【正文】 解決一下，這樣就勢必影響工作效率，增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，降低開發(fā)利潤。3．病因 代理公司鄉(xiāng)鎮(zhèn)代理個案經(jīng)驗欠缺及代理公司介入時間也相對較晚而無法充分挖掘出本案的賣點。根據(jù)市場調(diào)研資料，對本案進行新的定位。 本案是到準備開盤才最終確定代理公司的，而新公司的介入時間比較晚，因此很多工作都不可能做的非常細致，這就貽誤了很多的商機。 損害樓盤形象。2．缺乏危機感 隨著房地產(chǎn)市場的過渡競爭及政府的宏觀調(diào)控，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)存在了相當大的風險。包括廣告通路，工地包裝等以提升本案的整體形象，增加樓盤的吸引力。目前本案的包裝沒有系統(tǒng)性也沒有專 業(yè)型。診斷項目三1．病癥 包裝不到位2．病況 在無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)操作樓盤，包裝還是起著非常主導(dǎo)的地位。營銷難度的人為加大，營銷周期的人為拉長，開發(fā)商的各項成本也急劇上升，這樣會導(dǎo)致開發(fā)利潤的大幅度下降。有了差異就等于有了特色，就更容易在市場中脫穎而出，更容易吸引買家視線。對于本案及現(xiàn)有代理公司來說，因為對無錫市場的不充分了解，因此在本案的總體構(gòu)思上出現(xiàn)了一定的偏差；并且在出現(xiàn)問題的時候沒有及時的調(diào)整，而是走一步算一步，這樣是非常危險的。因此本案的受眾群體異常狹小。項目離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；價格較低；得房率較高（%）；廣告宣傳多（時間長），但八士鎮(zhèn)市場、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項目較遠；東側(cè)八文路上車輛噪音；小區(qū)智能化設(shè)施很少。華夏星辰（一期、二期）該項目位于八文路與振興路交叉口，由無錫市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，由盛世地業(yè)行銷企劃。該案占地30000平方米左右，由多層、高層、別墅組成，預(yù)計均價22002300元/平方米左右（別墅除外），40間商鋪，預(yù)計均價在4000元/平米左右，戶型預(yù)計有兩室一廳/兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)等。小區(qū)已全部是現(xiàn)房。江南清華坊一期由遠森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā),由東方名流做全案企劃。華夏新時代售樓處整體形象較好，該案目前在安鎮(zhèn)有四塊廣告牌（其中兩塊大型宣傳廣告牌分別樹于錫東大道與安國路交叉口，錫東大道與錫滬路交叉口）及安國路刀旗和錫滬路部分路段刀旗。一梯兩戶，餐廳和起居室注重南北通風良好，采用“全明設(shè)計”，住宅內(nèi)部公私分隔，居寢分離，淺進深設(shè)計，室內(nèi)布置緊湊，重視廚房、餐廳設(shè)計，強調(diào)大廳活動空間，臥室均朝南，部分住宅設(shè)有雙衛(wèi)。象尚城特意邀請菲律賓樂隊表演，紫金門請來魔術(shù)師現(xiàn)場表演，圣芭芭拉的婚紗秀與人體行為藝術(shù)表演等。名園，鳳翔馨城，加州洋房，百大春城，長安怡和花園，金都城中央，清華雅居，天一城，天力羅馬假日公寓，華廈清水灣，復(fù)地公園城，理想城市惠山新城個案面臨最大的問題就是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模嚴重脫節(jié)，惠山新城的企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量無法與新區(qū)的企業(yè)相提并論，但現(xiàn)在整個惠山新城的住宅供應(yīng)量卻遠遠超過新區(qū)近幾年來土地供應(yīng)量的總和。因為接近年關(guān)，購房者的購房意識不強，消費力減弱。商品住宅供應(yīng)品種、戶型結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢，%，%。豪景苑營銷診斷報告作者：日期： 豪景苑營銷診斷報告一、無錫住宅市場現(xiàn)狀1．2005年上半年房地產(chǎn)市場風云突變，中央宏觀調(diào)控意志堅決，政府出臺了一系列樓市調(diào)控政策。有關(guān)專家預(yù)計今年年底將上市的樓盤中，中低價位樓盤供應(yīng)數(shù)量比例將進一步加大。近期會有更多的開發(fā)商進行降價促銷活動。3． 此次房交會參展樓盤數(shù)量為60個比春季房交會多10個，參會的各類房源總面積約475萬平方米，可銷售樓盤約40個，房源面積約215萬平方米，參展數(shù)量已超過春季房交會。6． 新區(qū)參展樓盤數(shù)量達到8個，長江綠島二期、新港國際、香溪美林、第一國際、吳越之星、星洲映象、新都會、新地假日廣場。公有樓梯間及活動空間遠離入戶口。隨著該項目的開盤，已開始在報紙上做廣告。該案總占地30000平方米左右,:只剩一棟毛,樣板房價格為260萬元左右。小區(qū)實行24小時封閉式管理，應(yīng)用先進的科技設(shè)備，如電子巡更系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)等。2007年底交房。該項目一期多層13幢（5層），小高層2幢（9層，包括2層底商）；二期多層3幢（5層），小高層1幢（9層，包括2層底商）。六、東亭賽維拉位于錫滬路，紅星美凱龍斜對面，由無錫賽維拉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地12萬平米。③工業(yè)產(chǎn)值相當于查橋，或者無錫的其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)，安鎮(zhèn)的經(jīng)濟實力明顯偏低，這樣就導(dǎo)致安鎮(zhèn)的購買力也相對較低，客戶的購房能力也在一個很低的水準。3．病因 代理公司的人才流失使得其實際操案能力名不副實。無論在競爭激烈的一級市場，還是在競爭相對微弱的二批市場就更容易主導(dǎo)市場。5．處方