豪景苑營(yíng)銷診斷報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-05-29 03:53本頁(yè)面
【正文】 臺(tái)算一半面積），70%以上的房子已售出，還剩約80套左右未售出（其中31套房子已預(yù)定）。小區(qū)已全部是現(xiàn)房。小區(qū)保安素質(zhì)尚可，大樓入口為防盜玻璃門，但一樓和二樓窗戶、陽(yáng)臺(tái)均無(wú)防盜設(shè)施。規(guī)劃中的二期為在建的三棟樓。四、羊尖 羊尖鎮(zhèn)距安鎮(zhèn)7公里（約10分鐘車程），主要道路為錫滬路。該案占地30000平方米左右，由多層、高層、別墅組成，預(yù)計(jì)均價(jià)22002300元/平方米左右（別墅除外），40間商鋪，預(yù)計(jì)均價(jià)在4000元/平米左右，戶型預(yù)計(jì)有兩室一廳/兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)等。該案采用雙公園概念（市民廣場(chǎng)及小區(qū)內(nèi)部公園）、教育社區(qū)概念（羊尖高級(jí)重點(diǎn)中學(xué)）。羊尖安居房小區(qū)：總占地：69658平方米，容積率：，總建：72770平方米，綠化：38。規(guī)劃160畝商業(yè)用地，規(guī)劃用途為別墅，住宅（暫定），價(jià)格暫時(shí)未確定，但預(yù)計(jì)多層2200元起，小高層2400元起。華夏星辰（一期、二期）該項(xiàng)目位于八文路與振興路交叉口，由無(wú)錫市華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，由盛世地業(yè)行銷企劃。一期戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（97）、三室兩廳一衛(wèi)（110125）、三室兩廳兩衛(wèi)（140150）、四室兩廳兩衛(wèi)（145左右）；二期戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（100）、三室兩廳一衛(wèi)（110120）、三室兩廳兩衛(wèi)（122—150）、四室兩廳兩衛(wèi)（150左右）。（多層比小高層稍貴）。售樓處（一期和二期共同的售樓處）面積較大，裝修好，有展示樣板房，沙盤、資料齊全，但無(wú)戶型模型，銷售程序完善、人員素質(zhì)較高。項(xiàng)目離市區(qū)較近，有公交車；周圍無(wú)工廠；價(jià)格較低；得房率較高（%）；廣告宣傳多（時(shí)間長(zhǎng)），但八士鎮(zhèn)市場(chǎng)、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項(xiàng)目較遠(yuǎn)；東側(cè)八文路上車輛噪音；小區(qū)智能化設(shè)施很少。是以廚衛(wèi)，五金為主的商城，以售完現(xiàn)正招商中明年1月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。租金一年6萬(wàn)左右。②人口基數(shù)相對(duì)于安鎮(zhèn)目前常駐人口基數(shù)來(lái)看，安鎮(zhèn)目前的商品房住宅供應(yīng)量還是供大于求。因此本案的受眾群體異常狹小。④安居房及直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案華夏新時(shí)代為本案的直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，它的存在直接分流了本案的準(zhǔn)客戶，原本就很狹小的受眾群體就更少了。2．客戶心里分析： ①經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠強(qiáng)勁導(dǎo)致著客戶就算有良好的購(gòu)房意向也會(huì)再三的去考慮。 ③作為安鎮(zhèn)一部分有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，他們近期的購(gòu)房意向可能是更愿意忘東亭或者更靠近市區(qū)的地區(qū)去、 ④而作為年輕人，可能基本不愿意回鎮(zhèn)上置業(yè)、購(gòu)房、工作。對(duì)于本案及現(xiàn)有代理公司來(lái)說(shuō)，因?yàn)閷?duì)無(wú)錫市場(chǎng)的不充分了解，因此在本案的總體構(gòu)思上出現(xiàn)了一定的偏差；并且在出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候沒(méi)有及時(shí)的調(diào)整，而是走一步算一步，這樣是非常危險(xiǎn)的。 工作缺乏系統(tǒng)性及前瞻性，出現(xiàn)問(wèn)題不知道如何解決。4．影響 降低工作效率；代理公司在市場(chǎng)遇到?jīng)_擊而沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的時(shí)候，工作顯得散亂無(wú)序，對(duì)工作中出現(xiàn)的許多問(wèn)題無(wú)法快速的找到最佳的解決途徑，遇到問(wèn)題只能臨渴掘井式的解決一下，這樣就勢(shì)必影響工作效率，增加了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，降低開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。診斷項(xiàng)目二 1．病癥 本案賣點(diǎn)不突出，缺乏買家感興趣的東西2．病況 單從營(yíng)銷角度來(lái)說(shuō)，差異化策略是創(chuàng)造出產(chǎn)品特色的唯一方法，也是取勝市場(chǎng)的唯一策略。有了差異就等于有了特色，就更容易在市場(chǎng)中脫穎而出，更容易吸引買家視線。 然而從目前本案所具備條件來(lái)看，基本沒(méi)有任何可以打動(dòng)買家的賣點(diǎn)存在。3．病因 代理公司鄉(xiāng)鎮(zhèn)代理個(gè)案經(jīng)驗(yàn)欠缺及代理公司介入時(shí)間也相對(duì)較晚而無(wú)法充分挖掘出本案的賣點(diǎn)。 延長(zhǎng)銷售周期，原本二年可銷售一空的案子，可能要長(zhǎng)達(dá)三年甚至更久。營(yíng)銷難度的人為加大，營(yíng)銷周期的人為拉長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)成本也急劇上升，這樣會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的大幅度下降。針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，挖掘出本案特色。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研資料，對(duì)本案進(jìn)行新的定位。在包裝上做文章，包裝出一個(gè)新的樓盤特色 重新確定營(yíng)銷方略。診斷項(xiàng)目三1．病癥 包裝不到位2．病況 在無(wú)錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)操作樓盤，包裝還是起著非常主導(dǎo)的地位。3．病因 策劃滯后。 本案是到準(zhǔn)備開(kāi)盤才最終確定代理公司的，而新公司的介入時(shí)間比較晚，因此很多工作都不可能做的非常細(xì)致，這就貽誤了很多的商機(jī)。本案原有的包裝系統(tǒng)被擱置不用，而新的包裝方案既沒(méi)有影響力也沒(méi)有殺傷力。目前本案的包裝沒(méi)有系統(tǒng)性也沒(méi)有專 業(yè)型。4．影響 弱化了市場(chǎng)攻勢(shì)。 損害樓盤形象?，F(xiàn)在買家在選樓時(shí)候，會(huì)將樓盤形象作為重要應(yīng)速，樓盤形象上不去，就會(huì)嚴(yán)重影響到銷售效果。包括廣告通路，工地包裝等以提升本案的整體形象，增加樓盤的吸引力。合理的運(yùn)用價(jià)格杠桿，會(huì)對(duì)樓盤的銷售起到?jīng)Q定性的作用。2．缺乏危機(jī)感 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)渡競(jìng)爭(zhēng)及政府的宏觀調(diào)控，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)存在了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。
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