豪景苑營銷診斷報告-預(yù)覽頁
【正文】 大筆費用購買展位前來參展。2． 惠山新城12個樓盤集體亮相，幾乎可成立惠山新城專場房交會。在新政來臨后，無錫市政府也著力托盤，從減少土地供應(yīng)量到此次房交會增加一倍展位面積等措施 眾多開發(fā)商也對市場預(yù)期也比前一段時期樂觀一些，在本次房展會上也有幾個樓盤因為價格的優(yōu)勢銷售狀況良好。4．年關(guān)將近，新盤不斷推出，眾多開發(fā)商也面臨年底資金回籠的壓力，使得有相當(dāng)?shù)臉潜P進(jìn)行了促銷，并取得了一些較為顯著的效果。有關(guān)人士分析認(rèn)為，在無錫房地產(chǎn)市場長期理性發(fā)展的大環(huán)境下，二手房市場仍保持平穩(wěn)發(fā)展的局面，但住宅成交量有所下降。預(yù)計今年第四季度商品房上市總量約100萬平方米至150萬平方米。期房及二手房交易量全面萎縮，購房者觀望氣氛漸濃。開發(fā)商，購房者，中介在膠著中比拼著。監(jiān)測信息顯示。 3．二手房市場同樣上演了一起跌宕起伏的行情：國家今年通過稅收等經(jīng)濟手段抑制房地產(chǎn)投機炒作，交易量在6月份大幅下挫后市場出現(xiàn)觀望現(xiàn)象，7月份出現(xiàn)回升，至9月份交易量基本持平。第三季度，市區(qū)住宅新盤有31個，加權(quán)平均單價為每平方米3840元，其中中低價位樓盤供應(yīng)數(shù)量合理。二、05年秋季房展會，眾多開發(fā)商在熬過慘淡的69月份后，全部把力量放在此次房交會上，已開盤的加上剛浮出水面的樓盤都期望能夠在房交會上搶的滿堂紅。King紫金門為2004－2地塊，總建32萬m2，號稱市中心人民東路上個案，圣芭芭拉為香港風(fēng)水隆在馬山的個案，在現(xiàn)場為形象展示，產(chǎn)品沒有曝光，只知道為TH，獨棟，花園洋房，公寓；百大春城為昆百大在惠山新城的個案，在站前步行街設(shè)立了市區(qū)接待處。形象展示樓盤有近20個超越以往房交會。5． 參展商展位設(shè)計花俏，力求能吸引客人眼球。在新區(qū)板塊中，市場上銷售較旺的樓盤在房展會上會也很明顯的參觀民眾較多，而象吳越之星新都會等個案，顯得較為冷清，沒有民眾在現(xiàn)場提問咨詢。無錫市區(qū)人的購房意向還是以城區(qū)內(nèi)樓盤為主，但是有大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶選擇市區(qū)房源。陽臺功能設(shè)置為復(fù)合陽臺。該案6月17日已開盤，開盤當(dāng)天場面比較熱烈，也有一部分投資客（一投資客訂購了11套）的，現(xiàn)銷售進(jìn)度已售150多套。其廣告量及廣告效果對本案保持著絕對的壓迫力，這在人口本來就很少的鄉(xiāng)鎮(zhèn)對客戶心里的影響也是無法想象的。共1500戶，地下停車位，1200多個。消費者所在區(qū)域主要為查橋鎮(zhèn)以及一部分市區(qū)居民與上海人。該案均價1900元/平方米（頂層送閣樓，陽臺算一半面積），70%以上的房子已售出，還剩約80套左右未售出（其中31套房子已預(yù)定）。小區(qū)保安素質(zhì)尚可，大樓入口為防盜玻璃門，但一樓和二樓窗戶、陽臺均無防盜設(shè)施。四、羊尖 羊尖鎮(zhèn)距安鎮(zhèn)7公里（約10分鐘車程），主要道路為錫滬路。該案采用雙公園概念（市民廣場及小區(qū)內(nèi)部公園）、教育社區(qū)概念（羊尖高級重點中學(xué)）。規(guī)劃160畝商業(yè)用地，規(guī)劃用途為別墅，住宅（暫定），價格暫時未確定，但預(yù)計多層2200元起，小高層2400元起。一期戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（97）、三室兩廳一衛(wèi)（110125）、三室兩廳兩衛(wèi)（140150）、四室兩廳兩衛(wèi)（145左右）；二期戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（100）、三室兩廳一衛(wèi)（110120）、三室兩廳兩衛(wèi)（122—150）、四室兩廳兩衛(wèi)（150左右）。售樓處（一期和二期共同的售樓處）面積較大，裝修好，有展示樣板房，沙盤、資料齊全，但無戶型模型，銷售程序完善、人員素質(zhì)較高。是以廚衛(wèi)，五金為主的商城，以售完現(xiàn)正招商中明年1月正式對外營業(yè)。②人口基數(shù)相對于安鎮(zhèn)目前常駐人口基數(shù)來看，安鎮(zhèn)目前的商品房住宅供應(yīng)量還是供大于求。④安居房及直接競爭個案華夏新時代為本案的直接競爭個案，它的存在直接分流了本案的準(zhǔn)客戶，原本就很狹小的受眾群體就更少了。 ③作為安鎮(zhèn)一部分有一定經(jīng)濟實力的人，他們近期的購房意向可能是更愿意忘東亭或者更靠近市區(qū)的地區(qū)去、 ④而作為年輕人，可能基本不愿意回鎮(zhèn)上置業(yè)、購房、工作。 工作缺乏系統(tǒng)性及前瞻性，出現(xiàn)問題不知道如何解決。診斷項目二 1．病癥 本案賣點不突出，缺乏買家感興趣的東西2．病況 單從營銷角度來說，差異化策略是創(chuàng)造出產(chǎn)品特色的唯一方法，也是取勝市場的唯一策略。 然而從目前本案所具備條件來看，基本沒有任何可以打動買家的賣點存在。 延長銷售周期，原本二年可銷售一空的案子，可能要長達(dá)三年甚至更久。針對市場現(xiàn)狀，挖掘出本案特色。在包裝上做文章，包裝出一個新的樓盤特色 重新確定營銷方略。3．病因 策劃滯后。本案原有的包裝系統(tǒng)被擱置不用，而新的包裝方案既沒有影響力也沒有殺傷力。4．影響 弱化了市場攻勢。現(xiàn)在買家在選樓時候，會將樓盤形象作為重要應(yīng)速，樓盤形象上不去，就會嚴(yán)重影響到銷售效果。合理的運用價格杠桿，會對樓盤的銷售起到?jīng)Q定性的作用。
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