豪景苑營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-06-14 03:53:31 本頁(yè)面
【正文】 室兩廳兩衛(wèi)（122—150）、四室兩廳兩衛(wèi)（150左右）2350（多層比小高層稍貴）君悅景苑周邊主要樓盤(pán)情況2：區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)/去化售樓處廣告/宣傳安鎮(zhèn)華夏新時(shí)代6月17日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)比較熱烈；預(yù)訂訂金多層6萬(wàn)元/戶(hù)，小高層8萬(wàn)元/戶(hù)售樓處裝修標(biāo)準(zhǔn)較好，整體形象較好；無(wú)戶(hù)型模型，無(wú)樣板房錫東大道與安國(guó)路交叉口，錫東大道與錫滬路交叉口原有兩塊廣告牌，錫滬路南側(cè)及售樓處又新增兩塊廣告牌；安國(guó)路及錫滬路部分路段新增刀旗；圍墻廣告；無(wú)錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報(bào)紙廣告等查橋江南清華坊二期地塊（案名未定）目前正在規(guī)劃，預(yù)計(jì)年底動(dòng)工該地塊尚無(wú)售樓處，開(kāi)發(fā)信息尚未公開(kāi)目前無(wú)任何廣告宣傳厚橋隆達(dá)苑去化近75%，剩余約80套（其中30套左右已簽約）售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部人員，業(yè)務(wù)能力及綜合素質(zhì)較差，樓書(shū)資料制作粗糙（基本上就是介紹戶(hù)型的單張）；無(wú)樣板房無(wú)錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；售樓處看板、模型；沒(méi)有報(bào)紙廣告羊尖羊尖中央公園開(kāi)盤(pán)日期未定（預(yù)計(jì)年底以后），目前還未接受預(yù)訂售樓處裝修標(biāo)準(zhǔn)較好，無(wú)任何樓書(shū)、資料、宣傳板、沙盤(pán)、模型等；無(wú)樣板房育才路沿路刀旗；圍墻廣告八士華夏星辰一期去化約7080%一期、二期同一售樓處，面積較大，裝修好，銷(xiāo)售程序完善、人員素質(zhì)較高；沙盤(pán)、資料齊全，但無(wú)戶(hù)型模型；有展示樣板房沿路刀旗；無(wú)錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報(bào)紙廣告以?xún)r(jià)格、八士首座小高層為賣(mài)點(diǎn)華夏星辰二期兩室兩廳一衛(wèi)基本售完，其余在銷(xiāo)只有戶(hù)型圖及由售樓員介紹，無(wú)其它廣告宣傳（刀旗、報(bào)紙還是一期廣告）君悅景苑周邊主要樓盤(pán)情況3：區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)安鎮(zhèn)豪景苑安靜；離中學(xué)近；周邊配套齊全；外部（膠山、安鎮(zhèn)公園）景觀較好；小區(qū)內(nèi)部綠化、景觀好；戶(hù)型合理；周邊道路較好；售樓處裝修設(shè)計(jì)好，售樓員素質(zhì)高，經(jīng)驗(yàn)、能力足；安鎮(zhèn)規(guī)劃利好與華夏新時(shí)代相比的后發(fā)劣勢(shì)（包括）；旁邊手套廠(chǎng)的噪音及空氣污染較重；小區(qū)離安鎮(zhèn)對(duì)外主干道較遠(yuǎn)，曝光率受影響；通往小區(qū)的錦安路較窄且路中間有兩排背靠背店面，使從錦安路、錫滬路口看小區(qū)的視線(xiàn)受阻；目前安鎮(zhèn)中心幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院離項(xiàng)目較遠(yuǎn)華夏新時(shí)代周?chē)鸁o(wú)工廠(chǎng)，錫東大道道路寬闊,車(chē)輛眾多，小區(qū)的曝光率高；醫(yī)院、小學(xué)將搬至該案附近；小區(qū)內(nèi)各檔次住宅均有；臥室均朝南，頂層送閣樓；先發(fā)優(yōu)勢(shì)，宣傳較早；安鎮(zhèn)規(guī)劃利好錫東大道車(chē)輛噪音；小區(qū)北側(cè)河道如治理不好，會(huì)造成污染；旁邊安居房小區(qū)住戶(hù)整體素質(zhì)不高；戶(hù)型客廳餐廳東西朝向，采光不好；主臥室基本無(wú)獨(dú)立衛(wèi)生間；收取的訂金高；售樓員經(jīng)驗(yàn)、能力不足查橋江南清華坊二期地塊離市區(qū)較近，有公交車(chē)；周?chē)鸁o(wú)工廠(chǎng)；周邊生活、教育等配套較好；一期的宣傳、口碑效應(yīng)；吼山森林公園一期售樓員整體素質(zhì)不高；查橋離市區(qū)距離雖比安鎮(zhèn)、厚橋、羊尖近，但隸屬于安鎮(zhèn)，其將來(lái)發(fā)展不如安鎮(zhèn)，同時(shí)需和東亭、八士樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)厚橋隆達(dá)苑價(jià)格；物業(yè)管理尚可；有一些智能化設(shè)施；周邊配套較好；外立面都為面磚；小區(qū)周邊安靜；全部為現(xiàn)房（均可交房）不通公交車(chē)；北側(cè)外立面造型、形象不好；售樓處形象差、人員綜合素質(zhì)不高；樓書(shū)、資料不全、制作差；售樓處外無(wú)廣告（包括刀旗、報(bào)紙等）；樓盤(pán)旁邊無(wú)主要入口，售樓處曝光率低羊尖羊尖中央公園雙公園概念（北側(cè)羊尖市民廣場(chǎng)在建，小區(qū)內(nèi)也有公園），景觀環(huán)境較好；南側(cè)為羊尖高級(jí)重點(diǎn)中學(xué)（省級(jí)重點(diǎn)），附近還有羊尖中心實(shí)驗(yàn)小學(xué)，教育配套很好；距離錫滬路較近且有市民廣場(chǎng)相隔，不受錫滬路噪音影響；羊尖無(wú)其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)；羊尖工業(yè)發(fā)達(dá)，居民收入較高，需求及購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)東側(cè)羊勤路規(guī)劃為羊尖新街，噪音不可避免；離羊尖目前商業(yè)街較遠(yuǎn)；離市區(qū)較遠(yuǎn)（羊尖東面即為蘇州常熟）；售樓員整體素質(zhì)有待提高；樓書(shū)、戶(hù)型圖、看板、沙盤(pán)/模型等資料都沒(méi)有，售樓處空空蕩蕩八士華夏星辰（一期、二期）離市區(qū)較近，有公交車(chē)；周?chē)鸁o(wú)工廠(chǎng)；價(jià)格較低；得房率較高（%）；廣告宣傳多（時(shí)間長(zhǎng)）八士鎮(zhèn)市場(chǎng)、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項(xiàng)目較遠(yuǎn)；東側(cè)八文路上車(chē)輛噪音；小區(qū)智能化設(shè)施很少；四、安鎮(zhèn)市場(chǎng)分析1． 市場(chǎng)基本面：①規(guī)劃前景雖然安鎮(zhèn)規(guī)劃中有安鎮(zhèn)—羊尖組團(tuán)規(guī)劃，高速鐵路站口規(guī)劃等，但是這些都不可能在近期來(lái)實(shí)現(xiàn)，這些基本利好消息很難在現(xiàn)階段對(duì)本案起到直接作用。②人口基數(shù)相對(duì)于安鎮(zhèn)目前常駐人口基數(shù)來(lái)看，安鎮(zhèn)目前的商品房住宅供應(yīng)量還是供大于求。而且安鎮(zhèn)外來(lái)人口也很少。因此本案的受眾群體異常狹小。③工業(yè)產(chǎn)值相當(dāng)于查橋，或者無(wú)錫的其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)，安鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯偏低，這樣就導(dǎo)致安鎮(zhèn)的購(gòu)買(mǎi)力也相對(duì)較低，客戶(hù)的購(gòu)房能力也在一個(gè)很低的水準(zhǔn)。④安居房及直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案華夏新時(shí)代為本案的直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，它的存在直
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