【正文】 證l 定期腦力激蕩四、 戰(zhàn)略伙伴21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)及全球有著大量長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作伙伴，可在項(xiàng)目銷售過程中，給客戶提供多項(xiàng)額外配套服務(wù)，增加項(xiàng)目附加值。l 配套設(shè)施：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、商務(wù)中心、員工食堂、24小時(shí)便利店七、物業(yè)管理建議l 物業(yè)管理的水平能影響項(xiàng)目及企業(yè)形象，產(chǎn)品的價(jià)格。五、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議寫字樓平面布局及裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議。l 電力：≥100瓦/平方米，多路或至少雙路供電，有后備電機(jī)/UPS保證24小時(shí)不間斷供電。三、戶型設(shè)計(jì)建議l 公寓的主力戶型，主要空間控制在下列面積范圍之內(nèi)較為合理：一居室：60平方米建筑面積。二、外觀設(shè)計(jì)建議l 在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小區(qū)品質(zhì)事半功倍的方法。這一點(diǎn)如有機(jī)會(huì)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)將會(huì)在今后一個(gè)階段協(xié)同發(fā)展商及廣告公司共同完成。人們購(gòu)房已不僅僅是滿足居住的要求，而是更多的是同時(shí)滿足生活各個(gè)方面的需求。%的被調(diào)查者選擇50—70㎡的住宅，一部分是作投資用，另一部分是作為年輕人的過渡用房。表明北京居民大部分收入并不高，但北京很多單位福利待遇較好，且有不少居民賣舊房買新房，以及隱性收入的存在和人們對(duì)公開收入持保守態(tài)度等因素，使家庭年收入的統(tǒng)計(jì)值不能完全準(zhǔn)確的反映北京居民的實(shí)際收入情況。l 本項(xiàng)目可根據(jù)本地區(qū)市場(chǎng)需求進(jìn)行全新的包裝定位。l 發(fā)展商信譽(yù)頗佳，容易樹立健康的市場(chǎng)形象，對(duì)銷售有促進(jìn)作用。大廈配套：進(jìn)口電梯中央空調(diào)24小時(shí)熱水供電系統(tǒng)：80W/平方米，雙路暗埋。三、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析樂 瀾 寶 坻發(fā) 展 商： 北京市萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置： 朝陽(yáng)區(qū)勁松橋東100米規(guī) 模： 總建筑面積90000平方米，兩棟塔樓，三棟板樓復(fù)式結(jié)構(gòu)宣傳主題： 音樂、家戶 型： 塔樓 兩室兩廳126平方米；三室兩廳145—148平方米板樓復(fù)式： 三室兩廳167平方米；四室兩廳181223平方米起 價(jià)： 6300元；均 價(jià)： 7500元銷售情況： 三月全面推出華騰園發(fā)展商：北京北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置： 東三環(huán)勁松橋東北側(cè)規(guī)模： ，總建筑面積約40萬平方米，由12棟2528層風(fēng)格現(xiàn)代的塔式住宅組成。 戶型產(chǎn)品定位。第二章 區(qū)域市場(chǎng)分析第一節(jié) 區(qū)域環(huán)境概述一、地理位置及道路交通狀況本項(xiàng)目位于朝陽(yáng)東三環(huán)勁松橋畔,東臨樂瀾寶邸小區(qū)、南臨南磨坊路、西至東三環(huán)沿線、北接華騰園小區(qū)。l 客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。作為重要部門的住宅產(chǎn)業(yè)理應(yīng)為今年和今后的GDP增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。特別是“提供住房金融貸款支持”政策，使百姓提前具有了“買得起房”的基礎(chǔ)。第二節(jié) 國(guó)家相關(guān)政策對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的影響為了提高百姓的住房質(zhì)量和水平，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，建設(shè)部幾年前就提出了要讓百姓“愿意買房、買得起房、買放心房”的發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的三個(gè)步驟。 入世對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)隨著中關(guān)村西區(qū)及各大科技園區(qū)建設(shè)的展開、九月北京中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的正式公布、亞運(yùn)村地區(qū)商務(wù)氛圍的逐步形成，該類物業(yè)的供應(yīng)量將在五至六年內(nèi)穩(wěn)步放大，目前市場(chǎng)對(duì)此持中長(zhǎng)期看好的態(tài)度。根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的景氣周期和對(duì)更加積極的財(cái)政政策的良好預(yù)期，預(yù)計(jì)今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將實(shí)現(xiàn)7%左右的增長(zhǎng)，大大高于世界平均增長(zhǎng)水平。本報(bào)告書中相關(guān)分析的詳細(xì)內(nèi)容，尚待貴我雙方面會(huì)時(shí)進(jìn)一步深入交流。第一章 北京房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)行業(yè)涉及并涵蓋了建筑業(yè)、建材業(yè)以及冶金、化工、輕工等多個(gè)行業(yè)，是以生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)為最終產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)類別逐步細(xì)化的產(chǎn)物。2001年2010年北京實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的平均增長(zhǎng)率的目標(biāo)為9%。2001年10月統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。結(jié)構(gòu)調(diào)整是指入世后我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上不但要適應(yīng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展，也要適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)還要不斷地進(jìn)行新的動(dòng)態(tài)調(diào)整，無論是住宅項(xiàng)目、商業(yè)用房或工業(yè)用房，從選址、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、建設(shè)及銷售各個(gè)環(huán)節(jié)都要考慮是否符合入世后的需要。以這“三個(gè)步驟”為基礎(chǔ)，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列有利于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，全國(guó)各地根據(jù)各自實(shí)際，也相應(yīng)頒布實(shí)施了有關(guān)政策，使住宅產(chǎn)業(yè)在近年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了積極作用。三、把握使百姓“買放心房”的有關(guān)政策　　百姓買房的熱情剛剛被調(diào)動(dòng)起來，在國(guó)家有關(guān)政策的支持下，又具備了買房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)決不能忽視“放心工程”，必須在生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)的每一環(huán)節(jié)做到讓百姓放。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有緊緊把握政策導(dǎo)向，方能實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展。項(xiàng)目屬CBD商圈輻射區(qū)，由東三環(huán)、南磨坊路、廣渠路、勁松路等幾條主干線圍繞項(xiàng)目四周，交通方便快捷，由此驅(qū)車5分鐘可至國(guó)貿(mào)，3分鐘進(jìn)入京津塘高速公路，20分鐘直抵首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)。在戶型面積的分配上，存在戶型相同而面積相差較大，大戶型將面臨滯銷的境地。起價(jià)： 4580元/平方米均價(jià)： 5380元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷售情況：一期全部售出 二期剩少量大戶型社區(qū)配套：室內(nèi)游泳館、健身中心、棋牌室、閱覽室、兒童活動(dòng)室、陽(yáng)光餐廳等。通訊系統(tǒng)：通訊光纜、寬帶入網(wǎng)。二、Weakness（劣勢(shì)）l 項(xiàng)目占地面積較小，容積率較高，會(huì)給環(huán)境設(shè)計(jì)帶來一定難度。四、Threat（威脅）l 項(xiàng)目竣工周期晚于周邊在建項(xiàng)目。第二節(jié) 主導(dǎo)客戶群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析一、購(gòu)房時(shí)間、動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素 購(gòu)房時(shí)間%的被調(diào)查者計(jì)劃在2年內(nèi)購(gòu)房，%的被調(diào)查者計(jì)劃在2—3年內(nèi)購(gòu)房。新建住房應(yīng)按合理比例建造面積在70130平方米。第四章 項(xiàng)目定位分析一、影響項(xiàng)目定位的因素 土地價(jià)值分析l 項(xiàng)目地塊規(guī)則l 利于充分利用l 易于規(guī)劃與設(shè)計(jì) 需求分析l 總需求較樂觀l 高品質(zhì)住宅需求大l 需求面積逐漸變小 供給與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)l 區(qū)域內(nèi)供給量較大l 土地儲(chǔ)備豐富，存在開發(fā)潛力l 入市時(shí)機(jī)較為關(guān)鍵二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位描述 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n 總建筑面積： 99215平方米n 總占地： n 綠化率： 30%n 容積率： n 地上建筑面積： 73440平方米n 商場(chǎng)： 11750平方米n 寫字樓： 21290 平方米 n 其余為公寓： n 地下建筑面積： 25775平方米n 地下車位： 333輛n 地上車位： 63輛n 自行車： 466輛 整體功能布局建議項(xiàng)目規(guī)劃為：一棟寫字樓，一棟商業(yè) ，兩棟公寓。第五章 項(xiàng)目功能定位建議.一、整體規(guī)劃建議l 本項(xiàng)目作為地標(biāo)性建筑，總體布局強(qiáng)調(diào)完整大氣，體現(xiàn)完整社區(qū)的形象。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，易于識(shí)別。兩居室：100平方米建筑面積 l 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，基本遵循上述面積指標(biāo)，不追求夸張的居室面積。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的Ramp。平面布局：l 標(biāo)準(zhǔn)層建議采用全開間形式l 以電梯間或某個(gè)公共區(qū)域?yàn)榉指魠^(qū)，將整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層分為兩大部分，在設(shè)計(jì)上預(yù)留上下水管道l 根據(jù)業(yè)主的要求，開發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進(jìn)行規(guī)則性的排列。l 物業(yè)管理的水平高低將對(duì)客戶最終消費(fèi)起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為項(xiàng)目預(yù)售的賣點(diǎn)，并帶來部分客戶資源。 五、銷售時(shí)機(jī)本相目不同物業(yè)的銷售時(shí)機(jī)不同，且應(yīng)考慮不同的銷售組來完成銷售工作。提高目標(biāo)市場(chǎng)之客群對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)知率。三、廣告策略針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳推廣工作，具體包括如下策略：阻隔戰(zhàn)略在開盤推廣時(shí)機(jī)確定后，在正式發(fā)售之前先行豎立路牌、路旗、燈箱等戶外媒體；同時(shí)，開始進(jìn)行廣播及少量報(bào)