【正文】 1利潤率 1 每平方米收益 1191（元 /米） 所以，由上表的計算可得本項目的營業(yè)收入是 369961 萬元 ， 土地費用 為 42100 萬元 ，經(jīng)營費用 為 ，項目毛利為 ， 凈利 為 ，凈利率為 %。 損益狀況 損益表 （單位：萬元） 序號 項目 合計 20xx年 20xx年 20xx年 1 銷售收入 369961 0 2 運營費用 0 3 經(jīng)營稅費 0 4 營業(yè)稅及附加 4713 0 5 土地增值稅 0 6 利潤總額 0 27 第十章、經(jīng)濟(jì)分析 借款償還表 （單位：萬元） 序號 項目名稱 合計 20xx年末 20xx年 20xx年 20xx年 1 期初借款本息累計 2 本金 3 建設(shè)期利息 36879 0 5400 14460 17019 財務(wù)現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 序號 項目名稱 合計 20xx 年末 20xx年 20xx年 20xx年 1 現(xiàn)金流入 369961 0 0 130328 195492 銷售收入 369961 0 0 130328 195492 2 現(xiàn)金流出 291770 90510 59478 78205 51357 開發(fā)建設(shè)投資 205026 90510 57097 33187 11790 經(jīng)營資金 3844 0 0 1537 2306 經(jīng)營稅金及附加 4713 0 0 2027 2685 土地增值稅 49505 0 0 29703 19802 所得稅 12663 0 0 5632 8448 利息支付 17019 0 238 6116 6324 3 凈現(xiàn)金流量 90510 594787 52123 144134 4 累計凈現(xiàn)金流量 90510 149989 97866 46268 5 基準(zhǔn)收益率 6 財務(wù)凈現(xiàn)值 7 財務(wù)內(nèi)部收益率 8 投資回收期（年） 28 第十一章、不確定分析 . 敏感性分析 經(jīng)初步分析，項目的建造費用、建設(shè)周期、租金水平和建筑面積對項目的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響可能比較大，故確定這 4 個因素作為不確定性因素，采用的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)為利潤和利潤率。 建造費用的敏感性分析。對建造費用的敏感性分析是假定建造費用在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計算項目的利潤和利潤率數(shù)值。具體計算過程見 表 建造費用 的敏感性分析 （單位：萬元） 建造費用變化百分率 10% 5% 0 5% 10% 總開發(fā)價值 369961 369961 369961 369961 369961 土地費用總額 42100 42100 42100 42100 42100 建造費用總額 廣告宣傳及市場推廣費 2331 2331 2331 2331 2331 總開發(fā)費用 開發(fā)商利潤 53185 開發(fā)商投資利潤率 % % % % % 投資利潤率變化幅度 % % % % % 建造費用的變化，直接影響建造費用的預(yù)算、專業(yè)人員費用和建筑費用利息的數(shù)值變化，而其他的指標(biāo)如總開發(fā)價值、土地費用等保持不變。 建造周期的敏感性分析。對建設(shè)周期的敏感性分析是假定建設(shè)周期在一定范圍內(nèi) 變化，而其他因素的不變的情況下，計算項目利潤和利潤率數(shù)值。具體計算過程見表 建造 周期的敏感性分析 （單位：萬元） 建造周期 1年 2年 3年 4年 5年 總開發(fā)價值 369961 369961 369961 369961 369961 土地費用總額 31834 36609 42100 48415 55677 建造費用總額 956061 106229 110009 113922 117969 廣告宣傳及市場推廣費 2331 2331 2331 2331 2331 總開發(fā)費用 186672 195426 214778 225053 開發(fā)商利潤 58068 47664 53002 42038 開發(fā)商投資利潤率 % % % % % 投資利潤率變化幅度 % % % % % 建造周期的變化，直接影響土地及建筑費用利息的數(shù)值變化，而其他的指標(biāo)如總開發(fā)價值、廣告宣傳及市場推廣費不變化。 租金的敏感性分析。租金的敏感分析是假定租金在一定范圍內(nèi)的變化，而其他因素均不變的情況 下，具體計算過程見表 29 租金的的敏感性分析 （單位：萬元） 租金變化百分率 10% 5% 0 5% 10% 租金水平（元 /m月） 207 230 253 總開發(fā)價值 333010 351465 369961 388457 406961 總開發(fā)費用 開發(fā)商利潤 34861 42757 58548 66447 開發(fā) 商投資利潤率 % % % % % 投資利潤率變化幅度 % % % % % 租金的變化，直接影響項目的年凈租金收入，從而影響項目的總開發(fā)價值的數(shù)值變化，而土地費用、建造總費用等均保持不變。 建造面積的敏感性分析。建造面積的敏感性分析是假定建筑面積在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計算利潤和利潤率的數(shù)值。具體計算過程見表 建筑面積 的的敏感性分析 （單位：萬元） 建筑面積變化百分率 10% 5% 0 5% 10% 建筑面積 287100 303050 319000 334950 350900 總開發(fā)價值 332995 351465 369961 388448 406952 土地費用總額 42100 42100 42100 42100 42100 建造費用總額 956061 106229 110009 113922 117969 廣告宣傳及市場推廣費 2331 2331 2331 2331 2331 總開發(fā)費用 186672 195426 214778 225053 開發(fā)商利潤 58068 47664 53002 42038 開發(fā)商投資利潤率 % % % % % 投資利潤率變化幅度 % % % % % 建筑面積 的變化，直接影響到項目總開發(fā)和建造費用的數(shù)值變化，而土地費用和廣告宣傳及市場推廣費變化。 從以上的分析可以看出，當(dāng)建造費用上升 5%時，投資利潤率下降 %；當(dāng)建設(shè)周期上升 5%時，投資利潤率下降 %；當(dāng)租金下降 5%時，投資 利潤率下降 %，當(dāng)建造面積下降 5%時，投資利潤率下降 %，所以可以得到結(jié)論，以上 4 個因素從敏感性由大到小排列：租金、建造面積、建造費用、建設(shè)周期。如果考慮其他的情況也可以得到同樣的結(jié)論。 30 在此對變量進(jìn)行單因素的分析，將上述一些數(shù)據(jù)繪成圖表，以便直接地看出那些是敏感的，那些因素是不敏感的，事實上，租金以外的敏感曲線為直線外，其余的均不是直線，但接近直線，所以以直線代替。 盈虧平衡分析的公式為：生產(chǎn)總成本 =銷售收人 總成本 ( C)=固定成本 ( FC)+單位可變成本 (V) ?銷量面積 (Q) 銷售收入（ S）（扣除稅金）＝每平米銷售單價 ( P) (1— 銷售稅率 t)?銷量面積 (Q) 即：QTPQtPVQCF )()1( ????? 式中： T—— 產(chǎn)品銷售稅金及附加。 盈虧平衡點銷量面積點＝VTP CVtP C FF ????? )1( 盈虧平衡點生產(chǎn)能力利用率 =%1001)1( 0???? QVtP CF 式中： 0Q—— 設(shè)計生產(chǎn)能力的產(chǎn)量 生產(chǎn)能力利用率越低越好。 盈虧平衡項目銷售價格及銷售面積 1）、總成本 =205026 萬元 2）、每平米銷售單價 =9898 元 /米 3）、銷售稅率 =% 4）、銷量面積 =319000m2 計算盈虧平衡項目銷售價格： 205026=P(%) ? 319000 P= 元 /米 計算盈虧平衡項目銷售銷售面積： 202026=9898（ %） ?Q Q=219310m2 從以上的分析可以看出，本項目每平米銷售單價 9898 元 /米，保本每平米銷售價格為 元 /米，價差為 3094 元 /米；總銷量面積 =319000m2，保本的銷售面積為 219310m2，面積差為 99690m2。 項目盈虧平衡表 序號 名稱 單價 (元 /㎡ ) 1 每平米銷售單價 9898 2 保本每平米銷售價格 3 價差 3094 4 總建設(shè)面積 319000 5 保本的總建設(shè)面積 219310 6 面積差 99690 31 第十二章、社會分析 對區(qū)域資源配置的影響 南關(guān)區(qū)是長春市的發(fā)祥地，商業(yè)氛圍濃厚，既有大馬路、重慶路、永春路這樣已形成規(guī)模的大商圈，也有社區(qū)居民樓一家挨一家的小門市，市場氛圍較好。同時長春市政府宣布長春南部新城 5年內(nèi)將引進(jìn) 20個城市綜合體、 30個星級酒店。南部新城定名“長春南部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”，是未來省市政府所在地；作為長春未來的經(jīng)濟(jì)、政治、金融中心，區(qū)域升值潛力巨大。同時 ,有效緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，提供更多的就業(yè)崗位。 對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響 以項目建設(shè)為載體，加 大固定資產(chǎn)投入，其固定資產(chǎn)投資的規(guī)模，既可增加就業(yè)機(jī)會和國民可支配收入、擴(kuò)大內(nèi)需，又可以直接帶動當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長，為新一輪的經(jīng)濟(jì)增長奠定物質(zhì)基礎(chǔ)，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長最主要的推動力。南部新城區(qū)作為典型的投資拉動型經(jīng)濟(jì)增長地區(qū)，必須通過大規(guī)模的項目建設(shè)尤其是產(chǎn)業(yè)項目的建設(shè)來拉動經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，為建設(shè)經(jīng)濟(jì)強區(qū)奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。 對提高人民物質(zhì)文化生活和社會福利的影響 人們需要在方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作。同時促進(jìn)了就業(yè)，提高了居民的收入，改善了人民物質(zhì)文化生活 。 對遠(yuǎn)景發(fā)展的影響基礎(chǔ) 設(shè)施和民生工程項目建設(shè)的推動，使區(qū)域環(huán)境更美好，是競爭力的提高，是生產(chǎn)力的增強，是招商引資的最大優(yōu)勢和品牌。以房地產(chǎn)業(yè)為重要載體，重點發(fā)展金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)，共同支撐南部新城未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展 32 第十三章、環(huán)境分析 項目建成后對環(huán)境的影響 : 1） 生活垃圾：產(chǎn)生的生活垃圾需要及時處理。 2） 廢水、污水：城市生活中產(chǎn)生的廢水、污水及時排放處理。 3） 噪音：無。 4） 廢氣：隨著城市生活水平的不斷發(fā)展，汽車排放的尾氣會產(chǎn)生一定的影響。 第十四章、風(fēng)險分析 （一）政治風(fēng)險分析 1）房地產(chǎn)行業(yè)面臨的周期結(jié)構(gòu)調(diào)整任何行業(yè)都存在一個發(fā)展周期。房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十年的黃金發(fā)展期，從 08年金融危機(jī)以來，實際上房地產(chǎn)行業(yè)就已經(jīng)進(jìn)入了一個調(diào)整的周期階段，只是政府四萬億的救市策略使得此輪房地產(chǎn)周期調(diào)整延期了，從10 以來的限購令將房地產(chǎn)行業(yè)再次拉入結(jié)構(gòu)調(diào)整的周期中，周期調(diào)整是符合發(fā)展規(guī)律的，行業(yè)內(nèi)任何企業(yè)都無法避免。 2）限購令政策持續(xù)面臨的銷售風(fēng)險。限購令帶來的直接效果銷售量和成交價格的直接下滑，一方面，是因為限購抑制了部分投機(jī)性需求，另 一方面，限購令使得部分潛在購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)，期盼房價進(jìn)一步下跌。兩方面影響帶來銷量和成交價格的下滑。 3）銀行信貸收緊帶來的工程資金緊張銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。限制二三套房貸款，提高首貸比率，這些影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流。 （二）法律風(fēng)險分析 長春版國五條細(xì)則出臺 房價增幅低于收入增幅 長春市 20xx 年度房價控制目標(biāo)是：“ 20xx年度長春市新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅?！锻ㄖ穬?nèi)容相對比較簡短，此前普遍擔(dān)心的“交易差額征收 20%個人所得稅”并沒有提及，對于其他一些“限購”、“限貸 ”的政策也沒有做出進(jìn)一步規(guī)定。截止至 20xx年年末，長春市商品住宅均價 6350 元 /平，如果按照 13%的增長標(biāo)準(zhǔn)，控制目標(biāo)下的長春房價最高值將達(dá)到 7120元 /平。結(jié)合當(dāng)前市場，仍然有 753萬平庫存，加之近三年長春市房價平均漲幅 4%，由此來看，房價控制標(biāo)準(zhǔn)制定相對寬松。 住建部：外來務(wù)工人員申請保障房條件年內(nèi)出臺 將外來務(wù)工人員納入到城市住房保障范圍內(nèi)，將有效緩解部分城市居民的住房壓力，在一定程度上減少租房、購房需求。 35 城市公布今年房價控制目標(biāo) 國務(wù)院要求除拉薩以外的直轄市、省會城市和計劃單列市須在一季 度公布 20xx 年度房價控制目標(biāo)。對比以往，今年各地的房價控制目標(biāo)，有兩處新 變化：一是在房價指標(biāo)中，剔除了保障房，指向更為明確；二是在居民收入增幅中，扣除了物價上漲因素，以實際漲幅為標(biāo)準(zhǔn)。雖然控制目標(biāo)更具體，但房價上漲的勢頭仍然不可小覷。 房貸利率告別折扣 長春首套房貸利率優(yōu)惠縮小 長春各大銀行目前仍在執(zhí)行之前已定的首