【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。分析、預(yù)測，準(zhǔn)確的把握濰坊房地產(chǎn)市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。從城區(qū)面積和人口數(shù)量來看，濰坊在山東屬于中型城市。市內(nèi)交通便利，行政區(qū)劃明晰，歷史文化悠久，房地產(chǎn)發(fā)展具備社會優(yōu)勢。南依沂山，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸。萊河口，全長143公里。濰坊為地級市，轄4區(qū)2縣代管6市?！笆晃濉睍r期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)入加快發(fā)展的關(guān)鍵時期。2020年，全市城市化水平將達(dá)到50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)到130萬人，屆時，住宅剛性需求將接近現(xiàn)在的一倍，市場對房地產(chǎn)項目的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng)。濰坊名勝古跡、人文景觀眾多,濰坊風(fēng)箏、楊家埠木版年畫等中。從GDP總量還是財政收入等方面看，濰坊的經(jīng)濟(jì)水平目前在山東處于中上游。%；人均GDP達(dá)到17279元。長%；人均GDP超過兩萬元。從以上兩表可以看出，2020年以來，濰坊經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展速度。成財政總收入億元，增長%。

　　

【正文】 ? 主題語簡潔明朗、容易記憶、便于傳播、極具沖擊力 ? 有利于戶外以及媒體廣告的視覺形象推廣表現(xiàn) ? 主題要直擊本案賣點(diǎn) ? 主題要有足夠氣勢，直擊目標(biāo)客戶群體。 ? 包容性強(qiáng)，便于不同銷售階段賣點(diǎn)的強(qiáng)力推出 形象塑造： 教養(yǎng)，比教育重要 氣質(zhì)，與建筑相投 社交，在會心通談 佳境，文心而悟 閱讀，社區(qū)文化厚度 廣告分期策略 根據(jù)市場行情和物業(yè)特點(diǎn)，擬將廣告分為四期進(jìn)行推廣 第一期： 醞釀期階段（約三個月） 行為方式 戶外廣告（圍擋、 POP、道旗等）軟文報導(dǎo) 時 間 外圍擋完成 —— 售樓處完成 ? 在本階段的宣傳中需要達(dá)到的效果是，吸引所有潛在客戶的眼球，勾起他們的好奇心 —— ？ ？？?。?！ 有看頭，大家都拭目以待。進(jìn)行第一階段的客戶積累。 第二期： 試銷階段（二個月） 行為方式 戶外廣告、形象廣告 時 間 人員進(jìn)駐 —— 預(yù)售證取得后半個月 乘前期之神秘感，保持 其熱度不要降下來，搭配形象廣告之推廣，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 此時前 來咨詢和參觀售樓處的人開始增多，進(jìn)行第二階段的客源積累，不失時機(jī)地擴(kuò)大市場占有率。 合力宣傳，引導(dǎo)一定比例的目標(biāo)顧客采取預(yù)約購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。 第三期： 強(qiáng)銷階段（六個月） 行為方式 新聞、廣告、營銷 新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。 大造聲勢。針對目標(biāo)市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市場。 部 分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談本案的好處，增加可信性。 市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓 ‘ 本案 ’ 傳為美談，變成公眾的社會話題。 廣告方面加大投入量，報紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章。 加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。 調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳。 及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，對銷售、廣告策略進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。 第四期： 延續(xù)階段（三個月） 行為方式 營銷、廣告 消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。 對前期廣告運(yùn)動進(jìn)行檢驗，對不足之處加 以彌補(bǔ)和改進(jìn)。 細(xì)水長流，滲透式的廣告行為。 加強(qiáng)物業(yè)管理 宣傳 ，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。 四、營銷合作方案 合作模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目整體全程營銷代理 合作費(fèi)用 溢價分成，超出底價部分的 70%作為代理回報 底價 高層住宅： 2600 元 /平米 多層住宅： 2950 元 /平米 底層商鋪： 4500 元 /平米 沿街小戶型： 2500 元 /平米 銷售進(jìn)度 封頂 交房 交房后三個月 高層住宅 預(yù)定 30% 銷售 60% 銷售 80% 多層住宅 預(yù)定 40% 銷售 80% 銷售 90% 商鋪 預(yù)定 20% 銷售 50% 銷售 70% 小戶型 預(yù)定 30% 銷售 60% 銷售 80% 相關(guān)費(fèi)用 分擔(dān) 代理方承擔(dān)整個項目推廣的廣告費(fèi)（售樓處建設(shè)、裝修及相關(guān)銷售道具費(fèi)用由委托方承擔(dān)）、銷售人員薪資費(fèi)用，以及銷售日常辦公費(fèi)。前期費(fèi)用由代理方向 委托方預(yù)支，并從后期代理費(fèi)中扣除。 推廣費(fèi)用預(yù)算 1）、廣告總體費(fèi)用 按照慣例，市區(qū)內(nèi)各項目總體推廣費(fèi)用一般在總銷售額的 1%左右。而考慮到本項目自身的特點(diǎn)和所處的市場競爭態(tài)勢，以及項目初次推出面市，需快速建立較高的知名度和市場形象，因此，本項目高層與商鋪小戶型部分的推廣費(fèi)用 為：銷售金額的 %左右。之后多層推廣可借勢引導(dǎo)，因此 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 其推廣費(fèi)用可以控制在 %左右。 根據(jù)初步預(yù)算，項目的預(yù)期收入約為 萬元， 因此項目總體推廣費(fèi)用約為： 0000 萬元 1%= 萬元 2）、推廣費(fèi)用分配 根據(jù)以上項目總體推廣費(fèi)用的預(yù)算，項目在各個階段推廣費(fèi)用的分配比例如下： 推廣階段 啟動階段 預(yù)約階段 強(qiáng)銷階段 持續(xù)清盤階段 合計 費(fèi)用比例 15% 35% 40% 10% 100% 3）、按推廣類型分配 : 項目 媒體 活動 宣傳品 其它 合計 比例 44% 33% 18% 5% 100% 注： 宣傳品費(fèi)用為樓書、折頁等印刷費(fèi)； 活動費(fèi)用包括房交會等費(fèi)用； 媒體費(fèi)用主要是媒體（包括戶外媒體）的發(fā)布費(fèi)用； 以上費(fèi)用不包括樣板房和售樓處的基礎(chǔ)裝修費(fèi)用。 4）、銷售管理費(fèi) 按項目案場市場慣常編制，包括傭金、工資、辦公費(fèi)等在內(nèi)的銷售管理費(fèi)用一般在銷售額的 %左右，具體如下（按 2年工作周期）： 項目 人數(shù) 工資 （按 4 年計） 傭金（按銷售額的 90%） 總計（元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 專案經(jīng)理 1 2500*24 *% 銷售 主管 1 1500*24 *% 銷售人員 5 800*5*24 *% 策劃人員 1 2500*24 *% 文案 1 2020*24 *% 設(shè)計師 1 3000*24 *% 辦公費(fèi) 包括電話費(fèi)、水電、以及物料等 20200*2 總計 中僑文化提供服務(wù)細(xì)則列示 針對項目應(yīng)提供的的工作內(nèi)容 一、整合推廣部分： 類別 任務(wù) 具 體 任 務(wù) 1 項目核心部分 樓盤的命名 （此項 10 月內(nèi)完成） LOGO 的設(shè)計確 定 標(biāo)準(zhǔn)字體設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn)顏色設(shè)計 基本組合方式 2 品牌導(dǎo)入設(shè)計 產(chǎn)品核心企劃（客戶主要利益點(diǎn)承諾） 3 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之商品力設(shè)計 環(huán)境賣點(diǎn)與開發(fā)賣點(diǎn)設(shè)計 賣點(diǎn)選擇、賣點(diǎn)綜合及賣點(diǎn)提煉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之市場力設(shè)計 基價和差價系數(shù)確定 項目價目表制定 付款方式確定 優(yōu)惠折扣的條件和方式 不同階段的價格調(diào)整策略 項目開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之傳達(dá)力設(shè)計（營銷） 籌備期推廣策略及手段 引導(dǎo)期推廣策略及手段 開盤期推廣策略及手段 強(qiáng)銷期推廣策略及手段 持續(xù)期推廣策略及手段 6 傳達(dá)力設(shè)計之展示中心策略 展示接待中心選址 展示接待中心風(fēng)格定位 展示接待中心設(shè)計、施工和室內(nèi)布置 接待中心外空間企劃、設(shè)計布置 氛圍營造方式 7 傳達(dá)力設(shè)計之樣品屋策略 樣板房的戶型選擇 樣板房的樓層、景觀選擇 室內(nèi)裝修的設(shè)計、施工和督導(dǎo) 家具配置的設(shè)計、選擇和實施 室內(nèi)燈光、照明選擇 8 傳達(dá)力設(shè)計之工地現(xiàn)場策略 工地包裝設(shè)計建議 施工現(xiàn)場布置建議 9 傳達(dá)力設(shè)計之動線包裝策略 帶看路 線選擇建議 沿線 POP 包裝建議 10 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案 公關(guān)促銷目標(biāo)制定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 之說服力設(shè)計（公關(guān)促銷戰(zhàn)術(shù)） 公關(guān)促銷活動預(yù)算及投入計劃 公關(guān)促銷活動創(chuàng)意 執(zhí)行部門安排 11 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計（媒體戰(zhàn)術(shù)） 媒體戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)制定 媒體預(yù)算投入計劃 不同種類、不同時間媒體選擇 不同媒體組合發(fā)布 媒體發(fā)布數(shù)量、節(jié)奏安排 媒體發(fā)布效果監(jiān)控 12 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計（印刷品戰(zhàn)術(shù)） 各項說明書企劃、設(shè)計、文案、印刷 DM 企劃、設(shè)計、文稿、印刷 海報企 劃、設(shè)計、文稿、印刷 樓書企劃、設(shè)計、文稿、印刷 其他 13 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計（戶外） 戶外戰(zhàn)術(shù)目標(biāo) 戶外預(yù)算投入安排 工地圍墻設(shè)計 不同階段大型看板設(shè)計 不同地點(diǎn)燈箱設(shè)計 旗幟設(shè)計 其他 二、銷售部分 類別 任務(wù) 具 體 任 務(wù) 1 銷售部門組織 確定人員以及質(zhì)量 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)構(gòu)策劃 確定銷售部管理方式 確定銷售部激勵模式 確定銷售部員工培訓(xùn)方式 2 房屋銷售相關(guān) 文書策劃 大、小定金收據(jù) 商品房預(yù)售合同 房屋租賃合同 簽定相關(guān)文書的注意事項 3 銷售政策策劃 項目各單位價格設(shè)計 付款方式設(shè)計 特殊客戶處理及退房處理流程設(shè)計 交房標(biāo)準(zhǔn)溝通 銷售承諾設(shè)計 4 現(xiàn)場銷售執(zhí)行 標(biāo)準(zhǔn) 銷售 100 問設(shè)計 電話接聽、電話追蹤 現(xiàn)場來訪客戶接待 樓盤介紹標(biāo)準(zhǔn) 帶看樓盤說辭、區(qū)位、環(huán)境介紹說辭 收取大定、小定直至最后簽約的的流程設(shè)計 各類報表的填寫 銷售檢討會設(shè)計 5 銷售測試與銷 售控制設(shè)計 項目各期銷售目標(biāo) 銷售測試方法確認(rèn) 銷售 節(jié)奏與價格走勢把握 房源協(xié)調(diào)流程設(shè)計 銷售指標(biāo)分解方式 客戶定期統(tǒng)計分析 6 銷售工具檢測 各種表單及文書 價格表以及統(tǒng)一說辭 房號及面積表 模型及其他控制類物品 7 開盤組織策劃 開盤時間選定 開盤的銷售目標(biāo)制定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開盤造勢活動策劃 開盤現(xiàn)場工作流程 開盤方式 8 廣告效果和銷 售狀況分析 各種媒體來電狀況統(tǒng)計分析 各種媒體來人狀況統(tǒng)計分析 每周每月實際成交統(tǒng)計分析 每周每月退戶情況分析 每月銷售情況總體分析 下一 階段銷售計劃安排與建議 9 銷售工作總結(jié) 銷售每一周期結(jié)束總結(jié)報告 總結(jié)報告的審核及歸檔 下一階段銷售工作建議及安排 銷售人員激勵措施實施及調(diào)整 10 反饋與調(diào)整 根據(jù)數(shù)據(jù)反饋修正工作計劃