【正文】 行較嚴(yán)，個(gè)別銀行需 4成首付才能享有7折利率完全恢復(fù)到 09前優(yōu)惠利率執(zhí)行前最高的 3成首付為主，監(jiān)管趨嚴(yán) 二套房貸 4成首付存款準(zhǔn)備金 15% 可能回調(diào)營(yíng)業(yè)稅全額免征年限從超 5年降至超 2年，不足 2年的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收，改為按差額征收2023年 12月 31日到期，目前尚無(wú)延期執(zhí)行的通知契稅 個(gè)人首次購(gòu)買 90㎡及以下普通住房，稅率暫時(shí)統(tǒng)一下調(diào)到 1% 恢復(fù)到 %印花稅 個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收 恢復(fù)到 1‰土地增值稅 個(gè)人銷售住房暫免征收 恢復(fù)到 2023年前的 30%—50% 不等公積金 清遠(yuǎn)市夫妻雙方一年期滿后的明年 7月 1日可能會(huì)調(diào)整，目前清遠(yuǎn)發(fā)展商不歡迎公積金貸款買房 預(yù)計(jì)政策調(diào)整明日清華灣總結(jié) : 地方政府表面的收緊政策背后，是積極地協(xié)助開發(fā)商們高調(diào)拿地，所謂的保障房建設(shè)等平衡樓市的措施遠(yuǎn)比不上推動(dòng)商品房市場(chǎng)的動(dòng)力強(qiáng)大，大多數(shù)企業(yè)還處于搶地?zé)嶂云?。明日清華灣調(diào)控力度以溫和為主 2023年底的中共中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已確定要要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。只有改善供求關(guān)系才能真正有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 明日清華灣l 如若現(xiàn)有潛在供應(yīng)項(xiàng)目均開發(fā)完成，總供應(yīng)量將達(dá) 4萬(wàn)余套，基于市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)和各樓盤分期開發(fā)等因素考慮，結(jié)合近年市場(chǎng)消化能力和清遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口導(dǎo)入速度等因素綜合考慮， 未來(lái)三年清遠(yuǎn)市場(chǎng)供求將處于供求總體平衡或者供略大于求的狀態(tài)；l 競(jìng)爭(zhēng)的白熱化必將訴諸于產(chǎn)品力及營(yíng)銷手段以及開發(fā)商品牌等綜合質(zhì)素的比拼， 項(xiàng)目必須更加致力于產(chǎn)品力和傳播形象的提升以在競(jìng)爭(zhēng)之中立于不敗之地； 明日清華灣，溫和調(diào)整為主 隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇日益明朗和通脹壓力的加大，我國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激政策將緩慢退出，信貸政策會(huì)逐步收緊，經(jīng)濟(jì)工作重心則從 “ 保增長(zhǎng) ” 向 “ 穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu) ” 轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)由于其偏高的房?jī)r(jià)成為需要調(diào)整的行業(yè)之一。明日清華灣 l 從在建和潛在項(xiàng)目及地塊統(tǒng)計(jì)情況看，未來(lái)兩到三年將推售樓盤的占地面積約 180萬(wàn)平方米，總建面約 529—589 萬(wàn)平方米，產(chǎn)品多為小高層和高層洋房， 后續(xù)供應(yīng)充足； l 從供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域看，供應(yīng)主要集中在新城板塊， 尤以清遠(yuǎn)大道、廣清大道和人民四路為主，其交通條件便利，區(qū)位條件優(yōu)越， 而且一般都以大規(guī)模社區(qū)開發(fā)為主，項(xiàng)目檔次較高，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)勁。l 江景盤后續(xù)供應(yīng)主要集中在凱景中央首座、維港尚城苑、金信藍(lán)灣及翡翠綠洲，總貨量約 1000多套。此外 2023年或之前面市的已有樓盤許多正加緊二三期建設(shè)，現(xiàn)已知的有十多家今年內(nèi)有大量新貨面市，預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò) 4000套。 世紀(jì)城浙江臥龍地產(chǎn) 424961㎡ ㎡ 人民四路以北、碧 水康橋以西 2023上半年北江制藥廠正對(duì)面地塊 1 約 3萬(wàn)㎡ 約 9～ 12萬(wàn)㎡ 估 3～ 4 人民路南面荔園山 莊門口前面 2023～ 11年北江制藥廠正對(duì)面地塊 2 約 2萬(wàn)㎡ 約 6～ 9萬(wàn)㎡ 估 3～ 4 人民路南面荔園山 莊門口前面 2023～ 11年北福田汽車旁地塊 約 ㎡ 約 ～ ㎡ 估 3～ 4 清遠(yuǎn)大道以北 2023～ 11年怡景項(xiàng)目旁地塊 30292㎡ 135300㎡ 新城東 12號(hào)區(qū) 2023～ 12年碧水龍庭金多利地產(chǎn) 35000㎡ 15萬(wàn)㎡ 筆架南路 2023下半年現(xiàn)代城華誠(chéng)地產(chǎn) 70000㎡ 233070㎡ 廣清大道 2023上半年碧江帝景（新創(chuàng)展地產(chǎn)） 11430㎡ 105360㎡ 北江一路 2023年凱景中央首座 32379㎡ ㎡ 新城鳳城廣場(chǎng)旁 2023～ 11年明日清華灣據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自 09年 6月以來(lái)超過(guò) 30個(gè)新項(xiàng)目報(bào)建。明日清華灣對(duì)清遠(yuǎn)大市走勢(shì)方面的考慮啟示：l 市場(chǎng)目前仍為中大戶型為主，但是 小戶型和公寓產(chǎn)品已經(jīng)開始占據(jù)一定的市場(chǎng)；l 隨著清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，小戶型和公寓產(chǎn)品的需求將會(huì)繼續(xù)壯大；l 隨著小戶型產(chǎn)品和公寓產(chǎn)品逐漸為供求雙方所關(guān)注， 小戶型和公寓產(chǎn)品必將成為今后市場(chǎng)的熱點(diǎn)。明日清華灣? 水利樞紐工程：完成土石方 ；? 飛來(lái)湖跨湖大橋：明年 5月施工；? 秀麗公園完工開放；? 站前廣場(chǎng)完工，武廣客運(yùn)專線開通。在所有戶型中小戶型價(jià)格增長(zhǎng)幅度是最大的，上漲了 1024元 /㎡； 90—120 ㎡戶型上漲了 700多元 /㎡； 120—144 ㎡戶型上漲了500多元 /㎡； 144㎡以上大戶型僅增長(zhǎng)了 100余元 /㎡。 明日清華灣09年住宅銷售面積是 08年的 明日清華灣三區(qū)域別墅均價(jià)漲 4成 09年別墅成交 899套，銷售面積 23萬(wàn)余㎡，是 08年的 ，和 07年相當(dāng) (僅比 07年多銷售 1萬(wàn)余㎡ )；盡管 09年別墅成交均價(jià)比 08年要低 2023多元 /㎡，但市區(qū)內(nèi)三區(qū)域 (東城、橫荷、鳳城街道辦 )7740元 /㎡的均價(jià)比整個(gè)市區(qū)的均價(jià)還要高，比 08年和 07年三個(gè)區(qū)域內(nèi)別墅的成交均價(jià)還要高出近 2023元 /㎡，增長(zhǎng)了近 40%，顯示出了強(qiáng)勁的上漲勢(shì)頭。從每月住宅成交情況分析，住宅成交高峰期仍然集中在 5—7 月以及 9—11 月的銷售旺季。 明日清華灣 據(jù)清遠(yuǎn)市房管局及市物價(jià)局最新數(shù)據(jù)顯示， 2023年清遠(yuǎn)城區(qū)商品房交易活躍，成交總面積 200余萬(wàn)㎡，價(jià)格也有所上漲。3月成樓市引爆點(diǎn)，成交攀升明日清華灣 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從去年 6月份城區(qū)商品房與二手房的均價(jià)與成交量都開始上升，去年 1月商品房成交 613套，到 6月，商品房成交量達(dá)到 2076套，增加兩倍多。他們支撐起了 2023年年初的第一輪上升行情。明日清華灣 在供需結(jié)構(gòu)幾無(wú)變化的情況下，心理預(yù)期的急劇走低造成了 2023年下半年的房地產(chǎn)業(yè)的頹勢(shì)。國(guó)際、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)仍在困境中，房地產(chǎn)行業(yè)卻是一枝獨(dú)秀。 2023年也許是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上最讓人看不懂的一年，清遠(yuǎn)也概莫能外。明日清華灣 一言而概之， 2023年的清遠(yuǎn)樓市，在寬松的政策環(huán)境下，由前期積壓的自住性需求的釋放所帶動(dòng)，隨之由投資型需求的跟進(jìn)而推波助瀾。明日清華灣年末：遏制房?jī)r(jià)飆升，調(diào)控政策出臺(tái) 然而，樓價(jià)的一路飆升，多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱問(wèn)題，樓市泡沫論再現(xiàn)， 同時(shí)，無(wú)論是 CPI還是 PPI，環(huán)比都出現(xiàn)了上漲，宏觀經(jīng)濟(jì)存在著通脹的預(yù)期。 整個(gè)清遠(yuǎn)市區(qū) 09年上半年的市場(chǎng)銷售火爆，價(jià)格也隨之漲高堅(jiān)挺 。在 08年底 09年初出臺(tái)了多個(gè)行業(yè)的振興方案，多個(gè)提振樓市的新政陸續(xù)發(fā)布，如契稅下調(diào)、首付款比例及利率下調(diào)、暫免征收印花稅、調(diào)高公積金貸款上限等政策。 2023年，一洗 08年寒冬的低迷，經(jīng)短暫的調(diào)整后上演樓市的瘋狂，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)奇跡。明日清華灣清遠(yuǎn) GDP增速居地級(jí)市首位 據(jù)清遠(yuǎn)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：據(jù)初步核算， 2023上半年清遠(yuǎn)全市 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，同比增長(zhǎng) %，居全省地級(jí)市之首， 增幅比一季度加快 ，快于清遠(yuǎn)改革開放 30年 %的平均增長(zhǎng)水平。4. 繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租 賃 房用地供 應(yīng) ，提高土地供 應(yīng) 和使用效率，在保 證質(zhì) 量前提下，加快普通商品住房建 設(shè) 。 其中，發(fā)展商首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款 50%的規(guī)定提高了土地獲取的門檻，或?qū)?dǎo)致土地更進(jìn)一步集中大型央企或?qū)嵙Πl(fā)展商，而局部壟斷更易導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。明日清華灣2023年上半年政策一覽 日期及文件名稱 主 要 內(nèi) 容09年 3月 3日，廣東省政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》1. 符合條件的二套房及已發(fā)放貸款的首次貸款普通房，可享受利率優(yōu)惠；2. 公積金貸款上限上浮 1020萬(wàn)元，直系親屬可提取職工住房公積金；3. 普通住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由 5年改為 2年；4. 個(gè)人首次購(gòu)買普通住房，其契稅按 1%征收；5. 08年購(gòu)置的土地，開發(fā)商可延長(zhǎng)繳納土地出讓價(jià)款期限，最多延長(zhǎng) 2年。從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行結(jié)果來(lái)看，這些政策措施已初見成效，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)止跌回暖，整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)好于預(yù)期。明日清華灣清遠(yuǎn)明日清華灣項(xiàng)目營(yíng)銷建議廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司2023年 2月明日清華灣前 言 非常感謝貴公司給予我司提案的機(jī)會(huì)！ 敝司項(xiàng)目專案小組對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了深入的研究和探討后，應(yīng)貴司的要求，針對(duì)項(xiàng)目本次的策劃提案做了充分細(xì)致的準(zhǔn)備工作。面對(duì)困難局面，黨中央、國(guó)務(wù)院果斷將 “ 保增長(zhǎng) ” 作為今年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)，采取了積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，并出臺(tái)了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃。 而繼一季度的巨額信貸投放后，國(guó)務(wù)院 5月會(huì)議確定下調(diào)商品房項(xiàng)目資本金比例， 普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例由原來(lái)的 35%下調(diào)為 20%，這一方面大大增強(qiáng)了發(fā)展商的資金周轉(zhuǎn)能力，不再受制于資金緊張而降價(jià)出貨； 另一方面亦給了發(fā)展商樂(lè)觀后市的信心。 12月，中央各部委相繼發(fā)布了 “ 國(guó)四條 ” 、《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》和《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，一方面加強(qiáng)土地交易管理，另一方面收緊了交易稅收優(yōu)惠。1. 增加普通商品住房的有效供 給 。3. 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。09年 12月 23日， 財(cái) 政部、國(guó)家稅 務(wù)總 局 發(fā)布《關(guān)于 調(diào) 整個(gè)人住房 轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè) 稅政策的通知》1. 不足 5年的非普通住房 轉(zhuǎn)讓 ，全 額 征收 營(yíng)業(yè) 稅；2. 超 過(guò) 5年（含 5年）的非普通住房或不足 5年的普通住房 轉(zhuǎn)讓 ，按其 銷 售收入減去 購(gòu)買 房屋的價(jià)款后的差 額 征 營(yíng)業(yè) 稅；3. 超過(guò) 5年（含 5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。清遠(yuǎn)生產(chǎn)總值（GDP）　08年全年 09年上半年 09年三季度總量 增長(zhǎng) % 總量 增長(zhǎng) % 總量 增長(zhǎng) %全市生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 單位：億元明日清華灣2023年市場(chǎng)總概 明日清華灣清遠(yuǎn)市商品房建設(shè)情況時(shí)間 施工面積（萬(wàn)㎡） 同比 竣工面積（萬(wàn)㎡） 同比2023年 7% 57 33%2023年 % %2023年 % %2023年 % %2023年 % %2023年前三季度 % %明日清華灣 回顧 2023年， “ 環(huán)境利好 ” 、 “ 成交井噴 ” 、 “ 房?jī)r(jià)上漲” 、 “ 政策支持 ” 四大關(guān)鍵詞能串起這一年清遠(yuǎn)樓市的發(fā)展特征。明日清華灣 回顧 2023年，樓市的火爆主要原因之一是政策面的調(diào)整。 同時(shí)，量?jī)r(jià)齊升的持續(xù)也進(jìn)一步刺激了投資型買家再次入場(chǎng)，令市場(chǎng)的客戶格局悄然發(fā)生變化，樓市復(fù)蘇的市場(chǎng)格局得以鞏固和深化。加上本地規(guī)劃報(bào)建政策的優(yōu)惠支持，大多發(fā)展商于 09年年底前報(bào)建項(xiàng)目，導(dǎo)致來(lái)年貨量供應(yīng)量極度龐大。這些政策的出臺(tái)，無(wú)疑奠定了 2023年樓市的調(diào)控方向，將對(duì) 2023年樓市的整體走勢(shì)產(chǎn)生較大影響。然而，事實(shí)卻大相徑庭。處于粵北的清遠(yuǎn)和其他城市一樣都能感受得到。因此保持房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)具有重要意義。對(duì)于那些自用型買家而言，價(jià)格不漲就是最大的利好。 寬松的貨幣政策使得觀望了一年的自住型買家紛紛入場(chǎng)， 08年累計(jì)下來(lái)的剛性需求在 09年上半年始得到了很好的釋放。 和 08年全年相比， 09年住宅均價(jià)未有明顯大幅上漲，但如果不計(jì)算別墅，新城、東城、舊城、橫荷四大區(qū)域接近 4000元 /㎡，和 0 08年相比，上漲了 700元 /㎡左右。從整體數(shù)據(jù)上來(lái)看，清遠(yuǎn)的住宅成交量已創(chuàng)歷史新高。 7月份大量江景住宅新貨推出市場(chǎng)，從而將整個(gè) 7月的成交均價(jià)推高；而 11月則受到別墅及部分江景盤成交的影響，月成交均價(jià)更上升到全年最高的 1194元 /㎡。明日清華灣 通過(guò) 2023年和 2023年各種戶型成交狀況對(duì)比圖可見，各個(gè)戶型由于需求量的不同，價(jià)格增長(zhǎng)幅度也呈遞減趨勢(shì)。 初步統(tǒng)計(jì)，已開工或已取得順利進(jìn)展的項(xiàng)目有清遠(yuǎn)水利樞紐工程、飛來(lái)湖防災(zāi)減災(zāi)工程、站前公園、秀麗公園、人民東路及洲心片區(qū)改造工程、廉租住房工程、 B 9號(hào)區(qū)城中村改造工程、新城西片三個(gè)專業(yè)市場(chǎng)工程、檔案館綜合樓、市職院擴(kuò)建工程和部分水利工程等十多項(xiàng)工程，并積極推動(dòng)了其他項(xiàng)目開工建設(shè)。分階段、多次置業(yè)的觀念正為越來(lái)越多的人所接受， 總價(jià)低、房貸壓力輕、變現(xiàn)容易，投資價(jià)值大，小戶型正以