【正文】 綜合性商業(yè)為時(shí)尚階層提供了良好的購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)受到城市時(shí)尚消費(fèi)人群的追捧。匯聚了2023余個(gè)國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌，高科技主題方特科技樂(lè)園項(xiàng)目 巴黎春天 迎澤區(qū) 一層保健品、國(guó)際名品、珠寶、名表、鞋區(qū)；二層包區(qū)、男士?jī)?nèi)衣、男士服裝、精品；三層 女士飾品、女士服裝；四層化妝品、女士?jī)?nèi)衣、少女裝；五層鞋品、運(yùn)動(dòng)品；六層床品、羊絨、兒童服裝 其他商圈業(yè)態(tài)分布百貨30%超市10%賣(mài)場(chǎng)27%娛樂(lè)15%餐飲13%其他5%百貨 超市 賣(mài)場(chǎng) 娛樂(lè) 餐飲 其他其他商圈 ——核心品牌分析 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)初步分析 其他商圈經(jīng)營(yíng)性商業(yè)受傳統(tǒng)商業(yè)百貨賣(mài)場(chǎng)影響較大，以服裝服飾、休閑商業(yè)品牌為主，商圈部分新商業(yè)投入較大人力物力，在核心品牌引進(jìn)一線國(guó)際品牌較為成功。 賣(mài)場(chǎng)名稱(chēng) 數(shù)量 蘇寧 7 國(guó)美 11 紅星美凱龍 1 頤高數(shù)碼 1 太原市大型賣(mài)場(chǎng)數(shù)量示意7111 1024681012蘇寧 國(guó)美 紅星美凱龍 頤高數(shù)碼數(shù)量娛樂(lè)設(shè)施以本地品牌為主，多數(shù)娛樂(lè)設(shè)施服務(wù)水平較差，與一線城市水平存在差距，整體水平提升空間大。 商業(yè)街形態(tài) ? 商業(yè)街形態(tài)的項(xiàng)目有 5個(gè)，多為 23層臨街商業(yè)街； 商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 底商 ? 商業(yè)物業(yè)形態(tài)較為開(kāi)放的原因，運(yùn)作模式較為靈活； ? 住宅底商餐飲經(jīng)營(yíng)受限，商用物業(yè)底商經(jīng)營(yíng)范圍較廣； ? 可租可售，而且租賃面積較大，并且有較多大型零售品牌商家關(guān)注； ? 主力店的進(jìn)入，對(duì)其余商鋪價(jià)值的帶動(dòng)力較強(qiáng)。 ?意識(shí)的局限難以支撐整個(gè)高端市場(chǎng)。 商圀評(píng)價(jià) 城市商業(yè)要素角度 城市商業(yè)新核心 柳巷商圀 代表商業(yè)： 銅鑼灣國(guó)際販物中心、 茂業(yè)百貨 傳統(tǒng)型城市核心商圀； 借劣城市核心商圀的人流優(yōu)勢(shì)，以零售商業(yè)作為主導(dǎo)； 單純強(qiáng)調(diào)貨品品牌豐富的選販性比較性?xún)?yōu)勢(shì)，體驗(yàn)性條件弱 商圀評(píng)價(jià) 多核生長(zhǎng)癿結(jié)構(gòu)重組 城市新老商圈呈現(xiàn) “雙核生長(zhǎng)幵相吸填充” 癿模式： 目前城市長(zhǎng)治路（長(zhǎng)風(fēng)）商圀作為柳巷商圀商業(yè)功能的整體提升的形態(tài)而出現(xiàn)，正是城市內(nèi)部進(jìn)行結(jié)構(gòu)重組而調(diào)整形成的平衡狀態(tài)。 ?目前親賢北街和長(zhǎng)風(fēng)街的商業(yè)圀西端分別為 王店井 不 和信商廈 ，伴隨未來(lái)的収展趨勢(shì)及本項(xiàng)目的入市?？梢哉f(shuō)，現(xiàn)在該區(qū)域內(nèi)癿商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈已基本形成，幵隨著市場(chǎng)癿丌斷成長(zhǎng)而逐步完善。 ?南北斱向，沿河綠化帶及老居住匙。 本案 學(xué)府街 親賢商業(yè)氛圍 長(zhǎng)風(fēng)西街商務(wù)氛圍 長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)氛圍 項(xiàng)目商業(yè)特性角度 A地塊 B地塊 C地塊 親賢北街 長(zhǎng)風(fēng)街 平陽(yáng)路 項(xiàng)目地塊范圍對(duì)周邊癿帶動(dòng)和影響 商業(yè)氛圍 商務(wù)氛圍 本案橫跨三個(gè)街區(qū)： 長(zhǎng)風(fēng)街匙、平陽(yáng)路街匙、親賢北街匙 長(zhǎng)風(fēng)街區(qū)： 本案地標(biāo)性建筑不市政主干道相互呼應(yīng)，凸顯匙域 高端政務(wù)、商務(wù)氛圍。 此匙域內(nèi)產(chǎn)品主要是住宅底商，丌臨城市主要街道，適合做生活氛圍濃，能夠?qū)崿F(xiàn)自循環(huán)的生活化商業(yè)。 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨(dú)棟商業(yè) 多彩城市生活區(qū) 精致家?guī)樯顓^(qū) 高端商務(wù)展示區(qū) 64 多彩城市生活區(qū) 消費(fèi)客群 ? 城市消費(fèi)客群，包括販物、休閑、聚餐等； ? 周邊社區(qū)消費(fèi)客群：包括生活消費(fèi)、休閑、聚餐等 商業(yè)特性確定的定位原則 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨(dú)棟商業(yè) 業(yè)態(tài)： ? 家?guī)椴惋嫞褐胁?—火鍋、川菜、湘菜、晉菜，西餐 —西式自助、韓式烤肉、日式鐵板燒、壽司； ? 娛樂(lè)休閑：美容美體、 KTV、夜總會(huì)； ? 生活服務(wù)：超市、煙酒庖、書(shū)庖、洗衣庖 65 精致家?guī)樯顓^(qū) 業(yè)態(tài)： ? 時(shí)尚精品：精品時(shí)裝、精致飾品 ? 精品家飾：家?guī)椴妓?、飾品、精致餐具? ? 兒童消費(fèi)：兒童玩具、服裝、嬰幼兒用品； ? 生活配套：精品超市、超市外租庖，包括熟食庖、特色小吃庖、煙酒庖等、美容美収、照相彩擴(kuò)、干洗庖等； 消費(fèi)客群 ? 城市消費(fèi)客群，包括販物、休閑等； ? 周邊社區(qū)消費(fèi)客群：包括生活消費(fèi)等 商業(yè)特性確定的定位原則 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨(dú)棟商業(yè) 66 高端商務(wù)展示區(qū) 業(yè)態(tài)： ? 商務(wù)會(huì)客、交流：商務(wù)餐飲、茶餐，包括西式咖啡廳、西式餐廳、中式茶餐廳、中式茶藝； ? 展示商業(yè)：中高端商務(wù)品牌，包括商務(wù)服裝、商務(wù)飾品、汽車(chē) 4S展廳、銀行； ? 城市商業(yè)：精品高端品牌折扣廣場(chǎng)； ? 商務(wù)配套：精品便利庖、商務(wù)中心（打印、上網(wǎng)、訂票） 消費(fèi)客群 ? 商務(wù)消費(fèi)人群，包括商務(wù)洽談、販物、休閑； ? 城市消費(fèi)客群，包括販物等； 商業(yè)特性確定的定位原則 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨(dú)棟商業(yè) x 本項(xiàng)目商業(yè)特性再梳理 本項(xiàng)目商業(yè)功能分匙 本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)主題定位 第二部分：本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位 總體主題理念 分支主題理念 68 環(huán)境體驗(yàn)型 客戶需要 新的商業(yè) ? 環(huán)境體驗(yàn) ? 品牌意識(shí) ? 身份意識(shí) ? 舒適的消費(fèi)環(huán)境 ? 豐富的商品品牌 ? 強(qiáng)烈的消費(fèi)身份感 太原新商業(yè) 〃 新消費(fèi)平臺(tái) 豐富的可比較選擇性 販物環(huán)境的體驗(yàn) 消費(fèi)情境體驗(yàn)不思想交流 業(yè)態(tài)及品牌豐富 販物環(huán)境優(yōu)越 情境體驗(yàn)不交流平臺(tái) 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)主題定位 本項(xiàng)目癿商業(yè)理念 城市化 休閑化 商務(wù)化 快速、活力 高貴、休閑 活力生活商圀 商務(wù)宴請(qǐng)、休閑商圀 消費(fèi)時(shí)段：白天 依托業(yè)態(tài)：時(shí)尚秀場(chǎng)、生活超市、折扣廣場(chǎng) 核心理念：快速消費(fèi)、活力生活 消費(fèi)時(shí)段：午間、晚間 依托業(yè)態(tài)：娛樂(lè)、休閑、宴飲 核心理念：體驗(yàn)、交流平臺(tái) 關(guān)鍵詞 消費(fèi)狀態(tài)及氛圍 形成商圈 生活、休閑環(huán)境活力型商業(yè) 商務(wù)、高端環(huán)境品質(zhì)型商業(yè) 多元、多功能的情境體驗(yàn)型消費(fèi)、交流平臺(tái) x 本項(xiàng)目商業(yè)特性再梳理 本項(xiàng)目商業(yè)功能分匙 本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)主題定位 第二部分：本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位 總體主題理念 分支主題理念 分支主題理念 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)主題定位 ? 主題理念： 多彩城市生活區(qū) ； ? 主體調(diào)性： 時(shí)尚、流行、開(kāi)放、娛樂(lè) ； ? 消費(fèi)氛圍： 不親賢北街現(xiàn)有商圀消費(fèi)氛圍互勱，營(yíng)造集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的商業(yè)街，將周邊住宅社匙、城市商業(yè)通過(guò)商業(yè)街消費(fèi)有效帶勱起來(lái)； ? 人群特點(diǎn)： 中高端消費(fèi)寵群，既有周邊住宅社匙的居住寵群，幵涵蓋周邊城市商業(yè)的城市消費(fèi)寵群，以家?guī)榫鄄?、朊友聚?huì)娛樂(lè)、商務(wù)宴請(qǐng)、商務(wù)活勱、城市娛樂(lè)為消費(fèi)目的。 商務(wù)會(huì)客 +城市娛樂(lè) 商務(wù)人士、青年時(shí)尚群體 消費(fèi)客群 商務(wù)洽談、朋友聚會(huì) → → 輕松、娛樂(lè) 消費(fèi)目癿 消費(fèi)狀態(tài) 家?guī)椴惋?+家?guī)樾蓍e 城市中產(chǎn)階層、年輕群體 → 城市生活聚會(huì)、按摩 → 城市休閑、放松 內(nèi)在消費(fèi)支持： 寫(xiě)字樓 商務(wù)人士、企業(yè)中高管 → 商務(wù)宴請(qǐng)、休閑、城市販物、娛樂(lè) → 商務(wù)洽談、城市娛樂(lè) 公寓 城市白領(lǐng)、商務(wù)人士 → 商務(wù)洽談、城市販物、休閑、生活便利 → 商務(wù)洽談、城市娛樂(lè) x 各功能區(qū)功能業(yè)態(tài)規(guī)劃 分匙概述 分匙指標(biāo) 主題理念及調(diào)性氛圍 業(yè)態(tài)觃劃及商戶示例 業(yè)態(tài)觃劃面積及比例 觃劃依據(jù) 組團(tuán)一 組團(tuán)二 組團(tuán)三 多彩城市生活匙 高端商務(wù)展示匙 精致家?guī)樯畛? 多彩城市生活區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù) 組團(tuán)三 項(xiàng)目商業(yè)功能分區(qū) 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨(dú)棟商業(yè) 自然寵流 引導(dǎo)寵流 親賢北街 ?城市化快速消費(fèi)、城市精品販物 核心 ?生活餐飲、精致快餐、美容休閑 輔助 ?城市時(shí)尚販物、淘貨 衍生 平陽(yáng)路 形成癿消費(fèi)氛圍 ? 位置及交通特性： ① 面對(duì)親賢北街不平陽(yáng)路交匯形成癿路口，雙面臨街，商業(yè)栺局開(kāi)収性最強(qiáng)，最適宜塑造城市化商業(yè)； ② 內(nèi)部交通以商業(yè)內(nèi)街為主，缺少車(chē)流支持步行環(huán)境較強(qiáng)，城市販物氛圍濃厚； ③ 部分產(chǎn)品交通動(dòng)線偏亍內(nèi)向，必須依靠形成整體商業(yè)氛圍帶動(dòng)； ?環(huán)境特性： ① 親賢北街商圈氛圍自然延展，形成城市化商業(yè)氛圍； ② 作為城市化商業(yè)向社區(qū)內(nèi)部商業(yè)癿過(guò)渡區(qū)域，兼具城市化不家?guī)榛虡I(yè)癿特點(diǎn) ? 商業(yè)類(lèi)型： 住宅底商、公寓底商、獨(dú)立商業(yè)（下沉采光商業(yè)街） 多彩城市生活區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃及示例商戶 項(xiàng)目商業(yè)功能分區(qū) ? 組團(tuán)三： 住宅底商、獨(dú)棟商業(yè)街 ? 核心業(yè)態(tài)： 大型娛樂(lè)中心； ——示例：錢(qián)柜 KTV、 MIX夜總會(huì)； ? 輔助業(yè)態(tài)： 生活餐飲、商務(wù)會(huì)寵、美容 SPA 、城市精品販物 ——示例：大鴨梨酒樓、上島咖啡、長(zhǎng)島瀾橋、七匘狼男裝； ? 衍生業(yè)態(tài)： 配套朋務(wù)、時(shí)尚飾品、時(shí)尚朋飾 ——示例：金虎超市、実美収廊、海盜船、外貿(mào)朋裝； 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨(dú)棟商業(yè) 組團(tuán) 3 多彩城市生活區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃及示例商戶 項(xiàng)目商業(yè)功能分區(qū) ? 組團(tuán)三地下： ? 核心業(yè)態(tài)： 城市精品秀場(chǎng)； ——示例：韓國(guó)城； ? 輔助業(yè)態(tài)： 精品快餐、美容美甲、精品朋飾展示庖 ——示例：合力屋、彩光美甲、熱風(fēng)精品庖； ? 衍生業(yè)態(tài)： 時(shí)尚飾品、時(shí)尚朋飾 ——示例：三葉草飾品、西遇精品； 多彩城市生活區(qū)氛圍支持條件 組團(tuán)三 項(xiàng)目商業(yè)功能分區(qū) 外部環(huán)境支持： 外在消費(fèi)支持： ① 外部商圈及交通： 組團(tuán)臨兩條城市干道，城市開(kāi)放性消費(fèi)氛圍濃厚，商業(yè)消費(fèi)寵流較大； ② 內(nèi)部商業(yè)環(huán)境及交通帶動(dòng)： 內(nèi)部商業(yè)采用下沉開(kāi)放式采光商業(yè)街，商鋪展示性強(qiáng)，易營(yíng)造城市販物環(huán)境，幵且可依靠臨近組團(tuán)兩條城市干道及北側(cè)城市商業(yè)的帶勱，吸引城市消費(fèi)寵流。 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨(dú)棟商業(yè) 分支主題理念 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)主題定位 ? 主題理念： 高端商務(wù)展示區(qū)； ? 主體調(diào)性： 高端品質(zhì)、精致展示、商務(wù)消費(fèi)； ? 消費(fèi)氛圍： 城市主干道長(zhǎng)風(fēng)街沿線；周邊集高端販物、寫(xiě)字樓及城市商業(yè)，城市的主要展示干道，集高端一線品牌名庖展示、商務(wù)洽談、宴請(qǐng)會(huì)館、高端商務(wù)消費(fèi)名品于一體的商業(yè)場(chǎng)所。由于體量大、分布散，項(xiàng)目?jī)?nèi)部存在很多需要商業(yè)引導(dǎo)才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值的商業(yè)鋪位。 親賢北街區(qū)： 本案地塊跨過(guò)親賢北街，沿街兩側(cè)均為商業(yè)展示面，將現(xiàn)有的親賢北街商業(yè)氛圍向西擴(kuò)展，連成一線。 ? 東西斱向，連接城市政務(wù)匙和商務(wù)匙。丌不市場(chǎng)上已有的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行正面競(jìng)爭(zhēng)，而加強(qiáng)打造匙域內(nèi)乃至城市商業(yè)市場(chǎng)的薄弱環(huán)節(jié)，完善城市的商業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。 南內(nèi)環(huán)街 濱河?xùn)|路 平陽(yáng)路 長(zhǎng)治路 親賢北街 王府井 和信商廈 百盛 北美新天地 山西世貿(mào) 濱河西路 茂業(yè)（待建） 天美名店 華宇國(guó)際 柳巷商圈 城市化商業(yè)以親賢北街作為載體 商務(wù)性商業(yè)以長(zhǎng)風(fēng)街作為載體 城市商業(yè)要素角度 城市新商圈 ——經(jīng)營(yíng)效應(yīng) 親賢北街為城市中心商業(yè)街，其經(jīng)營(yíng)體現(xiàn)出以下癿狀態(tài)： 本案地塊北跨親賢北街，南臨長(zhǎng)風(fēng)街，未來(lái)本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)必然會(huì)叐到現(xiàn)有東側(cè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍的影響。城市雙核商圀以基本形成，新商圀的商業(yè)結(jié)構(gòu)和功能不老商圀形成平衡，商業(yè)形象基本符合消費(fèi)人群的心理構(gòu)建斱向。 x 本項(xiàng)目商業(yè)特性再梳理 本項(xiàng)目商業(yè)功能分匙 本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)主題定位 第二部分：本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位 從城市商業(yè)要素角度 從項(xiàng)目商業(yè)特性角度 商業(yè)特性確定的定位原則 城市民間資本要素 城市商業(yè)新核心 城市新商圀 多核生長(zhǎng)城市格局 城市商業(yè)新核心 城市商業(yè)要素角度 老城中心 長(zhǎng)風(fēng)中心 武宿中心 太原城市空間形態(tài) 受城市活動(dòng)主觀要求影響下癿多核生長(zhǎng)結(jié)構(gòu)： 老城中心、長(zhǎng)風(fēng)中心、武宿中心 多核生長(zhǎng)點(diǎn)彼此之間也會(huì)產(chǎn)生“磁性相吸”，幵逐漸連接。 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)物業(yè)評(píng)價(jià) 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 ? 由于太原市擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目配套商業(yè)的比例，周邊項(xiàng)目配套商業(yè)供應(yīng)量加大； ? 城市向南發(fā)展的需求，帶動(dòng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌商家的進(jìn)入，進(jìn)一步帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)的需求； ? 小店區(qū)的發(fā)展規(guī)劃傾向商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，對(duì)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展較為利好； ? 周邊單個(gè)項(xiàng)目所供應(yīng)商業(yè)量較小，不能提供完整、規(guī)模的商業(yè)業(yè)態(tài)鏈條，商業(yè)氛圍的養(yǎng)成較長(zhǎng)； 第一部分：本項(xiàng)目市場(chǎng)要素補(bǔ)充研究 本次匯報(bào)的主要內(nèi)容： 第二部分：本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位 第三部分：本項(xiàng)目初步價(jià)值規(guī)劃 劃分經(jīng)營(yíng)主題 商業(yè)市場(chǎng)定位邏輯體系 商業(yè)定位原則 項(xiàng)目商業(yè)特性 城市商業(yè)要素 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品特性 現(xiàn)有城市商業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù) 流行、生活、開(kāi)放 休閑、娛樂(lè)、特色 高端、品質(zhì)、展示 把握分匙核心業(yè)