【正文】 特征房型稿化解銷售壓力房地產(chǎn)報(bào)紙廣告效果今非昔比，每況愈下。feel……就是我的看法，我的主張、我的立場(chǎng)、我的世界、我的選擇、我的家 ……ifeelI’m who i ，是自戀狂I like I feel……ipod iphone i Maci ，是時(shí)尚范i ，就是 “ 愛(ài)”是你的 feel 還是 我的 feel Feel ？ 你是否想這樣問(wèn)或許你會(huì)說(shuō)：我覺(jué)得 ……I feel……對(duì)！就是 ——“ 我覺(jué)得（ I feel） ”大部分 80后的年輕人認(rèn)為，我覺(jué)得 需要的才是重要！我覺(jué)得 是這樣的，才是這樣的！因?yàn)樵谒麄冃闹?，自? 你和他和他和他和他 ……對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)所有人都一樣，都有自己的想法，同時(shí)信任自己的感覺(jué)，就是愛(ài)自己所愛(ài)，就是喜歡隨時(shí)隨地的說(shuō)： I feel……所以，我們的 案名 就是 ——i feel清華 案名建議性感度低 性感度高大牌性感明星選秀明星大家閨秀恐龍知名度高知名度低Mini Cooper、蘋果《失戀 33天》、吳莫愁等可口可樂(lè)、百事口樂(lè)郭德綱、芙蓉姐姐4大品牌類別 √客戶解碼 富力城成交客戶分析成交客戶多以首置及二次置業(yè)為主，主要用于自主兼少量投資客成交客戶多以白下、玄武、江寧區(qū)原住民及工作所在地為主1150012023的均價(jià)，并非每個(gè)毛頭小伙能消費(fèi)得起好產(chǎn)品還得遇到懂得欣賞的人從主力面積上看，以首次置業(yè)、首次改善為主客戶解碼 目標(biāo)客群界定目標(biāo)人群強(qiáng)調(diào)自我的城市新貴首次置業(yè)的城市精英首次改善的三口之家客戶解碼 目標(biāo)客群寫真在這城市奮斗 8年以上， 30多歲經(jīng)過(guò)多年打拼，已經(jīng)小有成就，城市里的新脊梁品牌化消費(fèi)，堅(jiān)持品味，懂得欣賞美好的事物有文化，有品味，有責(zé)任，有購(gòu)買力的 新 “ 四有新人 ”有責(zé)任感，知道要為自己和家人追求更好的生活經(jīng)過(guò)生活的沉淀，更懂得生活的意義講品位，有情趣，懂格調(diào)，愛(ài)生活。 城市主流涵氧區(qū)東區(qū) CBD，山水智慧城紫金山南 社區(qū)的人文底蘊(yùn)、圈層的交流平臺(tái)、為客戶營(yíng)造的智本社區(qū)感受，通過(guò)活動(dòng)塑造出來(lái)的品牌個(gè)性，實(shí)現(xiàn)客戶之間的良性互動(dòng)。價(jià)值屬性：城市稀缺自然山水物業(yè)，未來(lái)低密度花園住區(qū)的價(jià)值增長(zhǎng)潛力。精神屬性：高端區(qū)域?qū)傩?，品牌?xiàng)目云集、高端住區(qū)所帶來(lái)的標(biāo)簽感、自豪感價(jià)值屬性：主城價(jià)格洼地，未來(lái)的低密度花園板塊所帶來(lái)巨大的升值潛力→ 項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)值體系的挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 ——城市資源價(jià)值體系→ 項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)值體系的挖掘物理屬性：山湖環(huán)抱， 600年運(yùn)糧河景觀帶，背靠紫金，直面青龍山，滄波門百里風(fēng)光帶，濕地公園、中央公園，擁有城市山水不可再生的自然資源。遠(yuǎn)交近攻核心競(jìng)爭(zhēng)策略 ——遠(yuǎn)交競(jìng)爭(zhēng)策略 捆綁片區(qū)價(jià)值標(biāo)桿競(jìng)品，樹(shù)立項(xiàng)目整體價(jià)值高度本案富力城中海 G03地塊世貿(mào) G40地塊價(jià)值捆綁策略原點(diǎn)：富力城項(xiàng)目做為目前片區(qū)內(nèi)品質(zhì)價(jià)值標(biāo)桿項(xiàng)目，具備一定的市場(chǎng)影響力，后期將推售洋房及合院別墅產(chǎn)品，價(jià)值高度將不斷提升世茂項(xiàng)目由于地價(jià)因素，以及其品牌價(jià)值，將打造成區(qū)域標(biāo)桿級(jí)項(xiàng)目策略核心：借勢(shì)富力城及世貿(mào)項(xiàng)目的區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目的價(jià)值定位，本案與其捆綁在統(tǒng)一價(jià)值陣營(yíng)，占高打低，有效樹(shù)立項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象高度近攻競(jìng)爭(zhēng)策略本案富力城中海 G03地塊世貿(mào) G40地塊直面競(jìng)爭(zhēng)針對(duì)同質(zhì)化競(jìng)品，依托產(chǎn)品品質(zhì)及附加值，性價(jià)比取勝，快速去化策略原點(diǎn)：中海項(xiàng)目做為與本案距離最近且產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的核心競(jìng)品，需提升、提煉項(xiàng)目核心品質(zhì)賣點(diǎn)體系，與其開(kāi)展貼身肉搏策略核心：提升項(xiàng)目產(chǎn)品力，精做產(chǎn)品附加值，并依托合理的定價(jià)策略，樹(shù)立項(xiàng)目性價(jià)比形象，運(yùn)用科技住宅價(jià)值與中海項(xiàng)目展開(kāi)差異化競(jìng)爭(zhēng)PART3核心價(jià)值聚合梳理① 區(qū)域價(jià)值區(qū)域認(rèn)知：山水之合：兩山三水一中央公園離南京主城最近的低密度花園板塊n 背靠紫金山，直面青龍山 (龍王山），依原生公園而建n 600年運(yùn)糧河，未來(lái)沿河公園帶n 距離中央公園僅 500公里n南京發(fā)展速度最快的南京未來(lái)科技新城 “ 東方硅谷 ”n南京未來(lái)最具潛力的低密度生活住區(qū)② 配套價(jià)值配套之合：最前瞻的區(qū)域配套規(guī)劃國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校、三甲國(guó)際醫(yī)院五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、有軌電車接駁n 起點(diǎn)高，天生優(yōu)越，符合未來(lái)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)。 核心競(jìng)爭(zhēng)策略： 遠(yuǎn)交近攻 | 占高打低 |核心競(jìng)爭(zhēng)陣地光華路片區(qū)紫金山片區(qū)麒麟片區(qū)城東 大城東本案的核心競(jìng)爭(zhēng)陣地在南京大城東板塊，重要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)為麒麟新城片區(qū)東方紅郡本案富力城中海 G03地塊世貿(mào) G40地塊地塊在售項(xiàng)目 東郊小鎮(zhèn)麒麟片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)分析當(dāng)下（ 20232023年）前期（ 2023年前） 后期（ 2023年后）由剛需居住片區(qū)，逐步邁進(jìn)品質(zhì)時(shí)代，未來(lái)將成為南京城東新興高品質(zhì)宜居住區(qū)， 品質(zhì)產(chǎn)品將成為區(qū)域絕對(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn) 。富力城 區(qū)域內(nèi)最早進(jìn)入，高市場(chǎng)認(rèn)知度，后期產(chǎn)品高端化，提升區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值。 高層 均價(jià) 40% 容積率 恒富物業(yè)管理有限公司 總戶數(shù) 小高層、高層、洋房、合院 開(kāi)發(fā)商 麒麟科技創(chuàng)新園東麒路 277號(hào) 建筑面積 產(chǎn)品組成 —— 住宅世茂外灘新城世茂 G40世茂 G40 世茂雙盤聯(lián)動(dòng)，高端產(chǎn)品路線，拔高區(qū)域價(jià)值。規(guī)劃用途 二類居住用地 增加了產(chǎn)品的賣點(diǎn)。戶型小結(jié)： 戶型功能區(qū)分區(qū)明顯，室內(nèi)布局合理，居住空間十足。飄窗設(shè)置在客廳，能夠增加與外界接觸。n符合人的舒適型需求。動(dòng)靜分離。贈(zèng)送飄窗、陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)。n功能區(qū)分布明確。獨(dú)立玄關(guān)，入口可設(shè)置儲(chǔ)物間。n贈(zèng)送飄窗、陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)。n入口玄關(guān)可設(shè)置了儲(chǔ)物間比較實(shí)用。n飄窗和陽(yáng)臺(tái)?？蛷d緊鄰景觀陽(yáng)臺(tái)，是休閑、晾曬、觀景的主活動(dòng)區(qū)域。n戶型方正，動(dòng)靜分離，居住比較舒適。面積： 140㎡n戶型： 3室 2廳 面積： 97㎡ 面積： 105㎡戶型： 2室 2廳 面積： 86㎡ 戶型： 2室 2廳 中海國(guó)際社區(qū)戶型： 2室 2廳 公園道蘇州新加坡國(guó)際學(xué)校愛(ài)丁堡別墅區(qū)方洲公園最新銷售動(dòng)態(tài)：中海國(guó)際社區(qū)橙郡公寓已加推 1東單元，目前在售戶型有 61㎡、146㎡，其中小戶型位于 1西單元 07室 11室，單價(jià) 10000元 /㎡左右，大戶型位于 383940底樓或頂樓，單價(jià) 10000元 /㎡左右，新春特惠，購(gòu)房享 99折優(yōu)惠再減 16000，準(zhǔn)時(shí)簽約再減 5000。南北向的琉璃街和東西向的麗帆巷、鐘園路、兆佳巷以及方洲路將項(xiàng)目劃分成七個(gè)組團(tuán)。 戶型面積 10000綠化率 中海發(fā)展（蘇州）有限公司物業(yè)公司 產(chǎn)品類型 蘇州工業(yè)園區(qū)湖東琉璃街與鐘園路交匯處向南 100米建筑面積 項(xiàng)目的飄窗、陽(yáng)臺(tái)等的附贈(zèng)面積也比較大。小結(jié)： 總體上看，該項(xiàng)目戶型方正，南北通透，動(dòng)靜分區(qū)。室內(nèi)房間有飄窗贈(zèng)送，客廳有大觀景陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送。n南北通透。動(dòng)靜分離。有飄窗贈(zèng)送和南北雙陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送。n入口獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)，可以滿足隨心所欲的收納。n室內(nèi)動(dòng)靜分離，屬于舒適住宅。n戶型方正，舒適度較高。nn布局緊湊，空間利用率高。n動(dòng)靜分區(qū)，居住舒適。中海萬(wàn)錦熙岸戶型 :2室 2廳 面積 :90M2 戶型 :3室 2廳 面積 :109M2 戶型 :3室 2廳 面積 :136M2 戶型 :3室 2廳 面積 :95M2n采光較好，雙臥一廳朝南。周邊配有珠江小學(xué)、浦口區(qū)第二中學(xué)、 12班幼兒園，蘇果超市、蘇寧電器，工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行，浦口區(qū)中心醫(yī)院等多種設(shè)施。共規(guī)劃 26棟住宅，約 2800戶。 9650累計(jì)推量 1124套 90140平米 均價(jià) 60% 容積率 中海物業(yè)管理有限公司南京分公司 總戶數(shù) 開(kāi)發(fā)商 產(chǎn)品類型 江浦街道團(tuán)結(jié)村 2號(hào) 建筑面積 預(yù)計(jì) 2月底 3月初推出 7號(hào)樓房源，約 126套左右，面積 90140平方米。產(chǎn)品組成 住宅（ ㎡） +商業(yè)（ 2100