【正文】 商品房均價(jià)達(dá)到 /㎡，比 1月份增長(zhǎng)了近 30%。而對(duì)于清遠(yuǎn)這樣一個(gè)地處粵北的 “ 非一線 ” 城市而言，居民的實(shí)際購(gòu)買力并沒(méi)有因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而發(fā)生大幅下降。當(dāng)大家都不看好房?jī)r(jià)的走勢(shì)時(shí)，房?jī)r(jià)卻是逆流而上、量?jī)r(jià)齊升；當(dāng)無(wú)數(shù)的預(yù)言者都認(rèn)定 2023年房地產(chǎn)行業(yè)必將遭遇 “ 滑鐵盧 ” 時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)卻儼然成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱。 在此背景下，中國(guó)樓市在經(jīng)歷 2023年的火爆后迎來(lái)新一輪的調(diào)控， 12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)后，中央先后出臺(tái)多個(gè)政策抑制投機(jī)性購(gòu)房，調(diào)控重點(diǎn)城市過(guò)熱房?jī)r(jià)。 在政策刺激及及大幅降息后購(gòu)買力的顯著提升等因素綜合影響之下，壓抑了一年多的剛性需求和改善型需求開(kāi)始集中釋放，住宅銷售放量大增，進(jìn)而促成了 2023年上半年的市場(chǎng)迅速回暖。三次產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值 36億元、 ，分別增長(zhǎng) %、 %和 %。2. 繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。09年 5月 29日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定下調(diào)商品房項(xiàng)目資本金比例1. 保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%；2. 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。 希望通過(guò)雙方的真誠(chéng)合作推動(dòng) 明日清華灣 成為 清遠(yuǎn)的 又一亮點(diǎn)項(xiàng)目！明日清華灣目 錄第一部分 市場(chǎng)分析第二部分 項(xiàng)目理解第三部分 客戶分析第四部分 項(xiàng)目定位第五部分 產(chǎn)品優(yōu)化第六部分 營(yíng)銷策略明日清華灣第一部分 市場(chǎng)分析明日清華灣清遠(yuǎn)概述明日清華灣 清遠(yuǎn)整體情況概述? 粵、湘、桂三省通衢? 全國(guó)宜居旅游城市? 珠三角（廣州）后花園清遠(yuǎn)城市基本情況湘桂 韶關(guān)肇慶 從化清遠(yuǎn)107國(guó)道京珠高速明日清華灣 清遠(yuǎn)整體情況概述? 高速發(fā)展? 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況陶瓷 電子 汽配再生銅　 清遠(yuǎn) 廣州 佛山 珠海 肇慶 廣東地區(qū) GDP（億元） GDP增長(zhǎng)率 % % % % % %清遠(yuǎn)市近年 GDP增長(zhǎng)情況注：以上數(shù)據(jù)均來(lái)自廣東省統(tǒng)計(jì)局明日清華灣本案? 三心三組團(tuán)? 東拓南延、西展北控? “ 十個(gè)一批 ” 工程清遠(yuǎn)城市規(guī)劃情況 清遠(yuǎn)整體情況概述明日清華灣宏觀背景解析 明日清華灣經(jīng)濟(jì)止跌回暖態(tài)勢(shì)明顯，樓市資金面充裕 09年年初，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在小陽(yáng)春的市場(chǎng)環(huán)境中， “ 粵十五條 ” 的出臺(tái)進(jìn)一步刺激了住房成交量的放大。明日清華灣2023年下半年政策一覽 日期及文件名稱 主 要 內(nèi) 容09年 12月 14日，國(guó) 務(wù)院常 務(wù) 會(huì) 議 研究完善促 進(jìn) 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 健康發(fā) 展的政策措施 重點(diǎn)是在保持政策 連續(xù) 性和 穩(wěn) 定性的同 時(shí) ，加快保障性住房建 設(shè) ，加強(qiáng) 市 場(chǎng)監(jiān) 管， 穩(wěn) 定市 場(chǎng)預(yù) 期，遏制部分城市房?jī)r(jià) 過(guò) 快上 漲 的 勢(shì)頭 。09年 12月 17日， 財(cái) 政部、國(guó)土部等五部委發(fā) 布《 進(jìn) 一步加 強(qiáng) 土地出 讓 收支管理的通知》1. 市 縣 國(guó)土 資 源管理部 門 與土地受 讓 人在土地出 讓 合同中依法 約 定的分期 繳納 全部土地出 讓 價(jià)款的期限原 則 上不超 過(guò) 一年；2. 首次 繳納 比例不得低于全部土地出 讓 價(jià)款的 50%；3. 土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款 (租金 )應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。短短一年間，從蕭條到繁榮，清遠(yuǎn)樓市可謂發(fā)生了翻天地覆的變化，實(shí)現(xiàn)快速反彈。 大多樓盤(pán)持續(xù)熱銷。明日清華灣市場(chǎng)成交報(bào)告 明日清華灣 2023年底，面對(duì)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)和行業(yè)走勢(shì)的雙重下落，幾乎所有人都預(yù)判 2023年的房產(chǎn)形勢(shì)將進(jìn)入 “ 嚴(yán)冬 ” 。房地產(chǎn)業(yè)由于其對(duì)上下游行業(yè)巨大的拉動(dòng)效應(yīng)，在經(jīng)濟(jì)低谷時(shí)，對(duì)保持和刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尤為重要。明日清華灣 2023年，多個(gè)月份呈現(xiàn)成交量急升的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求非常大， 3月份可以說(shuō)是清遠(yuǎn)樓市的引爆點(diǎn)，沉寂了一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在 “ 粵 15條 ” 的刺激下爆發(fā)了。明日清華灣 根據(jù)房管局最新數(shù)據(jù)顯示， 09年商品住宅成交近 ，銷售面積達(dá) 190萬(wàn)㎡。 144㎡以上大戶型比例同樣比 08年略有上升，而 90—144 ㎡的中戶型則略有下降。 “ 一步到位，買個(gè)大房子 ” 的置業(yè)觀念將逐漸在清遠(yuǎn)本地發(fā)生變化，多次置業(yè)改善住房者屢見(jiàn)不鮮。 另有 20多個(gè)新項(xiàng)目或已動(dòng)工或即將動(dòng)工、但不確定今年內(nèi)會(huì)是否推貨，這些樓盤(pán)總貨量超過(guò) 。 其中新城板塊是后續(xù)供應(yīng)最主要集中區(qū)域，有大小項(xiàng)目十多個(gè)，主要集中在各交通主干道如清遠(yuǎn)大道、人民路以及廣清大道兩側(cè)；沿北江板塊中則以新城與北江一路為主； l 按目前推地情況及在售及建項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)結(jié)果預(yù)測(cè)， 未來(lái) 3年，清遠(yuǎn)市商品房供應(yīng)量約 529—589 萬(wàn)平方米，按 130㎡ /套計(jì)算，約40750—45334 套。明日清華灣調(diào)控方向更多指向供給方 2023年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是多方面因素綜合作用而導(dǎo)致的。因此，預(yù)計(jì)備受關(guān)注的物業(yè)稅改革也不會(huì)在 2023年全面展開(kāi)實(shí)施。板塊 中央首座 —— 重新定義江景人居價(jià)值 2023年地王，以高姿態(tài)面向本地高端客戶； 項(xiàng)目板塊概述明日清華灣 項(xiàng)目規(guī)劃? 項(xiàng)目擁有稀缺的南向一線江景景觀面，結(jié)合大面積的中心園林景觀，使近 70%的單位擁有江景園景雙景觀，這無(wú)疑是項(xiàng)目無(wú)可復(fù)制的重要賣點(diǎn)。? 領(lǐng)先的設(shè)計(jì)配合優(yōu)秀的物業(yè)管理，可使項(xiàng)目與國(guó)際化生活社區(qū)同步。 高端物業(yè)的客戶群主要主要集中于新城，其次廣州以及外市客戶約占 20%。風(fēng)景無(wú)限在水一方，盡享城市榮華 給居所多一點(diǎn)舒適尊貴，使生活多一點(diǎn)品味檔次！ 主題推廣語(yǔ) 形象定位明日清華灣案名建議“ 榮 ” 標(biāo)明了社區(qū)的檔次 —— 高；“ 灣 ” 則臨江的釋義；“ 郡 ” 由于周邊市政配套齊全，應(yīng)屬于城央地段；“ 景 ” 突出社區(qū)的園林景觀打造；總體表現(xiàn)為 —— 城央臨水美景社區(qū)推廣語(yǔ)：在水一方，盡享城市榮華 形象定位榮灣郡景明日清華灣第五部分 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣園林景觀明日清華灣 產(chǎn)品優(yōu)化項(xiàng)目園林在平面上已經(jīng)體現(xiàn)產(chǎn)品的特性 ,而且通過(guò)園林將每一棟的展面拉開(kāi)讓每個(gè)單位都擁有良好景觀面 .但在構(gòu)造上要求盡量突顯園林的多變及空間感 .建議如下 :明日清華灣 產(chǎn)品優(yōu)化增加具藝術(shù)性景觀的擺設(shè) ,體現(xiàn)項(xiàng)目的人性化多樣的生活理念 .明日清華灣通過(guò)局部園林打造成立體疊式景觀 ,增加園林的觀賞性及寬度。 產(chǎn)品優(yōu)化活力明日清華灣尊尚配套以雪茄室、貴賓會(huì)客VVIP室、私屬影音室、名嬡會(huì)館等增加業(yè)主的社交功能及圈層交流。裙樓土建完工達(dá)到預(yù)售條件 封頂5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 1月2月銷售中心的裝修 8月 15日前完工銷售物料準(zhǔn)備 7月前完工首批樣板房 8月前完工明日清華灣內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2023年 9月項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售二次推貨發(fā)售首次推貨開(kāi)售廣告預(yù)熱及客戶儲(chǔ)備期開(kāi)盤(pán)銷售期 保溫銷售期物料籌備及人員培訓(xùn)持續(xù)銷售期 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)推貨節(jié)奏考慮， 選取十一國(guó)慶長(zhǎng)假前以及春節(jié)前作為項(xiàng)目開(kāi)售劃分的重要節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目整體營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)考慮劃分 10月 1 12月 6月 2023年 2月 8月 4月尾盤(pán)銷售營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排明日清華灣即先推售素質(zhì)中等的產(chǎn)品保證樓盤(pán)的整體品質(zhì)感，品質(zhì)感、美譽(yù)度達(dá)到高位時(shí)拉升低值單位價(jià)格的目的，最后推售素質(zhì)最高的單位把項(xiàng)目的價(jià)值體現(xiàn)推至最高點(diǎn)。明日清華灣STEP 3［ “一對(duì)一 ”式服務(wù)］引領(lǐng)客戶至 VIP接待區(qū)， VIP區(qū)每席皆設(shè)置一對(duì)一專人茶點(diǎn)服務(wù) ，每款茶點(diǎn)根據(jù)客戶的喜好 特別定制 ，讓客戶在放松及享受的環(huán)境下感受一切，轉(zhuǎn)由置業(yè)顧問(wèn)為客戶服務(wù)，在此期間置業(yè)顧問(wèn)了解客戶所需，并為客戶 定制最舒適的看樓路線。 14:02:0514:02:0514:02Saturday, March 27, 20231乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 三月 2114:02:0514:02Mar2127Mar211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 14:02:0614:02:0614:023/27/2023 2:02:06 PM1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 2:02:06 下午 2:02 下午 14:02:06三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 14:02:0614:02:0614:02Saturday, March 27, 20231知人者智，自知者明。 三月 21三月 2114:02:0514:02:05March 27, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 27 三月 20232:02:05 下午 14:02:05三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。明日清華灣STEP 6［定制私屬 VIP送別禮遇］客戶離開(kāi)時(shí) 贈(zèng)送項(xiàng)目紀(jì)念小禮品及項(xiàng)目資料 ，加深客戶印象。銷售人員服飾參考明日清華灣l大學(xué)以上學(xué)歷，有一定英語(yǔ)基礎(chǔ)；l男銷售人員身高 175cm以上，女銷售人員 160cm以上 ；l外在形象內(nèi)在氣質(zhì)佳，儀態(tài)端莊，談吐大方得體，思維活躍，反應(yīng)敏捷；l全年銷售業(yè)績(jī)排公司排名 30名以內(nèi)l具備高端豪宅項(xiàng)目或奢侈品銷售經(jīng)驗(yàn)，擁有一定高端客戶資源，具團(tuán)體開(kāi)拓能力。 產(chǎn)品優(yōu)化借助外力，通過(guò)聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司為項(xiàng)目提供顧問(wèn)或全程服務(wù)，借助其管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目增值。明日清華灣會(huì)所設(shè)置 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣魅力 高端物業(yè)的客戶群主要主要以經(jīng)商人士（企業(yè)主）為主，其次是政府公職人員、企事業(yè)單位公務(wù)員。? 項(xiàng)目借力東城板塊的開(kāi)發(fā)熱度，將受到一定的注意力。南北向通風(fēng)采光單位明日清華灣棟號(hào) 建筑面積 戶數(shù) 合計(jì)D1 166 25 81185 50280 4230 2D2 230 46 52340 6D3 168 25 81180 50280 4250 2D5 126 50 100130 50合計(jì)　 314 項(xiàng)目戶型點(diǎn)評(píng)明日清華灣l 戶戶南向、 6成單位南北對(duì)流；l 超大陽(yáng)臺(tái)保證采光通風(fēng)；l 有入戶花園、花池及空中花園增加附加值；l 均為雙套房設(shè)計(jì)；l A戶型主臥洗手間采光面大，設(shè)計(jì)豪華。 啟 示明日清華灣 市場(chǎng)啟示? 清遠(yuǎn)的 高速發(fā)展和城市化進(jìn)程加快 ，為高端物業(yè)的需求帶來(lái)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)條件；? 清遠(yuǎn)近年高端物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，但其素質(zhì)相對(duì)落后，其 價(jià)值尚未得到充分體現(xiàn) ；? 未來(lái) 市場(chǎng)將面臨白熱化競(jìng)爭(zhēng) ，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)集中于中低端市場(chǎng)， 高端物業(yè) 憑借其強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品區(qū)隔將 獲得較大的生存空間；明日清華灣第二部分 項(xiàng)目理解明日清華灣 項(xiàng)目區(qū)位理解舊城商業(yè)區(qū)新城擴(kuò)展區(qū)政治中心區(qū)域本案位置東城擴(kuò)展區(qū)項(xiàng)目位于江北組團(tuán)的核心位置，既享舊城生活之便，又享東城規(guī)劃之利。明日清華灣事項(xiàng) 當(dāng)前執(zhí)行情況 2023年可能調(diào)整部分銀行政策 優(yōu)惠執(zhí)行較嚴(yán)，個(gè)別銀行需 4成首付才能享有7折利率完全恢復(fù)到 09前優(yōu)惠利率執(zhí)行前最高的 3成首付為主，監(jiān)管趨嚴(yán) 二套房貸 4成首付存款準(zhǔn)備金 15% 可能回調(diào)營(yíng)業(yè)稅全額免征年限從超 5年降至超 2年，不足 2年的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收，改為按差額征收2023年 12月 31日到期，目前尚無(wú)延期執(zhí)行的通知契稅 個(gè)人首次購(gòu)買 90㎡及以下普通住房，稅率暫時(shí)統(tǒng)一下調(diào)到 1% 恢復(fù)到 %印花稅 個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收 恢復(fù)到 1‰土地增值稅 個(gè)人銷售住房暫免征收 恢復(fù)到 2023年前的 30%—50% 不等公積金 清遠(yuǎn)市夫妻雙方一年期滿后的明年