【正文】 1 目 錄 第一章、總論 ................................................................................................................... 2 項目背景 .......................................................................................................... 2 項目基本情況 ................................................................................................... 2 研究的目的與方法 ............................................................................................ 3 ......................................................................................................... 3 第二章、項目宏觀因素分析 .............................................................................................. 5 ..................................................................................................... 5 國民經(jīng)濟(jì)快速增長為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動力 .............................................. 5 市場趨勢 .......................................................................................................... 7 第三章、 項目區(qū)域環(huán)境因素分析 ..................................................................................... 8 宏觀經(jīng)濟(jì)方面 ..................................................................................................... 8 項目的區(qū)位分析 ............................................................................................. 14 外部交通體系 ................................................................................................. 15 第四章、項目開發(fā)條件分析 ............................................................................................ 16 項目現(xiàn)狀 .......................................................................................................... 16 第五章、項目競爭力分析 ............................................................................................... 17 項目 SWOT分析 ................................................................................................. 17 項目定位分析 ................................................................................................... 17 第六章、建設(shè)規(guī)模 .......................................................................................................... 21 第七章、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 ..................................................................................... 22 項目施工組織 ................................................................................................... 22 ................................................................................................... 22 第八章、投資估算與資金籌措 ........................................................................................ 23 投資估算 ........................................................................................................ 23 資金估算與使用計劃 ...................................................................................... 24 第九章、財務(wù)數(shù)據(jù)估算與財務(wù)分析 ................................................................................. 25 營業(yè)收入估算與營業(yè)成本估算 ........................................................................ 25 損益狀況 ........................................................................................................ 26 第十章、經(jīng)濟(jì)分析 .......................................................................................................... 27 第十一章、不確定分析 ................................................................................................... 28 第十二章、社會分析 ...................................................................................................... 31 第十三章、環(huán)境分析 ...................................................................................................... 32 第十四章、風(fēng)險分析 ...................................................................................................... 32 第十五章、結(jié)論 ............................................................................................................. 35 2 第一章、總論 項目背景 長春市是吉林省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，中國最大的汽車工業(yè)城市，中國建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，幅員面積 20604 平方公里，現(xiàn)轄 6 個城區(qū)和 3個市和農(nóng)安縣，總?cè)丝?751 萬。 1800年正式設(shè)治， 1932 年被確定為偽滿洲國的國都， 1948年解放， 1994年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為副省級城市。 20xx年長春全市 GDP實現(xiàn) 4040億元，增長 %；全口徑財政收入實現(xiàn) 800億元，增長 42%，地方財政收入實現(xiàn) 283億元，增長 %；工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn) 7000億元，增長 23%；固定資產(chǎn)投資按新口徑累計完成 2450 億元，同比增長 30%；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 20400元和 7400元，分別增長 14%和 12%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)位居 15個副省級城市前列。 房地產(chǎn) 業(yè)經(jīng)過“黃金十年”兩位數(shù)的高速發(fā)展，到達(dá)一個高峰期。自 20xx年開始，國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，“國八條”、限購、限價、限貸政策陸續(xù)出臺，年內(nèi)三次加息、六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，堪稱史上最嚴(yán)厲的組合拳。同時，國家提出加大保障性住房建設(shè)力度，解決住房困難家庭住房問題。 20xx 年，遏制投機(jī)投資性購房需求和大力建設(shè)保障性住房成為這一年房地產(chǎn)市場的主題。 20xx 年，長春市 房地產(chǎn) 開發(fā)投資高位運(yùn)行，商品房施工量、開工量呈現(xiàn)增長勢頭。房屋交易量持續(xù)萎縮，交易額增幅回落，體現(xiàn)了國家宏觀調(diào)控政策對市場的作用，取得了預(yù)期效果。 由于長春市處于二三線城市，基數(shù)低、泡沫少，自住比例高，剛性需求占主力，房價始終在合理水平，受調(diào)控的影響將遠(yuǎn)小于一線主要城市。雖然受到一定沖擊，總體看，還是保持了平穩(wěn)健康發(fā)展勢頭。 長春市 20xx年度房價控制目標(biāo)是：“ 20xx年度長春市新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅?！锻ㄖ穬?nèi)容相對比較簡短，此前普 遍擔(dān)心的“交易差額征收 20%個人所得稅”并沒有提及，對于其他一些“限購”、“限貸”的政策也沒有做出進(jìn)一步規(guī)定。截止至 20xx年年末，長春市商品住宅均價 6350 元 /平，如果按照 13%的增長標(biāo)準(zhǔn)，控制目標(biāo)下的長春房價最高值將達(dá)到 7120元 /平。結(jié)合當(dāng)前市場，仍然有 753萬平庫存，加之近三年長春市房價平均漲幅 4%，由此來看，房價控制標(biāo)準(zhǔn)制定相對寬松。 項目基本情況 儀軒休閑假日廣場坐落于長春市南環(huán)城路與幸福街交匯處，項目有著得天獨厚的地理位置，扼守十字路口，東近人民大街，西接南湖中街和前進(jìn)大街，可快速直達(dá)老城區(qū)、 經(jīng)開區(qū)、凈月區(qū)、高新區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，臨近長春世界雕塑公園和友誼公園，是南部中心城區(qū)第一號工程，也是落戶于長春南關(guān)都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的第一個重點大項目，這“第一鍬”將拉開南部中心城區(qū)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的序幕。 項目總用地面積近 23萬平方米，總建筑面積約 66萬平方米，規(guī)劃建設(shè)集辦公、休閑、購物、商業(yè)和住宅于一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項目，其內(nèi)不但有住宅、寫字樓，還有休閑會館、商業(yè)街等服務(wù)項目。項目計劃建設(shè)綜合寫字樓，成為長春現(xiàn)代化的商務(wù)居住示范區(qū)，成就南 3 部中心城區(qū)東北亞中心都市高地目標(biāo)。 本項目的基本情況： 開發(fā)商：儀軒 集團(tuán)長春置業(yè)有限公司 戶型面積： 80400平米 建筑類型：小高層 高層 寫字樓 大型商場 物業(yè)類別：商業(yè)綜合體 物業(yè)公司：上海圣維仕物業(yè)管理有限公司 投資商：儀軒集團(tuán)長春置業(yè)有限公司 建筑施工：南通六建、南通七建 規(guī)劃設(shè)計：儀軒集團(tuán)長春置業(yè)有限公司 項目基本情況 總用地面積 66200m2 總建筑面積 319007m2 地上建筑面積 231926m2 其中 甲 A 辦公樓 30016m2 小高層住宅 40848m2 高層住宅 80454m2 底商面積 35274m2 主 力商業(yè) 18210m2 SOHO 寫字樓 20311m2 會 所 6813m2 容積率 地下建筑面積 87081m2 建筑密度 40% 綠地率 30% 總停車位 20xx 個 研究的目的與方法 研究目的 （ 1） 深入了解、探尋長春的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，提高提高本項目的可行性，增加項目的競爭力以及市場占有率。 （ 2） 培育新的經(jīng)濟(jì)增長點，刺激消費(fèi)，拉動長春市經(jīng)濟(jì)增長，增加項目的市場占有率。 （ 3） 對項目進(jìn)行整體規(guī)劃，充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具 備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)，滿足目標(biāo)客戶的需求，增加項目的賣點。 研究方法 : 本項目根據(jù)項目主管部門對項目的建設(shè)要