【正文】 雖然控制目標(biāo)更具體，但房價上漲的勢頭仍然不可小覷。 35 城市公布今年房價控制目標(biāo) 國務(wù)院要求除拉薩以外的直轄市、省會城市和計(jì)劃單列市須在一季 度公布 20xx 年度房價控制目標(biāo)。結(jié)合當(dāng)前市場，仍然有 753萬平庫存，加之近三年長春市房價平均漲幅 4%，由此來看，房價控制標(biāo)準(zhǔn)制定相對寬松?！锻ㄖ穬?nèi)容相對比較簡短，此前普遍擔(dān)心的“交易差額征收 20%個人所得稅”并沒有提及，對于其他一些“限購”、“限貸 ”的政策也沒有做出進(jìn)一步規(guī)定。限制二三套房貸款，提高首貸比率，這些影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流。兩方面影響帶來銷量和成交價格的下滑。 2）限購令政策持續(xù)面臨的銷售風(fēng)險(xiǎn)。 第十四章、風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）政治風(fēng)險(xiǎn)分析 1）房地產(chǎn)行業(yè)面臨的周期結(jié)構(gòu)調(diào)整任何行業(yè)都存在一個發(fā)展周期。 3） 噪音：無。以房地產(chǎn)業(yè)為重要載體，重點(diǎn)發(fā)展金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)，共同支撐南部新城未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展 32 第十三章、環(huán)境分析 項(xiàng)目建成后對環(huán)境的影響 : 1） 生活垃圾：產(chǎn)生的生活垃圾需要及時處理。同時促進(jìn)了就業(yè)，提高了居民的收入，改善了人民物質(zhì)文化生活 。南部新城區(qū)作為典型的投資拉動型經(jīng)濟(jì)增長地區(qū)，必須通過大規(guī)模的項(xiàng)目建設(shè)尤其是產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)來拉動經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，為建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。同時 ,有效緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，提供更多的就業(yè)崗位。同時長春市政府宣布長春南部新城 5年內(nèi)將引進(jìn) 20個城市綜合體、 30個星級酒店。 盈虧平衡項(xiàng)目銷售價格及銷售面積 1）、總成本 =205026 萬元 2）、每平米銷售單價 =9898 元 /米 3）、銷售稅率 =% 4）、銷量面積 =319000m2 計(jì)算盈虧平衡項(xiàng)目銷售價格： 205026=P(%) ? 319000 P= 元 /米 計(jì)算盈虧平衡項(xiàng)目銷售銷售面積： 202026=9898（ %） ?Q Q=219310m2 從以上的分析可以看出，本項(xiàng)目每平米銷售單價 9898 元 /米，保本每平米銷售價格為 元 /米，價差為 3094 元 /米；總銷量面積 =319000m2，保本的銷售面積為 219310m2，面積差為 99690m2。 盈虧平衡分析的公式為：生產(chǎn)總成本 =銷售收人 總成本 ( C)=固定成本 ( FC)+單位可變成本 (V) ?銷量面積 (Q) 銷售收入（ S）（扣除稅金）＝每平米銷售單價 ( P) (1— 銷售稅率 t)?銷量面積 (Q) 即：QTPQtPVQCF )()1( ????? 式中： T—— 產(chǎn)品銷售稅金及附加。如果考慮其他的情況也可以得到同樣的結(jié)論。具體計(jì)算過程見表 建筑面積 的的敏感性分析 （單位：萬元） 建筑面積變化百分率 10% 5% 0 5% 10% 建筑面積 287100 303050 319000 334950 350900 總開發(fā)價值 332995 351465 369961 388448 406952 土地費(fèi)用總額 42100 42100 42100 42100 42100 建造費(fèi)用總額 956061 106229 110009 113922 117969 廣告宣傳及市場推廣費(fèi) 2331 2331 2331 2331 2331 總開發(fā)費(fèi)用 186672 195426 214778 225053 開發(fā)商利潤 58068 47664 53002 42038 開發(fā)商投資利潤率 % % % % % 投資利潤率變化幅度 % % % % % 建筑面積 的變化，直接影響到項(xiàng)目總開發(fā)和建造費(fèi)用的數(shù)值變化，而土地費(fèi)用和廣告宣傳及市場推廣費(fèi)變化。 建造面積的敏感性分析。租金的敏感分析是假定租金在一定范圍內(nèi)的變化，而其他因素均不變的情況 下，具體計(jì)算過程見表 29 租金的的敏感性分析 （單位：萬元） 租金變化百分率 10% 5% 0 5% 10% 租金水平（元 /m具體計(jì)算過程見表 建造 周期的敏感性分析 （單位：萬元） 建造周期 1年 2年 3年 4年 5年 總開發(fā)價值 369961 369961 369961 369961 369961 土地費(fèi)用總額 31834 36609 42100 48415 55677 建造費(fèi)用總額 956061 106229 110009 113922 117969 廣告宣傳及市場推廣費(fèi) 2331 2331 2331 2331 2331 總開發(fā)費(fèi)用 186672 195426 214778 225053 開發(fā)商利潤 58068 47664 53002 42038 開發(fā)商投資利潤率 % % % % % 投資利潤率變化幅度 % % % % % 建造周期的變化，直接影響土地及建筑費(fèi)用利息的數(shù)值變化，而其他的指標(biāo)如總開發(fā)價值、廣告宣傳及市場推廣費(fèi)不變化。 建造周期的敏感性分析。對建造費(fèi)用的敏感性分析是假定建造費(fèi)用在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計(jì)算項(xiàng)目的利潤和利潤率數(shù)值。 損益狀況 損益表 （單位：萬元） 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 20xx年 20xx年 20xx年 1 銷售收入 369961 0 2 運(yùn)營費(fèi)用 0 3 經(jīng)營稅費(fèi) 0 4 營業(yè)稅及附加 4713 0 5 土地增值稅 0 6 利潤總額 0 27 第十章、經(jīng)濟(jì)分析 借款償還表 （單位：萬元） 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 20xx年末 20xx年 20xx年 20xx年 1 期初借款本息累計(jì) 2 本金 3 建設(shè)期利息 36879 0 5400 14460 17019 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 20xx 年末 20xx年 20xx年 20xx年 1 現(xiàn)金流入 369961 0 0 130328 195492 銷售收入 369961 0 0 130328 195492 2 現(xiàn)金流出 291770 90510 59478 78205 51357 開發(fā)建設(shè)投資 205026 90510 57097 33187 11790 經(jīng)營資金 3844 0 0 1537 2306 經(jīng)營稅金及附加 4713 0 0 2027 2685 土地增值稅 49505 0 0 29703 19802 所得稅 12663 0 0 5632 8448 利息支付 17019 0 238 6116 6324 3 凈現(xiàn)金流量 90510 594787 52123 144134 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 90510 149989 97866 46268 5 基準(zhǔn)收益率 6 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 7 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 8 投資回收期（年） 28 第十一章、不確定分析 . 敏感性分析 經(jīng)初步分析，項(xiàng)目的建造費(fèi)用、建設(shè)周期、租金水平和建筑面積對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響可能比較大，故確定這 4 個因素作為不確定性因素，采用的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)為利潤和利潤率。具體資金籌措及使用詳表： 資金來源運(yùn)用表 （單位：萬元） 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 20xx 年末 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 總投資 建設(shè)投資 196628 借款利息 0 2 資金籌措 320xx0 自有資金 161000 銷售收入 369961 0 0 資本金 57000 54400 2600 0 0 借貸資金 1020xx 36000 55000 8000 3000 貸款利息（ 15%） 5400 14460 17019 25 第九章、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算與財(cái)務(wù)分析 營業(yè)收入估算與營業(yè)成本估算 項(xiàng)目收入計(jì)劃及估算表 （單位：萬元） 序號 名稱 單價 (元 /㎡ ) 工程量㎡ 收入（萬元） 總計(jì)（萬元） 1 營業(yè)收入 369961 369961 商業(yè) 18000 38521 69338 住宅 8500 128115 108898 寫字樓 25000 65290 163225 車位 95000 元 /個 20xx 個 28500 2 經(jīng)營成本 54219 54219 營業(yè)稅及附加 銷售收入的 % 土地增值稅 土地增值額的 30% 運(yùn)營費(fèi)用 經(jīng)營稅費(fèi) 3 銷售凈收入 315742 4 每平米銷售單價 9897 元 /米 由上面的計(jì)算可得，項(xiàng)目的基本營業(yè)數(shù)據(jù) 土地成本起價： ； 建設(shè)期總投資： 萬元； 建設(shè)期借款為： 1020xx 萬元； 經(jīng)營成本 為： 54219； 營業(yè)收入： 369961； 運(yùn)營費(fèi)用： 。 管理費(fèi)為項(xiàng)目總投資的 5%； 銷售費(fèi)為銷售收入的 3%； 財(cái)務(wù)費(fèi)為總成本的 4%； 不可預(yù)見費(fèi)為建安工程費(fèi)的 10%。由于長春市近年來需要改造的城市供水管網(wǎng)較多，并且隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，每年供水設(shè)施建設(shè)還需要大量資金投入，因此供水設(shè)施配套費(fèi)可由市政府指定負(fù)責(zé)供 水設(shè)施建設(shè)的部門自行收取，專項(xiàng)用于城市供水管網(wǎng)建設(shè)和改造。 3）征收標(biāo)準(zhǔn) 長春市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積征收，住宅每平方米 90元，非住宅每平方米 110元，其中：供水設(shè)施配套費(fèi) 10元，消防設(shè)施配套費(fèi) 5元。 配套工程建設(shè)包括管線鋪設(shè)、公共建筑建設(shè)、綠化以及道路的建設(shè) 23 第八章、投資估算與資金籌措 投資估算 土地成本起價： 2. 征收的范圍和標(biāo)準(zhǔn) : 1）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。項(xiàng)目所需的大體時間及進(jìn)度見附錄 1. 說明： 項(xiàng)目前期工作包括項(xiàng)目開發(fā)融資、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目實(shí)施前各種批文的報(bào)批工作。項(xiàng)目建設(shè)包括住宅及停車場等設(shè)施。 開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目論證及準(zhǔn)備工作在 20xx 年 9月前完成。 竣工準(zhǔn)備及驗(yàn)收備案： 20xx年 2月初～ 20xx年 4月初。 （ 4）主體工程： 20xx年 7月初～ 20xx年 12月初。 （ 2）基礎(chǔ)工程： 20xx年 3月初～ 20xx年 6月初。 銷售： 20xx年 12月。 （ 5）安裝與裝修工程： 20xx年 12月初～ 20xx年 2月初。 （ 3）土方工程： 20xx年 4月末～ 20xx年 6月初。 施 工階段 一期 （ 1）施工準(zhǔn)備： 20xx年 12月～ 20xx年 3月初。 （ 3）初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)： 20xx年 10月 ~20xx年 1月初完成。 規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段 （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審批、修改： 20xx年 11月初完成。 （ 2）簽訂合同及付款： 20xx年 10月前完成。 項(xiàng)目建筑特色：融國際 5A 甲級辦公、特色商業(yè)、美食、休閑娛樂 等功能于一體，打造長春市商業(yè)業(yè)態(tài)最全的城市新型綜合體。長春市政府規(guī)劃的南部新商圈。 儀軒休閑假日廣場項(xiàng)目占地 ㎡，規(guī)劃建筑面積 萬㎡，總投資 億元。有 14幢樓，容積率 :%,綠化率 :30%其中包括 7幢 11層小高層 :80454m2， 3幢 24層高層 : 40848m2， 2幢寫字樓 :50327m2，主力商業(yè)： 18210m2，會所 6813m2，底商面積 35274m2。 付款方式： 項(xiàng)目 一次性付 款 按工程進(jìn)度付款 按揭付款 20xx年 20xx年 數(shù)據(jù)總結(jié)： 一次性付款與按揭仍為主流付款方式，但按工程進(jìn)度付款有較大的提高，此類付款方式更能迎合消費(fèi)者日趨理性的消費(fèi)習(xí)慣，但將延長開發(fā)商銷售回款速度。特別是 ，自行設(shè)計(jì)的提高了近 2 個百分點(diǎn)，體現(xiàn)出人們生活豐富多彩的一面，這是消費(fèi)者張揚(yáng)個性的需求。 消費(fèi)者對住房面積的需求 20xx年 20xx年 40以下 40— 50 50— 60 19 60— 70 70— 80 80— 90 90— 100 100— 120 120— 150 150以上 數(shù)據(jù)總結(jié)： 有 68%的消費(fèi)者準(zhǔn)備買 70— 120米的房子。 以房地產(chǎn)業(yè)為重要載體，重點(diǎn)發(fā)展金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)，共同支撐南部新城未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展。業(yè)態(tài)組合充分考慮新商圈的多方位商業(yè)需求，偏重居家生活需要和餐飲文化