次參差，一定程度上影響本案形象及定價；l 政府政策打壓投資，同時對大面積產(chǎn)品帶來較大影響，而且具有不可預(yù)測性；l 發(fā)揮資源優(yōu)勢塑造項目高端形象l 提升項目整體素質(zhì)與產(chǎn)品創(chuàng)新突圍 l 良好的規(guī)劃設(shè)計公司的合作 項目 SWOT戰(zhàn)略構(gòu)建明日清華灣項目 SWOT小結(jié)? 項目地段較好，為項目提高競爭力帶來機遇；? 東城板塊 樓盤整體素質(zhì)較高，未來競爭壓力較大；? 清遠市場本地消費力相對較弱，未來市場供應(yīng)量大，差異化突破將成為項目營銷工作的重點。明日清華灣 項目核心價值提煉未來城央南向一線江景稀缺南向一線江景南北向舒適戶型純豪宅社區(qū)未來江北住宅中心易于提煉 難以復(fù)制明日清華灣第三部分 客戶分析明日清華灣高端物業(yè)項目與明星、品牌商品一樣，都必須要有自己的追捧者（即目標(biāo)客戶群），而高端物業(yè)項目的定位策略的定制也是以目標(biāo)客戶群的需求為基礎(chǔ)的。 項目定位明日清華灣表現(xiàn)型 內(nèi)斂型（從目標(biāo)客戶群的特征出發(fā)，以感性思維打動買家）重新定義的豪宅張揚 含蓄高調(diào) 高雅 項目定位因此：我們要明日清華灣定位釋意：? “ 成就 ” ，用詞內(nèi)斂高雅含蓄，顯得更有成功感；? “ 家族榮耀 ” ， 通過項目的尊榮感，達到提升整個家族尊榮感 .符合目標(biāo)客戶群的特性； ? “ 典藏府邸 ” ，避免直接打江景豪宅，通過 “ 典藏 ” 道出其稀缺，通過府邸，體現(xiàn)豪宅本質(zhì) 形象定位明日清華灣典藏珍稀，家族傳承在清遠的淺水灣自在水岸 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣 產(chǎn)品優(yōu)化休閑配套以會客廳、棋牌室等配套，為本項目之業(yè)主及貴賓提供休閑的應(yīng)酬服務(wù)。 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣住戶大堂 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣住戶大堂為業(yè)主的第一印象，因此在設(shè)計及材料應(yīng)、風(fēng)格上須盡顯豪氣及大方才能體現(xiàn)項目的檔次及居住的身份。明日清華灣放大細節(jié)＝放大尊貴放大細節(jié)＝放大尊貴你不是在看樓，你只是在 ………享受?。∶魅涨迦A灣STEP1［ 皇家酒店式代客泊車及到訪接待 ］設(shè)置專人于銷售中心首要位置， 為每一位預(yù)訂來訪客戶將座駕開往停車場停放，為客戶開車門并送上親切慰問的接待。 14:02:0514:02:0514:023/27/2023 2:02:05 PM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2:02:06 下午 2:02 下午 14:02:06三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 212:02 下午 三月 2114:02March 27, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 三月 21三月 2114:02:0614:02:06March 27, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 212:02 下午 三月 2114:02March 27, 20231少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/3/27 14:02:0514:02:0527 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。明日清華灣明日清華灣靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。于項目開售前為客戶特別 啟動夜間睇樓服務(wù) 。明日清華灣全面體系服務(wù)，包括站姿、服務(wù)用語、著裝等?；盍?置業(yè)傾向l 既能彰顯社會地位，又能過半隱匿而安全的生活；l 樂于占據(jù)資源稀缺性強的物業(yè)；l 對豪華空間的首要理解為 “ 大而能容 ” ；l 事業(yè)仍然處于上升期，故置業(yè)的區(qū)域范圍應(yīng)方便工作 。? 競爭白熱化中，通過產(chǎn)品優(yōu)勢，有效抓住機會，迅速占有市場。廚房面積不規(guī)則，影響實用率主臥缺少衣帽間功能主臥衣帽間壓縮臥室面積主臥衣帽間壓縮臥室面積建議做成觀光梯D2 項目戶型點評明日清華灣主臥缺少衣帽間功能l大面積入戶花園、陽臺、空中花園增加附加值；l均為雙套房設(shè)計；lB戶型主臥 360窗臺設(shè)計使景觀面最大化。明日清華灣舊城板塊 東城板塊沿北江板塊新城板塊廣清大道板塊本案項目位于東城區(qū)北江沿岸，為當(dāng)前清遠 “東進南拓 ”發(fā)展方向的核心區(qū)域。 根據(jù)統(tǒng)計局最新報告顯示，隨著開工面積的不斷增多， 2023年的新貨推出將相當(dāng)龐大，清遠樓市推貨波峰將出現(xiàn)歷史新高，各項目間的競爭也將越顯激烈。調(diào)控手段則將以土地、金融、稅收為主，從多方面促進住房的有效供應(yīng)增加。 明日清華灣 l 城市發(fā)展呈東進南拓之態(tài)勢，未來幾年熱點開發(fā)區(qū)域仍將是城市東南方向以及擁有山水自然景觀資源的清新地區(qū)；l 外來開發(fā)商開始進駐，首選龍?zhí)?、佛岡以及清新，定位主要為休閑度假型，主要為滿足廣州等珠三角城市客戶相應(yīng)需求；l 清遠地區(qū)房地產(chǎn)市場相對于珠三角地區(qū)仍屬價格洼地，預(yù)計近三年仍有大幅上升余地；l 客戶群主要以本地居民為主，多為有換房需求的中高收入人群及回鄉(xiāng)置業(yè)者，投資型買家近三年仍將以珠三角特別是廣州客源為主，但受花都樓市阻隔影響明顯。l 通過清遠市區(qū)樓盤后續(xù)供應(yīng)情況可見， 清遠市場未來供應(yīng)量極大，供應(yīng)產(chǎn)品品種豐富，其中包括高層洋房、公寓及別墅產(chǎn)品，整體市場將呈現(xiàn)供大于求的特征。由于市場容量不大，清遠本地剛性需求客戶數(shù)量有限， 2023年推出市場的產(chǎn)品較多，所以屆時消費者在市場上的可選擇性也將大大增加，各個項目的目標(biāo)客戶容易被競爭對手分流。截至 2023年 12月，清遠市啟動的城鄉(xiāng)建設(shè)“ 十個一批 ” 工程已有 42個項目完成了立項手續(xù)， 1個項目在省發(fā)改委完成了立項手續(xù)。從 2023年全年住宅價格走勢分析，住宅成交價格全年整體走勢向上，每月成交價格不斷攀升。 8月份以來，房價一直在高位振蕩。當(dāng)清遠的大部分開發(fā)商并無明顯降價的舉措后，剛性需求迅速抬頭。明日清華灣 2023年初，料峭春寒之際，房產(chǎn)卻在悄悄升溫。 方向包括大力解決中低收入家庭的住房問題，遏制部分城市房價過快上漲，抑制投資和投機性購房行為等。上半年：政策利好促成市場迅速回暖明日清華灣年中：量價齊升刺激投資型買家再次入場 步入 09年中，經(jīng)濟呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，在一定程度上堅定了投資型客戶的購買信心。明日清華灣加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險。明日清華灣 下半年，隨著房價的上漲速度過快，政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的警示力度不斷加強。受全球經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)惡化、世界主要經(jīng)濟體普遍衰退的影響。明日清華灣行業(yè)政策年初利好刺激消費，年底微調(diào)抑房價 自 2023年底中央各部門出臺房地產(chǎn)交易稅收、利率等方面的優(yōu)惠政策后， 廣東省政府也于 3月出臺了相應(yīng)政策，并在中央政策的基礎(chǔ)上放寬了開發(fā)商購置土地的付款期限，進一步增大的發(fā)展商的資金運營能力。營業(yè)稅免征時限由 2年變回 5年，也在一定程度上會抑制存量住房的供應(yīng)，且增加的交易成本大多會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，最終增大了購房成本。力爭到 2023年末，基本解決 1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。成交量屢屢上升；樓價步入上升通道；成交創(chuàng)歷史新高。明日清華灣下半年：樓市成交火爆，剛性需求釋放 隨著巨量信貸潛入樓市，樓市越見火爆，下半年的成交速度持續(xù)上升，消費者對項目整體品質(zhì)及區(qū)域環(huán)境打造要求也逐漸提高，剛性需求得到大量釋放，個別發(fā)展商甚至出現(xiàn)捂盤惜售現(xiàn)象，并抗拒公積金貸款購房。量價齊升的市場格局令發(fā)展商資金充裕，也助推了房價的飚升，也引發(fā)房產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)火爆場面。 “ 擴內(nèi)需、保增長 ” ，這是 2023年我國宏觀調(diào)控的核心目標(biāo)。于是，一季度的代名詞就是 “ 小陽春 ” 。城區(qū)住宅成交額狂漲兩倍l 商品住宅房成交面積近 190萬㎡， 與 2023年同比分別增長 %；l 成交總套數(shù)為 ， 與 2023年同比增長 %；l 商品住宅房成交近 ， 與 2023年同比增長 %；l 商品房成交總金額為 ， 與 2023年同比增長 %；l 其中商品房住宅成交金額為 ； 與 2023年同比增長 %，是2023年的 2倍；l 銷售面積 190萬余㎡， 是 08年的 ；l 城區(qū)商品房成交均價為 /㎡， 與 2023年同比增長 %；l 商品住宅房成交均價為 /㎡， 與 2023年同比增長 %；l 二手房住宅交易登記均價為 /㎡， 與 2023年同比增長 %。 明日清華灣小戶型均價漲 1000元 /㎡ 09年 90㎡以下的小戶型占各戶型成交比例的 20%，同比增