【正文】 年房?jī)r(jià)不斷攀升，不斷創(chuàng)造新紀(jì)錄，月均價(jià)最高達(dá)到 4494元 /平方米。城區(qū)住宅成交額狂漲兩倍l 商品住宅房成交面積近 190萬(wàn)㎡， 與 2023年同比分別增長(zhǎng) %；l 成交總套數(shù)為 ， 與 2023年同比增長(zhǎng) %；l 商品住宅房成交近 ， 與 2023年同比增長(zhǎng) %；l 商品房成交總金額為 ， 與 2023年同比增長(zhǎng) %；l 其中商品房住宅成交金額為 ； 與 2023年同比增長(zhǎng) %，是2023年的 2倍；l 銷售面積 190萬(wàn)余㎡， 是 08年的 ；l 城區(qū)商品房成交均價(jià)為 /㎡， 與 2023年同比增長(zhǎng) %；l 商品住宅房成交均價(jià)為 /㎡， 與 2023年同比增長(zhǎng) %；l 二手房住宅交易登記均價(jià)為 /㎡， 與 2023年同比增長(zhǎng) %。 2023年 1月份商品房均價(jià)是 /㎡，到 7月份商品房均價(jià)達(dá)到 /㎡，比 1月份增長(zhǎng)了近 30%。于是，一季度的代名詞就是 “ 小陽(yáng)春 ” 。而對(duì)于清遠(yuǎn)這樣一個(gè)地處粵北的 “ 非一線 ” 城市而言，居民的實(shí)際購(gòu)買力并沒(méi)有因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而發(fā)生大幅下降。 “ 擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng) ” ，這是 2023年我國(guó)宏觀調(diào)控的核心目標(biāo)。當(dāng)大家都不看好房?jī)r(jià)的走勢(shì)時(shí)，房?jī)r(jià)卻是逆流而上、量?jī)r(jià)齊升；當(dāng)無(wú)數(shù)的預(yù)言者都認(rèn)定 2023年房地產(chǎn)行業(yè)必將遭遇 “ 滑鐵盧 ” 時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)卻儼然成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱。量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)格局令發(fā)展商資金充裕，也助推了房?jī)r(jià)的飚升，也引發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)火爆場(chǎng)面。 在此背景下，中國(guó)樓市在經(jīng)歷 2023年的火爆后迎來(lái)新一輪的調(diào)控， 12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)后，中央先后出臺(tái)多個(gè)政策抑制投機(jī)性購(gòu)房，調(diào)控重點(diǎn)城市過(guò)熱房?jī)r(jià)。明日清華灣下半年：樓市成交火爆，剛性需求釋放 隨著巨量信貸潛入樓市，樓市越見(jiàn)火爆，下半年的成交速度持續(xù)上升，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)及區(qū)域環(huán)境打造要求也逐漸提高，剛性需求得到大量釋放，個(gè)別發(fā)展商甚至出現(xiàn)捂盤惜售現(xiàn)象，并抗拒公積金貸款購(gòu)房。 在政策刺激及及大幅降息后購(gòu)買力的顯著提升等因素綜合影響之下，壓抑了一年多的剛性需求和改善型需求開(kāi)始集中釋放，住宅銷售放量大增，進(jìn)而促成了 2023年上半年的市場(chǎng)迅速回暖。成交量屢屢上升；樓價(jià)步入上升通道；成交創(chuàng)歷史新高。三次產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值 36億元、 ，分別增長(zhǎng) %、 %和 %。力爭(zhēng)到 2023年末，基本解決 1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。2. 繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由 2年變回 5年，也在一定程度上會(huì)抑制存量住房的供應(yīng)，且增加的交易成本大多會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，最終增大了購(gòu)房成本。09年 5月 29日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定下調(diào)商品房項(xiàng)目資本金比例1. 保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%；2. 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。明日清華灣行業(yè)政策年初利好刺激消費(fèi)，年底微調(diào)抑房?jī)r(jià) 自 2023年底中央各部門出臺(tái)房地產(chǎn)交易稅收、利率等方面的優(yōu)惠政策后， 廣東省政府也于 3月出臺(tái)了相應(yīng)政策，并在中央政策的基礎(chǔ)上放寬了開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地的付款期限，進(jìn)一步增大的發(fā)展商的資金運(yùn)營(yíng)能力。 希望通過(guò)雙方的真誠(chéng)合作推動(dòng) 明日清華灣 成為 清遠(yuǎn)的 又一亮點(diǎn)項(xiàng)目！明日清華灣目 錄第一部分 市場(chǎng)分析第二部分 項(xiàng)目理解第三部分 客戶分析第四部分 項(xiàng)目定位第五部分 產(chǎn)品優(yōu)化第六部分 營(yíng)銷策略明日清華灣第一部分 市場(chǎng)分析明日清華灣清遠(yuǎn)概述明日清華灣 清遠(yuǎn)整體情況概述? 粵、湘、桂三省通衢? 全國(guó)宜居旅游城市? 珠三角（廣州）后花園清遠(yuǎn)城市基本情況湘桂 韶關(guān)肇慶 從化清遠(yuǎn)107國(guó)道京珠高速明日清華灣 清遠(yuǎn)整體情況概述? 高速發(fā)展? 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況陶瓷 電子 汽配再生銅　 清遠(yuǎn) 廣州 佛山 珠海 肇慶 廣東地區(qū) GDP（億元） GDP增長(zhǎng)率 % % % % % %清遠(yuǎn)市近年 GDP增長(zhǎng)情況注：以上數(shù)據(jù)均來(lái)自廣東省統(tǒng)計(jì)局明日清華灣本案? 三心三組團(tuán)? 東拓南延、西展北控? “ 十個(gè)一批 ” 工程清遠(yuǎn)城市規(guī)劃情況 清遠(yuǎn)整體情況概述明日清華灣宏觀背景解析 明日清華灣經(jīng)濟(jì)止跌回暖態(tài)勢(shì)明顯，樓市資金面充裕 09年年初，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化、世界主要經(jīng)濟(jì)體普遍衰退的影響。在小陽(yáng)春的市場(chǎng)環(huán)境中， “ 粵十五條 ” 的出臺(tái)進(jìn)一步刺激了住房成交量的放大。明日清華灣 下半年，隨著房?jī)r(jià)的上漲速度過(guò)快，政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的警示力度不斷加強(qiáng)。明日清華灣2023年下半年政策一覽 日期及文件名稱 主 要 內(nèi) 容09年 12月 14日，國(guó) 務(wù)院常 務(wù) 會(huì) 議 研究完善促 進(jìn) 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 健康發(fā) 展的政策措施 重點(diǎn)是在保持政策 連續(xù) 性和 穩(wěn) 定性的同 時(shí) ，加快保障性住房建 設(shè) ，加強(qiáng) 市 場(chǎng)監(jiān) 管， 穩(wěn) 定市 場(chǎng)預(yù) 期，遏制部分城市房?jī)r(jià) 過(guò) 快上 漲 的 勢(shì)頭 。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。09年 12月 17日， 財(cái) 政部、國(guó)土部等五部委發(fā) 布《 進(jìn) 一步加 強(qiáng) 土地出 讓 收支管理的通知》1. 市 縣 國(guó)土 資 源管理部 門 與土地受 讓 人在土地出 讓 合同中依法 約 定的分期 繳納 全部土地出 讓 價(jià)款的期限原 則 上不超 過(guò) 一年；2. 首次 繳納 比例不得低于全部土地出 讓 價(jià)款的 50%；3. 土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款 (租金 )應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。明日清華灣短短一年間，從蕭條到繁榮，清遠(yuǎn)樓市可謂發(fā)生了翻天地覆的變化，實(shí)現(xiàn)快速反彈。上半年：政策利好促成市場(chǎng)迅速回暖明日清華灣年中：量?jī)r(jià)齊升刺激投資型買家再次入場(chǎng) 步入 09年中，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，在一定程度上堅(jiān)定了投資型客戶的購(gòu)買信心。 大多樓盤持續(xù)熱銷。 方向包括大力解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房行為等。明日清華灣市場(chǎng)成交報(bào)告 明日清華灣 2023年底，面對(duì)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)和行業(yè)走勢(shì)的雙重下落，幾乎所有人都預(yù)判 2023年的房產(chǎn)形勢(shì)將進(jìn)入 “ 嚴(yán)冬 ” 。明日清華灣 2023年初，料峭春寒之際，房產(chǎn)卻在悄悄升溫。房地產(chǎn)業(yè)由于其對(duì)上下游行業(yè)巨大的拉動(dòng)效應(yīng)，在經(jīng)濟(jì)低谷時(shí)，對(duì)保持和刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尤為重要。當(dāng)清遠(yuǎn)的大部分開(kāi)發(fā)商并無(wú)明顯降價(jià)的舉措后，剛性需求迅速抬頭。明日清華灣 2023年，多個(gè)月份呈現(xiàn)成交量急升的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求非常大， 3月份可以說(shuō)是清遠(yuǎn)樓市的引爆點(diǎn)，沉寂了一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在 “ 粵 15條 ” 的刺激下爆發(fā)了。 8月份以來(lái)，房?jī)r(jià)一直在高位振蕩。明日清華灣 根據(jù)房管局最新數(shù)據(jù)顯示， 09年商品住宅成交近 ，銷售面積達(dá) 190萬(wàn)㎡。從 2023年全年住宅價(jià)格走勢(shì)分析，住宅成交價(jià)格全年整體走勢(shì)向上，每月成交價(jià)格不斷攀升。 144㎡以上大戶型比例同樣比 08年略有上升，而 90—144 ㎡的中戶型則略有下降。截至 2023年 12月，清遠(yuǎn)市啟動(dòng)的城鄉(xiāng)建設(shè)“ 十個(gè)一批 ” 工程已有 42個(gè)項(xiàng)目完成了立項(xiàng)手續(xù)， 1個(gè)項(xiàng)目在省發(fā)改委完成了立項(xiàng)手續(xù)。 “ 一步到位，買個(gè)大房子 ” 的置業(yè)觀念將逐漸在清遠(yuǎn)本地發(fā)生變化，多次置業(yè)改善住房者屢見(jiàn)不鮮。由于市場(chǎng)容量不大，清遠(yuǎn)本地剛性需求客戶數(shù)量有限， 2023年推出市場(chǎng)的產(chǎn)品較多，所以屆時(shí)消費(fèi)者在市場(chǎng)上的可選擇性也將大大增加，各個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分流。 另有 20多個(gè)新項(xiàng)目或已動(dòng)工或即將動(dòng)工、但不確定今年內(nèi)會(huì)是否推貨，這些樓盤總貨量超過(guò) 。l 通過(guò)清遠(yuǎn)市區(qū)樓盤后續(xù)供應(yīng)情況可見(jiàn)， 清遠(yuǎn)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量極大，供應(yīng)產(chǎn)品品種豐富，其中包括高層洋房、公寓及別墅產(chǎn)品，整體市場(chǎng)將呈現(xiàn)供大于求的特征。 其中新城板塊是后續(xù)供應(yīng)最主要集中區(qū)域，有大小項(xiàng)目十多個(gè)，主要集中在各交通主干道如清遠(yuǎn)大道、人民路以及廣清大道兩側(cè)；沿北江板塊中則以新城與北江一路為主； l 按目前推地情況及在售及建項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)結(jié)果預(yù)測(cè)， 未來(lái) 3年，清遠(yuǎn)市商品房供應(yīng)量約 529—589 萬(wàn)平方米，按 130㎡ /套計(jì)算，約40750—45334 套。 明日清華灣 l 城市發(fā)展呈東進(jìn)南拓之態(tài)勢(shì)，未來(lái)幾年熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域仍將是城市東南方向以及擁有山水自然景觀資源的清新地區(qū)；l 外來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)駐，首選龍?zhí)?、佛岡以及清新，定位主要為休閑度假型，主要為滿足廣州等珠三角城市客戶相應(yīng)需求；l 清遠(yuǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于珠三角地區(qū)仍屬價(jià)格洼地，預(yù)計(jì)近三年仍有大幅上升余地；l 客戶群主要以本地居民為主，多為有換房需求的中高收入人群及回鄉(xiāng)置業(yè)者，投資型買家近三年仍將以珠三角特別是廣州客源為主，但受花都樓市阻隔影響明顯。明日清華灣調(diào)控方向更多指向供給方 2023年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是多方面因素綜合作用而導(dǎo)致的。調(diào)控手段則將以土地、金融、稅收為主，從多方面促進(jìn)住房的有效供應(yīng)增加。因此，預(yù)計(jì)備受關(guān)注的物業(yè)稅改革也不會(huì)在 2023年全面展開(kāi)實(shí)施。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新報(bào)告顯示，隨著開(kāi)工面積的不斷增多， 2023年的新貨推出將相當(dāng)龐大，清遠(yuǎn)樓市推貨波峰將出現(xiàn)歷史新高，各項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)也將越顯激烈。板塊 明日清華灣舊城板塊 東城板塊沿北江板塊新城板塊廣清大道板塊本案項(xiàng)目位于東城區(qū)北江沿岸，為當(dāng)前清遠(yuǎn) “東進(jìn)南拓 ”發(fā)展方向的核心區(qū)域。中央首座 —— 重新定義江景人居價(jià)值 2023年地王，以高姿態(tài)面向本地高端客戶； 項(xiàng)目板塊概述明日清華灣 項(xiàng)目規(guī)劃? 項(xiàng)目擁有稀缺的南向一線江景景觀面，結(jié)合大面積的中心園林景觀，使近 70%的單位擁有江景園景雙景觀，這無(wú)疑是項(xiàng)目無(wú)可復(fù)制的重要賣點(diǎn)。廚房面積不規(guī)則，影響實(shí)用率主臥缺少衣帽間功能主臥衣帽間壓縮臥室面積主臥衣帽間壓縮臥室面積建議做成觀光梯D2 項(xiàng)目戶型點(diǎn)評(píng)明日清華灣主臥缺少衣帽間功能l大面積入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、空中花園增加附加值；l均為雙套房設(shè)計(jì)；lB戶型主臥 360窗臺(tái)設(shè)計(jì)使景觀面最大化。? 領(lǐng)先的設(shè)計(jì)配合優(yōu)秀的物業(yè)管理，可使項(xiàng)目與國(guó)際化生活社區(qū)同步。? 競(jìng)爭(zhēng)白熱化中，通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，有效抓住機(jī)會(huì)，迅速占有市場(chǎng)。 高端物業(yè)的客戶群主要主要集中于新城，其次廣州以及外市客戶約占 20%。置業(yè)傾向l 既能彰顯社會(huì)地位，又能過(guò)半隱匿而安全的生活；l 樂(lè)于占據(jù)資源稀缺性強(qiáng)的物業(yè)；l 對(duì)豪華空間的首要理解為 “ 大而能容 ” ；l 事業(yè)仍然處于上升期，故置業(yè)的區(qū)域范圍應(yīng)方便工作 。風(fēng)景無(wú)限在水一方，盡享城市榮華 給居所多一點(diǎn)舒適尊貴，使生活多一點(diǎn)品味檔次！ 主題推廣語(yǔ) 形象定位明日清華灣案名建議“ 榮 ” 標(biāo)明了社區(qū)的檔次 —— 高；“ 灣 ” 則臨江的釋義；“ 郡 ” 由于周邊市政配套齊全，應(yīng)屬于城央地段；“ 景 ” 突出社區(qū)的園林景觀打造；總體表現(xiàn)為 —— 城央臨水美景社區(qū)推廣語(yǔ)：在水一方，盡享城市榮華 形象定位榮灣郡景明日清華灣第五部分 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣園林景觀明日清華灣 產(chǎn)品優(yōu)化項(xiàng)目園林在平面上已經(jīng)體現(xiàn)產(chǎn)品的特性 ,而且通過(guò)園林將每一棟的展面拉開(kāi)讓每個(gè)單位都擁有良好景觀面 .但在構(gòu)造上要求盡量突顯園林的多變及空間感 .建議如下 :明日清華灣 產(chǎn)品優(yōu)化增加具藝術(shù)性景觀的擺設(shè) ,體現(xiàn)項(xiàng)目的人性化多樣的生活理念 .明日清華灣通過(guò)局部園林打造成立體疊式景觀 ,增加園林的觀賞性及寬度?；盍? 產(chǎn)品優(yōu)化活力明日清華灣尊尚配套以雪茄室、貴賓會(huì)客VVIP室、私屬影音室、名嬡會(huì)館等增加業(yè)主的社交功能及圈層交流。明日清華灣全面體系服務(wù)，包括站姿、服務(wù)用語(yǔ)、著裝等。裙樓土建完工達(dá)到預(yù)售條件 封頂5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 1月2月銷售中心的裝修 8月 15日前完工銷售物料準(zhǔn)備 7月前完工首批樣板房 8月前完工明日清華灣內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2023年 9月項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售二次推貨發(fā)售首次推貨開(kāi)售廣告預(yù)熱及客戶儲(chǔ)