豪景苑營(yíng)銷診斷報(bào)告(參考版)
2025-05-17 03:53本頁(yè)面
【正文】 可定期召開(kāi)開(kāi)發(fā)公司和代理公司碰頭會(huì)，以提高危機(jī)處理能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如團(tuán)購(gòu)，價(jià)格協(xié)商，分期付款等，都是可以考慮運(yùn)用的方式。 通過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，重新找出本案的最強(qiáng)賣點(diǎn)，為樓盤創(chuàng)造出一個(gè)興奮點(diǎn)，重新吸引買家的關(guān)注四．其它診斷項(xiàng)目1．銷售手段貧乏現(xiàn)階段房產(chǎn)營(yíng)銷除了策劃包裝外，最敏感的還是價(jià)格。5．處方 對(duì)本案進(jìn)行重新包裝。包裝是形象問(wèn)題，包裝不好就直接影響到了本案的形象。包裝是投向市場(chǎng)的“煙幕彈”包裝沒(méi)有到位，市場(chǎng)影響力就會(huì)減弱。同時(shí)與樓盤本身也不相符合，現(xiàn)有的樓盤包裝與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相比，差之甚遠(yuǎn)。包裝的一個(gè)最大特點(diǎn)就是要具有整合效果。 包裝缺乏系統(tǒng)性。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)非常激烈，對(duì)于代理公司的要求也非常的高，無(wú)論是其業(yè)務(wù)水平還是介入時(shí)間，都會(huì)對(duì)案子產(chǎn)生重大的影響。包裝分為軟包裝和硬包裝兩種。更換現(xiàn)有營(yíng)銷模式，尋找更好的銷售通路使得產(chǎn)品的快速去化。 重新包裝。 重新定位。5．處方 重新做市場(chǎng)調(diào)研。 降低開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。4．影響 無(wú)法提煉出賣點(diǎn)，而無(wú)人喝彩。這就是本案現(xiàn)在的要害之處，從目前銷售狀況來(lái)看，也就是一個(gè)尷尬的局面。無(wú)論在競(jìng)爭(zhēng)激烈的一級(jí)市場(chǎng)，還是在競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)微弱的二批市場(chǎng)就更容易主導(dǎo)市場(chǎng)。如今在業(yè)界十分重視差異化營(yíng)銷，如營(yíng)銷差異化、產(chǎn)品差異化等。 失去控制；出現(xiàn)問(wèn)題而不能解決，人為的增加了許多不可控制因素及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度5．處方 從新制定一個(gè)總體方案，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)行為。 太拘泥于所謂臺(tái)灣模式的規(guī)范化模式來(lái)現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)作，而無(wú)任何創(chuàng)新及改變。3．病因 代理公司的人才流失使得其實(shí)際操案能力名不副實(shí)。五、本案營(yíng)銷診斷：診斷項(xiàng)目一：1．病癥 總體構(gòu)思的偏差2．病況 做任何事情都必須要有一個(gè)總體思路，也就是總體上的框架，這就是人們通常所說(shuō)的謀篇布局。 ②從其它無(wú)錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)案情況來(lái)看：個(gè)別人的意見(jiàn)會(huì)影響到周圍相當(dāng)多的動(dòng)向，我們稱之為意見(jiàn)領(lǐng)袖。而且安居房的存在也在打擊著安鎮(zhèn)人的購(gòu)房欲望。③工業(yè)產(chǎn)值相當(dāng)于查橋，或者無(wú)錫的其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)，安鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯偏低，這樣就導(dǎo)致安鎮(zhèn)的購(gòu)買力也相對(duì)較低，客戶的購(gòu)房能力也在一個(gè)很低的水準(zhǔn)。而且安鎮(zhèn)外來(lái)人口也很少。七、豪景苑周邊主要樓盤綜合分析豪景苑周邊主要樓盤情況1：區(qū)域樓盤名稱總建（平方米）建筑類型戶型均價(jià)（元/平方米）安鎮(zhèn)華夏新時(shí)代54941（占地）多層、小高層、疊加二室二廳一衛(wèi)；二室二廳二衛(wèi)；三室二廳一衛(wèi)；三室二廳二衛(wèi)；四室二廳二衛(wèi)；疊加別墅多層2400左右，小高層2600左右，疊加別墅3500左右；（車位約80000100000元/個(gè)，20平方米/個(gè)）查橋江南清華坊二期（暫定）10萬(wàn)（占地）多層、小高層、別墅（暫定）規(guī)劃中（一期有64棟別墅）未定（一期4300左右，只剩一套）厚橋隆達(dá)苑4059610幢多層（5層或6層）總共298戶兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)1900羊尖羊尖中央公園30000左右（占地）多層、小高層、聯(lián)排或疊加售樓處無(wú)任何資料，具體不詳結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況及該項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)計(jì)在22002400左右，商鋪4000元左右八士華夏星辰一期多層13幢（5層），小高層2幢（9層，包括2層底商）兩室兩廳一衛(wèi)（97）、三室兩廳一衛(wèi)（110125）、三室兩廳兩衛(wèi)（140150）、四室兩廳兩衛(wèi)（145左右）2200左右華夏星辰二期多層3幢（5層），小高層1幢（9層，包括2層底商）兩室兩廳一衛(wèi)（100）、三室兩廳一衛(wèi)（110120）、三室兩廳兩衛(wèi)（122—150）、四室兩廳兩衛(wèi)（150左右）2350（多層比小高層稍貴）君悅景苑周邊主要樓盤情況2：區(qū)域樓盤名稱開(kāi)盤/去化售樓處廣告/宣傳安鎮(zhèn)華夏新時(shí)代6月17日開(kāi)盤，開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)比較熱烈；預(yù)訂訂金多層6萬(wàn)元/戶，小高層8萬(wàn)元/戶售樓處裝修標(biāo)準(zhǔn)較好，整體形象較好；無(wú)戶型模型，無(wú)樣板房錫東大道與安國(guó)路交叉口，錫東大道與錫滬路交叉口原有兩塊廣告牌，錫滬路南側(cè)及售樓處又新增兩塊廣告牌；安國(guó)路及錫滬路部分路段新增刀旗；圍墻廣告；無(wú)錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報(bào)紙廣告等查橋江南清華坊二期地塊（案名未定）目前正在規(guī)劃，預(yù)計(jì)年底動(dòng)工該地塊尚無(wú)售樓處，開(kāi)發(fā)信息尚未公開(kāi)目前無(wú)任何廣告宣傳厚橋隆達(dá)苑去化近75%，剩余約80套（其中30套左右已簽約）售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部人員，業(yè)務(wù)能力及綜合素
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