【正文】 1998—2000年 任21世紀不動產中美洲執(zhí)行總裁，領導哥斯達黎加、委內瑞拉工作，5個月的時間使21世紀不動產在當?shù)爻蔀樽畲蟮牟粍赢a品牌。21世紀不動產北京區(qū)現(xiàn)有10家加盟店，120名專業(yè)房地產經紀人。為了向中國大陸的消費者提供國際水準的房地產相關服務，協(xié)同政府和業(yè)界促進行業(yè)規(guī)模發(fā)展，真正實現(xiàn)與國際接軌，21世紀中國不動產集合了一支國際化的專家隊伍，憑借21世紀全球30年的先進管理經驗，致力于以特許加盟的方式組建全國市場營銷網絡，考察并接納合適的房地產相關機構及投資者加入21世紀不動產連鎖經營體系，為消費者提供超值滿意的專業(yè)服務。全面攻擊戰(zhàn)略正式開盤后采用報紙、雜志、廣播等大眾傳播媒體為主媒體，廣為宣傳，制造聲勢，塑造物業(yè)形象。配合銷售工作的開展，完成預定銷售指標，為整個項目的銷售工作全面開展奠定堅實的基礎。商場應考慮整體招商，寫字樓考慮有一定工程形象進度后銷售。第六章 價格策略在房地產營銷過程中，定價是最敏感、最重要的事，方案能否達到預期的利潤，全在定價一舉。裝修標準：n 大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面n 內墻為立邦墻面乳膠漆n 地面為水泥砂漿找平配地毯n 石膏板天花吊頂n 塑鋼雙層真空內外開窗戶公寓裝修標準的建議 建議裝修價格加室內配套設施，單價為800 元/平方米。D中心對電力供應和不間斷供電要求很高）l 電梯：保證高峰時等候時間不超過30秒l 樓面：設架高地臺，高度約1015厘米。l 在某些空間設計中，如果確有極強烈的特點，在市場上會有較好反響，也可以不必墨守上述指標，在戶型內部保留靈活調整的余地。l 立面造型追求樸素、精致、注重細節(jié)的風格。l 盡可能地利用土地，力求經濟、便捷、利于管理和使用。l 整個社區(qū)采用圍合式建筑方案l 公寓采用板式高層l 圍合社區(qū)中央空間l 用地西側從北至南依次擺放商業(yè)配套、寫字樓的一部分；用地南側從西至東依次坐落另一部分寫字樓和公寓1號樓；用地北側設計為公寓2號樓；社區(qū)西側與東側保持完整外立面。 購房時戶型選擇分析表明二居室是最受歡迎的單位，其次才是三居室。%，表明隨著房改的深入，大部分居民已接受購房的觀念，并計劃在近期買房，因此未來的2—3年內北京居民對住宅的需求仍較大。l 區(qū)域內大型樓盤的推出對本項目會產生一定影響。l 周邊在售樓盤較多，對今后的銷售有一定壓力。消防自控系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)大廈衛(wèi)生潔具采用進口產品裝修標準：外墻 花崗巖、高級面磚。中心花園里的網球場、門球場、運動器械，社區(qū)老年活動中心、醫(yī)療中心、托幼、學?！C合分析：小區(qū)配套完善，入市價格合理，升值空間較大。這種現(xiàn)象表明在項目前期設計的過程中缺乏對客戶群體的分析和對戶型產品的研究。 二、周邊物業(yè)狀況購物：京客隆、天客隆、普爾斯馬特、王府井海文商廈學校：勁松一中、工大附中，垂楊柳一中、勁松一小等娛樂：北人娛樂中心、勁松電影院、宏榮保齡球、首圖新館銀行：商業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行郵政：勁松中街郵政局、雙井郵局。l 2002年北京房地產市場供需存在錯位的矛盾，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾2002年無法得到較大改觀。第三節(jié) 2002年北京房地產市場預測l 北京房地產市場目前處于高位盤整階段，但2002年市場發(fā)展趨勢總體樂觀，預計下半年市場表現(xiàn)將比較活躍。2000年6月28日，由建設部組織，在北京人民大會堂舉行了“放心房、放心中介聯(lián)合宣言大會”。作為發(fā)展住宅產業(yè)的龍頭——房地產業(yè)，只有及時、準確地把握每項政策的精神實質，才能為國家發(fā)展住宅產業(yè)做出貢獻，為企業(yè)求得可觀效益。否則，就要產生結構性的矛盾，出現(xiàn)空置現(xiàn)象，企業(yè)也會遭到市場的無情淘汰。全市完成房地產投資540億元，%。二、 當前宏觀經濟運行對房地產投資的影響2001年17月，%，投資旺盛，并繼續(xù)以加速度增長。發(fā)展房地產行業(yè)，不僅可以為社會提供足夠、適銷的商用與民用住房，更重要的是能夠刺激個人消費和投資，從而為國民經濟帶來新的增長?？紤]到盡可能全面地回答貴公司的征詢問題，本報告書采用項目策劃書的常規(guī)格式。盡管因受“”恐怖襲擊事件影響，第四季度我國經濟增長還會繼續(xù)放慢，但在申奧成功及加入WTO的利好消息的刺激下，在積極財政政策的支持下，%左右。%，%。三、加入WTO后中國房地產所面臨的挑戰(zhàn)在1月份召開的全國房改與房地產工作座談會上，建設部副部長宋春華就我國住宅和房地產業(yè)所面臨的問題談了四個方面，即“抓住發(fā)展機遇、加快結構調整、堅持科技創(chuàng)新、推廣信息技術”，這也是房地產業(yè)及其相關產業(yè)在入世過程中所要面對的挑戰(zhàn)。另一方面，競爭也會帶來兼并與重組，整合出大的房地產開發(fā)企業(yè)，產生規(guī)模經濟，促使國內的大房地產企業(yè)走向國際經濟的舞臺。所以為使百姓“買得起房”，國家三管齊下：調整經濟適用住房價格、發(fā)放住房補貼、提供住房金融支持。據(jù)經濟專家分析，我國宏觀經濟在今年出現(xiàn)了“拐點”，即在1993年以來GDP增長率連續(xù)7年下滑后，今年出現(xiàn)了GDP增長率趨升的勢頭。l 2002年經濟適用住房的開發(fā)力度將減弱，二手房市場將不會有明顯發(fā)展。致使在后期銷售中，銷售人員無法準確的把握客戶的購買心態(tài)，喪失大量的成交機會。另外，隨著人們生活方式的不斷改變，廳、房在面積的分配上要重新調整，房間里應考慮一定面積的儲物間。價格： 尚未開盤，以10000元（不分層）/平方米內部認購。l 在建項目雖多，但風格類型各異容易聚集購買人氣。l 客戶對居住環(huán)境和綜合素質的理性選擇增強。 家庭年收入近六成的被調查者家庭年收入在5萬元以下，僅7%的被調查者家庭年收入在10萬元以上。二、主導客戶群購房偏好 購買面積建筑面積（㎡）所占比例50以下%5070%70100%100130%130150%150180%180以上%被調查者近半數(shù)購房時首選70—100㎡的住宅，%的被調查者選擇100—130㎡的住宅，說明多數(shù)購房者對居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。隨著人們生活水平和質量的不斷提高，人們對住宅的要求也越來越高，住房已經成為一種商品。 （具體規(guī)劃情況見附圖）三、目標客戶群體描述 寫字樓目標客戶群體l 中小型外資企業(yè)l 以CBD內大公司為服務對象的各類公司l 留學歸國人員創(chuàng)辦企業(yè)l 投資型買家公寓目標客戶群體：l 投資型買家l 首次置業(yè)的白領階層l 單身貴族l 知名企業(yè)高層管理人員的工作居所l 外企置業(yè)l 留學歸國人員注：21世紀不動產認為項目在推廣入市過程中,應賦予產品一個包裝概念，但這一包裝概念應是在產品已具有鮮明特點之后,才在項目具備一系列競爭點的基礎上,通過富有創(chuàng)意概念進行推廣包裝，而不是在塑造產品之前，毫無理由，且無產品支撐的一種空談。l 提倡戶型細部設計，盡可能在戶型的單體設計方面挖掘設計潛力。 公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。l 空調：建議四管制FCU或VAV空調系統(tǒng)，新風量不低于50立方米/人/小時，可以提供24小時服務以滿足IT公司加班頻繁的要求。 寫字樓必要的智能化系統(tǒng)A） 樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)l 供熱、通風和空氣調節(jié)系統(tǒng)l 給排水及中水系統(tǒng)l 照明設備系統(tǒng)l 電梯監(jiān)控系統(tǒng)B） 停車場管理系統(tǒng)C） 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統(tǒng)l 保安監(jiān)視系統(tǒng)l 巡更系統(tǒng)l 防盜系統(tǒng) E）消防自動化系統(tǒng)l 消防報警系統(tǒng)l 噴淋滅火系統(tǒng)l 通風排煙系統(tǒng) F）辦公自動化系統(tǒng)l 共享信息系統(tǒng)l 辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng)l 物業(yè)管理輔助系統(tǒng)l 電子郵件系統(tǒng)l 設備共享系統(tǒng) G）信息自動化系統(tǒng)l