【正文】 下而上 ” 的計算方式 ，先確定戶戶差值 ， 然后在差值的基礎上加上一個價格基數(shù) ， 從而得到每戶的價格 ， 根據(jù)這個價格計算總體均價 ， 調(diào)整價格基數(shù)讓計算總體均價等于真實均價 ，最后得到每戶的最終價格 。 （ 但由于沒有確切的數(shù)據(jù)和甲方對價格基數(shù)的確定 ） 所以本項目只能根據(jù)現(xiàn)有的市場經(jīng)濟環(huán)境 、 區(qū)域地理環(huán)境 、 自身公司獨特的銷售渠道等 ， 作出一個起價 、 均價 、 最高價的大概價格 。 （ 1） 影響價差的因素：需要綜合考慮幾個方面的因素： ★ 橫向價差 ★ 縱向價差 ★ 朝向因素 ★ 戶型因素 ★ 邊套因素 ★ 道路因素 ★ 景觀因素 ★ 間距因素 由于本案分為 A、 B、 C棟，而 C棟又因貴司要求提前銷售，所以我司根據(jù)自身情況制定出以下價格： （套內(nèi)） C棟起價： 3350元 /M2 C棟均價： 3500元 /M2 C棟最高價： 3650元 /M2 （ 套內(nèi)） A、 B棟起價： 3800元 /M2 A、 B棟均價： 4050元 /M2 A、 B棟最高價： 4300元 /M2 整體項目均價定為： 4000元 /M2 ★ 建議折扣及 付款方式：由于戶型面積有大有小，大的總價過高，所以建議采用三種方式進行銷售，讓客戶有更多的選擇及判斷。 （ 1）一次性付款 （ 2）按揭付款：交三按七 （ 3）按揭首付分期付款：交一緩二按七 價格入市變化及市場反映控制 ★ 我司根據(jù)本項目的賣點優(yōu)勢和區(qū)域市場經(jīng)濟發(fā)展、目標客戶群的確定， 把握好銷控周期， 從而制定出 “ 低開高走 ” 的策略，樓盤開盤后根據(jù)最初制定的價格，應分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為 “ 逐步走高，并留有升值空間 ” ，這樣既能吸引投資，又能吸引自用。同時差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，它隨著市場需求變化呈不規(guī)則變化。以時間為基礎根據(jù)不同的時間段對銷售控制、價格控制、時間控制三者的緊密結合，確定與之對應的銷量和價格。 價格的 “ 低開 ” 并不意味著貴司經(jīng)濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的 “ 高走 ” 。 入市時機規(guī)劃及媒介策略 在此次項目入市推廣之前，請先讓我介紹一下，我公司 （重慶順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡有限公司） 的廣告渠道和推廣優(yōu)勢： ★連鎖經(jīng)營模式 的優(yōu)勢： 重慶順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡有限公司截止 2022年 2月 1日前 ， 在主城七區(qū)（ 渝中區(qū) 、 江北區(qū) 、 南岸區(qū) 、 渝北區(qū) 、 沙坪壩區(qū) 、 九龍坡區(qū) 、 大渡口區(qū) ） 共有連鎖店 51家 ， 擁有一線銷售人員 330名 。 就此而言 ， 貴司一旦和我們達成合作協(xié)議 ， 就等于免費擁有了 51個 外賣場 （ 遍步主城 7區(qū) ） 和 330名 銷售人員 ， 這對于目前傳統(tǒng)的銷售模式是一個巨大的沖擊 ， 在宣傳推廣中起到的作用是不言而喻的 。 ★ 客戶資源的優(yōu)勢： 現(xiàn)有的客戶規(guī)模 ， 按靜態(tài)方式計算： 每天重慶順馳公司銷售網(wǎng)絡（連鎖經(jīng)營中心基本店）平均接待客戶 600人次 ，每周約 4200人次 ，每月約 16800人次 ，每年約202200人次 ，刨去其中重復接待，連鎖店與項目、項目與項目、店與店交叉的部分，即使按十分之一的比例計算，每月新增客戶到訪規(guī)模也在 2022人次 以上。 已成交客戶管理情況 重慶順馳公司信息中心通過與地產(chǎn)公司、物業(yè)公司的配合，已掌握約 15000客戶 的基本資料。 從以上數(shù)據(jù)可以知道，在貴公司入市宣傳期間就已經(jīng)有了15000客戶 的客戶基本蓄備量，比其他的中介公司更早一步占領市場。 ★ 資源渠道的優(yōu)勢： A、 順馳置業(yè)網(wǎng) （ ） 是順馳 (中國 )不動產(chǎn)網(wǎng)絡旗下的互聯(lián)網(wǎng)商務平臺 ， 在 2022年憑借著全新的互聯(lián)網(wǎng)運營模式 、 強大的網(wǎng)站功能 、龐大的線下綜合服務體系 、 完善的企業(yè)內(nèi)部信息平臺迅速發(fā)展 ， 成為中國房地產(chǎn)綜合服務網(wǎng)站的佼佼者 。 網(wǎng)站現(xiàn)狀： (截止到 06年 1月） 分站點數(shù)： 37個 Alexa全球排名 :1,509名 日訪問量： 80萬 注冊用戶： 86526個 合作網(wǎng)站： 66個 友情鏈接總數(shù)： 562個 B、 是國內(nèi)首家為網(wǎng)民提供線真實有效服務的專業(yè)房屋搜索引擎 ， 將傳統(tǒng)的選項查找轉(zhuǎn)換為更加人性化 、 便捷化的搜索模式 ， 讓網(wǎng)上房源信息發(fā)布和查詢變得像呼吸一樣簡單 。 目前 allfang的工作人員已遍布全國 40余個城市，架設千余個維護終端，二手房動態(tài)房源信息量近百萬，并且在每一天都有大量的維護人員審核推薦房源以保證其準確性?，F(xiàn)在更帶來即時互動的商品房在線查詢系統(tǒng)，真正天下房源，一網(wǎng)打盡。 ★ 順馳置業(yè)網(wǎng)的合作伙伴： ★ 資源渠道的優(yōu)勢： 《 順馳房產(chǎn)快訊 》 由重慶順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡有限公司創(chuàng)建于 2022年 ，是一份專業(yè)性強的 ， 能有效對客戶進行直接引導的及時性月刊 ，《 順馳房產(chǎn)快訊 》 定為免費月刊 ， 每月中旬 15號出版 ， 目前月發(fā)行量已超過 24萬 份 ， 超過了某些日報和周報 ， 而 《 順馳房產(chǎn)快訊 》最能彰顯其效率和影響力的側(cè)重點在于其利用了順馳本身強大的連鎖店渠道 ， 覆蓋整個山城的 51家 連鎖店面及 330名 銷售人員能將所有 《 順馳房產(chǎn)快訊 》 直接 、 深入的發(fā)送到購買力市場中去 ，從靜態(tài)的高 、 中 、 低檔小區(qū)到人流量龐大密集 、 年齡群適宜的廣場 、 超市等 ， 都能最直接快速的接收到 《 順馳房產(chǎn)快訊 》 的各種信息 。 目前，《順馳房產(chǎn)快訊》經(jīng)過與網(wǎng)絡整合，已完成與順馳置業(yè)網(wǎng)線上同步發(fā)行的結合，圖文并茂，讓讀者留下深刻印象。讀者通過線上、線下雙重方式獲取資訊，大大提高了信息覆蓋人群量，實現(xiàn)對購買群體的全方位轟炸，有效提升廣告投入產(chǎn)出比。 ★ 我公司通過內(nèi)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫分析得到的對本案的需求及區(qū)域相近潛在客戶人數(shù)表： 潛在客戶總計： 3656組 所在區(qū)域 房屋總價 沙坪壩區(qū) 渝中區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū) 渝北區(qū) 1520萬元 270組 316組 379組 566組 417組 2125萬元 114組 98組 146組 235組 174組 2630萬元 87組 84組 89組 194組 138組 3135萬元 42組 27組 30組 56組 49組 3640萬元 31組 20組 19組 39組 36組 ★入市時機的確定及安排 （廣告推廣初級階段： 10月 —— 11月 ） 通過前期一至二月的廣告推廣，樹立本項目 “ 候鳥精神、候鳥生活 ” 的獨特形象理念，通過一段時間的宣傳在幾個目標區(qū)域（江北、渝北、渝中、南岸、沙坪壩）中產(chǎn)生目標客戶的共鳴，達到目標客戶從理解到接受的目的。 建議：趕在秋季房交會前推出，利用秋季房交會的宣傳優(yōu)勢進行借勢。 （廣