【正文】 明日清華灣清遠(yuǎn)明日清華灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司2023年 2月明日清華灣前 言 非常感謝貴公司給予我司提案的機(jī)會(huì)！ 敝司項(xiàng)目專(zhuān)案小組對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了深入的研究和探討后，應(yīng)貴司的要求，針對(duì)項(xiàng)目本次的策劃提案做了充分細(xì)致的準(zhǔn)備工作。 希望通過(guò)雙方的真誠(chéng)合作推動(dòng) 明日清華灣 成為 清遠(yuǎn)的 又一亮點(diǎn)項(xiàng)目！明日清華灣目 錄第一部分 市場(chǎng)分析第二部分 項(xiàng)目理解第三部分 客戶分析第四部分 項(xiàng)目定位第五部分 產(chǎn)品優(yōu)化第六部分 營(yíng)銷(xiāo)策略明日清華灣第一部分 市場(chǎng)分析明日清華灣清遠(yuǎn)概述明日清華灣 清遠(yuǎn)整體情況概述? 粵、湘、桂三省通衢? 全國(guó)宜居旅游城市? 珠三角（廣州）后花園清遠(yuǎn)城市基本情況湘桂 韶關(guān)肇慶 從化清遠(yuǎn)107國(guó)道京珠高速明日清華灣 清遠(yuǎn)整體情況概述? 高速發(fā)展? 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況陶瓷 電子 汽配再生銅　 清遠(yuǎn) 廣州 佛山 珠海 肇慶 廣東地區(qū) GDP（億元） GDP增長(zhǎng)率 % % % % % %清遠(yuǎn)市近年 GDP增長(zhǎng)情況注：以上數(shù)據(jù)均來(lái)自廣東省統(tǒng)計(jì)局明日清華灣本案? 三心三組團(tuán)? 東拓南延、西展北控? “ 十個(gè)一批 ” 工程清遠(yuǎn)城市規(guī)劃情況 清遠(yuǎn)整體情況概述明日清華灣宏觀背景解析 明日清華灣經(jīng)濟(jì)止跌回暖態(tài)勢(shì)明顯，樓市資金面充裕 09年年初，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化、世界主要經(jīng)濟(jì)體普遍衰退的影響。面對(duì)困難局面，黨中央、國(guó)務(wù)院果斷將 “ 保增長(zhǎng) ” 作為今年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)，采取了積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，并出臺(tái)了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃。從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行結(jié)果來(lái)看，這些政策措施已初見(jiàn)成效，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)止跌回暖，整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)好于預(yù)期。明日清華灣行業(yè)政策年初利好刺激消費(fèi)，年底微調(diào)抑房?jī)r(jià) 自 2023年底中央各部門(mén)出臺(tái)房地產(chǎn)交易稅收、利率等方面的優(yōu)惠政策后， 廣東省政府也于 3月出臺(tái)了相應(yīng)政策，并在中央政策的基礎(chǔ)上放寬了開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地的付款期限，進(jìn)一步增大的發(fā)展商的資金運(yùn)營(yíng)能力。在小陽(yáng)春的市場(chǎng)環(huán)境中， “ 粵十五條 ” 的出臺(tái)進(jìn)一步刺激了住房成交量的放大。 而繼一季度的巨額信貸投放后，國(guó)務(wù)院 5月會(huì)議確定下調(diào)商品房項(xiàng)目資本金比例， 普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例由原來(lái)的 35%下調(diào)為 20%，這一方面大大增強(qiáng)了發(fā)展商的資金周轉(zhuǎn)能力，不再受制于資金緊張而降價(jià)出貨； 另一方面亦給了發(fā)展商樂(lè)觀后市的信心。明日清華灣2023年上半年政策一覽 日期及文件名稱(chēng) 主 要 內(nèi) 容09年 3月 3日，廣東省政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》1. 符合條件的二套房及已發(fā)放貸款的首次貸款普通房，可享受利率優(yōu)惠；2. 公積金貸款上限上浮 1020萬(wàn)元，直系親屬可提取職工住房公積金；3. 普通住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由 5年改為 2年；4. 個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房，其契稅按 1%征收；5. 08年購(gòu)置的土地，開(kāi)發(fā)商可延長(zhǎng)繳納土地出讓價(jià)款期限，最多延長(zhǎng) 2年。09年 5月 29日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定下調(diào)商品房項(xiàng)目資本金比例1. 保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%；2. 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。明日清華灣 下半年，隨著房?jī)r(jià)的上漲速度過(guò)快，政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的警示力度不斷加強(qiáng)。 12月，中央各部委相繼發(fā)布了 “ 國(guó)四條 ” 、《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》和《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，一方面加強(qiáng)土地交易管理，另一方面收緊了交易稅收優(yōu)惠。 其中，發(fā)展商首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款 50%的規(guī)定提高了土地獲取的門(mén)檻，或?qū)?dǎo)致土地更進(jìn)一步集中大型央企或?qū)嵙Πl(fā)展商，而局部壟斷更易導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由 2年變回 5年，也在一定程度上會(huì)抑制存量住房的供應(yīng)，且增加的交易成本大多會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，最終增大了購(gòu)房成本。明日清華灣2023年下半年政策一覽 日期及文件名稱(chēng) 主 要 內(nèi) 容09年 12月 14日，國(guó) 務(wù)院常 務(wù) 會(huì) 議 研究完善促 進(jìn) 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 健康發(fā) 展的政策措施 重點(diǎn)是在保持政策 連續(xù) 性和 穩(wěn) 定性的同 時(shí) ，加快保障性住房建 設(shè) ，加強(qiáng) 市 場(chǎng)監(jiān) 管， 穩(wěn) 定市 場(chǎng)預(yù) 期，遏制部分城市房?jī)r(jià) 過(guò) 快上 漲 的 勢(shì)頭 。1. 增加普通商品住房的有效供 給 。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租 賃 房用地供 應(yīng) ，提高土地供 應(yīng) 和使用效率，在保 證質(zhì) 量前提下，加快普通商品住房建 設(shè) 。2. 繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。3. 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。4. 繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到 2023年末，基本解決 1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。09年 12月 17日， 財(cái) 政部、國(guó)土部等五部委發(fā) 布《 進(jìn) 一步加 強(qiáng) 土地出 讓 收支管理的通知》1. 市 縣 國(guó)土 資 源管理部 門(mén) 與土地受 讓 人在土地出 讓 合同中依法 約 定的分期 繳納 全部土地出 讓 價(jià)款的期限原 則 上不超 過(guò) 一年；2. 首次 繳納 比例不得低于全部土地出 讓 價(jià)款的 50%；3. 土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款 (租金 )應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。09年 12月 23日， 財(cái) 政部、國(guó)家稅 務(wù)總 局 發(fā)布《關(guān)于 調(diào) 整個(gè)人住房 轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè) 稅政策的通知》1. 不足 5年的非普通住房 轉(zhuǎn)讓 ，全 額 征收 營(yíng)業(yè) 稅；2. 超 過(guò) 5年（含 5年）的非普通住房或不足 5年的普通住房 轉(zhuǎn)讓 ，按其 銷(xiāo) 售收入減去 購(gòu)買(mǎi) 房屋的價(jià)款后的差 額 征 營(yíng)業(yè) 稅；3. 超過(guò) 5年（含 5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。明日清華灣清遠(yuǎn) GDP增速居地級(jí)市首位 據(jù)清遠(yuǎn)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：據(jù)初步核算， 2023上半年清遠(yuǎn)全市 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，同比增長(zhǎng) %，居全省地級(jí)市之首， 增幅比一季度加快 ，快于清遠(yuǎn)改革開(kāi)放 30年 %的平均增長(zhǎng)水平。三次產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值 36億元、 ，分別增長(zhǎng) %、 %和 %。明日清華灣清遠(yuǎn)生產(chǎn)總值（GDP）　08年全年 09年上半年 09年三季度總量 增長(zhǎng) % 總量 增長(zhǎng) % 總量 增長(zhǎng) %全市生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 單位：億元明日清華灣2023年市場(chǎng)總概 明日清華灣清遠(yuǎn)市商品房建設(shè)情況時(shí)間 施工面積（萬(wàn)㎡） 同比 竣工面積（萬(wàn)㎡） 同比2023年 7% 57 33%2023年 % %2023年 % %2023年 % %2023年 % %2023年前三季度 % %明日清華灣 回顧 2023年， “ 環(huán)境利好 ” 、 “ 成交井噴 ” 、 “ 房?jī)r(jià)上漲” 、 “ 政策支持 ” 四大關(guān)鍵詞能串起這一年清遠(yuǎn)樓市的發(fā)展特征。 2023年，一洗 08年寒冬的低迷，經(jīng)短暫的調(diào)整后上演樓市的瘋狂，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)奇跡。成交量屢屢上升；樓價(jià)步入上升通道；成交創(chuàng)歷史新高。短短一年間，從蕭條到繁榮，清遠(yuǎn)樓市可謂發(fā)生了翻天地覆的變化，實(shí)現(xiàn)快速反彈。明日清華灣 回顧 2023年，樓市的火爆主要原因之一是政策面的調(diào)整。在 08年底 09年初出臺(tái)了多個(gè)行業(yè)的振興方案，多個(gè)提振樓市的新政陸續(xù)發(fā)布，如契稅下調(diào)、首付款比例及利率下調(diào)、暫免征收印花稅、調(diào)高公積金貸款上限等政策。 在政策刺激及及大幅降息后購(gòu)買(mǎi)力的顯著提升等因素綜合影響之下，壓抑了一年多的剛性需求和改善型需求開(kāi)始集中釋放，住宅銷(xiāo)售放量大增，進(jìn)而促成了 2023年上半年的市場(chǎng)迅速回暖。上半年：政策利好促成市場(chǎng)迅速回暖明日清華灣年中：量?jī)r(jià)齊升刺激投資型買(mǎi)家再次入場(chǎng) 步入 09年中，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，在一定程度上堅(jiān)定了投資型客戶的購(gòu)買(mǎi)信心。 同時(shí)，量?jī)r(jià)齊升的持續(xù)也進(jìn)一步刺激了投資型買(mǎi)家再次入場(chǎng)，令市場(chǎng)的客戶格局悄然發(fā)生變化，樓市復(fù)蘇的市場(chǎng)格局得以鞏固和深化。 整個(gè)清遠(yuǎn)市區(qū) 09年上半年的市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，價(jià)格也隨之漲高堅(jiān)挺 。明日清華灣下半年：樓市成交火爆，剛性需求釋放 隨著巨量信貸潛入樓市，樓市越見(jiàn)火爆，下半年的成交速度持續(xù)上升，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)及區(qū)域環(huán)境打造要求也逐漸提高，剛性需求得到大量釋放，個(gè)別發(fā)展商甚至出現(xiàn)捂盤(pán)惜售現(xiàn)象，并抗拒公積金貸款購(gòu)房。 大多樓盤(pán)持續(xù)熱銷(xiāo)。加上本地規(guī)劃報(bào)建政策的優(yōu)惠支持，大多發(fā)展商于 09年年底前報(bào)建項(xiàng)目，導(dǎo)致來(lái)年貨量供應(yīng)量極度龐大。明日清華灣年末：遏制房?jī)r(jià)飆升，調(diào)控政策出臺(tái) 然而，樓價(jià)的一路飆升，多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱問(wèn)題，樓市泡沫論再現(xiàn)， 同時(shí)，無(wú)論是 CPI還是 PPI，環(huán)比都出現(xiàn)了上漲，宏觀經(jīng)濟(jì)存在著通脹的預(yù)期。 在此背景下，中國(guó)樓市在經(jīng)歷 2023年的火爆后迎來(lái)新一輪的調(diào)控， 12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)后，中央先后出臺(tái)多個(gè)政策抑制投機(jī)性購(gòu)房，調(diào)控重點(diǎn)城市過(guò)熱房?jī)r(jià)。 方向包括大力解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房行為等。這些政策的出臺(tái)，無(wú)疑奠定了 2023年樓市的調(diào)控方向，將對(duì) 2023年樓市的整體走勢(shì)產(chǎn)生較大影響。明日清華灣 一言而概之， 2023年的清遠(yuǎn)樓市，在寬松的政策環(huán)境下，由前期積壓的自住性需求的釋放所帶動(dòng)，隨之由投資型需求的跟進(jìn)而推波助瀾。量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)格局令發(fā)展商資金充裕，也助推了房?jī)r(jià)的飚升，也引發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)火爆場(chǎng)面。明日清華灣市場(chǎng)成交報(bào)告 明日清華灣 2023年底，面對(duì)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)和行業(yè)走勢(shì)的雙重下落，幾乎所有人都預(yù)判 2023年的房產(chǎn)形勢(shì)將進(jìn)入 “ 嚴(yán)冬 ” 。然而，事實(shí)卻大相徑庭。 2023年也許是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上最讓人看不懂的一年，清遠(yuǎn)也概莫能外。當(dāng)大家都不看好房?jī)r(jià)的走勢(shì)時(shí)，房?jī)r(jià)卻是逆流而上、量?jī)r(jià)齊升；當(dāng)無(wú)數(shù)的預(yù)言者都認(rèn)定 2023年房地產(chǎn)行業(yè)必將遭遇 “ 滑鐵盧 ” 時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)卻儼然成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱。明日清華灣 2023年初，料峭春寒之際，房產(chǎn)卻在悄悄升溫。處于粵北的清遠(yuǎn)和其他城市一樣都能感受得到。國(guó)際、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)仍在困境中，房地產(chǎn)行業(yè)卻是一枝獨(dú)秀。 “ 擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng) ” ，這是 2023年我國(guó)宏觀調(diào)控的核心目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)由于其對(duì)上下游行業(yè)巨大的拉動(dòng)效應(yīng)，在經(jīng)濟(jì)低谷時(shí)，對(duì)保持和刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尤為重要。因此保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)具有重要意義。明日清華灣 在供需結(jié)構(gòu)幾無(wú)變化的情況下，心理預(yù)期的急劇走低造成了 2023年下半年的房地產(chǎn)業(yè)的頹勢(shì)。而對(duì)于清遠(yuǎn)這樣一個(gè)地處粵北的 “ 非一線 ” 城市而言，居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力并沒(méi)有因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而發(fā)生大幅下降。當(dāng)清遠(yuǎn)的大部分開(kāi)發(fā)商并無(wú)明顯降價(jià)的舉措后，剛性需求迅速抬頭。對(duì)于那些自用型買(mǎi)家而言，價(jià)格不漲就是最大的利好。他們支撐起了 2023年年初的第一輪上升行情。于是，一季度的代名詞就是 “ 小陽(yáng)春 ” 。明日清華灣 2023年，多個(gè)月份呈現(xiàn)成交量急升的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求非常大， 3月份可以說(shuō)是清遠(yuǎn)樓市的引爆點(diǎn)，沉寂了一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在 “ 粵 15條 ” 的刺激下爆發(fā)了。 寬松的貨幣政策使得觀望了一年的自住型買(mǎi)家紛紛入場(chǎng)， 08年累計(jì)下來(lái)的剛性需求在 09年上半年始得到了很好的釋放。3月成樓市引爆點(diǎn)，成交攀升明日清華灣 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從去年 6月份城區(qū)商品房與二手房的均價(jià)與成交量都開(kāi)始上升，去年 1月商品房成交 613套，到 6月，商品房成交量達(dá)到 2076套，增加兩倍多。 2023年 1月份商品房均價(jià)是 /㎡，到 7月份商品房均價(jià)達(dá)到 /㎡，比 1月份增長(zhǎng)了近 30%。 8月份以來(lái)，房?jī)r(jià)一直在高位振蕩。 和 08年全年相比， 09年住宅均價(jià)未有明顯大幅上漲，但如果不計(jì)算別墅，新城、東城、舊城、橫荷四大區(qū)域接近 4000元 /㎡，和 0 08年相比，上漲了 700元 /㎡左右。 明日清華灣 據(jù)清遠(yuǎn)市房管局及市物價(jià)局最新數(shù)據(jù)顯示， 2023年清遠(yuǎn)城區(qū)商品房交易活躍，成交總面積 200余萬(wàn)㎡，價(jià)格也有所上漲。城區(qū)住宅成交額狂漲兩倍