康泰佳苑營(yíng)銷報(bào)告分析(已修改)
2025-03-14 21:54 本頁(yè)面
【正文】 康泰佳苑營(yíng)銷分析報(bào)告 2021 年 10 月 24 日 一、市 場(chǎng) 綜 述 目前 ,全國(guó)房?jī)r(jià)受國(guó)家宏觀調(diào)控影響 ,出現(xiàn)了下跌之勢(shì) ,特別是上海、杭州等一線城市，受到的影響最大，降價(jià)打折非常大，而在一些二線城市，持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭已經(jīng)止住，目前處于緩慢上漲階段，特別是在 ,各地開(kāi)發(fā)商均感覺(jué)不同程度的壓力 ,表現(xiàn)最為明顯的莫過(guò)于銷售量的持續(xù)下滑 .客戶在這種情況下 ,更多是選擇觀望 ,看開(kāi)發(fā)商是如何應(yīng)對(duì)目前的形勢(shì)。 馬鞍山地區(qū)受全國(guó)形勢(shì)的影響 ,目前是停滯不前的階段 ,特別是 7月份以來(lái) ,市場(chǎng)持續(xù)低迷 .加上當(dāng)前 有兩個(gè) 70 萬(wàn)方的大樓 盤及一個(gè) 50 萬(wàn)方的樓盤 ,在這個(gè)市區(qū)人口不足 50 萬(wàn)的城市 ,集中供應(yīng)如此眾多的房源 ,可以預(yù)見(jiàn)以后的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈 .目前 ,本地多層的均價(jià)在 3200元 /平方米 ,小高層的均價(jià)在 2700 元 /平方米 ,加上大部分樓盤的主力戶型集中在 120平米左右 ,整體價(jià)格在 35 萬(wàn) .比如 8 月 18 日開(kāi)盤的春暉家園 ,總建面 50 多萬(wàn)方 ,一期推出的多層總價(jià)就35 萬(wàn)左右 ,面積 120 平米 ,盡管市場(chǎng)低迷 ,但仍然有較好的銷售量 .對(duì)于大多數(shù)工薪階層來(lái)說(shuō) ,總價(jià)不超過(guò) 40 萬(wàn)的房子他們還是可以接受的。 當(dāng)前形勢(shì)下 ,各個(gè)樓盤都加大了宣傳的力度 ,幾乎馬鞍山地區(qū)的主要報(bào) 紙每天都有樓盤的廣告 ,有的樓盤還在馬市 唯一的大賣場(chǎng)設(shè)立了分展區(qū) ,來(lái)吸引客戶 .在主要的交通要道 ,人流量大的地方設(shè)立了大的戶外看板 ,比如在團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)那就有東方明珠、格林春天、西湖花園。 馬鞍山地區(qū)的開(kāi)發(fā)范圍緊跟政府規(guī)劃發(fā)展的腳步，無(wú)論是兩年前就開(kāi)盤的西湖花園，東湖碧水灣，還是最近剛 開(kāi)盤 的春暉家園，康嘉大景城，其地理位置都在這倆年政府提出的“東擴(kuò)南移”的范圍圈中。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)，是要有時(shí)代感，緊跟政府發(fā)展政策的。像東湖碧水灣的房?jī)r(jià)，由最初的 1900/平方米，到現(xiàn)在的 3200/平方米，也就用了一年多的時(shí)間?？梢?jiàn) ，馬鞍山的房產(chǎn)市場(chǎng)還是有很大的增長(zhǎng)空間的。不過(guò)目前看來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)不是很明朗，還需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證未來(lái)房場(chǎng)發(fā)展方向。 2 二、康泰佳苑主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 樓盤名稱 推出時(shí)間 推出量（套） 去化（套） 月均（套） 康嘉大景城 05 年 7 月 2 日 ~至今 544 163 46 瑞慈花園 05 年 6 月 ~至今 500 200 44 春暉家園 05 年 8 月 8 日 ~至今 181 165 66 國(guó)際華城 05 年 9 月 1 日 ~至今 84 58 38 康泰佳苑 05 年 10 月 1日 ~至今 76 38 47 05 年 9 月 30 日 ~至今 34（別墅） 14 17 東湖碧水灣 05 年 8 月 ~至今 50（別墅） 30 15 普通住宅月平均去化速度 從表中分析我們可以知道 ,各個(gè)樓盤的月均去化套數(shù)與整體平均去化套數(shù)大致是吻合的 ,其中春暉家園的去化速度最快 ,主要的原因在于該樓盤是一期開(kāi)盤 ,主力戶型為 120 平米左右加上價(jià)位較低所以整體總價(jià)相對(duì)較低 ,而且一期推出的五棟多層 ,其中兩棟主體封頂了 ,另外三棟已經(jīng)建到了 3— 4 層，有準(zhǔn)現(xiàn)房給客戶看，比較直觀和具體。我們樓盤的去化速度是符合馬鞍山市場(chǎng)的整體情況的。 析 樓盤名稱 均價(jià)（元 /平方米） 主力戶型（平方米） 總價(jià)（元） 康嘉大景城 3200（多層） 120~130 40 萬(wàn)左右 2700（小高層） 130 35 萬(wàn)左右 瑞慈花園 3200（多層） 106（多層） 34 萬(wàn)左右 3200（小高層） 125（小高層） 40 萬(wàn)左右 春暉家園 2700（多層） 120 33 萬(wàn)左右 國(guó)際華城 2700（多層） 120 33 萬(wàn)左右 東湖碧水灣 4000（別墅） 270 108 萬(wàn)左右 康泰佳苑 3200（多層） 136 43 萬(wàn)左右 4200（別墅） 260 左右 110 萬(wàn)左右 3 從價(jià)格上來(lái)看的話，馬鞍山本地多數(shù)樓盤的小高層要比多層總價(jià)低，另一方面新市政府附近的樓盤的價(jià)位相對(duì)其他地區(qū)是較高的，多層的總價(jià)在 40 萬(wàn)左右，而我們樓盤的總價(jià)高于 40 萬(wàn)，主要的原因在于我們的主力戶型面積偏大，而春暉家園和國(guó)際華城的主力戶型比較符合馬鞍山市場(chǎng)的需求，這樣就會(huì)有部分客戶流失，造成我們的去化速度略低于平均去化速度。 樓盤名稱 時(shí)間 方式 優(yōu)惠措施 康嘉大景城 05 年 7月 2日 ~至今 電臺(tái)、電視、報(bào)紙、車體、戶外展牌 一次性 折 ,商貸 折 ,公積金 折 瑞慈花園 05 年 6 月 ~至今 車體、戶外展牌、報(bào)紙、電臺(tái) 小高層送公攤，超144 平米補(bǔ) 2%契稅，一次性 折 春暉家園 05 年 8月 8日 ~至今 報(bào)紙、大賣場(chǎng)設(shè)分展區(qū)、戶外展牌 一次性 折 國(guó)際華城 05 年 9月 1日 ~至今 報(bào)紙、車體、戶外展牌 中秋期間推出送精美月餅活動(dòng) 東湖碧水灣 05 年 8 月 ~至今 報(bào)紙、展牌、車身 一次性 折 ,首付達(dá) 50%, 折 康泰佳苑 05 年 9 月 30 日~至今 報(bào)紙、展牌 一次性 折 ,送熱水器 ,馬鋼職工每平米優(yōu)惠 50 元 就當(dāng)前馬鞍山市
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