無錫君悅豪景苑營銷策劃報告(已改無錯字)
2023-04-23 09:01:25 本頁面
【正文】 （多層比小高層稍貴）君悅景苑周邊主要樓盤情況2：區(qū)域樓盤名稱開盤/去化售樓處廣告/宣傳安鎮(zhèn)華夏新時代6月17日開盤，開盤現(xiàn)場比較熱烈；預訂訂金多層6萬元/戶，小高層8萬元/戶售樓處裝修標準較好，整體形象較好；無戶型模型，無樣板房錫東大道與安國路交叉口，錫東大道與錫滬路交叉口原有兩塊廣告牌，錫滬路南側(cè)及售樓處又新增兩塊廣告牌；安國路及錫滬路部分路段新增刀旗；圍墻廣告；無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報紙廣告等查橋江南清華坊二期地塊（案名未定）目前正在規(guī)劃，預計年底動工該地塊尚無售樓處，開發(fā)信息尚未公開目前無任何廣告宣傳厚橋隆達苑去化近75%，剩余約80套（其中30套左右已簽約）售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開發(fā)公司內(nèi)部人員，業(yè)務能力及綜合素質(zhì)較差，樓書資料制作粗糙（基本上就是介紹戶型的單張）；無樣板房無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；售樓處看板、模型；沒有報紙廣告羊尖羊尖中央公園開盤日期未定（預計年底以后），目前還未接受預訂售樓處裝修標準較好，無任何樓書、資料、宣傳板、沙盤、模型等；無樣板房育才路沿路刀旗；圍墻廣告八士華夏星辰一期去化約7080%一期、二期同一售樓處，面積較大，裝修好，銷售程序完善、人員素質(zhì)較高；沙盤、資料齊全，但無戶型模型；有展示樣板房沿路刀旗；無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報紙廣告以價格、八士首座小高層為賣點華夏星辰二期兩室兩廳一衛(wèi)基本售完，其余在銷只有戶型圖及由售樓員介紹，無其它廣告宣傳（刀旗、報紙還是一期廣告）君悅景苑周邊主要樓盤情況3：區(qū)域樓盤名稱優(yōu)勢劣勢安鎮(zhèn)豪景苑安靜；離中學近；周邊配套齊全；外部（膠山、安鎮(zhèn)公園）景觀較好；小區(qū)內(nèi)部綠化、景觀好；戶型合理；周邊道路較好；售樓處裝修設計好，售樓員素質(zhì)高，經(jīng)驗、能力足；安鎮(zhèn)規(guī)劃利好與華夏新時代相比的后發(fā)劣勢（包括）；旁邊手套廠的噪音及空氣污染較重；小區(qū)離安鎮(zhèn)對外主干道較遠，曝光率受影響；通往小區(qū)的錦安路較窄且路中間有兩排背靠背店面，使從錦安路、錫滬路口看小區(qū)的視線受阻；目前安鎮(zhèn)中心幼兒園、小學、醫(yī)院離項目較遠華夏新時代周圍無工廠，錫東大道道路寬闊,車輛眾多，小區(qū)的曝光率高；醫(yī)院、小學將搬至該案附近；小區(qū)內(nèi)各檔次住宅均有；臥室均朝南，頂層送閣樓；先發(fā)優(yōu)勢，宣傳較早；安鎮(zhèn)規(guī)劃利好錫東大道車輛噪音；小區(qū)北側(cè)河道如治理不好，會造成污染；旁邊安居房小區(qū)住戶整體素質(zhì)不高；戶型客廳餐廳東西朝向，采光不好；主臥室基本無獨立衛(wèi)生間；收取的訂金高；售樓員經(jīng)驗、能力不足查橋江南清華坊二期地塊離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；周邊生活、教育等配套較好；一期的宣傳、口碑效應；吼山森林公園一期售樓員整體素質(zhì)不高；查橋離市區(qū)距離雖比安鎮(zhèn)、厚橋、羊尖近，但隸屬于安鎮(zhèn)，其將來發(fā)展不如安鎮(zhèn)，同時需和東亭、八士樓盤競爭厚橋隆達苑價格；物業(yè)管理尚可；有一些智能化設施；周邊配套較好；外立面都為面磚；小區(qū)周邊安靜；全部為現(xiàn)房（均可交房）不通公交車；北側(cè)外立面造型、形象不好；售樓處形象差、人員綜合素質(zhì)不高；樓書、資料不全、制作差；售樓處外無廣告（包括刀旗、報紙等）；樓盤旁邊無主要入口，售樓處曝光率低羊尖羊尖中央公園雙公園概念（北側(cè)羊尖市民廣場在建，小區(qū)內(nèi)也有公園），景觀環(huán)境較好；南側(cè)為羊尖高級重點中學（省級重點），附近還有羊尖中心實驗小學，教育配套很好；距離錫滬路較近且有市民廣場相隔，不受錫滬路噪音影響；羊尖無其它競爭樓盤；羊尖工業(yè)發(fā)達，居民收入較高，需求及購買力較強東側(cè)羊勤路規(guī)劃為羊尖新街，噪音不可避免；離羊尖目前商業(yè)街較遠；離市區(qū)較遠（羊尖東面即為蘇州常熟）；售樓員整體素質(zhì)有待提高；樓書、戶型圖、看板、沙盤/模型等資料都沒有，售樓處空空蕩蕩八士華夏星辰（一期、二期）離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；價格較低；得房率較高（%）；廣告宣傳多（時間長）八士鎮(zhèn)市場、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項目較遠；東側(cè)八文路上車輛噪音；小區(qū)智能化設施很少；四、安鎮(zhèn)市場分析1． 市場基本面：①規(guī)劃前景雖然安鎮(zhèn)規(guī)劃中有安鎮(zhèn)—羊尖組團規(guī)劃，高速鐵路站口規(guī)劃等，但是這些都不可能在近期來實現(xiàn)，這些基本利好消息很難在現(xiàn)階段對本案起到直接作用。②人口基數(shù)相對于安鎮(zhèn)目前常駐人口基數(shù)來看，安鎮(zhèn)目前的商品房住宅供應量還是供大于求。而且安鎮(zhèn)外來人口也很少。因此本案的受眾群體異常狹小。③工業(yè)產(chǎn)值相當于查橋，或者無錫的其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)，安鎮(zhèn)的經(jīng)濟實力明顯偏低，這樣就導致安鎮(zhèn)的購買力也相對較低，客戶的購房能力也在一個很低的水準。④安居房及直接競爭個案華夏新時代為本案的直接競爭個案，它的存在直接分流了本案的準客戶，原本就很狹
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