康泰佳苑營銷報告分析(已改無錯字)
2023-04-10 21:54:45 本頁面
【正文】 ☆ 5 月 1 日開盤 :銷售速度 套 /月 ☆ 6 月 4 日開盤 :銷售速度 套 /月 ☆ 8 月 18 日開盤 :銷售速度 33 套 /月 ☆ 9 月 30 日開盤 :住宅速度 47 套 /月 別墅速度 14 套 /月 截止到目前 ,我們共推出 住宅 448套 ,別墅 52套 ,住宅銷售率為 %,別墅銷售率為%,整體銷售情況還是不錯的 .一批開盤的銷售率達到了 %,主要的原因在于一批均價 2700元 /平方米 ,加上有馬鋼品牌作支撐 ,得到了客戶的認同 .二批開盤銷售率為 %,當時雖然國家出臺了新政策 ,但對馬鞍山地區(qū)影響不大 ,加上前批登記了 5000多號 ,有豐富的客源 ,所以銷售的形式很好 . 8月本身是房產(chǎn)銷售淡季，加上 8月有部分樓盤新開盤，推出面積為 120平方米左右，總價不超過 40萬的房源，吸引了部分客戶前去購買，而我們推出的主要是以 6樓為主，供客戶選擇的范圍很小，所以 8月中旬推出的房源銷售明下滑。 9月底新開的二期，主要以 136平方米為主力戶型，由于面積過大，主力戶型的銷售不是很理想，反而 116平方米的房源銷售情況很好，說明主力戶型 120平方米左右是符合市場需求 . 從 5月 1日至今 ,我們可以明顯看出月均銷售速度是呈下滑趨勢 ,從銷售率的變化分析 ,自 6月的旺季到 8月份的淡季，加上受國家新政策的影響，下降的態(tài)勢非常大，現(xiàn)在馬鞍山地區(qū)的月均去化套數(shù)是 ,而我們樓盤 8月份去化套數(shù)僅為 38 套，處于低水平的位置 ,房產(chǎn)界稱 :“金九銀十”， 而我們 9月份以來去化套數(shù)僅為 47套，略低于平均去化套數(shù)，說明客戶現(xiàn)在多數(shù)在觀望。從南京 9月份房展會上看出，國家宏觀調(diào)控開始顯效，各個樓盤推出眾多的優(yōu)惠活動，打折成了必然的措施。所以要扭轉(zhuǎn)我們樓盤當前的銷售局面，必須改變單一的廣告模式，全方位的宣傳，加大產(chǎn)品的附加值，提升我們小區(qū)的品牌知名度。 12 戶型面積 剩余套數(shù) 單套總價 占剩余比例 109 7 34— 40萬 % 116— 139 44 39— 50萬 % 144— 153 52 38— 57萬 % 171— 175 19 53— 66萬 % 從表中可以看出 ,我們剩余房源面積 79%集中在 130— 153平方米，總價超過 40萬以上，前面我們已經(jīng)分析到，在當前馬鞍山市場銷售抗性主要來自面積超過 120平方米 ,總價40萬以上的房子，特別國家對于 144平方米以上的住宅征收 4%的契稅 ,而我們樓盤剩余的房源有 71套都在 144平方米以上 ,占 %,受影響很明顯 . 3．剩余房源產(chǎn)品分析 產(chǎn)品類型 剩 余套數(shù) 總金額（大致） 占剩余金額比例 多層 100 4788萬元 % 小高層 25 924萬元 11% 別墅 28 3600萬元 % 我們小區(qū)有 16棟多層 ,6棟小高層 ,別墅 8棟 ,總套數(shù)為 952戶 ,主要以多層為主 ,從多達 100套 ,不過客戶對多層的需求占 79%.說明市場有潛在的需求量 ,為此 ,必須加大廣告力度 ,重點宣傳馬鋼品牌 ,另一方面提升產(chǎn)品附加值 ,吸引客戶 .客戶需求小高層的 只占 %,但我們剩余的房源中小高層只有 25套 ,說明我們樓盤的小高層定價適中 ,易于客戶接受 .從表中可以看出，別墅作為高檔住宅，總價高，在剩余金額中所占的比例達 %，對于別墅我們應(yīng)該加大宣傳力度，另外提升整個產(chǎn)品的高附加值！為別墅的銷售做好準備。 13 4．一層剩余房源分析 剩余數(shù) 總套數(shù) 比例 一層 30套 122套 % 一層剩余數(shù)占總套數(shù)的 %, 銷售抗性來自于客戶對底層的擔憂 ,比如 :防潮效果、樓上居民的素質(zhì)、安全因素等 ,所以應(yīng)該加大宣傳消除客戶的憂慮 ,另外舉辦推廣活動 ,推出優(yōu)惠措施 ,吸引客戶前來選擇底層 . ● 小結(jié) 5月 1日至今 ,我們共 4次開盤 ,住宅銷售率分別為 %、 %、 %、 %，其間國家對房產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控，銷售率呈明顯的下降態(tài)勢 .現(xiàn)在剩余房源中總價在 40萬占了很大一部分 ,這也是抑制我們銷售的主導因素 ,畢竟目前 80%的客戶可以承受價位在 40萬以內(nèi) ,銷售抗性是主力戶型面積過大 .另一方面馬鞍山地區(qū)在 8兩個月供應(yīng)量過于集中，推出不少總價在 35萬左右的房源 ,造成部分客戶流失 .在剩余房源中多層占了 絕大部分 ,達到 100套 ,而其中底層套數(shù)有 30套 ,抗性較大 .剩余別墅總金額占剩余金額比例高達 %,說明我們必須加大對別墅的宣傳力度 . 五、綜合評述 1．市場 目前，全國房地產(chǎn)行業(yè)普遍不景氣，最直接的表現(xiàn)就是商品房銷售量明顯下滑，國家加大了宏觀調(diào)控的力度，出臺了一系列政策，特別是 .在大環(huán)境下 ,馬鞍山市房地產(chǎn)發(fā)展進入困難時期 ,自 7月以來 ,各樓盤的成交量普遍下滑 . 作為重工業(yè)為主的二級城市 ,具體表現(xiàn)在： 1) 整個馬鞍山樓盤的供應(yīng)量大，國際華城、東方明珠都是建面在 70萬平方米以上， 2) 8月
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