豪景苑營銷診斷報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 合理的運(yùn)用價(jià)格杠桿，會(huì)對(duì)樓盤的銷售起到?jīng)Q定性的作用。4．影響 弱化了市場攻勢。3．病因 策劃滯后。針對(duì)市場現(xiàn)狀，挖掘出本案特色。 然而從目前本案所具備條件來看，基本沒有任何可以打動(dòng)買家的賣點(diǎn)存在。 工作缺乏系統(tǒng)性及前瞻性，出現(xiàn)問題不知道如何解決。④安居房及直接競爭個(gè)案華夏新時(shí)代為本案的直接競爭個(gè)案，它的存在直接分流了本案的準(zhǔn)客戶，原本就很狹小的受眾群體就更少了。是以廚衛(wèi)，五金為主的商城，以售完現(xiàn)正招商中明年1月正式對(duì)外營業(yè)。一期戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（97）、三室兩廳一衛(wèi)（110125）、三室兩廳兩衛(wèi)（140150）、四室兩廳兩衛(wèi)（145左右）；二期戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（100）、三室兩廳一衛(wèi)（110120）、三室兩廳兩衛(wèi)（122—150）、四室兩廳兩衛(wèi)（150左右）。該案采用雙公園概念（市民廣場及小區(qū)內(nèi)部公園）、教育社區(qū)概念（羊尖高級(jí)重點(diǎn)中學(xué)）。小區(qū)保安素質(zhì)尚可，大樓入口為防盜玻璃門，但一樓和二樓窗戶、陽臺(tái)均無防盜設(shè)施。消費(fèi)者所在區(qū)域主要為查橋鎮(zhèn)以及一部分市區(qū)居民與上海人。其廣告量及廣告效果對(duì)本案保持著絕對(duì)的壓迫力，這在人口本來就很少的鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)客戶心里的影響也是無法想象的。陽臺(tái)功能設(shè)置為復(fù)合陽臺(tái)。在新區(qū)板塊中，市場上銷售較旺的樓盤在房展會(huì)上會(huì)也很明顯的參觀民眾較多，而象吳越之星新都會(huì)等個(gè)案，顯得較為冷清，沒有民眾在現(xiàn)場提問咨詢。形象展示樓盤有近20個(gè)超越以往房交會(huì)。二、05年秋季房展會(huì)，眾多開發(fā)商在熬過慘淡的69月份后，全部把力量放在此次房交會(huì)上，已開盤的加上剛浮出水面的樓盤都期望能夠在房交會(huì)上搶的滿堂紅。 3．二手房市場同樣上演了一起跌宕起伏的行情：國家今年通過稅收等經(jīng)濟(jì)手段抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，交易量在6月份大幅下挫后市場出現(xiàn)觀望現(xiàn)象，7月份出現(xiàn)回升，至9月份交易量基本持平。開發(fā)商，購房者，中介在膠著中比拼著。預(yù)計(jì)今年第四季度商品房上市總量約100萬平方米至150萬平方米。4．年關(guān)將近，新盤不斷推出，眾多開發(fā)商也面臨年底資金回籠的壓力，使得有相當(dāng)?shù)臉潜P進(jìn)行了促銷，并取得了一些較為顯著的效果。2． 惠山新城12個(gè)樓盤集體亮相，幾乎可成立惠山新城專場房交會(huì)。年底將至，開發(fā)商面臨還貸和還款壓力，加上房產(chǎn)市場景氣度比新政之前低了很多，眾多開發(fā)商都已經(jīng)著急了，所以在這次的房交會(huì)上竭盡所能用各種方法能夠讓自己的展位吸引大量眼球，以期望客戶能夠認(rèn)可自身樓盤。三、安鎮(zhèn)及周邊樓盤概況 一、安鎮(zhèn)華夏新時(shí)代華夏新時(shí)代有十?dāng)?shù)種戶型，房型大、中、小相結(jié)合，部分住宅頂層采用躍層退臺(tái)式設(shè)計(jì)。其中很大一部分是分流的本案客戶。華夏新時(shí)代建筑、戶型、面積一覽表：層數(shù)幢數(shù)總戶數(shù)建筑配比戶型戶型戶數(shù)面積范圍面積戶數(shù)13+143642幢每層4單元，2幢每層3單元二室二廳一衛(wèi)；二室二廳二衛(wèi)；三室二廳一衛(wèi)；三室二廳二衛(wèi)；四室二廳二衛(wèi)；疊加別墅二室共198戶；三室共450戶；四室共122戶；疊加別墅共12戶二室97—117平方米97m2有22戶；101m2有52戶；；；117m2有74戶11+142863幢每層3單元，1幢每層4單元三室124136平方米；126m2；127m2；128m2；；130m2；；共有450戶621202幢每層4單元，1幢每層2單元四室142152平方米142m2有22戶；147m2有22戶；152m2有78戶；4（疊加）212每幢6戶疊加面積較大每戶200300平方米總計(jì)1378278297300平方米782面積戶數(shù)配比%；%；%；%二、查橋 查橋距安鎮(zhèn)約3公里，主要道路為錫滬路。戶型有兩室兩廳一衛(wèi)/兩衛(wèi)（90110平方米）50套左右，三室兩廳兩衛(wèi)150多套（120135平方米），四室兩廳兩衛(wèi)（140150平方米）80多套。 羊尖中央公園（育才花苑）該案東臨羊勤路（擬建新街），南臨育才東路，與羊尖高級(jí)重點(diǎn)中學(xué)僅隔一條育才東路，北臨在建市民廣場。五、八士八士距離安鎮(zhèn)直線距離7公里，無主干道直通。宣傳方式：一期為沿路刀旗；無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報(bào)紙廣告以價(jià)格、八士首座小高層為賣點(diǎn)該；二期為只有戶型圖及由售樓員介紹，無其它廣告宣傳（刀旗、報(bào)紙還是一期廣告）。而且安鎮(zhèn)外來人口也很少。五、本案營銷診斷：診斷項(xiàng)目一：1．病癥 總體構(gòu)思的偏差2．病況 做任何事情都必須要有一個(gè)總體思路，也就是總體上的框架，這就是人們通常所說的謀篇布局。如今在業(yè)界十分重視差異化營銷，如營銷差異化、產(chǎn)品差異化等。 降低開發(fā)利潤。更換現(xiàn)有營銷模式，尋找更好的銷
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