【正文】 勁松橋北100m5800元/m40萬m塔樓毛坯紫東苑住宅潘家園橋北側(cè)5600元/m8萬m塔樓毛坯九龍花園住宅廣渠路29號6000元/m10萬m塔樓毛坯翌景嘉園住宅潘家園橋東側(cè)7500元/㎡10萬㎡塔樓精裝龍輝大廈寫字樓勁松橋南1萬元/m34000m塔樓毛坯京華大廈寫字樓在建項目二、產(chǎn)品供應(yīng)特點分析通過對該區(qū)域樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品的供應(yīng)上存在以下幾個方面的特點： 項目定位。在戶型面積的分配上，存在戶型相同而面積相差較大，大戶型將面臨滯銷的境地。根據(jù)長期對客戶的調(diào)查以及近期對周邊項目的調(diào)查，市場上不少項目存在戶型設(shè)計不合理的問題。起價： 4580元/平方米均價： 5380元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷售情況：一期全部售出 二期剩少量大戶型社區(qū)配套：室內(nèi)游泳館、健身中心、棋牌室、閱覽室、兒童活動室、陽光餐廳等。龍輝大廈開發(fā)商：北京恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置： 東三環(huán)勁松橋東南側(cè)規(guī)模： 總建筑面積30000平方米，地下2層；地上17層；4—17層為寫字樓；地下2—地上4設(shè)購物中心、酒店、銀行、證券、娛樂場所。通訊系統(tǒng)：通訊光纜、寬帶入網(wǎng)。l 生活配套齊全，周邊有銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場及成型的居民住宅小區(qū)。二、Weakness（劣勢）l 項目占地面積較小，容積率較高，會給環(huán)境設(shè)計帶來一定難度。WTO后，對房地產(chǎn)業(yè)來說是新的發(fā)展機會，特別是CBD的形成將使其周邊保持旺盛的市場購買力。四、Threat（威脅）l 項目竣工周期晚于周邊在建項目。二、主導(dǎo)客戶群定位 年齡構(gòu)成 %的被調(diào)查者年齡在20—30歲之間，其次為30—40歲。第二節(jié) 主導(dǎo)客戶群購房動機分析一、購房時間、動機及關(guān)注因素 購房時間%的被調(diào)查者計劃在2年內(nèi)購房，%的被調(diào)查者計劃在2—3年內(nèi)購房。 購房關(guān)注因素客戶關(guān)注因素所占比例價格%位置%交通%物業(yè)管理%戶型%社區(qū)環(huán)境%配套設(shè)施%小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢%房屋質(zhì)量%被調(diào)查者購房時首要關(guān)注因素為價格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及戶型。新建住房應(yīng)按合理比例建造面積在70130平方米。結(jié)合前述購房時選擇面積的分析，被調(diào)查者最能接受的房屋總價在21—40萬元間，其次為40—78萬元間，說明目前北京居民對住宅價格的承受力不高，居民的承受能力與市場上較高的房價間有一定差距。第四章 項目定位分析一、影響項目定位的因素 土地價值分析l 項目地塊規(guī)則l 利于充分利用l 易于規(guī)劃與設(shè)計 需求分析l 總需求較樂觀l 高品質(zhì)住宅需求大l 需求面積逐漸變小 供給與競爭態(tài)勢l 區(qū)域內(nèi)供給量較大l 土地儲備豐富，存在開發(fā)潛力l 入市時機較為關(guān)鍵二、項目市場定位描述 本項目主要經(jīng)濟指標(biāo)n 總建筑面積： 99215平方米n 總占地： n 綠化率： 30%n 容積率： n 地上建筑面積： 73440平方米n 商場： 11750平方米n 寫字樓： 21290 平方米 n 其余為公寓： n 地下建筑面積： 25775平方米n 地下車位： 333輛n 地上車位： 63輛n 自行車： 466輛 整體功能布局建議項目規(guī)劃為：一棟寫字樓，一棟商業(yè) ，兩棟公寓。圍合出的空間可聘請具有實力的景觀設(shè)計事務(wù)所進行布置，達到環(huán)境優(yōu)美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場所。第五章 項目功能定位建議.一、整體規(guī)劃建議l 本項目作為地標(biāo)性建筑，總體布局強調(diào)完整大氣，體現(xiàn)完整社區(qū)的形象。必要時可利用景觀軸線法加以控制。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，易于識別。l 在立面造型設(shè)計上不要賦予建筑過多的理念，注重細節(jié)的精致和合理是較為明智的。兩居室：100平方米建筑面積 l 在產(chǎn)品設(shè)計中，基本遵循上述面積指標(biāo)，不追求夸張的居室面積。l ；l ，以便用作高科技公司的Ramp。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的Ramp。l 自然采光：樓層進深不超過15米，以避免自然采光不足。平面布局：l 標(biāo)準(zhǔn)層建議采用全開間形式l 以電梯間或某個公共區(qū)域為分隔區(qū)，將整個標(biāo)準(zhǔn)層分為兩大部分，在設(shè)計上預(yù)留上下水管道l 根據(jù)業(yè)主的要求，開發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進行規(guī)則性的排列。六、配套服務(wù)建議寫字樓配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施和商務(wù)設(shè)施三大部分。l 物業(yè)管理的水平高低將對客戶最終消費起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為項目預(yù)售的賣點，并帶來部分客戶資源。一、 定價原則l 市場定位決定物業(yè)價格 l 價格要符合市場環(huán)境l 價格要符合經(jīng)營指標(biāo)l 價格要保持一定的競爭性二、 定價方式 l 成本加成定價l 市場比較定價l 客戶感受定價三、 本項目定價建議根據(jù)以上分析我公司建議：l 寫字樓均價：10000元/㎡l 公寓均價： 7500元/㎡ l 商場價格：首層13000元/㎡，二層10000元/㎡，三層8000元/㎡，四層6000元/㎡第七章 銷售策略一、 推廣方式21世紀不動產(chǎn)是全球最大的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。 五、銷售時機本相目不同物業(yè)的銷售時機不同，且應(yīng)考慮不同的銷售組來完成銷售工作。物業(yè)銷售的全部過程，自始至終賴以廣告宣傳的有力支持。提高目標(biāo)市場之客群對該項目的認知率。l 區(qū)域的區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｈ?、廣告策略針對房地產(chǎn)項目的宣傳推廣工作，具體包括如下策略：阻隔戰(zhàn)略在開盤推廣時機確定后，在正式發(fā)售之前先行豎立路牌、路旗、燈箱等戶外媒體；同時，開始進行廣播及少量報紙軟性宣傳，預(yù)告本項目即將推出，勸告投資者切莫匆忙選擇，以等待更完美的置業(yè)方案。同時特別挑選能力強、經(jīng)驗豐富、熟悉市場的業(yè)務(wù)員作為接待人員留守現(xiàn)場，進行銷售，并加強追蹤訪問作業(yè)，形成高效率的銷售網(wǎng)。第九章 合作方式 一 、公司簡介 l 21世紀不動產(chǎn)中國總部21世紀不動產(chǎn)中國總部，特許商號為21世紀中國不動產(chǎn)。 促進房地產(chǎn)事業(yè)平衡發(fā)展216。 培養(yǎng)14000名經(jīng)紀人21世紀不動產(chǎn)中國總部設(shè)立在北京漢威大廈16和17層，辦公面積為600平米。業(yè)務(wù)范圍涵蓋置業(yè)顧問咨詢、置業(yè)代理、新樓盤全案策劃、銷售代理、寫字樓及公寓租賃代理等。1997—1998年 任21世紀不動產(chǎn)印度尼西亞執(zhí)行總裁6個月內(nèi)確立21世紀不動產(chǎn)體系當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先地位。吳興捷 21世紀不動產(chǎn)北京居易加盟店銷售經(jīng)理1996—1997 上海興銀房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 銷售經(jīng)理興銀花園1997—1999 上海威格斯物業(yè) 專案經(jīng)理、高級策劃學(xué)府新城、和平彩邑、金橋陽光、冠都公寓、嘉匯廣場、和平花苑、櫻園1999—2000 上海搜房房地產(chǎn)資訊有限公司 業(yè)務(wù)部經(jīng)理新天國際大廈、綠景嘉園、金灣花園2001—— 21世紀不動產(chǎn)北京居易加盟店銷售部經(jīng)理 三、代理費用 在不包含項目推廣費用的前提下，%。2000年—至今 作為熟悉全球房地產(chǎn)市場運作的資深專家，為開拓世界上最大的市場，Hunt先生受命擔(dān)任21世紀中國不動產(chǎn)總裁。1993—1995年 任21世紀不動產(chǎn)澳大利亞總裁，2年中建立起當(dāng)?shù)爻晒Φ牟粍赢a(chǎn)特許經(jīng)營體系。l 21世紀不動產(chǎn)北京泛華加盟店該店為21世紀中國不動產(chǎn)在中國的首批加盟者，專門從事房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)的專業(yè)經(jīng)紀公司,致力于發(fā)展房地產(chǎn)信息咨詢、投資顧問、全案企化、銷售代理、