【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?根據(jù)當(dāng)?shù)乜蛻粜枨笈c居民構(gòu)成，建議把目標(biāo)客戶定位為： ?主要客戶： ? 中端客戶：當(dāng)?shù)仄胀ò傩?、拆遷安置戶、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職工 ? 高端客戶：當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、政府公務(wù)員、事業(yè)單位人員、私營(yíng)業(yè)主 ?次要客戶： ? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、外地務(wù)工人員 項(xiàng)目客戶定位 公主嶺處于棚戶區(qū)改造向品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)的過(guò)渡時(shí)期，現(xiàn)有住宅基本為棚戶改造房以及家屬樓，由于公主嶺無(wú)流動(dòng)人口，因此本案基本以當(dāng)?shù)乜腿合癁橹鳎?dāng)?shù)厝瞬蝗狈?，但缺好房的特點(diǎn)使我們定位的主要客戶階層應(yīng)為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的需要居住改善的客群。對(duì)戶型居住的舒適度、安全性要求較高。 項(xiàng)目客戶定位及需求 客戶購(gòu)房需求 ? 我方建議戶型都是全功能改善性住宅戶型，考慮到客戶都是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的家庭單位。因此，戶型定為兩房、三房。 ? 根據(jù)當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣與需求，建議戶型面積在 50140㎡ 之間，是為了保證居住的舒適度，和客戶對(duì)總價(jià)的承受力。 ?戶型以 85100㎡ 經(jīng)濟(jì)三房為主，總價(jià)控制 1320萬(wàn)元之間，符合項(xiàng)目以工薪客戶為主的客戶定位，且經(jīng)濟(jì)三房的戶型功能全，適合三口、三代居住，保暖性好。 ?5585㎡ 兩房、 120140㎡ 舒適三房為補(bǔ)充，所占比例較少。 項(xiàng)目戶型建議 戶型建議基本點(diǎn) 項(xiàng)目戶型配比建議 面積 比例 人群 備注 5585㎡ 兩房 40% 當(dāng)?shù)仄胀ò傩铡⒉疬w安置戶、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職工、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 首次置業(yè)戶型，可作投資，可放在邊戶位置 85110㎡ 經(jīng)濟(jì)三房 50% 當(dāng)?shù)仄胀ò傩?、拆遷安置戶、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職工、私營(yíng)業(yè)主 主力戶型，符合當(dāng)?shù)馗纳菩跃幼⌒枰? 120140㎡ 舒適三房 10% 當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、政府公務(wù)員、事業(yè)單位人員、私營(yíng)業(yè)主 高檔居住戶型，以高端人群為目標(biāo)客群，提升整個(gè)社區(qū)品質(zhì) 項(xiàng)目戶型建議 項(xiàng)目戶型圖參考 項(xiàng)目戶型建議 6585m2兩房 —— 戶型方正、緊湊，不浪費(fèi)空間，大面寬客廳、臥室，觀景陽(yáng)臺(tái)，使小戶型同時(shí)舒適、大氣。 2室 2廳 1衛(wèi) ㎡ 大面寬客廳帶陽(yáng)臺(tái)，采光好，大氣 戶型方正，采光合理，動(dòng)靜分區(qū)好，符合舒適居住要求 2室 2廳 1衛(wèi) 70㎡ 大南寬客廳帶陽(yáng)臺(tái)，采光好，大氣 項(xiàng)目戶型圖參考 兩房 臥室布局緊湊，避免形成走廊，增加居室的使用率。 2房 2廳 1衛(wèi) 南北陽(yáng)臺(tái)加大采光，可舒適觀景 衛(wèi)生間靠近主次臥，方便，人性化。 項(xiàng)目戶型圖參考 兩房 2室 2廳 1衛(wèi) 暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，增加了房屋的密閉性，避免氣窗帶來(lái)的透風(fēng)，有利于保暖。 大面寬的客廳，陽(yáng)光充沛、氣派 項(xiàng)目戶型圖參考 兩房 88100㎡ 經(jīng)濟(jì)三房 —— 戶型方正、緊湊，三房設(shè)計(jì)使三代居成為可能，符合改善性居住需要，大面寬客廳、臥室，舒適、大氣。 3室 1廳 2衛(wèi) ㎡ 3室 2廳 1衛(wèi) 89㎡ 雙衛(wèi)設(shè)計(jì)使生活更便利 主臥帶飄窗，觀景、采光性更好 客廳連觀景陽(yáng)臺(tái) 項(xiàng)目戶型圖參考 經(jīng)濟(jì)三房 3房 2廳 1衛(wèi) 大面寬的客廳設(shè)計(jì)，使居家風(fēng)格更為大氣。與陽(yáng)臺(tái)相連，增加了客廳采光、通風(fēng)性 書(shū)房的設(shè)置，將居室功能區(qū)分開(kāi)。 主臥朝南，陽(yáng)光充足。 項(xiàng)目戶型圖參考 經(jīng)濟(jì)三房 3房 2廳 1衛(wèi) 103m2 主次臥及客廳均向南，采光充足，提高整體居室亮度，冬季保證足夠的陽(yáng)光。 衛(wèi)生間位于兩臥室之間，布局合理。 廚房就近餐廳，出入方便。 項(xiàng)目戶型圖參考 經(jīng)濟(jì)三房 3房 2廳 1衛(wèi) 108m2 臥室面積較小，但有利于冬季的保暖、節(jié)省供暖。 進(jìn)門(mén)處吧臺(tái)的設(shè)計(jì)不但增添了廚房的使用面積，也提高整體住房品味。 寬敞的客廳，向南，通透明亮。 項(xiàng)目戶型圖參考 經(jīng)濟(jì)三房 3室 2廳 2衛(wèi) 120m2 雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，使居住更方便合理。 入戶花園，增添生活舒適度。 臥室布局更緊湊，減少空間浪費(fèi)。 大開(kāi)間客廳與超大庭院相連，盡觀窗外景色。 120140㎡ 舒適三房 —— 戶型方正、緊湊，大面寬的客廳，及入戶花園增添居住的舒適感，彰顯高端客戶的品質(zhì)生活 項(xiàng)目戶型圖參考 舒適三房 3室 2廳 2衛(wèi) 入戶花園，增添生活舒適度 餐廳與客廳相連，增加居室空間感 兩臥室及客廳均向南，采光充足，提高整體居室亮度，冬季保證足夠的陽(yáng)光。 項(xiàng)目戶型圖參考 舒適三房 3室 2廳 2衛(wèi) 140m2 超大面積客廳，體現(xiàn)大氣居家情懷 臥室朝南，溫暖溫馨 陽(yáng)臺(tái)的合理布局，延伸空間感，增加客廳使用面積 主次衛(wèi)分開(kāi)，功能合理 項(xiàng)目戶型圖參考 舒適三房 創(chuàng)新戶型建議 創(chuàng)新戶型建議之兩代居 針對(duì)公主嶺目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，必須做出具有特色的創(chuàng)新戶型，才能引爆市場(chǎng)，因此我司結(jié)合目前小戶型去化率較高的市場(chǎng)反應(yīng)，建議將 55—80 ㎡ 的小戶型比例做大，并且做成 兩代居（子母房）的模式 ，即 55和 85 ㎡ 的兩個(gè)戶型設(shè)計(jì)在一起，即可以單獨(dú)拆分出售，又可以兩套房打通成一套大戶型，概念新穎，比較能引起市場(chǎng)的興趣。此外在目前市場(chǎng)小戶型與大戶型客戶需求量并不完全確定的情況下，如此設(shè)計(jì)也可以降低后期的銷售風(fēng)險(xiǎn)，避免部分戶型難以去化的局面。 55+85㎡ 兩代居（子母房） ? 55㎡ 1/1/1，超大更衣室，舒適觀景陽(yáng)臺(tái)，讓單身生活升級(jí)，投資前景看好。 ? 85㎡ 2/2/1，南北通風(fēng)兩房，客、餐廳全明通風(fēng)，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)既可晾曬也可加儲(chǔ)物功能 ? 55㎡ 、 85㎡ 戶型緊密相臨，適應(yīng)兩代人不同的生活需要，合理分區(qū)，使兩代人的生活起居分而不離。老人可以得到照顧，年輕家庭的日常生活也可以得到老人的幫助。 ? 戶型設(shè)計(jì)上既是獨(dú)立的，可單獨(dú)出售，也可打通后形成一套大戶型出售 55平米 85平米 創(chuàng)新戶型建議之兩代居 90m2的兩間半設(shè)計(jì) ? “ 兩間半 ” 就是在兩間主要臥室的基礎(chǔ)上，緊鄰客廳或餐廳的位置設(shè)置一個(gè)可靈活分割的小房間。這多出來(lái)的小房間可作客臥、書(shū)房、嬰兒房，也可與相鄰的客廳打通，形成更寬敞的向南大客廳，采光更充足。 ? 住戶可以自由分割，以滿足各自的需求；對(duì)于有孩子的家庭，同樣也可以將這個(gè)小房間與主臥室打通，作為嬰兒房，方便夜間對(duì)孩子的照顧。 ? 臥室的緊湊設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)較長(zhǎng)走廊，減少不必要的冗余空間，增加了有效的使用面積。 創(chuàng)新戶型之兩間半 可靈活分割的小房間，所謂的 “ 半 ” 間 公主嶺目前在售住宅項(xiàng)目一樓與頂樓的接受程度較低，去化困難，因此在一樓與頂樓的設(shè)計(jì)上必須具備亮點(diǎn)與特色，才能規(guī)避較大的銷售抗性。我司建議對(duì)一樓增加花園院落及地下室設(shè)計(jì)，后期可通過(guò)贈(zèng)送花園面積或精裝修來(lái)增加一樓房源的性價(jià)比，地下室通過(guò)樣板房的設(shè)計(jì)，布置成酒吧和娛樂(lè)影音室，提高生活品味附加值。頂樓需設(shè)計(jì)閣樓，且閣樓 2米 2以上的部分面積需要加大，增加閣樓的使用率，建議在戶型設(shè)計(jì)前可先去長(zhǎng)春的亞泰櫻花苑項(xiàng)目參觀類似的戶型設(shè)計(jì)以供參考。此項(xiàng)目的一樓和頂樓通過(guò)一定的戶型設(shè)計(jì)后，再加以樣板房的展示，后期銷售效果非常理想。 難點(diǎn)戶型創(chuàng)新建議 難點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)參考 一樓設(shè)置花園院落，可附贈(zèng)精裝修，提升一樓的價(jià)值，促進(jìn)一樓房源的去化 一樓設(shè)置地下室或半地下室，并可專修為吧臺(tái)或娛樂(lè)影音室，提升生活品味，激發(fā)目標(biāo)客群興趣。 難點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)參考 閣樓通過(guò)擴(kuò)大使用面積，設(shè)置主臥，與天窗相配合，體現(xiàn)出浪漫優(yōu)雅的生活氛圍。 閣樓通過(guò)擴(kuò)大使用面積，設(shè)置主臥衛(wèi)生間，通過(guò)浴缸與天窗的巧妙搭配，增加生活情趣，吸引客群目光。 －－－－南派風(fēng)格園林 ?公主嶺當(dāng)前在售樓盤(pán)景觀都很普通，很少有樓盤(pán)規(guī)劃主題廣場(chǎng)和組團(tuán)景觀，一般都只簡(jiǎn)單規(guī)劃了中心步道和綠地植被，景觀缺乏主題性。 ?本項(xiàng)目景觀以南派園林為核心，體現(xiàn)經(jīng)緯