【文章內(nèi)容簡介】 極 遠(yuǎn)郊別墅第 － 遠(yuǎn)離城市回歸自然，注重自然景觀；休閑度假的功能強(qiáng)；強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的要求，居住功能性相對較弱對私家車的依賴性較強(qiáng)；第三極別墅第三極別墅領(lǐng)跑者亞瀾灣第三極遠(yuǎn)郊別墅比第一居所、 純粹的山水自然景觀；比第一居所、 純粹的理想化的生活狀態(tài)；比第一居所、 遙遠(yuǎn)的城市距離；比第一居所、 的物業(yè)使用率。注重居住環(huán)境與健康追求具有精神境界的生活品質(zhì)具有相對穩(wěn)定的閑余時(shí)間具有強(qiáng)勁的支付能力客群 狀態(tài)解決之道■客群深度■產(chǎn)品建議客群深度?具有高等文化的高收入水平的 新貴?金字塔尖端的頂級人士?成功的事業(yè)決定了他們 獨(dú)特的處世原則、生活理念 及 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?他們擁有金字塔頂端極至的奢華?他們強(qiáng)調(diào)的是生活 灑脫、舒緩、豐富本項(xiàng)目目標(biāo)客群定位 客群深度– 家庭資產(chǎn)背景是最富有的 。他們是商界精英、金融大鄂、社會(huì)要員，屬于客戶金字塔頂端人士。– 他們是一個(gè)成功的財(cái)富階層，具備雄厚的資產(chǎn)，但是由于對本項(xiàng)目較遠(yuǎn)的車程距離 ,不成熟的區(qū)域市場的不認(rèn)可 ,加之周邊項(xiàng)目的低價(jià)位 ,讓他們已經(jīng)形成了遠(yuǎn)低于本項(xiàng)目現(xiàn)行價(jià)格的心理價(jià)位 ,因此 他們對價(jià)格因素的敏感度相對較高 。目標(biāo)客戶群行為特征? 具有體面的職業(yè)特征。 他們從事的行業(yè)對個(gè)人素質(zhì)要求較高，從事的多是智慧型工作，如外資企業(yè)高級職員、大型企業(yè)高層管理人員、自由職業(yè)者、私營企業(yè)主等。? 追求理想化的生活方式。 他們是企業(yè)的關(guān)鍵核心層。這決定了他們的工作壓力相對較小，工作之余的休息時(shí)間比較容易保證，他們具備 追求理想化 生活方式的 意識基礎(chǔ) 和實(shí)現(xiàn)理想化生活方式的客觀條件?？腿荷疃饶繕?biāo)客戶群行為特征– 對產(chǎn)品感性化認(rèn)同、對價(jià)格理性化認(rèn)同 。他們強(qiáng)調(diào)居家的情調(diào)、生活的情趣、追求消費(fèi)的品質(zhì)和質(zhì)量。– 有創(chuàng)作性、思想性空間需求 。 他們可能是自由職業(yè)者，他們思路開放，生活方式與普通人循規(guī)蹈矩的生活差異較大。對他們來講精神追求從某種意義上要重于追求。他們是思想上敏感的一群人?？腿荷疃饶繕?biāo)客戶群行為特征– 重視家庭感 。 他們的感性認(rèn)識強(qiáng)烈，事業(yè)的成功使他們更加珍視家庭的幸福指數(shù)，他們是社會(huì)的頂層，他們有機(jī)會(huì)看到社會(huì)的整個(gè)層面，他們會(huì)因此而變得比社會(huì)的任何其他層次都敏感。他們更需要家庭的關(guān)愛和親情的呵護(hù)。他們更重視家庭感。– 追求超前的高品質(zhì)生活水準(zhǔn) 。 他們的物質(zhì)基礎(chǔ)無法滿足現(xiàn)階段享受高品質(zhì)生活的需求，較高的個(gè)人素質(zhì)對生活質(zhì)量、生命意義的理想化追求，使他們擁有強(qiáng)烈的超前意識，超前意識是他們身上非常明顯的特質(zhì)。客群深度目標(biāo)客戶群行為特征? 追求 貴族式 的階層化區(qū)隔，不愿被人窺視，不愿被人打擾。? 他們購買的并非是建筑本身，而是 建筑里的生活 。? 永遠(yuǎn)不想成為空間的附屬物，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，強(qiáng)調(diào)自我， 拒絕盲目接受。? 期待 空間 的不斷 延伸 ，渴望私人化、領(lǐng)地化的 奢侈 。? 以一種極為 活躍的心態(tài) 看待空間功能的界定。? 期望 個(gè)人價(jià)值 在空間內(nèi)得到不斷地 認(rèn)定客群深度目標(biāo)客戶群的心理特征? 企業(yè)的 私營企業(yè)主 。? 外資企業(yè) 高級管理人員 。? 大型企業(yè) 高級管理人員 。? 成功的 作家 、 編劇 、 撰稿人 以及其他從事創(chuàng)意、策劃類工作的個(gè)人或公司或 自由職業(yè)者 ?？腿荷疃仁袌瞿繕?biāo)人群圈定 解決之道■客群深度■產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議公建區(qū)整體化?與社區(qū)內(nèi)部進(jìn)行一定區(qū)隔，使之成為對懷密片區(qū)高端項(xiàng)目的商業(yè)配套。打造項(xiàng)目在京城北部景觀第三極別墅的引領(lǐng)地位。?對內(nèi)形成社區(qū)配套土地價(jià)值最大化利用? 跑馬場東移，將項(xiàng)目地塊內(nèi)沿湖土地騰讓給住宅。? 建議沿水系具有景觀優(yōu)勢的地塊建造 450平米左右的獨(dú)棟戶型。其余地塊產(chǎn)品戶型縮小至 250平米左右。降低總價(jià)，減低購買壓力。產(chǎn)品建議水系的最大化利用可以大幅提升現(xiàn)有產(chǎn)品的核心競爭力，提升產(chǎn)品銷售價(jià)格，增加項(xiàng)目收益未來產(chǎn)品風(fēng)格趨向中庸避免因風(fēng)格過于前衛(wèi)導(dǎo)致的項(xiàng)目與客群之間的雙向選擇。避免客戶流失。產(chǎn)品建議庭院設(shè)計(jì)產(chǎn)品建議? 與湖的結(jié)合，如私人碼頭，棧橋? 湖岸的設(shè)計(jì)? 照明設(shè)計(jì)奢侈享受的會(huì)所除了具備傳統(tǒng)的娛樂休閑、健身、餐飲的功能外，還應(yīng)具備：? 宴會(huì)廳功能? 俱樂部功能? 商務(wù)功能? 貴賓接待室會(huì)所建議與物業(yè)管理公司、會(huì)所管理公司合作，使客戶提前享受雙重貼身服務(wù)禮賓服務(wù) /客服服務(wù) /管家特約服務(wù) /商務(wù)服務(wù)接機(jī)服務(wù) 家庭保健 飛機(jī)租賃信使服務(wù) 私人廚師 會(huì)議服務(wù) 外幣兌換特定階層的生活管家特定階層的生活管家 讓客戶提前享受貴賓服務(wù)物管建議營銷推廣增強(qiáng)項(xiàng)目核心競爭力增強(qiáng)產(chǎn)品附加值確保項(xiàng)目快速銷售的目的順利實(shí)施營銷推廣改變現(xiàn)狀　 ▏▏ 啟動(dòng)緊急預(yù)案　　為迎接 10月份銷售旺季的到來做準(zhǔn)備工作，需要我們銷售體努力，利用現(xiàn)有老客戶資源（業(yè)主、來訪的意向客戶），由業(yè)務(wù)員進(jìn)行邀約，并出臺(tái)一系列促銷措施，以促進(jìn)客戶盡快成交。? 業(yè)主帶客戶制度 ? 剩余戶型價(jià)格調(diào)整? 限時(shí)簽約返還現(xiàn)金營銷推廣?目前本項(xiàng)目急需解決的是一期剩余別墅的銷售現(xiàn)狀。?只有一期剩余別墅的良好銷售，才可能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的人氣，突破現(xiàn)在的滯銷狀態(tài)??！ 營銷推廣一切為銷售開綠燈，完成后期銷售 　 ▏重新制定銷售目標(biāo)營銷推廣一切務(wù)實(shí)，目標(biāo)的達(dá)成 ▏▏ 通過有效的傳播整合，促進(jìn)成交營銷推廣216。達(dá)標(biāo)的關(guān)鍵 —— 保證訪客的 質(zhì) 和 量 ，有 針對性的整合營銷 ；216。完善產(chǎn)品形象，營造 良好的銷售氛圍 ；216。舉辦各類現(xiàn)場活動(dòng)， 增加現(xiàn)場人氣 ；216。實(shí)施 促銷策略 ，促進(jìn)成交，縮短簽約過程。留住客戶提高來訪質(zhì)量促進(jìn)成交營銷推廣產(chǎn)品力及形象： 提高產(chǎn)品附加值，樣板間等硬件及物業(yè)服務(wù)到位營銷推廣： 增強(qiáng)針對性，增加區(qū)域內(nèi)攔截率促銷手段： 客戶帶客戶、價(jià)格策略、促銷策略等銷售手段到位促進(jìn)戶型快速銷售開拓渠道： 開通多種傳播渠道，充分利用老客戶、同行和周邊客群，減少廣告支出 營銷推廣我們的客群是怎樣的人？在哪里？客群特征、廣告調(diào)性和表現(xiàn)的對位保證訪客的質(zhì)　 ▏▏ 客群的對位營銷推廣以北京推廣為主點(diǎn)、線（渠道）、面相結(jié)合，整合營銷??空陸海臺(tái)灣、香港海外營銷美國、澳洲、東南亞等境外營銷亞瀾灣海外營銷作為補(bǔ)充營銷推廣點(diǎn) 面線 /渠道區(qū)域內(nèi)的攔截和引導(dǎo)現(xiàn)場引導(dǎo)及包裝 點(diǎn)、線（渠道）、面相結(jié)合 ▏ 整合資源同 行外圍銷售團(tuán)隊(duì)周邊客群路　牌高端雜志網(wǎng)絡(luò)短信、ＤＭ營銷推廣點(diǎn) ▏ 最大限度的攔截、挖掘本區(qū)域目標(biāo)客戶現(xiàn)場引導(dǎo)及包裝區(qū)域內(nèi)的攔截和引導(dǎo)??營銷推廣同 行周邊客群外圍銷售團(tuán)隊(duì)??線 ▏ 拓展多種渠道，搭建客戶平臺(tái)營銷推廣高端雜志??面 ▏ 有針對性的進(jìn)行覆蓋網(wǎng) 絡(luò)路　牌短信、ＤＭ營銷推廣城市同行A、區(qū)域內(nèi)同行、區(qū)域內(nèi)同行　　B、外區(qū)域業(yè)內(nèi)同行、外區(qū)域業(yè)內(nèi)同行 國貿(mào)、朝陽公園等其它區(qū)域的高端項(xiàng)目　　偉業(yè)其它區(qū)域在銷高端樓盤業(yè)務(wù)員選擇有效渠道 ▏ “ 零距離 ” 接觸目標(biāo)客戶??營銷推廣A、俱樂部、商會(huì)資源、俱樂部、商會(huì)資源　 京城各大俱樂部、高爾夫俱樂部、寵物俱樂部、商會(huì)等資源。B、中介公司、中介公司　 高級租賃及二手中介的合作。C、高檔消費(fèi)、高檔消費(fèi) 高檔餐廳、車行。選擇有效渠道 ▏ “ 零距離 ” 接