【正文】 其自身魅力越來越為購(gòu)房者所青睞。明日清華灣未來項(xiàng)目預(yù)測(cè)分析 明日清華灣項(xiàng)目 /發(fā)展商名稱 占地面積 總建面積 容積率 地址 預(yù)計(jì)開售時(shí)間 金海灣豪庭后期地塊 約 ㎡ 約 10～ ㎡ 估 4～ 5 北江一路 2023年領(lǐng)江逸品 約 6000㎡ 約 3～ ㎡ 估 5～ 6 北江二路 2023～ 11年錦龍新城東 29地 71420㎡ 約 59～ 79萬(wàn)㎡ 估 3～ 4 銀泉北路以西 2023～ 11年錦龍新城東 30地 127271㎡ 銀泉北路以東恒遠(yuǎn)兆業(yè)地產(chǎn)地塊 約 10萬(wàn)㎡ 約 30～ 40萬(wàn)㎡ 估 3～ 4 博愛小學(xué)南面 2023下半年金逸雅居?xùn)|面地塊 約 2萬(wàn)㎡ 約 10～ 12萬(wàn)㎡ 估 5～ 6 北江一路 2023上半年五洲 明日清華灣項(xiàng)目名稱 開發(fā)企業(yè) 總戶數(shù) 類型 地址鳳城明珠 清遠(yuǎn)市鴻安房地產(chǎn) 2274 洋房 新城 E32號(hào)區(qū)富麗東方 清遠(yuǎn)市弘駿房地產(chǎn) 454 洋房 新城 B14號(hào)區(qū)鳳凰豪庭 清遠(yuǎn)市源基房地產(chǎn) 939 洋房 清城區(qū)西安崗開發(fā)小區(qū)東方住宅小區(qū) 合創(chuàng)東方房地產(chǎn) 1024 洋房 東城街道辦瀾水中心村未定名 君華房地產(chǎn) 112 洋房 A94開發(fā)小區(qū) 3 35地北江印象居住小區(qū) 金煒達(dá)房地產(chǎn) 1235 洋房 新城區(qū)東 12區(qū)東城雅居 遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn) 384 洋房 東城街東城大道東崗段瑞景佳園 利昌房地產(chǎn) 466 洋房 新城東 11號(hào)區(qū)凱景中央首座 凱景集團(tuán) —— 洋房 區(qū)政府東南地塊肇峰華庭 肇峰房地產(chǎn) 327 洋房 橫荷街道辦事處 1號(hào)小區(qū)未定名 金琦房地產(chǎn) 187 洋房 新城西 26號(hào)區(qū)靜湖花園 君行房地產(chǎn) 509 洋房 新城區(qū)東 11號(hào)區(qū)未定名 源穗房地產(chǎn) 112 洋房 新城東 19號(hào)區(qū) 15棟富景大廈 永華房地產(chǎn) 112 洋房 新城 24號(hào)區(qū)時(shí)尚國(guó)際 卓越房地產(chǎn) 推出 160 洋房 新城 B19區(qū)鳳城酈都 恒遠(yuǎn)兆業(yè) 一期 900多 別墅 +洋房 新城鳳翔大道伴山城 聯(lián)泰集團(tuán) —— 別墅 清遠(yuǎn)市銀盞溫泉旁清遠(yuǎn)沁園 清遠(yuǎn)市長(zhǎng)利興旅游服務(wù)有限公司 80多 別墅 廣清高速橫荷出口盛景大夏 —— 364 洋房 廣清大道秀麗公園西面未定名 錦龍正達(dá)置業(yè) 1960 洋房 新城東 29區(qū)明日清華灣據(jù)經(jīng)緯掌握的資料顯示，其中有 11個(gè)新項(xiàng)目確定 2023年內(nèi)將面市，僅首期貨量總計(jì)近 5000套，包含別墅、洋房、小戶型及公寓，如果工程進(jìn)度能按計(jì)劃進(jìn)行，那么這個(gè)數(shù)字還將擴(kuò)大。 l 從市場(chǎng)暢銷樓盤成交情況可以發(fā)現(xiàn)， 市場(chǎng)對(duì)中小戶型逐漸認(rèn)可，即使購(gòu)買力有所下降， 實(shí)用型的三房、四房產(chǎn)品依然是市場(chǎng)主力。明日清華灣區(qū)域未來供應(yīng)整體呈現(xiàn)以下特征：? 臨近項(xiàng)目土地供應(yīng)明顯減少， 未來可開發(fā)項(xiàng)目形成供大于求的局面；? 新城及東城作為城市建設(shè)的重點(diǎn)，承載著抽疏舊城人口的重任， 隨著城市化改革的推動(dòng)，未來東城及新城南部將成為清遠(yuǎn)人居首選區(qū)域。 明日清華灣l 商品住宅供應(yīng)量仍將隨著投資而快速增長(zhǎng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，當(dāng)政府投資優(yōu)惠措施取得成效， 工業(yè)園發(fā)展導(dǎo)致遷移人群將真正產(chǎn)生購(gòu)買意欲，后市購(gòu)買力有較大潛力；l 從居住的人口結(jié)構(gòu)分化、工業(yè)園區(qū)人口增容等情況，未來居住需求將明顯上升；l 高端客戶對(duì)產(chǎn)品的辯識(shí)度亦同樣增強(qiáng) ，對(duì)于豪宅的要求相應(yīng)更高，并開始尋求生活的享受及項(xiàng)目的形象包裝；l 目前大多數(shù)樓盤都是局限于樓盤外立面風(fēng)格的表現(xiàn)，內(nèi)部素質(zhì)和園林特色等打造并未到位， 產(chǎn)品的文化包裝不足，缺乏個(gè)性，所以注重樓盤包裝、滲入項(xiàng)目文化將會(huì)成清遠(yuǎn)樓市突破口。優(yōu)惠政策和巨額信貸投放是重要推手，行業(yè)自身的供不應(yīng)求則是更為關(guān)鍵的因素。明日清華灣調(diào)控措施更具針對(duì)性 由于住房消費(fèi)有自住需求、投資需求、投機(jī)需求并存，自住者中又有首次置業(yè)、改善置業(yè)和多次置業(yè)多種類型，宏觀調(diào)控會(huì)吸取以往 “ 一刀切 ” 帶來的 “ 多輸 ” 教訓(xùn)，將采取更具針對(duì)性和靈活性的措施。明日清華灣調(diào)控敏感期在下半年 預(yù)計(jì)上半年仍會(huì)延續(xù)現(xiàn)有政策，隨著通脹壓力的加大和房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升，下半年或會(huì)出臺(tái)取消優(yōu)惠利率、提高契稅、重征印花稅等措施。明日清華灣板 塊 個(gè)盤之結(jié)論：明日清華灣市 場(chǎng) 項(xiàng)目地理位置明日清華灣項(xiàng)目四至分析本案金碧灣花園錦江豪苑 陽(yáng)光嘉園凱景中央首座加州花園賢達(dá)項(xiàng)目御水龍庭往清新方向往新城方向往東城方向往舊城方向5分鐘生活圈10分鐘生活圈黃金海岸御景湖畔明日清華灣項(xiàng)目情況分析? 項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)東城江畔項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)東城江畔 ———— 交通較為便利；交通較為便利；? 與東城行政區(qū)域、城市廣場(chǎng)、鳳城廣場(chǎng)僅與東城行政區(qū)域、城市廣場(chǎng)、鳳城廣場(chǎng)僅 5分鐘車程，生活分鐘車程，生活配套尚算便捷；配套尚算便捷；? 與金碧灣花園、錦江豪苑處于同一板塊，板塊價(jià)值凸現(xiàn)；與金碧灣花園、錦江豪苑處于同一板塊，板塊價(jià)值凸現(xiàn)；? 東城板塊正逐漸成為清遠(yuǎn)房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。北江一線江景景觀中心園林景觀明日清華灣 項(xiàng)目規(guī)劃? 項(xiàng)目大部分單位擁有南北朝向，小區(qū)通風(fēng)采光均屬一流。主臥衣帽間壓縮臥室面積主臥衣帽間壓縮臥室面積D3 項(xiàng)目戶型點(diǎn)評(píng)明日清華灣l擁有大面積前院，豪宅典范，增加附加值；lA、 C戶型主臥戶型及其一臥室飄窗使景觀面最大化。? 有效凸出項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，將對(duì)項(xiàng)目的銷售起著舉足輕重的作用。? 導(dǎo)入概念，引爆熱點(diǎn)，從而鞏固市場(chǎng)的地位及認(rèn)同度，為整體的銷售搭橋鋪路。 高端物業(yè)項(xiàng)目的客戶群分析明日清華灣客戶分析 —— 高端客戶職業(yè)分布230。明日清華灣客戶產(chǎn)品特征描述?客戶特征一：希望擁有個(gè)性獨(dú)特的生活品質(zhì)膚淺的、生搬硬套的異國(guó)風(fēng)情形象，不能與目標(biāo)客戶群有效溝通?客戶特征二：高端客戶承接力高吸引他們的是一種全新的居住體驗(yàn)?客戶特征三：私營(yíng)業(yè)主、政府官員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)成購(gòu)房主力希望居家環(huán)境可以舒緩壓力、放松心情，而且有一定品位明日清華灣客戶居住特征描述? 當(dāng)?shù)厝壕忧榻Y(jié)： 熟悉的人文居住環(huán)境，親切的交際圈，是吸引自住型買家購(gòu)買項(xiàng)目的原動(dòng)力；? 改善生活環(huán)境 ： 對(duì)高質(zhì)素生活的不斷向往，激發(fā)潛在換房購(gòu)買力；? 追求高生活品位 : 項(xiàng)目高品質(zhì)生活、高檔次形象是高品位象征；? 看重保值與升值前景 :項(xiàng)目擁有稀缺的資源，廣闊的升值前景，利于吸引各區(qū)客戶資源；自住考慮投資考慮 高端物業(yè)項(xiàng)目的客戶群分析明日清華灣第四部分 項(xiàng)目定位明日清華灣上述因素決定了本項(xiàng)目打造成 未來城央典藏級(jí)江上府邸未來城央南向一線江景純大戶型社區(qū)江景物業(yè)高品質(zhì)生活高品位住宅項(xiàng)目核心賣點(diǎn)項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 市場(chǎng)差異點(diǎn)市場(chǎng)差異點(diǎn)相互補(bǔ)充相互補(bǔ)充 相互補(bǔ)充相互補(bǔ)充客戶需求客戶需求定位解構(gòu) 項(xiàng)目定位明日清華灣競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)形象定位凱景中央首座 清遠(yuǎn)地王 高尚人居金信藍(lán)灣 彰顯尊榮 生活本質(zhì)金碧灣花園 清遠(yuǎn)首席 江岸名宅凱旋花園 寧?kù)o綠色 江景精品御景湖畔 高尚品質(zhì) 居家典范 小結(jié)： 以上樓盤的市場(chǎng)形象定位均強(qiáng)調(diào)自身的高檔次、尊貴性，至尊、地標(biāo)、首席等等字眼突顯身份與地位， 同質(zhì)化嚴(yán)重。 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣在小區(qū)個(gè)別道路選用石材，如黃木紋理，青石板、鵝卵石、麻石等，使項(xiàng)目接近大自然，更具質(zhì)感，以提升項(xiàng)目檔次。尊尚會(huì)所配套關(guān)鍵 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣魅力配套以高檔次 SPA會(huì)館，為本項(xiàng)目之業(yè)主及貴賓提供尊貴服務(wù)。明日清華灣物業(yè)管理服務(wù)明日清華灣 由于項(xiàng)目具有高端物業(yè)服務(wù)的條件，所以在物業(yè)服務(wù)上須以誠(chéng)取勝、服務(wù)到位，保持項(xiàng)目的增值及良好口碑。 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣銷售中心 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣高雅、舒適、大氣、功能齊全的服務(wù)齊備的銷售服務(wù)中心。普通首次推貨最好二次推貨產(chǎn)品素質(zhì)價(jià)格體現(xiàn)利潤(rùn)最大化 高開高走平開穩(wěn)走 推售次序策略穩(wěn)步健走 ,試水市場(chǎng)明日清華灣推貨部署建議? 配合前期宣傳，開放現(xiàn)場(chǎng)樣板房及示范園林，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打動(dòng)客戶；? 配合前期儲(chǔ)備客源，搶在黃金周前蓄客，推出充足貨量，率先引爆市場(chǎng)，消化市場(chǎng)儲(chǔ)備；2023年 9月 12月第一期推貨推貨時(shí)間第二期推貨推貨量推貨契機(jī)2023年 1月 4月152套? 配合前期消化的良好勢(shì)頭，加推壓軸單位，再度提升項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，拉升整體價(jià)格，進(jìn)一步鞏固品牌并完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)162套明日清華灣推貨進(jìn)度及銷售目標(biāo)銷售節(jié)點(diǎn) 首次推貨 二次推貨910月 1112月 2023年 12月 34月推貨量 162 152預(yù)計(jì)銷售量 81 81 100 52庫(kù)存 10 8銷售比率 29% 51% 77% 100%明日清華灣通過具有號(hào)召力活動(dòng)營(yíng)銷策略瞬間引發(fā)全城關(guān)注客戶儲(chǔ)備期 火熱銷售期 保溫銷售期 10月 1 12月籌備鋪墊期 6月 2023年 2月持續(xù)銷售期 8月 4月尾盤銷售期經(jīng)緯總體思路明日清華灣口碑傳播口碑傳播 節(jié)省成本的最佳方法節(jié)省成本的最佳方法宣傳建議一 : 宣傳推廣建議明日清華灣人物營(yíng)銷人物營(yíng)銷 節(jié)省廣告投放費(fèi)用節(jié)省廣告投放費(fèi)用 ,事半功倍事半功倍宣傳建議二 :手段 1:充分發(fā)揮經(jīng)緯人脈資源的優(yōu)勢(shì) 組織大珠三角客戶清遠(yuǎn)看樓團(tuán) 手段 2:樓盤 舊客帶新客手段 3:專人專職 開發(fā)機(jī)關(guān)單位團(tuán)購(gòu)明日清華灣可以在黃金電視節(jié)目時(shí)段正對(duì)影響購(gòu)買群身邊的家庭成員作投放；可以采用 5秒 +15秒的記憶手段可以 采用在一段時(shí)間內(nèi)作密集式播放 ,以 5至 10天為期 ,注意 跳開周六日 宣傳建議三 :電視廣告電視廣告 投放配合最大優(yōu)化投放配合最大優(yōu)化明日清華灣12月 強(qiáng) 勢(shì) 推 廣7月 8月 開 盤 深 入 滲 透小眾營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)開盤活動(dòng)公關(guān)線 公關(guān)事件輿論線 工程新聞＋軟文報(bào)紙廣告發(fā)布廣告線 戶外廣告發(fā)布網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布電臺(tái)廣告發(fā)布雜志廣告發(fā)布電視廣告發(fā)布規(guī)劃發(fā)布 預(yù)熱現(xiàn)場(chǎng)線 現(xiàn)場(chǎng)展示、宣傳、包裝物料銷售體系組建銷售環(huán)境、銷售團(tuán)隊(duì)組建與銷售手段2023年 6月 10月 11月優(yōu)惠促銷 春節(jié)前公關(guān)活動(dòng)1月 2月9月項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制明日清華灣按照市場(chǎng)情況進(jìn)行初步評(píng)估：均價(jià)： 5600~6200元 /㎡經(jīng)緯可以令：項(xiàng)目因 而誕生轟動(dòng)明日清華灣銷售組織體系明日清華灣每一位 SALES都是華麗的親善使者，現(xiàn)場(chǎng)所有接待及銷售人員，都要求穿著量身定造的服裝， 一改傳統(tǒng) “ 行政工衣 ” 服飾，以更華麗，更親和，更高品味的形象 融合到銷售環(huán)境之中。明日清華灣［ 皇家禮遇式預(yù)約定制看樓流程 ］最尊貴的接待流程恰恰是讓客戶忘記自己在看樓，卻是在享受服務(wù)，從而在不經(jīng)意間領(lǐng)略項(xiàng)目的魅力及品位。明日清華灣STEP 4［置業(yè)顧問 看樓全程接待流程 ］陪同客戶參觀各樣板房乘電梯至示范層引領(lǐng)客戶到首層大堂洗腦區(qū)影視廳模型區(qū)域講解回到 VIP接待區(qū)繼續(xù)洽談貴賓于 VIP區(qū)享用茶點(diǎn)后明日清華灣STEP 5［客戶準(zhǔn)備離開，禮賓 電召座駕 ］禮賓為準(zhǔn)備離開客戶 電召客戶座駕 ，專人為客戶開回座駕，體現(xiàn)其尊貴地位。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 三月 21三月 2114:02:0514:02:05March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見 青山。 2:02:05 下午 2:02 下午 14:02:05三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 14:02:0514:02:0514:02Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/27 14:02:0614:02:0627 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 2114:02:0614:02Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 27 三月 20232:02:06 下午 14:02:06三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于