豪景苑營(yíng)銷診斷報(bào)告-wenkub.com
2025-05-11 03:53 本頁(yè)面
【正文】 2．缺乏危機(jī)感 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)渡競(jìng)爭(zhēng)及政府的宏觀調(diào)控，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)存在了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。包括廣告通路，工地包裝等以提升本案的整體形象，增加樓盤的吸引力。 損害樓盤形象。目前本案的包裝沒有系統(tǒng)性也沒有專 業(yè)型。 本案是到準(zhǔn)備開盤才最終確定代理公司的，而新公司的介入時(shí)間比較晚，因此很多工作都不可能做的非常細(xì)致，這就貽誤了很多的商機(jī)。診斷項(xiàng)目三1．病癥 包裝不到位2．病況 在無(wú)錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)操作樓盤，包裝還是起著非常主導(dǎo)的地位。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研資料，對(duì)本案進(jìn)行新的定位。營(yíng)銷難度的人為加大，營(yíng)銷周期的人為拉長(zhǎng)，開發(fā)商的各項(xiàng)成本也急劇上升，這樣會(huì)導(dǎo)致開發(fā)利潤(rùn)的大幅度下降。3．病因 代理公司鄉(xiāng)鎮(zhèn)代理個(gè)案經(jīng)驗(yàn)欠缺及代理公司介入時(shí)間也相對(duì)較晚而無(wú)法充分挖掘出本案的賣點(diǎn)。有了差異就等于有了特色，就更容易在市場(chǎng)中脫穎而出，更容易吸引買家視線。4．影響 降低工作效率；代理公司在市場(chǎng)遇到?jīng)_擊而沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的時(shí)候，工作顯得散亂無(wú)序，對(duì)工作中出現(xiàn)的許多問(wèn)題無(wú)法快速的找到最佳的解決途徑，遇到問(wèn)題只能臨渴掘井式的解決一下，這樣就勢(shì)必影響工作效率，增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，降低開發(fā)利潤(rùn)。對(duì)于本案及現(xiàn)有代理公司來(lái)說(shuō)，因?yàn)閷?duì)無(wú)錫市場(chǎng)的不充分了解，因此在本案的總體構(gòu)思上出現(xiàn)了一定的偏差；并且在出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候沒有及時(shí)的調(diào)整，而是走一步算一步，這樣是非常危險(xiǎn)的。2．客戶心里分析： ①經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠強(qiáng)勁導(dǎo)致著客戶就算有良好的購(gòu)房意向也會(huì)再三的去考慮。因此本案的受眾群體異常狹小。租金一年6萬(wàn)左右。項(xiàng)目離市區(qū)較近，有公交車；周圍無(wú)工廠；價(jià)格較低；得房率較高（%）；廣告宣傳多（時(shí)間長(zhǎng)），但八士鎮(zhèn)市場(chǎng)、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項(xiàng)目較遠(yuǎn)；東側(cè)八文路上車輛噪音；小區(qū)智能化設(shè)施很少。（多層比小高層稍貴）。華夏星辰（一期、二期）該項(xiàng)目位于八文路與振興路交叉口，由無(wú)錫市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，由盛世地業(yè)行銷企劃。羊尖安居房小區(qū)：總占地：69658平方米，容積率：，總建：72770平方米，綠化：38。該案占地30000平方米左右，由多層、高層、別墅組成，預(yù)計(jì)均價(jià)22002300元/平方米左右（別墅除外），40間商鋪，預(yù)計(jì)均價(jià)在4000元/平米左右，戶型預(yù)計(jì)有兩室一廳/兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)等。規(guī)劃中的二期為在建的三棟樓。小區(qū)已全部是現(xiàn)房。三、厚橋，主要道路為錫東大道，交通暢通。江南清華坊一期由遠(yuǎn)森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā),由東方名流做全案企劃。長(zhǎng)江國(guó)際。華夏新時(shí)代售樓處整體形象較好，該案目前在安鎮(zhèn)有四塊廣告牌（其中兩塊大型宣傳廣告牌分別樹于錫東大道與安國(guó)路交叉口，錫東大道與錫滬路交叉口）及安國(guó)路刀旗和錫滬路部分路段刀旗。多層平均價(jià)格為2400元/平方米左右（起價(jià)2300元），小高層平均價(jià)格為2600元/平方米，疊加別墅價(jià)格3500元/平方米，、車位售價(jià)未確定，但可租，地下停車位，面積20平方米/個(gè)。一梯兩戶，餐廳和起居室注重南北通風(fēng)良好，采用“全明設(shè)計(jì)”，住宅內(nèi)部公私分隔，居寢分離，淺進(jìn)深設(shè)計(jì)，室內(nèi)布置緊湊，重視廚房、餐廳設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)大廳活動(dòng)空間，臥室均朝南，部分住宅設(shè)有雙衛(wèi)?，F(xiàn)在濱湖區(qū)域房?jī)r(jià)最高的新梁溪人家在5380元，但這個(gè)價(jià)格現(xiàn)在已經(jīng)很明顯很難在濱湖區(qū)域站住腳跟，而象南京棲霞，中國(guó)海外，江陰陽(yáng)光所拍地塊的土地成本已經(jīng)被拱高，開發(fā)商如果也只是簡(jiǎn)單價(jià)格跟風(fēng)的話，肯定無(wú)法正常獲利，所以開發(fā)商只能靜觀其變，等待時(shí)機(jī)。象尚城特意邀請(qǐng)菲律賓樂(lè)隊(duì)表演，紫金門請(qǐng)來(lái)魔術(shù)師現(xiàn)場(chǎng)表演，圣芭芭拉的婚紗秀與人體行為藝術(shù)表演等。其目的不外乎，一、對(duì)市場(chǎng)走向不清楚，把案子早點(diǎn)曝光以盡可能搶奪意向客戶，二、產(chǎn)品已經(jīng)定位，前期工程已經(jīng)完畢，即將進(jìn)入施工階段，想通過(guò)這次房交會(huì)把產(chǎn)品拿到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)觀測(cè)市場(chǎng)對(duì)其反應(yīng)，試探價(jià)格。名園，鳳翔馨城，加州洋房，百大春城，長(zhǎng)安怡和花園，金都城中央，清華雅居，天一城，天力羅馬假日公寓，華廈清水灣，復(fù)地公園城，理想城市惠山新城個(gè)案面臨最大的問(wèn)題就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模嚴(yán)重脫節(jié)，惠山新城的企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量無(wú)法與新區(qū)的企業(yè)相提并論，但現(xiàn)在整個(gè)惠山新城的住宅供應(yīng)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新區(qū)近幾年來(lái)土地供應(yīng)量的總和。但同時(shí)這部分剛性需求客戶群數(shù)量不是太多，因此整個(gè)市場(chǎng)的吸納量沒有根本性的變化，也不足以支撐整個(gè)樓市的復(fù)蘇。因?yàn)榻咏觋P(guān)，購(gòu)房者的購(gòu)房意識(shí)不強(qiáng)，消費(fèi)力減弱。 房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，漲幅繼續(xù)回落。商品住宅供應(yīng)品種、戶型結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢(shì)，%，%。先前火爆的樓市遇到了銷售困境，第三季度市區(qū)住宅均值為每平方米4136元，%，%，%，增幅為三年以來(lái)同期最低。豪景苑營(yíng)銷診斷報(bào)告作者：日期：
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