【正文】 :吾洞庭 ,實(shí)兼湖山之勝 , 始山特為幽人韻士之所棲 ,靈仙佛子之所宅。 [要素 4]精神性的主導(dǎo)廣告語(yǔ) 尚山尚水，盡得風(fēng)流 東山人家，文脈傳承 枕山坐水 , 你還在等什么 聽風(fēng)，聽心，游離于夢(mèng)想之外 一山，一水，一居，一世界。 東山居得天獨(dú)厚的景觀資源，筑于東山自然坡地，可謂天設(shè)地造。 太湖湖中有大小島嶼 48個(gè)， 連同沿湖半島山峰，共有 72峰。 東山，又名洞庭東山，既有山川林石之美，又有人文風(fēng)物之萃。[ 要素 3]概念的由來(lái)與文化底蘊(yùn) 東山純山地獨(dú)院小別墅 一流別墅，他們或者擁有絕美的風(fēng)景，或者閃爍著神秘的光環(huán)，或者占據(jù)著神佑的福地 ?? 他們無(wú)意中形成了高尚別墅的法則。 東山碧春園 —— 碧螺春茶文化的極度彰顯，體現(xiàn)項(xiàng)目最大賣點(diǎn) 形象力 形象包裝從 “ 形象力 ”“ 產(chǎn)品力 ”“ 利基訴求力 ” 三大力量著手 ！ 三力合一 ， 威力無(wú)窮 ！ 通過(guò)一系列科學(xué) 、 完整的包裝創(chuàng)造出唯一性 、 排他性 、 權(quán)威性的產(chǎn)品 ！ 形象力 項(xiàng)目住宅成本均價(jià)為 6224元 /平米，加上 40%的利潤(rùn)本項(xiàng)目成本均價(jià)為 10173元 /平米 。 一：市場(chǎng)對(duì)比法： 本案位于東山別墅區(qū)內(nèi)，選取對(duì)象應(yīng)為與本案有同類可比產(chǎn)品的周邊項(xiàng)目： 選取東山景園、吳地雅舍二個(gè)項(xiàng)目作為定價(jià)參考： 判別標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 東山景園 吳地雅舍 東山會(huì) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 建筑規(guī)模 16% 1 地理環(huán)境 14% 1 周邊配套 10% 社區(qū)規(guī)劃 14% 1 對(duì)外交通 10% 1 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 16% 1 1 區(qū)域認(rèn)知度 10% 1 1 1 品牌效應(yīng) 10% 1 總計(jì) 100% \ \ \ 樓盤 名稱 影響力 權(quán)重 樓盤 時(shí)價(jià) 綜合 得分 比較 價(jià)格 權(quán)重值 東山景園 30% 9000 8190 2457 吳地雅舍 30% 8800 8703 3348 東山會(huì) 40% 10800 9763 3905 本案雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)參考均價(jià)： 9710 以市場(chǎng)對(duì)比法得出，本案雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)參考均價(jià)： 8447 由于東山會(huì)項(xiàng)目為純獨(dú)立別墅，根據(jù)市場(chǎng)情況比對(duì)聯(lián)體別墅價(jià)格在獨(dú)立別墅 60％左右 二、成本核算法 根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況核算成本后，得出實(shí)際價(jià)格。（修飾費(fèi)用與政府協(xié)商解決） 第六篇：價(jià)格策略 房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法四類，本案當(dāng)前最為適宜的定價(jià)策略為可比樓盤數(shù)量化定價(jià)原則。 周邊民房立面美化建議 因本項(xiàng)目周邊民房排布雜亂、外立面顏色不統(tǒng)一，造成項(xiàng)目天際線混亂，視野不好，降低了樓盤檔次。但業(yè)主可以利用周邊樓盤的會(huì)所設(shè)施，如“東山會(huì)”。 在院落中可栽種碧螺春，偶有興致，可體會(huì)種茶、采茶之樂(lè)，也可委托物業(yè)公司管理。 花園院落設(shè)計(jì) ?項(xiàng)目總建筑面積： 7451平方米 ?建筑投影面積： 3726平方米 ?可營(yíng)造景觀面積： 9314平方米 3726平方米 = 5588平方米 ?規(guī)劃總戶數(shù)：約為 42套 建議： 每戶贈(zèng)送入戶花 3050平方米 （則用去 12602100平方米，至少還有 3500平方米可以用作公共配套。 通過(guò)天窗的采光處理，使得地下室可以用作書房、工作間等功能 。 ● 閣樓：大概有 40平方米可達(dá)到 ，建議不做樓板分割，作為閣樓贈(zèng)送，可作臥室、書房等。可作為地下車庫(kù)、視聽室、棋牌室、工作室等功能室利用。 引水入園： 雖然項(xiàng)目?jī)?nèi)部缺少水元素，但臨近項(xiàng)目有可利用河道，建議引水入園，塑造水景觀，或“溪水繞園”之感，為項(xiàng)目增加亮點(diǎn)。 營(yíng)造坡地感受： 作為江南建筑風(fēng)格，項(xiàng)目本身缺少水的元素，是一個(gè)不利點(diǎn)。 江南民居的一些建筑符號(hào)有獨(dú)有的文化記憶，如馬頭墻、漏花窗、采光天井、江南園林、茶道等， “江南”時(shí)常成為地域傳統(tǒng)文化的代名詞，人們已然被對(duì)美好童年的追憶，對(duì)回歸平淡的渴望所形成的強(qiáng)烈江南情結(jié)所牽引。 ●項(xiàng)目面對(duì)大盤“東山會(huì)”，以其“兄弟盤”的身份出現(xiàn)，在形象包裝和企劃思路上應(yīng)統(tǒng)一，可與“東山會(huì)”項(xiàng)目取得聯(lián)系共同商討，對(duì)于提升項(xiàng)目形象、吸引客源非常有利。 龍景象觀點(diǎn)： ●建筑風(fēng)格已經(jīng)限定為傳統(tǒng)蘇式風(fēng)格，在產(chǎn)品規(guī)劃方面做出特色有一定難度，需要盡可能增加產(chǎn)品的附加值，來(lái)吸引客戶。 相同的環(huán)境四分之一的價(jià)格 入戶茶園 第五篇：規(guī)劃建議 （一）規(guī)劃考慮要素： 規(guī)劃限定： ? 規(guī)劃總占地面積：約 ? 容積率： ? 建筑層數(shù)： 2層 ? 建筑高度： 10米（檐口高度： 7米） ? 建筑風(fēng)格及色彩：蘇州傳統(tǒng)建筑風(fēng)格 地塊特點(diǎn) ? 項(xiàng)目地塊內(nèi)部 3米的高度差 ? 地塊內(nèi)部無(wú)水系可利用 競(jìng)爭(zhēng)樓盤因素（與“東山會(huì)”相聯(lián)系） 項(xiàng)目在地理位置上與“東山會(huì)”形成鼎足之勢(shì)，但“東山會(huì)”定位高端，戶型大，容積率低。當(dāng)人們一次置業(yè)后，就開始想著二次、三次置業(yè)，房產(chǎn)正是最好的保值升值的投資。 ☆魅惑三：逍遙自在，休閑牌 投資額度小，用來(lái)小住的半山獨(dú)院別墅配套齊全，滿足閑暇度假休憩的全部功能，會(huì)感覺(jué)非常舒暢。因此，山清水秀的優(yōu)美自然環(huán)境首當(dāng)其沖的被列為頭號(hào)誘惑。 定位之必須 充分利用現(xiàn)有自然人文資源，進(jìn)行有效整合，最大化表現(xiàn)產(chǎn)品差異化賣點(diǎn)，確保項(xiàng)目強(qiáng)有力的沖擊市場(chǎng)。 東山、太湖為本項(xiàng)目最大賣點(diǎn)，而本項(xiàng)目的最大魅力在于除了與競(jìng)爭(zhēng)樓盤共擁東山景區(qū)相同的自然人文景觀之外，更加物超所值。 項(xiàng)目定位在于更明確定位目標(biāo)客戶群，吸引與同區(qū)域樓盤不同層次的客戶。 （二）項(xiàng)目定位的戰(zhàn)略思考 定位之目的 : 打造東山景區(qū)，最具差異化的樓盤。 純山地 天然坡度，可以提高建筑群落密度，打造坡地別墅群落。 第四篇：項(xiàng)目定位 （一）項(xiàng)目資源整合 獨(dú)院小別墅 小面積，低總價(jià)，以超值的品質(zhì)打動(dòng)更多別墅生活追捧者。 ●房產(chǎn)投資受限制。 ●東山會(huì)西面有規(guī)劃地塊。 威脅： ● 周邊緊鄰?fù)|(zhì)化地塊。 ●鄰近項(xiàng)目東山會(huì)產(chǎn)品品質(zhì)較高。 ●沿太湖地塊的供應(yīng)量逐漸減少。 ● 東山在蘇州、上海的認(rèn)知度高。 ●規(guī)劃限定，規(guī)劃特色產(chǎn)品有難度。 ●周邊建筑排布雜亂，天際線混亂。 ●非成熟居住區(qū)，周邊緊鄰配套不全。 ●蘇州地區(qū)稀有的半山別墅。 ●離太湖舉步之遙。（但距東山鎮(zhèn)僅 5分鐘車程，鎮(zhèn)上配套齊全。 （政府正重新規(guī)劃東山區(qū)，且高檔別墅區(qū)“東山會(huì)”在建，交通問(wèn)題有望近期解決。 植被：作為山地別墅，周圍及地塊內(nèi)部綠色植被茂密，環(huán)境清幽，空氣清新。 ● 環(huán)境條件 東山：屬東山景區(qū)板塊，緊鄰雨花勝境。 ● 規(guī)劃指標(biāo)：規(guī)劃總占地面積：約 規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地 容積率： ● 地塊條件：（ 1） 地形：地形較方正，但周邊建筑排布雜亂，天 際線混亂。家庭年收入： 50萬(wàn)元以上 他們的共同特點(diǎn)： 有錢有閑、學(xué)歷較高、閱歷頗豐，樂(lè)于享受休閑生活。家庭年收入： 30萬(wàn)元左右。 投資及自住50%自住35%純投資15%投資及自住 自住 純投資 （三）客源屬性分析 根據(jù)調(diào)查情況，以收入、職業(yè)、年齡將目標(biāo)客戶分為以下幾類： （ 1）私營(yíng)業(yè)主及公司老板，年齡多在 3550歲。 蘇州60%上海25%其他15%蘇州 上海 其他 （二）購(gòu)買目的分析 太湖區(qū)域別墅一般作為購(gòu)買者的第二居所，兼具居住和投資用途。 ● 聯(lián)排別墅存在 170— 180萬(wàn)的銷售瓶頸，即總價(jià)高于這個(gè)區(qū)間，去化明顯困難。 龍景象觀點(diǎn)： ● 由于風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃限制，要求東山景區(qū)樓盤統(tǒng)一為蘇式傳統(tǒng)風(fēng)格，協(xié)調(diào)周邊景觀，導(dǎo)致東山區(qū)在售樓盤難以做出自有風(fēng)格特色，項(xiàng)目差異性不強(qiáng)。 ●價(jià)格：多層電梯公寓均價(jià) 3500元 /平米；聯(lián)排別墅均價(jià) 7000元 /平米 ●客源：上?？驮凑即蟛糠郑s 60%），本地客源 30%左右。 ●價(jià)格：聯(lián)排 7800 雙拼 8000 獨(dú)棟 10000 ●客源：蘇州本地（園區(qū)） 80% ●賣點(diǎn)： ◇太湖深處，背倚東山 ◇每戶外有中式街巷及蘇式園林公共景觀，內(nèi)有獨(dú)立私家庭院