【正文】 2023/3/27 14:02:0614:02:0627 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書(shū) 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 27 三月 20232:02:06 下午 14:02:06三月 211楚塞三湘接， 荊門(mén) 九派通。 14:02:0514:02:0514:023/27/2023 2:02:05 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 三月 212:02 下午 三月 2114:02March 27, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 三月 2114:02:0514:02Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。送上最親切的微笑及祝福。明日清華灣STEP 2［禮賓啟門(mén)迎接］客戶進(jìn)入售樓大堂之際，由禮賓司代為 打開(kāi)銷(xiāo)售中心大門(mén) ，迎接客戶的到來(lái) ，送上最親切的慰問(wèn) 。銷(xiāo)售人員配置一個(gè)樓盤(pán)的品味高低，不僅在于眼見(jiàn)的展示，更在于展示的人自身明日清華灣開(kāi)啟 ［ 夜間睇樓服務(wù) ］為盡現(xiàn)天河北大都會(huì)魅力之美。 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣樣板房風(fēng)格示意 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣簡(jiǎn)約雅致風(fēng)格 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣雅致穩(wěn)重風(fēng)格 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣現(xiàn)代奢華風(fēng)格 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣第六部分 營(yíng)銷(xiāo)策略明日清華灣營(yíng)銷(xiāo)總體思路：高舉高打，高調(diào)入市經(jīng)緯建議明日清華灣營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行：吹響號(hào)角引爆銷(xiāo)售整合提升明日清華灣吹響號(hào)角策略一： 以點(diǎn)帶面 ,引發(fā)全城口碑傳播板房及售樓部正式對(duì)外開(kāi)放，第一批單位接受認(rèn)購(gòu)排號(hào)蓄客，萬(wàn)箭待發(fā)明日清華灣中國(guó)共產(chǎn)黨生日 、香港回歸、國(guó)際建筑日時(shí)間 :7月 1日地點(diǎn) :城市廣場(chǎng)主要交通要道形式 :邀請(qǐng)政府官員參觀項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)目的 :通過(guò)不斷為項(xiàng)目制造記憶亮點(diǎn) ,使清遠(yuǎn)市民口碑傳播 .營(yíng)銷(xiāo)事件通過(guò)清遠(yuǎn)日?qǐng)?bào)、網(wǎng)站、電視臺(tái)進(jìn)行 “ 硬廣”+“ 軟文 ” 的宣傳攻勢(shì)達(dá)到快速傳播明日清華灣首批單位高調(diào)入市，排隊(duì)或抽簽認(rèn)購(gòu)單位策略二：一夜 “ 驚 ” 城 ,一觸即發(fā)引爆銷(xiāo)售圓滿銷(xiāo)售，價(jià)值及價(jià)格同步提升明日清華灣引爆事件巨星同賀制造城中熱議話題時(shí)間 :9月地點(diǎn) :銷(xiāo)售中心大堂形式 :巨星周華健致詞，與現(xiàn)場(chǎng)人客互動(dòng)目的 :通過(guò)巨星的吸引力，引爆現(xiàn)場(chǎng)氣氛，吸引大量人客與媒體到場(chǎng)，聚集人氣明日清華灣整合提升策略三：整合品牌，達(dá)到價(jià)值提升及共鳴項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo)，在市場(chǎng)形成對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的認(rèn)同營(yíng)銷(xiāo)保溫，項(xiàng)目品牌跨界營(yíng)銷(xiāo)明日清華灣提升事件時(shí)間 :11月地點(diǎn) :銷(xiāo)售中心大堂形式 :BMW新車(chē)在銷(xiāo)售大堂展示，舉行新聞發(fā)布會(huì)目的：繼續(xù)聚集人氣，持續(xù)熱銷(xiāo)“ 明日清華灣 ” 攜手 “BMW” 新聞發(fā)布會(huì)明日清華灣營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行細(xì)節(jié)明日清華灣 項(xiàng)目工程進(jìn)度配合及推貨策略工程節(jié)點(diǎn)配合要求177。例如戴德梁行、第一太平等。明日清華灣會(huì)所內(nèi)配套以健身、恒溫泳池、瑜伽等運(yùn)動(dòng)為主的康體配套設(shè)施。休閑 高端物業(yè)項(xiàng)目的客戶群分析明日清華灣客戶分析 —— 高端客戶產(chǎn)品接受度 高端物業(yè)項(xiàng)目的客戶群分析明日清華灣【主力客戶群】【主力客戶群】 ??私企業(yè)主私企業(yè)主高級(jí)管理層高級(jí)管理層高級(jí)公務(wù)員高級(jí)公務(wù)員面積：面積： 130~180㎡㎡總價(jià)：總價(jià)： 60萬(wàn)萬(wàn) ~100萬(wàn)萬(wàn)面積：面積： 180~240㎡㎡總價(jià)：總價(jià)： 100萬(wàn)萬(wàn) ~160萬(wàn)萬(wàn)政府高層政府高層 高端物業(yè)項(xiàng)目的客戶群分析明日清華灣客戶行為特征描述行為特征l 經(jīng)歷艱苦創(chuàng)業(yè)后，享樂(lè)主義思想逐步抬頭；l 既想顯露品味又希望與普羅大眾保持安全距離；l 對(duì)高值品、高品質(zhì)、高品位的有偏好。 高端物業(yè)項(xiàng)目的客戶群分析那么清遠(yuǎn)的高端物業(yè)目標(biāo)客戶群何在？明日清華灣高端客戶分析高端客戶來(lái)源分析（樣本高端客戶來(lái)源分析（樣本 471人）人） 高端物業(yè)項(xiàng)目的客戶群分析明日清華灣客戶分析 —— 高端客戶來(lái)源230。? 有效提升項(xiàng)目檔次，塑造項(xiàng)目形象，更有助于項(xiàng)目的價(jià)格拉升及產(chǎn)品過(guò)渡，為銷(xiāo)售打好基礎(chǔ)。明日清華灣【 SWOT】策略建議：立足市場(chǎng)立足市場(chǎng)整合優(yōu)化整合優(yōu)化搶占有效市場(chǎng)份額搶占有效市場(chǎng)份額明日清華灣立足市場(chǎng)：立足市場(chǎng)：整合優(yōu)化：整合優(yōu)化：搶占有效市場(chǎng)份額：搶占有效市場(chǎng)份額：? 南向一線江景，同比區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，優(yōu)勢(shì)明顯。功能陽(yáng)臺(tái)浪費(fèi)景觀面主人房缺少衣帽間功能門(mén)口入口窄，顯得不夠大氣公共衛(wèi)生間正對(duì)房門(mén)D1 項(xiàng)目戶型點(diǎn)評(píng)明日清華灣l戶戶南北對(duì)流；l擁有前庭后院，豪宅典范，增加附加值；l均為雙套房設(shè)計(jì)；l一梯一戶，豪宅的標(biāo)準(zhǔn)；l有大面積空中花園、花池提高附加值。 項(xiàng)目地理位置明日清華灣東城板塊主要住宅項(xiàng)目 :? 加 州 花 園 —— 城市中心 ? 水岸 ? 純居地 打造加州生活社區(qū)，主要面對(duì)中下階層；? 金 碧 灣 花 園 —— 清遠(yuǎn)首席江岸名宅 東城區(qū)域首席江景大盤(pán)，發(fā)展商品牌度極高；? 錦 江 豪 苑 —— 江畔名門(mén) ? 生態(tài)典范 品牌發(fā)展商打造的江景社區(qū)，吸引本地高端客戶；? 陽(yáng) 光 嘉 園 —— 水岸生活 ? 精彩人生 緊鄰東城區(qū)政府，以親民形象推出市場(chǎng)；? 凱景 實(shí)為城市中心的中心。明日清華灣 重點(diǎn)個(gè)盤(pán)分析為了更有針對(duì)性的了解市場(chǎng)，下面將對(duì) 7個(gè)項(xiàng)目周邊具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目進(jìn)行點(diǎn)評(píng)和分析：御景湖畔金信藍(lán)灣凱景中央首座金碧灣花園錦江豪園凱旋花園陽(yáng)光嘉園明日清華灣重點(diǎn)樓盤(pán)分析 —— 御景湖畔（舊城板塊） 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 7萬(wàn)㎡，總建筑面積 27萬(wàn)㎡主力戶型： 76㎡ 176㎡ 形象定位：高品質(zhì)居家典范 銷(xiāo)售均價(jià)： 11號(hào)樓均價(jià) 4400元 /㎡ (毛坯 ),12號(hào)樓均價(jià) 3800元 /㎡ (毛坯 )銷(xiāo)售情況：現(xiàn)加推 11 12樓，開(kāi)盤(pán)經(jīng)已超過(guò) 6成貨源銷(xiāo)售告罄客戶群體：清遠(yuǎn)本地人群及事業(yè)單位工作人員為主明日清華灣重點(diǎn)樓盤(pán)分析 —— 金信藍(lán)灣（沿北江板塊） 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 10522㎡，總建筑面積 80000㎡， 4棟 30層電梯高層，總套數(shù) 281套形象定位：彰顯尊榮生活本質(zhì)主力戶型： 160㎡ 290㎡銷(xiāo)售均價(jià)： 5800元 /㎡（毛坯） 11800元 /㎡ (毛坯 ) 銷(xiāo)售情況：金信藍(lán)灣豪庭所余貨量已經(jīng)不多 ,全部為 244290m2之間的大戶型，其中 290㎡的無(wú)敵江景單位已經(jīng)接近售罄客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主，還包括部分外來(lái)企業(yè)高收入人群明日清華灣項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 ，總建筑面積25萬(wàn) m2 ， 4棟 3046層高層住宅洋房主力戶型：未定銷(xiāo)售均價(jià)：未定客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主，還包括部分外來(lái)企業(yè)高收入人群重點(diǎn)樓盤(pán)分析 —— 凱景中央首座（沿北江板塊） 明日清華灣重點(diǎn)樓盤(pán)分析 —— 金碧灣花園（沿北江板塊） 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積為 ㎡，總建筑面積約㎡， 37棟連體小高層和高層電梯洋房，總套數(shù)約 4000多套主力戶型： 151㎡ 157㎡三房形象定位：運(yùn)動(dòng)和健康的理念銷(xiāo)售均價(jià)： 4200元 /㎡ (毛坯 )——6500 元 /㎡ (毛坯 ) 銷(xiāo)售情況： 12期售罄，最后一期第 3期在售， 30層高住宅余 10套左右；客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主，還包括部分外來(lái)企業(yè)高收入人群明日清華灣重點(diǎn)樓盤(pán)分析 —— 錦江豪苑（沿北江板塊） 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 m2，總建筑面積 26萬(wàn) m2 ，12棟洋房主力戶型： 130207㎡三房和四房銷(xiāo)售均價(jià)：半江 4800元 /㎡（毛坯）望江 7000元 /㎡（毛坯）銷(xiāo)售情況：一期售罄，二期大概在 2023年年中推出客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主，還包括部分外來(lái)企業(yè)高收入人群明日清華灣項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積約 ㎡，總建筑面積約 12萬(wàn)㎡， 2棟 11層， 2棟 17層， 1棟 28層， 2棟 30層，總套數(shù) 592主力戶型： 140㎡三房 形象定位：寧?kù)o .綠色 .江景精品社區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)： 4200元 /㎡ (毛坯 ) 銷(xiāo)售情況： 2023年 7月 15日開(kāi)盤(pán)， 2023年 12月 31日竣工，銷(xiāo)售約 80%客戶群體：清遠(yuǎn)本地人群及事業(yè)單位工作人員為主重點(diǎn)樓盤(pán)分析 —— 凱旋花園（新城板塊） 明日清華灣項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 11萬(wàn) m2，總建筑面積 35萬(wàn) m2 ，25棟洋房主力戶型： 131150㎡三房和四房銷(xiāo)售均價(jià)： 3800元 /㎡（毛坯）銷(xiāo)售情況： 12月推出 B3， B4號(hào)樓 272套單位客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主重點(diǎn)樓盤(pán)分析 —— 陽(yáng)光嘉園（東城板塊） 明日清華灣? 未來(lái)清遠(yuǎn)樓市的競(jìng)爭(zhēng)將集中于 5大板塊內(nèi)；? 由于市場(chǎng)處于起步發(fā)展階段，良莠不齊的狀況加劇了競(jìng)爭(zhēng)激烈程度；? 高端市場(chǎng)雖然集中于沿北江板塊，但高端物業(yè)的素質(zhì)較低，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重。本地市場(chǎng)消化能力有限，未來(lái)房產(chǎn)空置率將呈上升趨勢(shì)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚需整固，且房地產(chǎn)行業(yè)若大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不利，因此盡管 2023年政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)增加，也仍會(huì)以溫和調(diào)整為主。加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)監(jiān)管，加大對(duì)囤地現(xiàn)象的打擊力度，力促發(fā)展商及時(shí)增加商品住房供應(yīng)。而出于整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的角度考慮，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將以溫和、漸進(jìn)方式為主，預(yù)計(jì)將根據(jù)樓市新變化出臺(tái)更有針對(duì)性和靈活性的政策。l 從競(jìng)爭(zhēng)板塊看，沿北江板塊后續(xù)供應(yīng)主要集中在東城金碧路板塊， 有金碧灣、錦江豪苑以及凱景中央首座等均較具規(guī)模。明日清華灣l 后續(xù)供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在新城與東城板塊。明日清華灣l 2023年后續(xù)供應(yīng)：洋房總量超 20230套，主要集中在新城、舊城中心及清新板塊。根據(jù)現(xiàn)有政策規(guī)定，報(bào)建后最遲半年內(nèi)必須動(dòng)工，因此這些報(bào)建的新項(xiàng)目在 2023年 6月之前基本會(huì)動(dòng)工。明日清華灣,2023年樓市分析預(yù)測(cè)1. 2023年有較大的供貨量推出市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)供應(yīng)充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ；2. 小戶型產(chǎn)品增加，區(qū)域居住價(jià)值及投資價(jià)值上升；3. 住宅需求量持續(xù)，但受政策影響，住宅成交量會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)性變化；4. 住宅價(jià)格將會(huì)穩(wěn)步上升，但上升速度放緩；5. 清遠(yuǎn)市場(chǎng)容量不大，本地剛性需求的客戶數(shù)量有限。明日清華灣—— 未來(lái)市場(chǎng)供需觀念的變化，中小戶型及公寓戶型將受市場(chǎng)更多關(guān)注 小戶型產(chǎn)品擁有市場(chǎng)易于接受，資金回籠快、功能多樣化優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)因逐步受到 70/90政策的影響，發(fā)展商對(duì)小戶型將越來(lái)越關(guān)注并寄予厚望。明日清華灣2023年度十大暢銷(xiāo)樓盤(pán)名次 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目板塊 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售金額（億元） 成交均價(jià) （元 /㎡）1 陽(yáng)光嘉園 東城 1023 2 金碧灣花園 東城 804 3 東方巴黎 新城 749 4 御景湖畔 舊城 709 5 云山詩(shī)意 新城 646 6 錦江豪苑 東城 432 7 金業(yè)名居 新城 358 8 晟禾匯江花園 新城 351 9 恒福上域國(guó)際 新城 337 10 金海灣豪庭 新城 304 11 加州花園 東城 304 明日清華灣2023年走勢(shì)預(yù)測(cè) 明日清華灣“ 十個(gè)一批 ” 城鄉(xiāng)建設(shè)工程加快推進(jìn) 2023年啟動(dòng)的城鄉(xiāng)建設(shè) “ 十個(gè)一批 ” 工程，使清遠(yuǎn)呈現(xiàn)一片干勁十足的繁茂景象。 明日清華灣小戶型均價(jià)漲 1000元 /㎡ 09年 90㎡以下的小戶型占各戶型成交比例的 20%，同比增長(zhǎng)了 60%，這和市場(chǎng)上供需兩旺的狀況相呼應(yīng)。 明日清華灣 2023年清遠(yuǎn)住宅價(jià)格在供需兩旺的影響下，全