豪景苑營銷診斷報告-資料下載頁
2025-05-14 03:53本頁面
【正文】 接分流了本案的準(zhǔn)客戶，原本就很狹小的受眾群體就更少了。而且安居房的存在也在打擊著安鎮(zhèn)人的購房欲望。2．客戶心里分析： ①經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠強(qiáng)勁導(dǎo)致著客戶就算有良好的購房意向也會再三的去考慮。 ②從其它無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)個案情況來看：個別人的意見會影響到周圍相當(dāng)多的動向，我們稱之為意見領(lǐng)袖。 ③作為安鎮(zhèn)一部分有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，他們近期的購房意向可能是更愿意忘東亭或者更靠近市區(qū)的地區(qū)去、 ④而作為年輕人，可能基本不愿意回鎮(zhèn)上置業(yè)、購房、工作。五、本案營銷診斷：診斷項(xiàng)目一：1．病癥 總體構(gòu)思的偏差2．病況 做任何事情都必須要有一個總體思路，也就是總體上的框架，這就是人們通常所說的謀篇布局。對于本案及現(xiàn)有代理公司來說，因?yàn)閷o錫市場的不充分了解，因此在本案的總體構(gòu)思上出現(xiàn)了一定的偏差；并且在出現(xiàn)問題的時候沒有及時的調(diào)整，而是走一步算一步，這樣是非常危險的。3．病因 代理公司的人才流失使得其實(shí)際操案能力名不副實(shí)。 工作缺乏系統(tǒng)性及前瞻性，出現(xiàn)問題不知道如何解決。 太拘泥于所謂臺灣模式的規(guī)范化模式來現(xiàn)場運(yùn)作，而無任何創(chuàng)新及改變。4．影響 降低工作效率；代理公司在市場遇到?jīng)_擊而沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的時候，工作顯得散亂無序，對工作中出現(xiàn)的許多問題無法快速的找到最佳的解決途徑，遇到問題只能臨渴掘井式的解決一下，這樣就勢必影響工作效率，增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，降低開發(fā)利潤。 失去控制；出現(xiàn)問題而不能解決，人為的增加了許多不可控制因素及項(xiàng)目開發(fā)難度5．處方 從新制定一個總體方案，指導(dǎo)開發(fā)行為。診斷項(xiàng)目二 1．病癥 本案賣點(diǎn)不突出，缺乏買家感興趣的東西2．病況 單從營銷角度來說，差異化策略是創(chuàng)造出產(chǎn)品特色的唯一方法，也是取勝市場的唯一策略。如今在業(yè)界十分重視差異化營銷，如營銷差異化、產(chǎn)品差異化等。有了差異就等于有了特色，就更容易在市場中脫穎而出，更容易吸引買家視線。無論在競爭激烈的一級市場，還是在競爭相對微弱的二批市場就更容易主導(dǎo)市場。 然而從目前本案所具備條件來看，基本沒有任何可以打動買家的賣點(diǎn)存在。這就是本案現(xiàn)在的要害之處，從目前銷售狀況來看，也就是一個尷尬的局面。3．病因 代理公司鄉(xiāng)鎮(zhèn)代理個案經(jīng)驗(yàn)欠缺及代理公司介入時間也相對較晚而無法充分挖掘出本案的賣點(diǎn)。4．影響 無法提煉出賣點(diǎn)，而無人喝彩。 延長銷售周期，原本二年可銷售一空的案子，可能要長達(dá)三年甚至更久。 降低開發(fā)利潤。營銷難度的人為加大，營銷周期的人為拉長，開發(fā)商的各項(xiàng)成本也急劇上升，這樣會導(dǎo)致開發(fā)利潤的大幅度下降。5．處方 重新做市場調(diào)研。針對市場現(xiàn)狀，挖掘出本案特色。 重新定位。根據(jù)市場調(diào)研資料，對本案進(jìn)行新的定位。 重新包裝。在包裝上做文章，包裝出一個新的樓盤特色 重新確定營銷方略。更換現(xiàn)有營銷模式，尋找更好的銷售通路使得產(chǎn)品的快速去化。診斷項(xiàng)目三1．病癥 包裝不到位2．病況 在無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)操作樓盤，包裝還是起著非常主導(dǎo)的地位。包裝分為軟包裝和硬包裝兩種。3．病因 策劃滯后?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場非常激烈，對于代理公司的要求也非常的高，無論是其業(yè)務(wù)水平還是介入時間，都會對案子產(chǎn)生重大的影響。 本案是到準(zhǔn)備開盤才最終確定代理公司的，而新公司的介入時間比較晚，因此很多工作都不可能做的非常細(xì)致，這就貽誤了很多的商機(jī)。 包裝缺乏系統(tǒng)性。本案原有的包裝系統(tǒng)被擱置不用，而新的包裝方案既沒有影響力也沒有殺傷力。包裝的一個最大特點(diǎn)就是要具有整合效果。目前本案的包裝沒有系統(tǒng)性也沒有專 業(yè)型。同時與樓盤本身也不相符合，現(xiàn)有的樓盤包裝與競爭個案相比，差之甚遠(yuǎn)。4．影響 弱化了市場攻勢。包裝是投向市場的“煙幕彈”包裝沒有到位，市場影響力就會減弱。 損害樓盤形象。包裝是形象問題，包裝不好就直接影響到了本案的形象?，F(xiàn)在買家在選樓時候，會將樓盤形象作為重要應(yīng)速，樓盤形象上不去，就會嚴(yán)重影響到銷售效果。5．處方 對本案進(jìn)行重新包裝。包括廣告通路，工地包裝等以提升本案的整體形象，增加樓盤的吸引力。 通過準(zhǔn)確的市場分析，重新找出本案的最強(qiáng)賣點(diǎn)，為樓盤創(chuàng)造出一個興奮點(diǎn)，重新吸引買家的關(guān)注四．其它診斷項(xiàng)目1．銷售手段貧乏現(xiàn)階段房產(chǎn)營銷除了策劃包裝外，最敏感的還是價格。合理的運(yùn)用價格杠桿，會對樓盤的銷售起到?jīng)Q定性的作用。如團(tuán)購，價格協(xié)商，分期付款等，都是可以考慮運(yùn)用的方式。2．缺乏危機(jī)感 隨著房地產(chǎn)市場的過渡競爭及政府的宏觀調(diào)控，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)存在了相當(dāng)大的風(fēng)險?？啥ㄆ谡匍_開發(fā)公司和代理公司碰頭會，以提高危機(jī)處理能力及抗風(fēng)險能力。
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