豪景苑營銷診斷報告-wenkub.com
2025-05-11 03:53 本頁面
【正文】 2．缺乏危機感 隨著房地產(chǎn)市場的過渡競爭及政府的宏觀調(diào)控，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)存在了相當(dāng)大的風(fēng)險。包括廣告通路，工地包裝等以提升本案的整體形象，增加樓盤的吸引力。 損害樓盤形象。目前本案的包裝沒有系統(tǒng)性也沒有專 業(yè)型。 本案是到準(zhǔn)備開盤才最終確定代理公司的，而新公司的介入時間比較晚，因此很多工作都不可能做的非常細(xì)致，這就貽誤了很多的商機。診斷項目三1．病癥 包裝不到位2．病況 在無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)操作樓盤，包裝還是起著非常主導(dǎo)的地位。根據(jù)市場調(diào)研資料，對本案進(jìn)行新的定位。營銷難度的人為加大，營銷周期的人為拉長，開發(fā)商的各項成本也急劇上升，這樣會導(dǎo)致開發(fā)利潤的大幅度下降。3．病因 代理公司鄉(xiāng)鎮(zhèn)代理個案經(jīng)驗欠缺及代理公司介入時間也相對較晚而無法充分挖掘出本案的賣點。有了差異就等于有了特色，就更容易在市場中脫穎而出，更容易吸引買家視線。4．影響 降低工作效率；代理公司在市場遇到?jīng)_擊而沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的時候，工作顯得散亂無序，對工作中出現(xiàn)的許多問題無法快速的找到最佳的解決途徑，遇到問題只能臨渴掘井式的解決一下，這樣就勢必影響工作效率，增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，降低開發(fā)利潤。對于本案及現(xiàn)有代理公司來說，因為對無錫市場的不充分了解，因此在本案的總體構(gòu)思上出現(xiàn)了一定的偏差；并且在出現(xiàn)問題的時候沒有及時的調(diào)整，而是走一步算一步，這樣是非常危險的。2．客戶心里分析： ①經(jīng)濟(jì)實力不夠強勁導(dǎo)致著客戶就算有良好的購房意向也會再三的去考慮。因此本案的受眾群體異常狹小。租金一年6萬左右。項目離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；價格較低；得房率較高（%）；廣告宣傳多（時間長），但八士鎮(zhèn)市場、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項目較遠(yuǎn)；東側(cè)八文路上車輛噪音；小區(qū)智能化設(shè)施很少。（多層比小高層稍貴）。華夏星辰（一期、二期）該項目位于八文路與振興路交叉口，由無錫市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，由盛世地業(yè)行銷企劃。羊尖安居房小區(qū)：總占地：69658平方米，容積率：，總建：72770平方米，綠化：38。該案占地30000平方米左右，由多層、高層、別墅組成，預(yù)計均價22002300元/平方米左右（別墅除外），40間商鋪，預(yù)計均價在4000元/平米左右，戶型預(yù)計有兩室一廳/兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)等。規(guī)劃中的二期為在建的三棟樓。小區(qū)已全部是現(xiàn)房。三、厚橋，主要道路為錫東大道，交通暢通。江南清華坊一期由遠(yuǎn)森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā),由東方名流做全案企劃。長江國際。華夏新時代售樓處整體形象較好，該案目前在安鎮(zhèn)有四塊廣告牌（其中兩塊大型宣傳廣告牌分別樹于錫東大道與安國路交叉口，錫東大道與錫滬路交叉口）及安國路刀旗和錫滬路部分路段刀旗。多層平均價格為2400元/平方米左右（起價2300元），小高層平均價格為2600元/平方米，疊加別墅價格3500元/平方米，、車位售價未確定，但可租，地下停車位，面積20平方米/個。一梯兩戶，餐廳和起居室注重南北通風(fēng)良好，采用“全明設(shè)計”，住宅內(nèi)部公私分隔，居寢分離，淺進(jìn)深設(shè)計，室內(nèi)布置緊湊，重視廚房、餐廳設(shè)計，強調(diào)大廳活動空間，臥室均朝南，部分住宅設(shè)有雙衛(wèi)。現(xiàn)在濱湖區(qū)域房價最高的新梁溪人家在5380元，但這個價格現(xiàn)在已經(jīng)很明顯很難在濱湖區(qū)域站住腳跟，而象南京棲霞，中國海外，江陰陽光所拍地塊的土地成本已經(jīng)被拱高，開發(fā)商如果也只是簡單價格跟風(fēng)的話，肯定無法正常獲利，所以開發(fā)商只能靜觀其變，等待時機。象尚城特意邀請菲律賓樂隊表演，紫金門請來魔術(shù)師現(xiàn)場表演，圣芭芭拉的婚紗秀與人體行為藝術(shù)表演等。其目的不外乎，一、對市場走向不清楚，把案子早點曝光以盡可能搶奪意向客戶，二、產(chǎn)品已經(jīng)定位，前期工程已經(jīng)完畢，即將進(jìn)入施工階段，想通過這次房交會把產(chǎn)品拿到現(xiàn)場來觀測市場對其反應(yīng)，試探價格。名園，鳳翔馨城，加州洋房，百大春城，長安怡和花園，金都城中央，清華雅居，天一城，天力羅馬假日公寓，華廈清水灣，復(fù)地公園城，理想城市惠山新城個案面臨最大的問題就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模嚴(yán)重脫節(jié)，惠山新城的企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量無法與新區(qū)的企業(yè)相提并論，但現(xiàn)在整個惠山新城的住宅供應(yīng)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新區(qū)近幾年來土地供應(yīng)量的總和。但同時這部分剛性需求客戶群數(shù)量不是太多，因此整個市場的吸納量沒有根本性的變化，也不足以支撐整個樓市的復(fù)蘇。因為接近年關(guān)，購房者的購房意識不強，消費力減弱。 房價相對平穩(wěn)，漲幅繼續(xù)回落。商品住宅供應(yīng)品種、戶型結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢，%，%。先前火爆的樓市遇到了銷售困境，第三季度市區(qū)住宅均值為每平方米4136元，%，%，%，增幅為三年以來同期最低。豪景苑營銷診斷報告作者：日期：
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