豪景苑營銷診斷報告-閱讀頁
2025-05-29 03:53本頁面
【正文】 臺算一半面積），70%以上的房子已售出，還剩約80套左右未售出（其中31套房子已預定）。小區(qū)已全部是現(xiàn)房。小區(qū)保安素質尚可，大樓入口為防盜玻璃門，但一樓和二樓窗戶、陽臺均無防盜設施。規(guī)劃中的二期為在建的三棟樓。四、羊尖 羊尖鎮(zhèn)距安鎮(zhèn)7公里（約10分鐘車程），主要道路為錫滬路。該案占地30000平方米左右，由多層、高層、別墅組成，預計均價22002300元/平方米左右（別墅除外），40間商鋪，預計均價在4000元/平米左右，戶型預計有兩室一廳/兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)等。該案采用雙公園概念（市民廣場及小區(qū)內部公園）、教育社區(qū)概念（羊尖高級重點中學）。羊尖安居房小區(qū)：總占地：69658平方米，容積率：，總建：72770平方米，綠化：38。規(guī)劃160畝商業(yè)用地，規(guī)劃用途為別墅，住宅（暫定），價格暫時未確定，但預計多層2200元起，小高層2400元起。華夏星辰（一期、二期）該項目位于八文路與振興路交叉口，由無錫市華夏房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，由盛世地業(yè)行銷企劃。一期戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（97）、三室兩廳一衛(wèi)（110125）、三室兩廳兩衛(wèi)（140150）、四室兩廳兩衛(wèi)（145左右）；二期戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（100）、三室兩廳一衛(wèi)（110120）、三室兩廳兩衛(wèi)（122—150）、四室兩廳兩衛(wèi)（150左右）。（多層比小高層稍貴）。售樓處（一期和二期共同的售樓處）面積較大，裝修好，有展示樣板房，沙盤、資料齊全，但無戶型模型，銷售程序完善、人員素質較高。項目離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；價格較低；得房率較高（%）；廣告宣傳多（時間長），但八士鎮(zhèn)市場、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項目較遠；東側八文路上車輛噪音；小區(qū)智能化設施很少。是以廚衛(wèi)，五金為主的商城，以售完現(xiàn)正招商中明年1月正式對外營業(yè)。租金一年6萬左右。②人口基數(shù)相對于安鎮(zhèn)目前常駐人口基數(shù)來看，安鎮(zhèn)目前的商品房住宅供應量還是供大于求。因此本案的受眾群體異常狹小。④安居房及直接競爭個案華夏新時代為本案的直接競爭個案，它的存在直接分流了本案的準客戶，原本就很狹小的受眾群體就更少了。2．客戶心里分析： ①經(jīng)濟實力不夠強勁導致著客戶就算有良好的購房意向也會再三的去考慮。 ③作為安鎮(zhèn)一部分有一定經(jīng)濟實力的人，他們近期的購房意向可能是更愿意忘東亭或者更靠近市區(qū)的地區(qū)去、 ④而作為年輕人，可能基本不愿意回鎮(zhèn)上置業(yè)、購房、工作。對于本案及現(xiàn)有代理公司來說，因為對無錫市場的不充分了解，因此在本案的總體構思上出現(xiàn)了一定的偏差；并且在出現(xiàn)問題的時候沒有及時的調整，而是走一步算一步，這樣是非常危險的。 工作缺乏系統(tǒng)性及前瞻性，出現(xiàn)問題不知道如何解決。4．影響 降低工作效率；代理公司在市場遇到?jīng)_擊而沒有達到預期目標的時候，工作顯得散亂無序，對工作中出現(xiàn)的許多問題無法快速的找到最佳的解決途徑，遇到問題只能臨渴掘井式的解決一下，這樣就勢必影響工作效率，增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，降低開發(fā)利潤。診斷項目二 1．病癥 本案賣點不突出，缺乏買家感興趣的東西2．病況 單從營銷角度來說，差異化策略是創(chuàng)造出產品特色的唯一方法，也是取勝市場的唯一策略。有了差異就等于有了特色，就更容易在市場中脫穎而出，更容易吸引買家視線。 然而從目前本案所具備條件來看，基本沒有任何可以打動買家的賣點存在。3．病因 代理公司鄉(xiāng)鎮(zhèn)代理個案經(jīng)驗欠缺及代理公司介入時間也相對較晚而無法充分挖掘出本案的賣點。 延長銷售周期，原本二年可銷售一空的案子，可能要長達三年甚至更久。營銷難度的人為加大，營銷周期的人為拉長，開發(fā)商的各項成本也急劇上升，這樣會導致開發(fā)利潤的大幅度下降。針對市場現(xiàn)狀，挖掘出本案特色。根據(jù)市場調研資料，對本案進行新的定位。在包裝上做文章，包裝出一個新的樓盤特色 重新確定營銷方略。診斷項目三1．病癥 包裝不到位2．病況 在無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)操作樓盤，包裝還是起著非常主導的地位。3．病因 策劃滯后。 本案是到準備開盤才最終確定代理公司的，而新公司的介入時間比較晚，因此很多工作都不可能做的非常細致，這就貽誤了很多的商機。本案原有的包裝系統(tǒng)被擱置不用，而新的包裝方案既沒有影響力也沒有殺傷力。目前本案的包裝沒有系統(tǒng)性也沒有專 業(yè)型。4．影響 弱化了市場攻勢。 損害樓盤形象?，F(xiàn)在買家在選樓時候，會將樓盤形象作為重要應速，樓盤形象上不去，就會嚴重影響到銷售效果。包括廣告通路，工地包裝等以提升本案的整體形象，增加樓盤的吸引力。合理的運用價格杠桿，會對樓盤的銷售起到?jīng)Q定性的作用。2．缺乏危機感 隨著房地產市場的過渡競爭及政府的宏觀調控，現(xiàn)在房地產開發(fā)已經(jīng)存在了相當大的風險。
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