【正文】 帶動區(qū)域人文素質(zhì)的提高和購買能力的加強 。 高新區(qū) 2020 年全年預計將推出商住用地 5000 畝， 6 月將在高新區(qū)濰縣中路以西、櫻前街兩側(cè)出讓 3 塊土地，合約 2300 畝，下半年根據(jù)規(guī)劃預計將有約 3000畝土地出讓。 4．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目發(fā)展迅速。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 完成人民廣場等 10 大拆遷工程，共拆遷 1000 多戶、 30多萬平方米。 ? 截止 05 年底，濰坊高新區(qū)內(nèi)共新修道路 14 條，總長度 65 公里。 截至 05年底，濰坊高新區(qū)共引進博士６４名、碩士３２６名；擁有科研專業(yè)人員３５００名，占園區(qū)總?cè)丝诘模常?，是山東省平均水平的１０倍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 處于全國 53個國家級高新區(qū)前列。 二、特征描述： 1．區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟健康快速發(fā)展。 2020 年至今出讓土地在 5000畝左右， 25年內(nèi)將形成濰坊市“新城市居住中心”， 區(qū)域板塊的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源。 ② 區(qū)域均價相對奎文區(qū)便宜，產(chǎn)品又比濰城要好，整體性價比要比兩個區(qū)高，對投資者具有一定吸引力。 ② 高新區(qū)購房者主要為企事業(yè)單位職員、政府公務員、私營企業(yè)主，其中有部分看中高新區(qū)升值潛力的投資者，所占比例在購房者中占到 20%以下。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。二房 90～ 110 ㎡ ，三房 120～ 148㎡ ，其中三房預計占 總量的 67％。 ② 產(chǎn)品以多層及小高層為主，其中多層占 85％以上。 三、高新區(qū)區(qū)域 1．區(qū)域位置： 高新區(qū)西靠新華路，北至濟青高速公路，東、南至濰坊市城市邊緣，處于濰坊市東部。 區(qū)域未來發(fā)展預測： 該區(qū)域景觀較好，濰坊市主要河流白浪河、虞河、張湎河均穿本區(qū)，加上區(qū)域內(nèi)配套設施成熟，商業(yè) 氛圍濃厚，將發(fā)展成濰坊商業(yè)貿(mào)易金融行政中心。 區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況： 1）根據(jù)現(xiàn)場走訪了解， 來此購房的消費者分布較廣，除濰坊本地以外還有不少外地投資者，甚至有部分外國客戶，投資成分比較大。 ② 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目林立，產(chǎn)品形態(tài)多樣，其中不乏酒店、大型商場、寫字樓和產(chǎn)權式酒店，商 業(yè)氛圍也要明顯好過其他兩區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、奎文區(qū)區(qū)域 1． 區(qū)域位置： 該區(qū)域西靠白浪河，東依新華路，北至濟青高速公路，南達濰坊市城市邊緣，處于濰坊市城市中心。 ② 消費者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域經(jīng)商的人士為 主，周邊環(huán)境配套較成熟。 ③ 戶型設計以 80100 ㎡ 的二房為主打， 110130 ㎡ 的三房為輔。 ② 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多棟多層及數(shù)量較少的小高層為主。 一、濰城區(qū)區(qū)域 1．區(qū)域位置： 以白浪河為界， 處于濰坊市西邊，北至濟青高速公路，東靠白浪河，西、南至濰坊市城市邊緣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計， 2020—— 2020 年的房價增長情況如下圖： 16001800210025006 . 71 2 . 51 6 . 71 9 . 20500100015002020250030002020 2020 2020 2020單 位( 年)單位(元/㎡)0510152025單位(%)價格增 長 率 圖示： 2020— 2020 年濰坊市中心商品房均價及走勢 第二節(jié)：各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括 【要點】 ? 舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境，能有效吸引消費者投資及入住，但舊城改造進度在未來幾年內(nèi)力度都不會太大，市場供應有限，這將為高新區(qū)的房地產(chǎn)銷售出讓大量客源。 平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年全市完成房地產(chǎn)投資 41億元，施工面積 520 平方米，竣工面積 390平方米，其中住宅開發(fā)完成投資 31億元，施工面積 416萬平方米，竣工面積 240 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。全年商品房銷售額 億元。 一、 2020 以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售 1．截止 2020 年統(tǒng)計情況 截止 2020年，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比下降 ％；商品房竣工面積為 萬平方米，同比下降了 ％；商品房批準預售面積累計為 萬平方米，同比 下降 ％，其中住宅批準預售面積 萬平方米，同比下降了 ％。 ? 2020 年后，市場供略過于求，買方市場逐漸形成 ， 房價上漲速率逐漸減慢，競爭更趨向激烈。 本章通過對濰坊近年房地產(chǎn)市場總體運行情況、各區(qū)域房地產(chǎn)具體特征、典型項目分析等，了解濰坊房地產(chǎn)的現(xiàn)狀并預測未來。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二章：濰坊市房地產(chǎn)市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、 濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展是城市化進程的重要條件之一，而城市化進程所帶來的新城建設和舊城改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。 第五節(jié)：本章總結(jié) 通過本章對濰坊市及各區(qū)的經(jīng)濟、居民收入、格局等方面的介紹，我們可以得出以下幾點結(jié)論： 一、 濰坊市經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民消費收入增長較快，消費能力進一步提高，對房地產(chǎn)有著較高的價格承受能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2．區(qū)域內(nèi)城市配套完善 程度 濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)城市生活配套完善，能夠滿足生活及工作需要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套發(fā)達；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購物廣場主要集中在此。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “出口加工組團”將圍繞出 口加工區(qū)建設產(chǎn)業(yè)集群。 “中心組團”將形成高級工程師商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務中心，以及高級工程師文化娛樂場所、商務會展中心。 2．濰坊市中心城區(qū)職能各異 中心城區(qū)包括長松組團、中心組團、東南組團和出口加工組團共四個組團。 ? “一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū)； ? “一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)； ? “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。 機械、紡織和高新技術為基礎的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級職業(yè)技術教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 具體分為 “兩中心、兩基地、一樞紐”三個部分，“兩中心”即世界風箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重 要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動力 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，區(qū)域內(nèi)配套正在逐漸完善，生活起居的方便將吸引消費者前來入住或投資。 三、人均居住面積 2314220510152025濰 坊 山 東 全 國單位(㎡) 圖示： 2020 年濰坊、山東、全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積 濰坊市城鎮(zhèn)居民人均居住面積要分別高出山東省和全國 9 ㎡ 和 1 ㎡，這一方面表明濰坊房地產(chǎn)發(fā)展速度要高于全省和全國 水平，另一方面表明濰坊住宅市場供給量大，逐漸由賣房市場進入買方市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 61236821766301000202030004000500060007000800090002020 2020 2020單位(元) 圖示： 20202020 濰坊城鎮(zhèn)人均消費性支出 2．濰坊、山東、全國恩格爾系數(shù) 2020 年濰坊城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)比“九五”末下降 。 二、居民消費情況 1．濰坊 20202020 城鎮(zhèn)人均消費性支出情況 2020 年濰坊市鎮(zhèn)居民人均消費性支出達到 6123 元， 2020 年均增長 %，2020 年均增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。到 2020 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達11846 元，比上年增長 %。 2020 年人均 GDP達到 20210 元，比上年增長 %。 ? 濰坊市人均居住面積較高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸進入買方市場，競爭日趨激烈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1 8 0 . 41 9 6 . 86 8 3 . 4 98 3 6 . 53 8 2 . 5 24 3 7 . 901002003004005006007008009002020 2020年份增加值（億元）第一產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值 圖示：濰坊市 20 2020 年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值 如上兩表分析可得，濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動市政稅 收的增加，稅收增加是城市化進程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進程所帶來的新城建設和舊城改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、產(chǎn)業(yè)分布更趨合理 1．各產(chǎn)業(yè)所占比重 一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關系由 04 年的 ： ： 調(diào)整為 05 年的 13：57： 30，其中第一產(chǎn)業(yè)所占 比重比 04 年下降 個百分點，第二產(chǎn)業(yè)比重上升 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 個百分點。 圖示：濰坊 20 2020 年固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 2020 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 43億元大關，其中住宅開發(fā)完成投資 億元； 2020 年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 79 億元，比上年增長 %，其中住宅建設投資 50億元，同比增 長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 8 2 6 . 11 1 0 0 . 40200400600800100012002020 2020年份固定資產(chǎn)投資（億元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1 0 7 . 81 4 1 . 60204060801001201401602020 2020年份財政收入（億元） 圖 1：濰坊市 20 2020 年財政收入圖示 濰坊市連續(xù) 19 年實現(xiàn)財政收支平衡，財政收入也在逐年以 25%左右的速度提升， 為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應區(qū)域配套設施的建設提供了經(jīng)濟基礎。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速