【正文】 感 敏感點(diǎn)歸納 項(xiàng)目定位模式取態(tài) 社區(qū)定位大類 細(xì)分 訴求點(diǎn) 關(guān)鍵因子 擬合度 現(xiàn)實(shí)導(dǎo)向類 傳統(tǒng)產(chǎn)品型社區(qū) 區(qū)位、產(chǎn)品、售價(jià)的集成競(jìng)爭(zhēng)力 ?主流產(chǎn)品 ?低價(jià) 創(chuàng)新產(chǎn)品型社區(qū) 創(chuàng)新產(chǎn)品帶來高性價(jià)比 ?創(chuàng)新產(chǎn)品 ?適中價(jià)格 情感導(dǎo)向類 主題型社區(qū) 體育、教育、文化等主題植入 ?概念引領(lǐng) ?稀缺性的社會(huì)資源 風(fēng)情型社區(qū) 植入某種類型風(fēng)格的社區(qū)打造（西班牙、東南亞、意大利等） ?風(fēng)格引入 ?園林及建筑風(fēng)格 城市精品型社區(qū) 重視社區(qū)配套及形象上與客戶需求的高度匹配 ?現(xiàn)代建筑 ?文化藝術(shù)類元素植入 ?社區(qū)創(chuàng)新科擇敢 根據(jù)客戶“城市感”及“歸屬感”的深層次心理需求，我們認(rèn)為“城市精品型社區(qū)” 是與本項(xiàng)目客戶擬合度到高的定位方向 Code of this report | 34 169。我看好這個(gè)地方，如有需要，如果有新樓盤我一定會(huì)買的。 Copyright Centaline Group, 2023 供應(yīng)量買少見少，價(jià)格持續(xù)走高 城區(qū) 整體市場(chǎng)總結(jié) 08至 09城區(qū)住宅市場(chǎng)供量下降 55%！ 需求日漸緊張 由于供應(yīng)減小，價(jià)格高走，不小客戶受高價(jià)影響 被擠壓至城區(qū)邊緣 銷售良好，月均銷售 35套以上！市場(chǎng)共贏 所在片區(qū) 近年來片區(qū)住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求，項(xiàng)目間并沒產(chǎn)生激烈競(jìng)爭(zhēng)， 形成市場(chǎng)共贏！ 在旺盛的銷售背景下，足以證明 追求城區(qū)臵業(yè)的熱潮從未減歇！ 城區(qū)客戶比例占多，當(dāng)中絕大部分是石岐區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 面對(duì)同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，在產(chǎn)品線及消化速度來對(duì)比，圈定本案核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)中，來自城區(qū)范圍內(nèi)的客戶較多，其中又以石岐區(qū)的客戶占多， 客戶區(qū)域購房意識(shí)較強(qiáng) Code of this report | 17 169。Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 Code of this report | 18 項(xiàng)目 SWOT分析 S（內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)） S（內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)） 項(xiàng)目位臵于 石岐區(qū)核心區(qū) 內(nèi)，具有較高的城市價(jià)值； 1 2 鄰近 石岐區(qū)商業(yè)核心 大信新都匯，區(qū)域商業(yè)價(jià)值較高； 3 享受完整的城市配套， 居住 +商業(yè) +學(xué)府 +政治 的良好城市形象； 4 城區(qū)核心不可多得的 黃金地塊 ，中山人認(rèn)可度十分之高。 并且，由于父母也在石岐區(qū)居住，考慮方便照顧，若有得選擇一定會(huì)考慮選擇臵業(yè)石岐 客戶臵業(yè)訴求： 區(qū)域購房特點(diǎn) 關(guān)注周邊生活配套 家庭意識(shí)較強(qiáng) 來自片區(qū)周邊的新一代中山人（片區(qū)成長(zhǎng)的原中山人） 生活于本地多年，對(duì)本地周邊熟悉，工作于城區(qū)內(nèi)，處于適婚年齡，受到家庭的支助，同時(shí)不想脫離該片區(qū)的本地新一代中山人 客戶來源： 分布于片區(qū)范圍內(nèi) 客戶年齡： 2328歲之間 職業(yè)：工薪階層、公務(wù)員 戶型面積需求： 80100平米 可接受的房總價(jià)在： 5070萬元之間 支付能力： 財(cái)富基礎(chǔ)一般，父母支持較大 購房次數(shù)： 首次 家庭結(jié)構(gòu)：一家兩口或三口 2類客戶 客戶訪談（周邊片區(qū)居民） ?譚先生： 28歲 ,本地人 ,居住在石岐區(qū)一套 120平米的三房單位內(nèi) ,準(zhǔn)備明年結(jié)婚 .譚先生表示 ,自己出來工作多年 ,已有一定基礎(chǔ) ,私家車也已經(jīng)買了 ,但一直和家人住在一起 ,哥哥結(jié)婚后 ,家里顯得有些擁擠 ,加上自己也快要結(jié)婚了 ,是時(shí)候買套房子 ,構(gòu)筑自己的小家庭了 .買房子 ,自己最關(guān)注的就是小區(qū)的位臵及環(huán)境 ,管理要好 . ?謝先生： 32歲 ,本地人 ,已結(jié)婚 ,并有一小孩 ,有私家車 .從小到大 ,一直和父母住在一起 ,經(jīng)濟(jì)的寬松使得謝先想臵業(yè)石岐， 主要原因是石岐的消費(fèi)商圈比較集中，商品款式又多，生活十分便利 ， 周邊樓盤配套已經(jīng)非常成熟了。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目定位 Part 城市感 歸屬感 定位標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)散思考 需關(guān)注的客戶感受 定位取態(tài) 城市精品型社區(qū) 目標(biāo)客戶以中山人居多，它們更實(shí)在，注重投資價(jià)值與居住價(jià)值的結(jié)合 1 雄據(jù)石岐中央，大信商圈，無法比擬的中心價(jià)值 2 這是一個(gè)聯(lián)系中山人感情所在的區(qū)域 3 定位建議一：原名沿用 石岐 \中心區(qū) \城市精品社區(qū) 城市花園 〃 蓮興閣 【 時(shí)代在變，情懷不變 】 組團(tuán)名稱 生活主張 項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目屬性：突出項(xiàng)目區(qū)域地段優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目案名：項(xiàng)目原名沿用 生活主張：時(shí)代在變，情懷不變，表達(dá)出中山近年的高速發(fā)展所取得的成就，同時(shí)提示目標(biāo)客戶身為中山人對(duì)家的感情概念 定位建議二：項(xiàng)目重新命名 石岐 \中心區(qū) \城市精品社區(qū) 港龍 〃 鎏金歲月 【 時(shí)代在變，情懷不變 】 【 源于位臵，更緣于情 】 （備選） 項(xiàng)目名稱 生活主張 屬性 項(xiàng)目屬性：突出項(xiàng)目區(qū)域地段優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目案名：“鎏金歲月”，勾勒出中山人區(qū)域的情結(jié)同時(shí)拉升項(xiàng)目形象 生活主張：時(shí)代在變，感情不變，表達(dá)出中山近年的高速發(fā)展所取得的成就，同時(shí)提示目標(biāo)客戶身為中山人對(duì)家的感情概念 形象表達(dá)：體現(xiàn)城市變化，在設(shè)計(jì)上突顯時(shí)代感 時(shí)代在變，情懷不變 平面采用另類夸張的畫面，個(gè)性鮮明、色彩絢麗、極具視覺沖擊力，在市場(chǎng)上建立鮮明的差異化形象，從而形成項(xiàng)目自己的個(gè)性。 Copyright Centaline Group, 2023 策略一：制造話題，吸引市場(chǎng)關(guān)注 話題一：城市名片館設(shè)立，銷售中心整改 爆發(fā)點(diǎn)：城市名片館 持續(xù)線： 5月形象提升，城市印象館 考慮到項(xiàng)目形象的打造，建議將原蓮興大廈銷售中心進(jìn)行重新包裝，以城市名片館為題，勾起中山人區(qū)域購房的情結(jié)； 銷售中心以圖片包裝，以講述故事為線索 利用媒體炒作配合，提升市場(chǎng)影響力 考慮到舊銷售中心于 5月份裝交付使用，新銷售中心 裝遷至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，結(jié)合項(xiàng)目形象打造，將城市名片館形象再次拔高，新銷售中心升級(jí)成城市印象館； 配合新貨推出，再次制造市場(chǎng)話題。 通過創(chuàng)造話題，配合媒體炒作，提高市場(chǎng)關(guān)注度 以系列的大型營(yíng)銷活動(dòng)為契機(jī)與吸引點(diǎn)，使銷售中心現(xiàn)場(chǎng)每周均保持一定的人氣值。 ?應(yīng)用時(shí)間：貫沖整個(gè)項(xiàng)目銷售周期。 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目銷售中心 活動(dòng)形式：以攝影展為主，講述中山人生活的變遷 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 1月至 3月開盤 活動(dòng)合作媒體：中山日?qǐng)?bào)、中山商報(bào)、博雅書城 1月 5 10 15 20 25 2月 5 10 15 20 25 3月 12日 活動(dòng)一： 1月 15日 活動(dòng)主題：回憶 屬于中山人的那一段記憶 系列活動(dòng)建議，“尋找那一年的時(shí)光”大型攝影展 活動(dòng)二：城區(qū)人喜慶的回憶 活動(dòng)目的：訴說城區(qū)中山人生活的點(diǎn)滴，配合項(xiàng)目情感宣導(dǎo)的主題，于開盤前舉辦，照片征集活動(dòng)，開盤前每周末于銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外展示，至開盤當(dāng)天于銷售中心現(xiàn)場(chǎng)舉辦頒獎(jiǎng)活動(dòng)。 兩房： 34套，三房： 172套 推售方案一： 按照推貨節(jié)奏，良優(yōu)搭配 2023年 2023 一季 二季 三季 一季 四季 開發(fā)節(jié)奏 （達(dá)到預(yù)售條件） 推貨計(jì)劃 銷售均價(jià) 目標(biāo)銷售率 一階段 6棟 二階段 3月 5月 推貨 136套 目標(biāo) 85% 均價(jià) : 7000元 /㎡ 年份 季度 5月 9月 9棟 二階段 9月 12年月 1月 3棟 園林成熟度 方案一推售策略銷售節(jié)點(diǎn)鋪排 推貨 206套 目標(biāo) 90% 均價(jià) : 7200元 /㎡ 推貨 263套 目標(biāo) 85% 均價(jià) : 7400元 /㎡ 一期 二期 7取得預(yù)售證 9取得預(yù)售證 三期 3取得預(yù)售證 注：車位在最后一期進(jìn)行銷售 4幢 5幢 6幢 7幢 8幢 9幢 1幢 2幢 3幢 入市 : 7棟 套數(shù)： 138 二期： 9棟 套數(shù)： 136 三期： 1棟 套數(shù)： 134 從整體素質(zhì)來看， 5棟優(yōu)勢(shì)較為明顯，考慮后期價(jià)值提升，建議先推出 7兩棟。 19:43:2619:43:2619:433/15/2023 7:43:26 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 下午 7時(shí) 43分 26秒 下午 7時(shí) 43分 19:43: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 下午 7時(shí) 43分 :43March 15, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :43:2619:43:26March 15, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 7時(shí) 43分 :43March 15, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 7時(shí) 43分 26秒 下午 7時(shí) 43分 19:43: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 19:43:2619:43:2619:433/15/2023 7:43:26 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 19:43:2619:43:2619:43Wednesday, March