【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤。由此帶動，經(jīng)近十年的開發(fā)建設(shè)，由數(shù)十個不同規(guī)模。的住宅樓盤組成的南湖小區(qū)，其開發(fā)范圍已超出原南湖機場區(qū)域，現(xiàn)統(tǒng)稱為南湖片區(qū)。而近幾年，南湖周邊新近開發(fā)的住宅小區(qū)，相應(yīng)被稱為新南湖片。與常青花園等同期開發(fā)的住宅小區(qū)一樣，南湖花園的開發(fā)是以經(jīng)濟適用房為起點，雖然近幾年本區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)及房價都大幅提高，其為工薪階層提。供優(yōu)質(zhì)價廉住宅的整體品牌形象已深入人心。同時由于競爭，區(qū)域整體樓盤品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境及營銷宣傳均得以提高。由于地產(chǎn)行情持續(xù)火爆，城市擴張加快，周邊大量住宅小區(qū)也形成片區(qū)、板塊，也對南湖片區(qū)帶來競爭的壓力，應(yīng)引起我們的關(guān)注。

　　

【正文】 傾情打造 優(yōu)質(zhì)人居環(huán)境 66% 都市桃源二期 戶外廣告牌 93% 9*南湖沁康園 清華顛峰 戶外廣告牌 四季花香生活流香 64% 江南村二期 戶外廣告牌 傳承中華建筑國粹，蘇州園園林實景 29% 寶安中海 泰盈決策 戶外廣告牌 南湖首席高端住宅 86% 東方萊茵 經(jīng)天緯地 戶外廣告牌、宣傳單 有思想的森林，有內(nèi)涵的家 92% 虹頂家園二期 清華顛峰 戶外廣告牌、宣傳單 永不落幕的“森”活美景 86% 樓盤營銷一覽表 第六部分 二手 市場 情況 南湖花園 二手房交易活躍，在片區(qū)內(nèi)營業(yè)的中介公司就有十多家。交易價格一直呈上漲 趨勢。 本次抽樣 調(diào)查武昌區(qū)出售房屋 2100 套，其中南湖新城區(qū)范圍內(nèi)有 232 套，占 11%， 232 套二手住宅涉及到南湖中央花園、寶安花園、松濤苑、康樂苑、成功花園、南湖山莊、祥和苑、江宏花園、華錦花園、江南庭院、東方萊茵、寧靜苑、風(fēng)華天城、溫馨苑、虹頂家園、頤和苑、沁康園、南湖新大地、都市桃園、華錦春天故事、江南村、江南庭院、七星血香花園、博雅苑、都市經(jīng)典等 25 個新舊樓盤 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房屋名稱 房屋年代 出售數(shù)量 平均報價 松濤苑 63 2906 康樂苑 25 2891 南湖中央花園 1999 18 3405 祥和苑 15 2818 寶安花 園 13 3056 溫馨苑 10 2942 成功花園 9 2912 江宏花園 9 3028 風(fēng)華天城 9 3159 寧靜苑 8 2735 華錦花園 7 3009 東方萊茵 7 3222 虹頂家園 7 3118 頤和苑 7 2856 江南庭院 4 2811 沁康園 4 3178 華錦春天故事 2 3155 都市桃園 1 3140 江南村 1 3602 博雅苑 1 2857 七星雪香花園 1 3231 總計 3080 部分二手住宅價格 明細表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 統(tǒng)計表可以看出：叫賣的房屋以早期開發(fā)的居多， 次新房、新房上市的較少， 房屋出租不多，租金在 10 元 /㎡ 月， 說明該區(qū)域購房動機以自住為主，投資、 炒房現(xiàn)象不嚴(yán)重。 二手房報價與新房區(qū)別不大，估計實際成交純房價（設(shè)實際成交價為報價 90％，除掉裝修 價格 ） 應(yīng) 為 2600 左右 ，對新樓盤形成較強的價格支撐。 比中心城區(qū)同等成色二手房（價格為 3200 左右）有一定優(yōu)勢。 第七部分 市場展望 南湖區(qū)域的建設(shè)開發(fā)已經(jīng)基本接近尾聲，已沒有供商品房開發(fā)的地塊了，唯一還剩 寶安房地產(chǎn)開發(fā)的地塊，今年內(nèi)可 上市。加上我們公司在南湖 的項目等， 將是南湖 片區(qū) 最后 的 絕唱。 長期以來，南湖花園因為交通問題 一直難以抬頭，象個封閉的堡壘。 事實上由于鐵路客運支線的阻隔原因， 雖離市區(qū) 僅一路之隔 ，但 很多人一提起南湖花園就會 感覺它很偏遠。 目前長虹橋和曬湖兩處修建好立交橋的情況下南湖的交通 有較大改觀，但對于將來 10余萬人，數(shù)千輛私家車的居住區(qū)仍然不夠，高峰時間的擁堵將無法避免。 不過作為 武漢市未來規(guī)劃發(fā)展 “ 三區(qū)五片 ” 的重要地區(qū) ，政府已下決心徹底改變這種狀況。 現(xiàn)在正在建設(shè)的北港工業(yè)園而形成的石牌嶺南路和書城路，以及市政規(guī)劃的丁字橋南路，這幾條路 將 是南湖包藏 其間不為人所關(guān)注的真正通道 。 南湖花園東江南庭院北側(cè)一條撇開鐵路直通楚雄大街的道路已經(jīng)呼之欲出，連接書城路和機場二路 （雅安路）的 第二條通道又將建成，格林小城和南湖花園經(jīng) 機場 三路 （建安路） 之間的第三通道也在未來一兩年的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 規(guī)劃建設(shè) ， 再加上丁字橋南路，未來的交通狀況將 徹底改觀。 而 在東面 ，所謂老的南湖片區(qū) 將與新南湖片區(qū)連成一片。 梅家山立交的建設(shè)，楚雄大街連接中山路的瓶頸問題 即將 解決。武昌火車站東廣場建設(shè)，梅苑曬湖地帶的交通擴建將使南湖花園曬湖立交北向交通狀況更加改善 ，不久的將來，南湖將成為一個 更 開放 、更美好 的社區(qū)。 隨著南湖片區(qū)開發(fā)接近尾聲， 長 達 10年的 吵、臟、亂的工地形象行將結(jié)束。隨著管理的逐步到位，都將還給南湖一個寧靜、優(yōu)美、祥和、溫馨的居住環(huán)境。 未來的南湖片區(qū)，因打破交通瓶頸而具有無以倫比魅力，它將大踏步的向南發(fā)展而無法預(yù)計將來的景象。 未來 2 年內(nèi)，南湖片區(qū)大部分樓盤進入尾盤階段而 會沉寂一段時間。 雖新開發(fā)的學(xué)府林居上市，會增加南湖片區(qū)的上鏡率， 但難現(xiàn) 0405 年的熱鬧場景。 近幾年國家不斷出臺宏觀調(diào)控政策，使全國房地產(chǎn)市場變得撲朔迷離。 國家雖無打壓房價之意，但調(diào)控政策加大了消費市場的觀望氣氛，挑起供需沖突。特別 是今年 6月開始實施的國 6條，更是打擊了投資房產(chǎn)的熱情及信心 ，順帶也限制了三級市場的流通而影響二級市場的需求 。 但政策也具有雙面性，限制大戶型的產(chǎn)量，將使其供應(yīng)量減少，而需求不變，價格上揚。營業(yè)稅的增加，使二手房 交易成本增加，反 將需求倒逼回一手房市場 ， 或 導(dǎo)致新房價格 上漲。 其實南湖區(qū)域房價一直比較穩(wěn)定，相對武漢市場，價格也比較誠實。隨著環(huán)境的不斷改善，需求的增加，價格也會穩(wěn)步上行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)束語 非常感謝貴公司給我們提供參與項目營銷工作的競爭機會。以上市場調(diào)研數(shù)據(jù)來自于實地走訪調(diào)查、網(wǎng)上收集整理的公開信息，其 分析判斷也是我們的臆想，難免過于主觀，僅供貴公司參考。希望對項目開能有所幫助，更希望得到來自予貴公司的批評、交流機會。 新凱置業(yè)公司成立于 2020 年， 前身為新凱房地產(chǎn)公司營銷部。自 1994 年開始從事房屋銷售工作，公司骨干均是跟隨房地產(chǎn)公司一起成長成熟起來的。十幾年來， 我們經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場的起起落落，品嘗了個中的酸甜苦辣。我們見證了房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范帶來的變化，地產(chǎn)營銷 理念 也在改變、在發(fā)展、在進步。作為開發(fā)公司的一員，我們熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，更知道開發(fā)公司需要我們做什么，怎么做。我們銷售過 城市花園 3 期，新凱大廈，山泉居等項目，物業(yè)類型包括 住宅、寫字樓、商鋪等，接觸過各種類型的買家，我們知道他們真正的要求。我們醉心于房地產(chǎn)營銷事業(yè)，有信心與房地產(chǎn)市場共融、共榮。 順頌商祺！ 湖北新凱置業(yè)顧問有限公司 2020年 6月