【正文】 對(duì)比以往，今年各地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，有兩處新 變化：一是在房?jī)r(jià)指標(biāo)中，剔除了保障房，指向更為明確；二是在居民收入增幅中，扣除了物價(jià)上漲因素，以實(shí)際漲幅為標(biāo)準(zhǔn)。截止至 20xx年年末，長(zhǎng)春市商品住宅均價(jià) 6350 元 /平，如果按照 13%的增長(zhǎng)標(biāo)準(zhǔn)，控制目標(biāo)下的長(zhǎng)春房?jī)r(jià)最高值將達(dá)到 7120元 /平。 3）銀行信貸收緊帶來的工程資金緊張銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十年的黃金發(fā)展期，從 08年金融危機(jī)以來，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)就已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整的周期階段，只是政府四萬(wàn)億的救市策略使得此輪房地產(chǎn)周期調(diào)整延期了，從10 以來的限購(gòu)令將房地產(chǎn)行業(yè)再次拉入結(jié)構(gòu)調(diào)整的周期中，周期調(diào)整是符合發(fā)展規(guī)律的，行業(yè)內(nèi)任何企業(yè)都無(wú)法避免。 2） 廢水、污水：城市生活中產(chǎn)生的廢水、污水及時(shí)排放處理。 對(duì)提高人民物質(zhì)文化生活和社會(huì)福利的影響 人們需要在方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作。南部新城定名“長(zhǎng)春南部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”，是未來省市政府所在地；作為長(zhǎng)春未來的經(jīng)濟(jì)、政治、金融中心，區(qū)域升值潛力巨大。 盈虧平衡點(diǎn)銷量面積點(diǎn)＝VTP CVtP C FF ????? )1( 盈虧平衡點(diǎn)生產(chǎn)能力利用率 =%1001)1( 0???? QVtP CF 式中： 0Q—— 設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的產(chǎn)量 生產(chǎn)能力利用率越低越好。 從以上的分析可以看出，當(dāng)建造費(fèi)用上升 5%時(shí)，投資利潤(rùn)率下降 %；當(dāng)建設(shè)周期上升 5%時(shí)，投資利潤(rùn)率下降 %；當(dāng)租金下降 5%時(shí)，投資 利潤(rùn)率下降 %，當(dāng)建造面積下降 5%時(shí)，投資利潤(rùn)率下降 %，所以可以得到結(jié)論，以上 4 個(gè)因素從敏感性由大到小排列：租金、建造面積、建造費(fèi)用、建設(shè)周期。月） 207 230 253 總開發(fā)價(jià)值 333010 351465 369961 388457 406961 總開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)商利潤(rùn) 34861 42757 58548 66447 開發(fā) 商投資利潤(rùn)率 % % % % % 投資利潤(rùn)率變化幅度 % % % % % 租金的變化，直接影響項(xiàng)目的年凈租金收入，從而影響項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值的數(shù)值變化，而土地費(fèi)用、建造總費(fèi)用等均保持不變。對(duì)建設(shè)周期的敏感性分析是假定建設(shè)周期在一定范圍內(nèi) 變化，而其他因素的不變的情況下，計(jì)算項(xiàng)目利潤(rùn)和利潤(rùn)率數(shù)值。 建造費(fèi)用的敏感性分析。 銷售價(jià)格平均價(jià)格 15000元 /m2 總投資為 萬(wàn)元，具體數(shù)據(jù)如下： 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng) 目 投資金額（萬(wàn)元） 單位指標(biāo)（元 /m2) 工程量（ m2) 取得土地費(fèi)用 42100 319007 前期工程費(fèi) （ 1）勘察費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % （ 2）設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % （ 3）立項(xiàng)資金審計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % （ 4）施工圖審圖費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % （ 5）招標(biāo)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % （ 6）施工結(jié)算審計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % （ 7）工程監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 24 建設(shè)費(fèi) （ 1）建筑工程費(fèi) 商業(yè) 3500 38521 住宅 1500 128115 寫字樓 1900 65290 車位 6000 87081 （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施配套 建安工程費(fèi)的 13% 期間費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 建安工程費(fèi)的 5% （ 2）銷售費(fèi)用 銷售收入的 3% （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 總成本的 4% 5 稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 建安工程費(fèi)的 10% 總投資合計(jì) 每平方米造價(jià) 6427（元 /米） 資金估算與使用計(jì)劃 1. 項(xiàng)目資金籌措：集團(tuán)資本金占總投資 ％，為 57000萬(wàn)元；申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款占投資的 50％，為 1020xx萬(wàn)元。 4）征收辦法 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)由長(zhǎng)春市政府授權(quán)有關(guān)部門統(tǒng)一征收。 建安工程包括主體工程的建設(shè)和室內(nèi)外設(shè)備的安裝。 20xx 年 12 月，完成土地三通一平并投入施工使用。 （ 5）安裝與裝修工程： 20xx年 12月初～ 20xx年 2月初。 二期部分 （ 1）施工準(zhǔn)備： 20xx年 12月～ 20xx年 3月初。 （ 4）主體工程： 20xx年 6月初～ 20xx年 12月初。 工程招標(biāo) 招標(biāo)及采購(gòu)工作于 20xx年 12 月 31 日前完成（包括施工、監(jiān)理的招標(biāo)，以及材料設(shè)備采購(gòu)）。 （ 3）批文報(bào)批工作： 20xx年 12月前完成。儀軒休閑假日廣場(chǎng)項(xiàng)目共有 19幢樓，其中包括 11幢 11層小高層， 3幢 6層多層，2幢寫字樓、 2幢酒店、 1幢大型賣場(chǎng)。地下建筑面積 :87081m2，共建 20xx個(gè)車位，總戶數(shù)： 980戶，面積區(qū)間： 62400m2 住宅戶型比例： 住宅戶型 面積 戶型比例 戶數(shù) 一室一廳 62 9% 88 兩室一廳 7292 31% 314 兩室兩廳 80108 29% 284 三室兩廳 95160 12% 118 四室兩廳 150210 10% 98 四室三廳 220300 5% 49 五室三廳 300400 3% 29 合計(jì) 100% 980 21 第六章、建設(shè)規(guī)模 長(zhǎng)春商業(yè)布局極不均衡，目前南部、西部和東部占半城以上區(qū)域內(nèi)都沒有大型商業(yè)儀軒休閑假日廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊環(huán)境及形成商圈的時(shí)機(jī)均十分優(yōu)越 ，商業(yè)項(xiàng)目具有良好的發(fā)展前景，面臨空前的發(fā)展機(jī)遇，長(zhǎng)期持有具有很高的增值潛力。 消費(fèi)者愿意并能夠支付的最高房屋總價(jià) 項(xiàng)目 20xx年 20xx年 30萬(wàn)元以下 30— 40萬(wàn)元 40— 50萬(wàn)元 50— 60萬(wàn)元 60— 70萬(wàn)元 70— 80萬(wàn)元 80萬(wàn)元以上 數(shù)據(jù)總結(jié)： 有大部分消費(fèi)者愿意出 30— 40萬(wàn)元買房子。 項(xiàng)目競(jìng)品分析 中海國(guó)際社區(qū) 華潤(rùn)橡樹灣 恒大御景 虹館 面積區(qū)間 80153㎡ 80180㎡ 80150㎡ 87149㎡ 占地面積 570500㎡ 131301㎡ 104029㎡ 132098㎡ 建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為筏板結(jié)構(gòu) 框架，短脂剪力墻 容積率 綠化率 房源 927戶 486戶 306戶 846戶 均價(jià) 8800元 /㎡ 7200元 /㎡ 8000元 /㎡ 8700元 /㎡ 戶型 2室 2廳 3室 2廳 4室 2廳 1室 1廳 2室 2廳 3室 2廳 4室 2廳 2室 2廳 3室 2廳 3室 2廳 3衛(wèi) 4室 2廳 3室 2廳 2室 2廳 客戶定位 消費(fèi)者購(gòu)房的動(dòng)機(jī) 滿足居住 改善住房 為父母 為子女 投資 其他 20xx 20xx 數(shù) 據(jù)總結(jié)： 有一半以上的消費(fèi)者買房是為了改善住房條件，同比增加 ；而滿足居住要求的消費(fèi)者所占比重卻大大降低，降幅達(dá) 。立足于引進(jìn)多種貼近百姓、服務(wù)生活，與居家密切相關(guān)商業(yè)品牌，滿足多種生活需求。項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)綜合寫字樓，成就南部中心城區(qū)東北亞中心都市高地目標(biāo) . 儀軒休閑假日 廣場(chǎng)項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市南部新城核心區(qū)。 （ 2）政府對(duì)于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，該項(xiàng)目以其相對(duì)較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。 （ 2）項(xiàng)目地處目前仍屬城郊地區(qū)，屬南部新開發(fā)區(qū)域，其區(qū)位潛在價(jià)值尚待消費(fèi)者逐步認(rèn)識(shí)。 （ 3）從人文環(huán)境看，該項(xiàng)目地處長(zhǎng)春南關(guān)都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，南側(cè)為長(zhǎng)春市政府政府規(guī)劃用地。 16 第四章、項(xiàng)目開發(fā)條件分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀 本項(xiàng)目坐落于長(zhǎng)春市南環(huán)城路與幸福街交匯處，項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的地理位置，扼守十字路口，東近人民大街，西接南湖中街和前進(jìn)大街，可快速直達(dá)老城區(qū)、經(jīng)開區(qū)、凈月區(qū)、高新區(qū)和汽車產(chǎn) 業(yè)開發(fā)區(qū)，臨近長(zhǎng)春世界雕塑公園和友誼公園，是南部中心城區(qū)第一號(hào)工程，也是落戶于長(zhǎng)春南關(guān)都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的第一個(gè)重點(diǎn)大項(xiàng)目。以流綠空間形成的園林、綠化帶、水體，構(gòu)成南部新城生態(tài)圈，凸顯南部新城的生態(tài)品質(zhì)。北部以政務(wù)辦公為特色，中部突出總部企業(yè)高檔獨(dú)棟寫字樓和高端寫字樓集聚，南部以中檔商務(wù)辦公業(yè)態(tài)集聚為主。 長(zhǎng)春“金”核以人民大街、金腰帶和軌道交通交會(huì)處的轉(zhuǎn)盤為圓心，人民大街和東西向軌道交通形成十字交叉的圓核狀地區(qū)。該區(qū)域與核心區(qū)同步推進(jìn)，通過辦公商住，集聚人氣。主要指中央重點(diǎn)區(qū)域，位于 102國(guó)道以南的人民大街兩側(cè)。 住宅59%商業(yè) / 辦公用地8%工業(yè)用地24%其他用地9%20xx 年成交土地用途比例 項(xiàng)目的區(qū)位分析 南部新城中心區(qū)，同時(shí)也是未來新長(zhǎng)春的中心。無(wú)論是商業(yè)還是普通住宅，朝陽(yáng)區(qū)一直是購(gòu)房者關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，朝陽(yáng)區(qū)是長(zhǎng)春市最繁華最核心的區(qū)域，真正的城市中心區(qū)位，區(qū)域內(nèi)配套成熟，人口居住密度較大，商業(yè)發(fā)展較快，幾個(gè)較成熟商圈均位于朝陽(yáng)區(qū)，因此朝陽(yáng)區(qū)的商業(yè)物 業(yè)均價(jià)一直居首； 其次是凈月區(qū)，為 9410元 /㎡，凈月區(qū)一直是城市高端項(xiàng)目的聚集地，隨著區(qū)域的不斷發(fā)展，項(xiàng)目的不斷增多，加之大學(xué)城的進(jìn)駐，使得區(qū)域的居住氛圍逐漸濃厚，商業(yè)也隨之崛起，商業(yè)價(jià)格也是不斷上漲。其中汽貿(mào)區(qū)成交最少，僅有 ㎡，占總量的 %。商住綜合性用地出讓較多，使得底商商鋪的供應(yīng)量占較大比重，底商均屬于社區(qū)商業(yè)，依托社區(qū)存在，有一定的客群支持，因此其市場(chǎng)接受度相對(duì)較高。成交面積為 ，同比下降%，成交套數(shù) ；銷售金額為 億元，同比上升 12%，成交均價(jià) 6710 元 /平方米，同比上升 %。 20xx年長(zhǎng)春新上市樓盤 107個(gè)，新房上市量為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %，其中：住宅開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。房屋交易量持續(xù)萎縮，交易額增幅回落，體現(xiàn)了國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的作用，取得了預(yù)期效果。自 20xx年開始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，“國(guó)八條”、限購(gòu)、限價(jià) 、限貸政策陸續(xù)出臺(tái)，年內(nèi)三次加息、六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，堪稱史上最嚴(yán)厲的組合拳。供應(yīng)方面，銷售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開工企穩(wěn)回升，但受基數(shù)大和保障房貢獻(xiàn)下降影響，增速不會(huì)十分突出，預(yù)計(jì) 20xx年全國(guó)新開工面積增速止跌反彈，同比增長(zhǎng) %房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng) %，增速與20xx年基本持平。樂觀是對(duì)行業(yè)的發(fā)展前景所產(chǎn)生的，謹(jǐn)慎是我們要理性的對(duì)待當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，迎接挑戰(zhàn)，把握 7 機(jī)遇。 無(wú)論中央出臺(tái)什么政策，最終落實(shí)都是要靠地方 政府去執(zhí)行，沒有地方政府的配合，政策想要貫徹實(shí)施就基本上是一句空話，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴使得房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行大打折扣。 20xx 年中國(guó)城市化 率達(dá)到 %，預(yù)計(jì) 2050 年前后將達(dá)到 70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)持續(xù) 3040年的繁榮。 中國(guó)大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢(shì)。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。 3. 根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集 的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。 （ 3） 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃，充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具 備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)，滿足目標(biāo)客戶的需求，增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)。 項(xiàng)目總用地面積近 23萬(wàn)平方米，總建筑面積約 66萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)集辦公、休閑、購(gòu)物、商業(yè)和住宅于一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項(xiàng)目，其內(nèi)不但有住宅、寫字樓，還有休閑會(huì)館、商業(yè)街等服務(wù)項(xiàng)目?！锻ㄖ穬?nèi)容相對(duì)比較簡(jiǎn)短，此前普 遍擔(dān)心的“交易差額征收 20%個(gè)人所得稅”并沒有提及，對(duì)于其他一些“限購(gòu)”、“限貸”的政策也沒有做出進(jìn)一步規(guī)定。房屋交易量持續(xù)萎縮，交易額增幅回落，體現(xiàn)了國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的作用，取得了預(yù)期效果。自 20xx年開始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，“國(guó)八條”、限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策陸續(xù)出臺(tái)，年內(nèi)三次加息、六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，堪稱史上最嚴(yán)厲的組合拳。 1800年正式設(shè)治， 1932 年被確定為偽滿洲國(guó)的國(guó)都， 1948年解放， 1994年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為副省級(jí)城市。 20xx年長(zhǎng)春全市 GDP實(shí)現(xiàn) 4040億元，增長(zhǎng) %；全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 800億元，增長(zhǎng) 42%，地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 283億元，增長(zhǎng) %；工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn) 7000億元，增長(zhǎng) 23%；固定資產(chǎn)投資按新口徑累計(jì)完成 2450 億元，同比增長(zhǎng) 30%；城市居民人均可支配收入和農(nóng)