【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成交分區(qū)對(duì)比 從 20xx年長(zhǎng)春商業(yè)市場(chǎng)成交的區(qū)域分布來(lái)看，成交量主要集中在二道區(qū)，成交 萬(wàn)㎡，占比 %；綠園區(qū)成交量為 ㎡，占比為 %，兩區(qū)的供應(yīng)量較多，并隨著新開(kāi)發(fā)的小區(qū)業(yè)主的不斷入住，對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求度不斷增加，促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)成交量的提升。其中汽貿(mào)區(qū)成交最少，僅有 ㎡，占總量的 %。 長(zhǎng)春市 20xx 年各類商業(yè)物業(yè)成交均價(jià) 商業(yè)商鋪均價(jià)高于底商商鋪，均價(jià)為 10029 元 /㎡。商業(yè)商鋪高于底商 商鋪，比例達(dá)到%，商業(yè)商鋪一般均為集中的商業(yè)項(xiàng)目，并且集中在繁華的商圈中，一般屬于城市級(jí)的商業(yè)配套，其價(jià)格均較高，而底商商鋪分布于各個(gè)區(qū)域住宅的底層，屬于社區(qū)配套商業(yè)，并且其商業(yè)價(jià)值與商業(yè)商鋪對(duì)比參數(shù)不同，所以其價(jià)格比商業(yè)商鋪低。 13 從各區(qū)成交均價(jià)來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)成交均價(jià)最高，為 12200元 /㎡。無(wú)論是商業(yè)還是普通住宅，朝陽(yáng)區(qū)一直是購(gòu)房者關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，朝陽(yáng)區(qū)是長(zhǎng)春市最繁華最核心的區(qū)域，真正的城市中心區(qū)位，區(qū)域內(nèi)配套成熟，人口居住密度較大，商業(yè)發(fā)展較快，幾個(gè)較成熟商圈均位于朝陽(yáng)區(qū)，因此朝陽(yáng)區(qū)的商業(yè)物 業(yè)均價(jià)一直居首； 其次是凈月區(qū)，為 9410元 /㎡，凈月區(qū)一直是城市高端項(xiàng)目的聚集地，隨著區(qū)域的不斷發(fā)展，項(xiàng)目的不斷增多，加之大學(xué)城的進(jìn)駐，使得區(qū)域的居住氛圍逐漸濃厚，商業(yè)也隨之崛起，商業(yè)價(jià)格也是不斷上漲。第三位為南關(guān)區(qū)，成交均價(jià)為 8980元 /㎡，南關(guān)區(qū)與朝陽(yáng)區(qū)一樣，均位于市中心，各種配套設(shè)施較為完善 。 土地使用情況 土地市場(chǎng)概況 20xx年長(zhǎng)春市出讓建筑面積為 2368萬(wàn)平米，同比下降 5%，樓面均價(jià) 1037元 /平米，同比下降 5%； 20xx年長(zhǎng)春市出讓建筑面積為 2497萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 249%，樓面均價(jià) 1097元/平米，同比降低 77%。 土地用途 土地宗數(shù) 建設(shè)用地面積 規(guī)劃建設(shè)面積 占全年建筑面積比例 土地出讓金 占全年土地收入比例 成交土地均價(jià) 成交樓面均價(jià) 平均溢價(jià)率 20xx 小計(jì) 51 268 342 41 1528 1194 % 住宅 6 158 46% 30 73% 5018 1894 % 商業(yè) /辦公用地 7 28 8% 9% 2789 1323 % 工業(yè)用地 35 128 37% 16% 370 524 % 其他用地 3 29 8% 1% 404 194 % 20xx 小計(jì) 238 1677 2369 253 1507 1037 % 住宅 80 1388 59% 79% 2725 1393 % 商業(yè) /辦公用地 22 196 8% 7% 3426 936 % 工業(yè)用地 119 576 24% 11% 381 494 % 其他用地 17 208 9% 2% 388 262 % 20xx 小計(jì) 273 1581 2497 284 3020 1097 % 住宅 94 1827 73% 89% 1326 1326 % 商業(yè) /辦公用地 24 154 6% 5% 901 901 % 工業(yè)用地 149 455 18% 16 6% 348 348 % 其他用地 6 45 62 2% 2 1% 348 328 % 14 20xx年土地出讓以住宅為主，規(guī)劃建筑面積 1388 萬(wàn)平米，占全年總出讓面積的 59%；商業(yè)辦公用地建筑面積 196 萬(wàn)平米，占全年總出讓面積的 8%；工業(yè)用地建筑面積 576萬(wàn)平米，占總出讓面積的 24%。 住宅59%商業(yè) / 辦公用地8%工業(yè)用地24%其他用地9%20xx 年成交土地用途比例 項(xiàng)目的區(qū)位分析 南部新城中心區(qū)，同時(shí)也是未來(lái)新長(zhǎng)春的中心。以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特色，集中優(yōu)勢(shì)資源打造“大商務(wù)、大商業(yè)、大文化”為特征的產(chǎn)業(yè)體系，建設(shè)服務(wù)全市、全省乃至全東北、東北亞的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心區(qū)。 本項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的地理位置，扼守十字路口，東近人民大街，西接南湖 中街和前進(jìn)大街，可快速直達(dá)老城區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、凈月區(qū)、高新區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，臨近雕塑公園和友誼公園。 優(yōu)先啟動(dòng)核心區(qū)。主要指中央重點(diǎn)區(qū)域，位于 102國(guó)道以南的人民大街兩側(cè)。優(yōu)先啟動(dòng)，快速構(gòu)建區(qū)域金融中心框架，盡快形成高端商務(wù)、高端商業(yè)集聚的重點(diǎn)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)活力與對(duì)外交流的集中區(qū)域，國(guó)際知名品牌聚集區(qū)域。同步推進(jìn)引導(dǎo)區(qū)。 位于衛(wèi)星路以南，伊通河以西。該區(qū)域與核心區(qū)同步推進(jìn)，通過(guò)辦公商住，集聚人氣。 15 嚴(yán)格控制拓展區(qū)。指核心區(qū)和引導(dǎo)區(qū)以外的南部新城其他區(qū)域及南部新城周邊區(qū)域。南部新城內(nèi)部區(qū)域主要功能是新城商務(wù)金融集聚地 ，南部新城外部區(qū)域主要功能是承接中央商務(wù)區(qū)發(fā)展的溢出。 長(zhǎng)春“金”核以人民大街、金腰帶和軌道交通交會(huì)處的轉(zhuǎn)盤為圓心，人民大街和東西向軌道交通形成十字交叉的圓核狀地區(qū)。在這里將建成 CBD標(biāo)志性的建筑群，主要以超高層寫(xiě)字樓高檔商務(wù)辦公為主，并突出“金”融業(yè)的發(fā)展。是開(kāi)發(fā)強(qiáng)度最高、超高層建筑最密集的地區(qū)。 承接人民大街整體的企事業(yè)辦公業(yè)態(tài)風(fēng)格，以人民大街為基準(zhǔn)形成的南北向辦公軸。北部以政務(wù)辦公為特色，中部突出總部企業(yè)高檔獨(dú)棟寫(xiě)字樓和高端寫(xiě)字樓集聚，南部以中檔商務(wù)辦公業(yè)態(tài)集聚為主。 依托軌道交通和地面交通雙層交通架 構(gòu)形成東西向商業(yè)軸（對(duì)交通通達(dá)性帶來(lái)的人流優(yōu)勢(shì)有非常高的要求）。以軌道交通站點(diǎn)為節(jié)點(diǎn)形成地下商業(yè)街、地面商業(yè)大廈為業(yè)態(tài)的商業(yè)集聚。 以“金核”周邊伊通河、柴戶張水庫(kù)和南側(cè)小片水景等為依托構(gòu)建“金核”外圍的娛樂(lè)業(yè)態(tài)分布圈，建設(shè)多處風(fēng)格各異的休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)。以流綠空間形成的園林、綠化帶、水體，構(gòu)成南部新城生態(tài)圈，凸顯南部新城的生態(tài)品質(zhì)。 外部交通體系 地處南部新城中心，距人民大街 1200米，距前進(jìn)大街 800米，距衛(wèi)星路 500米，緊鄰南環(huán)路、南湖中街、幸福街，向西直達(dá)一汽產(chǎn)業(yè)園，向東直達(dá)凈月區(qū) ，向北可直達(dá)人民廣場(chǎng)地帶，立體環(huán)保，行之有速。輕軌步行約 15分鐘，地鐵 1號(hào)線步行約 15分鐘。 公共交通網(wǎng)： 30 270、 15 14 12 136等多條公交線路直達(dá)火車站、人民廣場(chǎng)、紅旗街、桂林路、歐亞賣場(chǎng)、中東大市場(chǎng)、西客站免去轉(zhuǎn)車煩惱。 16 第四章、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀 本項(xiàng)目坐落于長(zhǎng)春市南環(huán)城路與幸福街交匯處，項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的地理位置，扼守十字路口，東近人民大街，西接南湖中街和前進(jìn)大街，可快速直達(dá)老城區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、凈月區(qū)、高新區(qū)和汽車產(chǎn) 業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，臨近長(zhǎng)春世界雕塑公園和友誼公園，是南部中心城區(qū)第一號(hào)工程，也是落戶于長(zhǎng)春南關(guān)都市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的第一個(gè)重點(diǎn)大項(xiàng)目。 以下是項(xiàng)目的基本情況 地勢(shì)平坦 沒(méi)有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線。 平面圖 項(xiàng)目周邊配套交通 66路、 306 路、 252路、 270 路、 124 路、 149 路、 111路、 112 路、 130路、 154 路161 路、 163路、 170 路 、 208 路、 240路、 312路、 393 路 、輕軌 、地鐵（建設(shè)中）、高速南出口、高速客運(yùn)站； 學(xué)校 市直機(jī)關(guān)幼兒園、長(zhǎng)春市報(bào)喜鳥(niǎo) 小學(xué)、長(zhǎng)春市第二十六中學(xué)、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、長(zhǎng)春市二實(shí)驗(yàn)中學(xué)（南校）、師大附中新校區(qū)、吉林省教育學(xué)院、長(zhǎng)春大學(xué)、長(zhǎng)春理工大學(xué)、吉林大學(xué)（南校）、長(zhǎng)春工業(yè)大學(xué)； 綜合商場(chǎng) 沃爾瑪超市（前進(jìn)廣場(chǎng)）、恒客隆超市（衛(wèi)星廣場(chǎng)）、歐亞超市幸福店、衛(wèi)星綜合市場(chǎng)、新天地超市、遠(yuǎn)方超市； 銀行 中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、民生銀行、光大銀行、中國(guó)郵政、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、吉林省農(nóng)村信用合作社、長(zhǎng)春市農(nóng)村商業(yè)銀行； 醫(yī)院 北京同仁眼科醫(yī)院、南湖醫(yī)院、前衛(wèi)醫(yī)院、長(zhǎng)春大學(xué)職工醫(yī)院、醫(yī)大三院、長(zhǎng)飛醫(yī)院、博愛(ài)中醫(yī) 院、明珠社區(qū)醫(yī)院； 公園 永春河河濱公園、伊通河河濱公園、世界雕塑公園、友誼公園、 其他 省圖書(shū)館、電力石油、中國(guó)石化、中國(guó)移動(dòng)、東北證劵 17 第五章、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 1．項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ Strength） （ 1）該項(xiàng)目規(guī)模大，占地 23公頃，共包含 6 個(gè)地塊，總建筑面積超過(guò) 66 萬(wàn)平方米，各種功能規(guī)劃齊備，項(xiàng)目依托于大社區(qū)，有利于營(yíng)造良好的居住氛圍。 （ 2）從自然環(huán)境看，項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的地理位置，扼守十字路口，東近人民大街，西接南湖中街和前進(jìn)大街，可快速直達(dá)老城區(qū)、經(jīng) 開(kāi)區(qū)、凈月區(qū)、高新區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，臨近長(zhǎng)春世界雕塑公園和友誼公園，是南部中心城區(qū)第一號(hào)工程，也是落戶于長(zhǎng)春南關(guān)都市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的第一個(gè)重點(diǎn)大項(xiàng)目，這“第一鍬”將拉開(kāi)南部中心城區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的序幕。 （ 3）從人文環(huán)境看，該項(xiàng)目地處長(zhǎng)春南關(guān)都市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，南側(cè)為長(zhǎng)春市政府政府規(guī)劃用地。南環(huán)路一側(cè)人口相應(yīng)較少，道路兩側(cè)的狀況通過(guò)近幾年政府的規(guī)劃改造有較大改觀，衛(wèi)星路道沿線聚集了一些平均售價(jià)在 3000元 4000元 /平方米左右的項(xiàng)目，一定程度上帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。 （ 4）該項(xiàng)目地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已 經(jīng)修好，地塊內(nèi)土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無(wú)重大污染源，自然環(huán)境良好。 2．項(xiàng)目劣勢(shì)（ Weakness） （ 1）由于所處地理位置優(yōu)越，盡管取得政府的優(yōu)惠政策，但與一些周邊外圍項(xiàng)目相對(duì)比，土地成本偏中上標(biāo)準(zhǔn)，成本增加。 （ 2）項(xiàng)目地處目前仍屬城郊地區(qū)，屬南部新開(kāi)發(fā)區(qū)域，其區(qū)位潛在價(jià)值尚待消費(fèi)者逐步認(rèn)識(shí)。 3．威脅（ Threat） （ 1）與北京、大連等北方住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，長(zhǎng)春市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制該項(xiàng)目小區(qū)的客戶群來(lái)源。 （ 2）從長(zhǎng)春市整體市場(chǎng)格局來(lái)看，在消費(fèi) 能力較強(qiáng)的朝陽(yáng)、南關(guān)幾個(gè)區(qū)內(nèi)，聚集著較多的項(xiàng)目，尤其是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)周邊地區(qū)，有巨大的開(kāi)發(fā)量，對(duì)我們吸引這幾個(gè)區(qū)客戶形成一定程度的分散性。 4．項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ Opportunity） （ 1）國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的政策和長(zhǎng)春近幾年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，將為南部新城項(xiàng)目帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇。 （ 2）政府對(duì)于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開(kāi)發(fā)大地塊資源的減少，該項(xiàng)目以其相對(duì)較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。 5．對(duì)項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià) 結(jié)合前面的 SWOT 因素分析，我們可以看出，該項(xiàng)目小區(qū)雖然存在一些劣勢(shì)，諸如土地成本偏 高、所屬區(qū)域購(gòu)買力尚屬中等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與老城區(qū)朝陽(yáng)區(qū)相比擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)、地理位置優(yōu)勢(shì)。因此，如果項(xiàng)目第一二期都成功運(yùn)作，小區(qū)所具有的交通便利、市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點(diǎn)會(huì)在長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)充分顯現(xiàn)，從而突顯出該地塊的市場(chǎng)價(jià)值。 項(xiàng)目定位分析 18 儀軒休閑假日廣場(chǎng)整體規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)集辦公、休閑、購(gòu)物、商業(yè)和住宅于一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項(xiàng)目，其內(nèi)不但有住宅、寫(xiě)字樓，還有休閑會(huì)館、商業(yè)街等服務(wù)項(xiàng)目。項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)綜合寫(xiě)字樓，成就南部中心城區(qū)東北亞中心都市高地目標(biāo) . 儀軒休閑假日 廣場(chǎng)項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市南部新城核心區(qū)。是未來(lái)城市發(fā)展和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要區(qū)域。本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)在南部新城區(qū)的廣闊天地中建立新的城市坐標(biāo)，打造出一個(gè)大型的、富有特色的綜合性商業(yè)中心。 項(xiàng)目定位 儀軒休閑假日廣場(chǎng)項(xiàng)目定位為“現(xiàn)代生活化綜合體”。立足于引進(jìn)多種貼近百姓、服務(wù)生活，與居家密切相關(guān)商業(yè)品牌，滿足多種生活需求。業(yè)態(tài)組合充分考慮新商圈的多方位商業(yè)需求，偏重居家生活需要和餐飲文化類消費(fèi)。 以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特色，集中優(yōu)勢(shì)資源打造“大商務(wù)、大商業(yè)、大文化”為特征的產(chǎn)業(yè)體系，建設(shè)服務(wù)全市、全省乃至全東北、東北亞的 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心區(qū)。 以房地產(chǎn)業(yè)為重要載體，重點(diǎn)發(fā)展金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)，共同支撐南部新城未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 項(xiàng)目競(jìng)品分析 中海國(guó)際社區(qū) 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 恒大御景 虹館 面積區(qū)間 80153㎡ 80180㎡ 80150㎡ 87149㎡ 占地面積 570500㎡ 131301㎡ 104029㎡ 132098㎡ 建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為筏板結(jié)構(gòu) 框架，短脂剪力墻 容積率 綠化率 房源 927戶 486戶 306戶 846戶 均價(jià) 8800元 /㎡ 7200元 /㎡ 8000元 /㎡ 8700元 /㎡ 戶型 2室 2廳 3室 2廳 4室 2廳 1室 1廳 2室 2廳 3室 2廳 4室 2廳 2室 2廳 3室 2廳 3室 2廳 3衛(wèi) 4室 2廳 3室 2廳 2室 2廳 客戶定位 消費(fèi)者購(gòu)房的動(dòng)機(jī) 滿足居住 改善住房 為父母 為子女 投資 其他 20xx 20xx 數(shù) 據(jù)總結(jié)： 有一半以上的消費(fèi)者買房是為了改善住房條件，同比增加