豪景苑營(yíng)銷診斷報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 造出一個(gè)興奮點(diǎn)，重新吸引買家的關(guān)注四．其它診斷項(xiàng)目1．銷售手段貧乏現(xiàn)階段房產(chǎn)營(yíng)銷除了策劃包裝外，最敏感的還是價(jià)格?？啥ㄆ谡匍_開發(fā)公司和代理公司碰頭會(huì)，以提高危機(jī)處理能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如團(tuán)購(gòu)，價(jià)格協(xié)商，分期付款等，都是可以考慮運(yùn)用的方式。5．處方 對(duì)本案進(jìn)行重新包裝。包裝是投向市場(chǎng)的“煙幕彈”包裝沒有到位，市場(chǎng)影響力就會(huì)減弱。包裝的一個(gè)最大特點(diǎn)就是要具有整合效果。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)非常激烈，對(duì)于代理公司的要求也非常的高，無(wú)論是其業(yè)務(wù)水平還是介入時(shí)間，都會(huì)對(duì)案子產(chǎn)生重大的影響。更換現(xiàn)有營(yíng)銷模式，尋找更好的銷售通路使得產(chǎn)品的快速去化。 重新定位。 降低開發(fā)利潤(rùn)。這就是本案現(xiàn)在的要害之處，從目前銷售狀況來(lái)看，也就是一個(gè)尷尬的局面。如今在業(yè)界十分重視差異化營(yíng)銷，如營(yíng)銷差異化、產(chǎn)品差異化等。 太拘泥于所謂臺(tái)灣模式的規(guī)范化模式來(lái)現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)作，而無(wú)任何創(chuàng)新及改變。五、本案營(yíng)銷診斷：診斷項(xiàng)目一：1．病癥 總體構(gòu)思的偏差2．病況 做任何事情都必須要有一個(gè)總體思路，也就是總體上的框架，這就是人們通常所說的謀篇布局。而且安居房的存在也在打擊著安鎮(zhèn)人的購(gòu)房欲望。而且安鎮(zhèn)外來(lái)人口也很少。商鋪均價(jià)在7000元左右，形態(tài)為三層每層面積在97平米左右，雙開間。宣傳方式：一期為沿路刀旗；無(wú)錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報(bào)紙廣告以價(jià)格、八士首座小高層為賣點(diǎn)該；二期為只有戶型圖及由售樓員介紹，無(wú)其它廣告宣傳（刀旗、報(bào)紙還是一期廣告）。該項(xiàng)目?jī)r(jià)格為一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。五、八士八士距離安鎮(zhèn)直線距離7公里，無(wú)主干道直通。該案售樓處整體形象較好，戶外廣告為育才東路刀旗；目前尚未開盤。 羊尖中央公園（育才花苑）該案東臨羊勤路（擬建新街），南臨育才東路，與羊尖高級(jí)重點(diǎn)中學(xué)僅隔一條育才東路，北臨在建市民廣場(chǎng)。售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開發(fā)公司內(nèi)部人員，業(yè)務(wù)能力及綜合素質(zhì)較差，樓書資料制作粗糙（基本上就是戶型介紹）。戶型有兩室兩廳一衛(wèi)/兩衛(wèi)（90110平方米）50套左右，三室兩廳兩衛(wèi)150多套（120135平方米），四室兩廳兩衛(wèi)（140150平方米）80多套。江南清華坊二期該案正在規(guī)劃中，位于查橋鎮(zhèn)中心位置，占地100000平方米,規(guī)劃由小高層及聯(lián)排別墅組成。華夏新時(shí)代建筑、戶型、面積一覽表：層數(shù)幢數(shù)總戶數(shù)建筑配比戶型戶型戶數(shù)面積范圍面積戶數(shù)13+143642幢每層4單元，2幢每層3單元二室二廳一衛(wèi)；二室二廳二衛(wèi)；三室二廳一衛(wèi)；三室二廳二衛(wèi)；四室二廳二衛(wèi)；疊加別墅二室共198戶；三室共450戶；四室共122戶；疊加別墅共12戶二室97—117平方米97m2有22戶；101m2有52戶；；；117m2有74戶11+142863幢每層3單元，1幢每層4單元三室124136平方米；126m2；127m2；128m2；；130m2；；共有450戶621202幢每層4單元，1幢每層2單元四室142152平方米142m2有22戶；147m2有22戶；152m2有78戶；4（疊加）212每幢6戶疊加面積較大每戶200300平方米總計(jì)1378278297300平方米782面積戶數(shù)配比%；%；%；%二、查橋 查橋距安鎮(zhèn)約3公里，主要道路為錫滬路。錦滬花園 錦滬花園目前只剩余1套（15層小高層的底層），價(jià)格在2749元/平方米，按錦滬花園層差價(jià)30元/平方米計(jì)算，目前該案小高層均價(jià)在2900元/平方米左右。其中很大一部分是分流的本案客戶。主推戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，其他戶型還有三室兩廳一衛(wèi),兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳兩衛(wèi)，四室二廳二衛(wèi)，疊加別墅等。三、安鎮(zhèn)及周邊樓盤概況 一、安鎮(zhèn)華夏新時(shí)代華夏新時(shí)代有十?dāng)?shù)種戶型，房型大、中、小相結(jié)合，部分住宅頂層采用躍層退臺(tái)式設(shè)計(jì)。7． 濱湖板塊只見拍地，不見動(dòng)靜，在0405年度，整個(gè)蠡湖新城，濱湖區(qū)域，太湖新城的土地供應(yīng)量在無(wú)錫位列三甲（另兩個(gè)為惠山新城與新區(qū)板塊），但此三大區(qū)塊同期拍下的土地有些早的已經(jīng)拿到預(yù)售許可證，而象濱湖板塊的樓盤在這次房交會(huì)上還是只有以前的幾個(gè)老面孔（新梁溪人家，陽(yáng)光城市花園、金色江南、奧林花園、天鵝湖、萬(wàn)科魅力之城）象南京棲霞地塊，中國(guó)海外地塊，江陰陽(yáng)光的蠡湖一號(hào)地塊等都沒有現(xiàn)身房交會(huì)。年底將至，開發(fā)商面臨還貸和還款壓力，加上房產(chǎn)市場(chǎng)景氣度比新政之前低了很多，眾多開發(fā)商都已經(jīng)著急了，所以在這次的房交會(huì)上竭盡所能用各種方法能夠讓自己的展位吸引大量眼球，以期望客戶能夠認(rèn)可自身樓盤。有些樓盤還未開始動(dòng)工，卻花
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