【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)初步預(yù)算，項目的預(yù)期收入約為 萬元， 因此項目總體推廣費用約為： 0000 萬元 1%= 萬元 2）、推廣費用分配 根據(jù)以上項目總體推廣費用的預(yù)算，項目在各個階段推廣費用的分配比例如下： 推廣階段 啟動階段 預(yù)約階段 強銷階段 持續(xù)清盤階段 合計 費用比例 15% 35% 40% 10% 100% 3）、按推廣類型分配 : 項目 媒體 活動 宣傳品 其它 合計 比例 44% 33% 18% 5% 100% 注： 宣傳品費用為樓書、折頁等印刷費； 活動費用包括房交會等費用； 媒體費用主要是媒體（包括戶外媒體）的發(fā)布費用； 以上費用不包括樣板房和售樓處的基礎(chǔ)裝修費用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而考慮到本項目自身的特點和所處的市場競爭態(tài)勢，以及項目初次推出面市，需快速建立較高的知名度和市場形象，因此，本項目高層與商鋪小戶型部分的推廣費用 為：銷售金額的 %左右。前期費用由代理方向 委托方預(yù)支，并從后期代理費中扣除。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 加強物業(yè)管理 宣傳 ，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。 對前期廣告運動進行檢驗，對不足之處加 以彌補和改進。 及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，對銷售、廣告策略進行補充，調(diào)整和完善。 加強管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。讓 ‘ 本案 ’ 傳為美談，變成公眾的社會話題。 部 分客戶進行現(xiàn)身說法，談本案的好處，增加可信性。針對目標(biāo)市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。 第三期： 強銷階段（六個月） 行為方式 新聞、廣告、營銷 新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。 此時前 來咨詢和參觀售樓處的人開始增多，進行第二階段的客源積累，不失時機地擴大市場占有率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。進行第一階段的客戶積累。 ： 高尚人文生活圈 CCD—— 中央教育區(qū) （ central education district） ： ? 主題語簡潔明朗、容易記憶、便于傳播、極具沖擊力 ? 有利于戶外以及媒體廣告的視覺形象推廣表現(xiàn) ? 主題要直擊本案賣點 ? 主題要有足夠氣勢，直擊目標(biāo)客戶群體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 關(guān)注 度 知名度 美譽度 強勢銷售 推廣期 形象樹立 產(chǎn)品推介 銷售高潮 銷售持續(xù) 持續(xù)期 時間段 6月 目標(biāo) 8 月 9月 10月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 細節(jié)賣點刻畫引起民眾興趣 ? 將宣傳的重點從 “ 借勢 ” “ 造市 ” 轉(zhuǎn)到 “ 做事 ” ，強化對目的賣點、內(nèi)涵訴求。 多種媒體一起上， 掀起立體廣告攻勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 推廣思路 東齊置業(yè)順應(yīng)社會尋求“文化”歸屬的趨勢以及人們對“精神文化生活”的追求，以自身綜合資源為基礎(chǔ)，鼎力打造濰坊高尚文化社區(qū)，力圖為目標(biāo)客戶提供一種內(nèi)涵深厚、傳統(tǒng)現(xiàn)代交融、充滿時代氣息的生活方式。 因此，本項目營銷必須實現(xiàn)區(qū)域文化資源、社區(qū)居住客群文化特征與項目文化屬性定位的有效重疊和放大。 ◆“東方世紀城”是通過產(chǎn)品、配套、服務(wù)價值組合來實現(xiàn)其文化內(nèi)涵的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 消費者對“文化”的這種需求，使“給鋼筋水泥澆鑄文化”這一人文關(guān)懷命題有了生存的土壤，而這一土壤的培育是時代賦予開發(fā)商的使命，同時更是本項目營銷的推動力和牽引力，是貫穿于項目開發(fā)過程的“紅線”。 根據(jù)市場分析、消費者需求分析，以及對本項目的定位分析發(fā)現(xiàn)，項目開發(fā)面臨著一個良好的市場機遇，而這一機遇的核心指向重點體現(xiàn)在兩個點上，一是“ 文化 ”，或稱為人們對于“ 精神文化 生活 ”的向往與追求；二是“ 核心 ”。 客戶定位： 營銷推廣 我們認為，惟有綱舉目張，才能確立企業(yè)獨有而強勢的城市房 產(chǎn)規(guī)劃原則與開發(fā)模式，將厚重的城市發(fā)展與精湛的地產(chǎn)智慧相結(jié)合，精準(zhǔn)地把握市場的脈搏，為濰坊樹立真正的樣板式項目，搭建企業(yè)良性發(fā)展、項目快速運作及業(yè)主安居樂業(yè)的平臺。 既使用此概念也多停留在口號和概念階段，缺乏規(guī)劃的配合，配套氛圍的營造，營銷推廣手法的支撐等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目前濰坊樓盤存在的核心問題：不缺大盤，且多以某一概念或者單一特點為主題，如健康概念、運動概念等，缺的是提出全盤安排生活，特別是全程營造社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化底蘊的樓盤，真正以 構(gòu)筑人文家園 的樓盤可說少之又少， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。區(qū)內(nèi)空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，大規(guī)模開發(fā)的框架已經(jīng)形成。 項目定位分析 該項目位于高新區(qū)中心區(qū)位，緊臨濟青、濰萊高速公路入口處，膠濟鐵路穿境而過，交通便利。以軟文的形式進行市場引導(dǎo)，引導(dǎo)內(nèi)容主要包含對區(qū)域的引導(dǎo)與包裝、區(qū)域高層次人群聚集（日報社團購）的引導(dǎo)以及對高層住宅高品質(zhì)居住模式的引導(dǎo)三個方面，這是一場盛宴中的涼菜部分；硬廣是涼菜后相繼上場的渾素菜系，可包含報紙電視廣告、圍墻廣告牌等戶外廣告、單頁樓書等平面宣傳，主要任務(wù)為信息的市場告知，整個項目的優(yōu)勢通過這些渠道向消費者傳達，引起市場興趣與關(guān)注；活動永遠是聚集人氣的最好手段，同時也是親情營銷的方式之一，在濰坊這樣的市場，口碑宣傳 是任何項目必須重視的渠道，此為盛宴中的主菜，也是高潮部分。就本項目而言，作為一個分期開發(fā)的中高端大型住宅社區(qū)，前期的市場蓄勢必不可少，通過一定量的市場積累，選擇合適的時機入市爭取一炮打響，并為后 期開發(fā)奠定良好的市場基礎(chǔ)。 在這樣一種市場環(huán)境下，如果按照常規(guī)的銷售進程和辦法，與競爭對手打常規(guī)戰(zhàn)，項目極有可能陷入僵局，使銷售難以實現(xiàn)，那么，除了房子本身，我們要賣另外一樣?xùn)|西，在保證我們利潤的基礎(chǔ)之上確立項目的獨特優(yōu)勢，而這種優(yōu)勢，一定要是針對我們目標(biāo)客戶的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 通過我們對周邊樓盤及項目 SWOT 分析上我們要沉思： 在產(chǎn)品上，我們并無完全超越競爭對手的優(yōu)勢； 在價格上，我們要堅持價值最大化的原則； 在客戶層面上，我們與競爭對手雷同； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在產(chǎn)品已定位并沒有大范圍更改的前提下，我們并沒有硬件的比較優(yōu)勢，因此本項目的唯一成功之處就在于市場導(dǎo)入創(chuàng)新，大膽引入一種新概念，并且同時進行極具誘惑力的促銷，在短時間形成熱銷。 關(guān)于我們怎么去做 亦即推廣思路與步驟。 關(guān)于他們?yōu)槭裁促徺I 挖掘項目的利益點或稱為優(yōu)勢，將之提煉放大成為市場推廣的訴求點。 關(guān)于我們將房子賣給誰 找到我們的客戶在 哪里，了解他們的需求特征、經(jīng)濟承受能力、購買行為與習(xí)慣，從而找到我們的推廣方向與目標(biāo)，以及推廣方式與渠道。 這是涉及到定位的問題，就本項目而言，這個定位包括項目區(qū)域的定位（地段包裝）、項目產(chǎn)品的定位（規(guī)劃、戶型、景觀、配套等）、市場的定位（項目給予市場的印象，或成為我們賦予項目的靈魂）、 以及 價格 的 定位（起價、均價、入市價） 等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 關(guān)于我們賣的是什么樣的房子 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 通過以上的市場分析，我們也可以得出以下結(jié)論： ??該區(qū)域市場目前平米以上的樓盤競爭激 烈，供應(yīng)量明顯大于需求量，而以下的樓盤供應(yīng)量卻不多，目前是一個市場空白點； ??目前濰坊市場新開項目，多以高層和小高層為主，說明高層物業(yè)在市民心目已經(jīng)在慢慢的接受中； ??中高檔樓盤的開發(fā)是該區(qū)域的主流開發(fā)模式，同時從銷售的分析可知，市場上戶型控制和總價控制是關(guān)鍵因素； ??區(qū)域內(nèi)新開發(fā)的樓盤都在關(guān)注小區(qū)的配套，說明完善的小區(qū)配套已為該區(qū)域眾多消費群體所關(guān)注的焦點。 預(yù)期供應(yīng)量大，優(yōu)勝劣汰形勢嚴峻，房產(chǎn)開發(fā)即將進入品牌化軌道 未來市場供應(yīng)主要來自舊村改造與舊廠拆遷，供應(yīng)量巨大。 價格日益攀升，增幅趨緩 價格上漲 是整個房產(chǎn)市場的主旋律，近幾年每年基本保持 15%左右的漲幅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 供需結(jié)構(gòu)失衡，同質(zhì)化競爭白熱 一方面，受政府控規(guī)的影響，另一方面由于開發(fā)跟風(fēng)操作，市場中高端產(chǎn)品尤其是高層小高層產(chǎn)品增量巨大， 不同項目在產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計等等方面存在極大的同質(zhì)化，甚至包括營銷推廣的手法，都鮮有突破。 買方市場形成，競爭日趨激烈，消化速度趨緩 隨著濰坊近幾年舊城、舊村改造開發(fā)力度的加大，城市化進程的加快，房產(chǎn)開發(fā)投短期放 量急速的加大 ，同時 03 年前積累的市場需求逐步得以消化，而新增需求遠遠小于新增供應(yīng)，兩方面因素加速了買方市場的形成。 總體來看，本項目開發(fā)機遇與挑戰(zhàn)并存， 日益激烈的市場競爭對項目提出更高的要求，項目本身具備的 優(yōu)勢與合理的產(chǎn)品規(guī)劃定位為項目成功奠定了良好基礎(chǔ)，而如何在企業(yè)形象與品牌塑造、資金回籠以及利潤最大化三者之間尋找最佳平衡，是本案需要思考的最大課題。 ? 租賃市場的日益規(guī)范與成熟，對新增商品房形成較大沖擊。 ? 濰坊宏觀市場步入平穩(wěn)消化期，買方市場逐步形成，銷售速度趨緩與價格增幅趨小特征日益明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目面臨的威脅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 市政遷入高新區(qū)，第二辦公大樓也將投入使用，帶來新的市場需求 。 3. 項目面臨的機遇 ? 區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)投資活躍。 ? 周邊商業(yè) 配套不夠，生活起居不夠方便。 ? 高層產(chǎn)品在戶型定位上符合市場需求，利于項目初期入市。 ? 項目周邊 教育等配套 設(shè)施 完備 ， 居住性強 。 項目具備優(yōu)勢 ? 項目地處城市新居住中心，是濰坊目前以及將來 最宜人居區(qū)域，此為房地產(chǎn)開 發(fā)最為重要的地段優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目占地 平米，整體規(guī)劃為由高層、小高層以及多層住宅，與沿街商業(yè)組成綜合性商住社區(qū)。 據(jù)政府有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)字，高新區(qū) 2020 年的新增建設(shè)規(guī)模為全濰坊市濰城區(qū)、奎文區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)四區(qū)總和的 倍， 2020 年新增建設(shè)規(guī)模更是達到了其他 4 個區(qū)總和的 2 倍。 2020 年，隨著高新區(qū)內(nèi)市政府第二辦公大樓的投入使用，市區(qū)內(nèi)市政用地將被拆遷，移至高新區(qū)，主要是集體宿舍、單位建設(shè)用地等，單個體量不大，約每個在 1020 畝左右，將