【正文】 五、園林設計建議 人民家園園林要以獨特，細致的設計建造為精髓，創(chuàng)造“筑城第一精致園”形象，以進一步提高住宅小區(qū)的質素，促成高價位的形成。走近法國圖案花壇，五彩濱紛世界的藝術天地猶如博物館；身處中國園林，鳥鳴、花香、亭榭??吟詩作畫雅興即上心頭??。小路鋪筑盡可能平整，和周圍規(guī)整式花園設計相呼應，并且讓年輕母親可以和嬰車里的嬰兒共享美景。 4) 法國圖案花 壇 法國圖案花壇，以靜態(tài)的視覺美配合了中心噴泉的動感美 ，動靜結合，別具情趣，同時擴大了園林的空間感。成功人士漫步園林之中可以走進忘我的境界，拋棄一切煩惱和紛爭，全身心陶冶在中國的文化搖籃里。這里拋棄了兒童的吵鬧，具有很好的隱私性，可以供學生晨讀、年輕母親照料小孩疲勞之時休息之用。園林以寬廣、視野開闊見稱，可供游人休憩、聊天、晨讀、看報等。 2．色彩 園林是人們休息的區(qū)域，是消除疲勞、放松情緒的“綠洲”，因此整個園林色彩設計追求淡雅、樸素大方，以求給人以寧靜、舒適、賞心悅目的視覺效果，同時和花園周邊中式、歐式的柔和建筑風格相呼應，達成一種和藹，親切的氣氛。 三、園林設計規(guī)劃 1．設計思想 東西文化為鋪墊，進而融匯成一種后現(xiàn)代、奔放、自由、高品位風格是園林的設計思想。因此，本設計以滿足目標客戶現(xiàn)實需要出發(fā)，在功能配套上，融體憩、陶冶、運動、娛樂、觀賞為一體，在審美角度上追求動、靜結合，音形結合，動中有靜、靜中有動；在體現(xiàn)未來生活趨勢上，追求高檔開放、進步的同 時又沒有放松對基本生活方便性，舒適性的滿足；在體現(xiàn)教育文化方面，將蘊含深刻的教育意義的建筑小品融入其中，體現(xiàn)觀賞和教育雙重價值；在體現(xiàn)時代主題上，不乏對貴陽市這個作為貴州省具無限省活力的會都市走科技前緣，率領經(jīng)濟發(fā)展的體現(xiàn)，高科技塑像成為園中最具有生機和活力的風景；最后，為體現(xiàn)貴陽人對大自然、園林的喜愛，本設計以具江南風格的私家園林為代表，具有親和力的互動園林為主格調的園林風格。 居住環(huán)境設計是一門自然科學與社會相結合，技術與藝術相結 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 47 頁 合的綜合性科學。 ，先樹立“人民家園”的整體形象，打造產(chǎn)品品牌。項目 VI 設計主要包括基礎設施設計、應用系統(tǒng)設計、禮品設計、運輸系統(tǒng)設計這四大塊，所涉及的單項是非常多的，可根據(jù)實際情況選擇部分制作。尤其目前房地產(chǎn)市場變化太快，影響因素太多，信息反饋更是關鍵。 2. 計劃清晰詳盡 只有策劃計劃制訂得清晰、詳盡、細致，才能做到心中有數(shù)，才利于項目的全局總體統(tǒng)籌。 (二 ) 內(nèi)容 1. 人員素質的訓練和控制 任何優(yōu)秀的項目策劃，最終都將由人來實施。 Ｂ、比賽之參加方法： —— 向各大新聞媒體作出邀請 —— “人民家園”售樓部派發(fā)邀請信，公開接受業(yè)主報名 Ｃ、紀念品 —— 印上“人民家園”公司標志的毛巾禮盒 —— 印上“人民家園”公司標志的帽子 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 47 頁 Ｄ、獎品 —— 冠軍： 5000 元“人民家園”購買折扣禮券及獎杯 —— 亞軍： 2020 元“人民家園”購買折扣禮券及獎杯 —— 季軍： 1000 元“人民家園”購買折扣禮券及獎杯 E、傳媒單位：貴陽晚報、貴陽都市報、貴陽有線電視臺。 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 47 頁 C、“人民家園”之展銷 —— 在人民廣場作“人民家園”的展覽是一個適當?shù)胤?，以廣泛宣傳“人民家園”的整體形象，吸引目標客戶群。 —— 增加人民家園的業(yè)主對人民家園的認同感，樹立人民家園的良好口碑形象，更寬層面的吸引本項目的目標客戶群。 —— 在人民家園營造一個“愛人、愛家、愛生活”的氛圍，讓業(yè)主來監(jiān)督工程進度，小區(qū)物管，真正體現(xiàn)人民當家作主的概念。自然性，讓這種自然俗性滲透到人們的內(nèi)心深處，人都是來自然，回歸自然，每個都有返樸歸真的特性，體現(xiàn)以人為本的人性化社區(qū) 第四步： 推廣它的物業(yè)管理和配套設施，一個項目的經(jīng)久不衰，最重要的就是售后服務，而服務最大的支持點就是配套設施，這是它的硬件，要達到一定的服務水平，還必須 依賴于其軟件，即管理。生態(tài)園林”，塑造生態(tài)特區(qū)，給業(yè)主一種精品園林的環(huán)境，提升其生活品位。 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 47 頁 (二 ) 項目市場推廣步驟 1. 塑造“大型人性化家園”的主題形象“善待您一生”的主題提法，是一種與眾不同的概念，能夠從眾多樓盤引用的主題中脫穎而出，更重要的是帶來一個全新的生活方式，一種高品位的生活方式，它可以通過以下幾點推廣去塑造。 突出樓盤的名稱并且通過媒介大力提升本項目的知名度及關注力 ： 自然生態(tài)的園林特征 人性化的會所 、專業(yè)化的物業(yè)管理 總結： 以上三個方面互相融會貫通，但在推盤的時候應遵循循序漸進的原則，在樓盤銷售的中后期 應將推盤的重點應放在“人性化、專業(yè)化的物業(yè)管理”上，以便“強化善待您一身的思想”。高檔物業(yè)幾乎集中在中華路段 ,競爭日趨熾熱化狀態(tài) ,本項目同類型物業(yè)在貴陽市有中天星園，但中天星園所處地段較佳，目標客戶群檔次較高，與本項目的目標市場不同。 4. 環(huán)保設計 引入“零噪音”設計、建筑物的所有門窗采用進口塑鋼框料加雙層中空玻璃、抽走空氣再注入惰性氣體，室內(nèi)隔音安靜，冬暖、夏涼， 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 47 頁 防太陽輻射。下水道 設廢料粉碎裝置。 (1)節(jié)水： 采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如節(jié)水型抽水馬桶。在安全防護方面，配 備有： ① 紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng) ② 可視門鈴對講系統(tǒng) ③ 閉路電視及保安防盜系統(tǒng) ④ 巡更系統(tǒng) ⑤ 智能消防報警系統(tǒng) 實際上，住宅物業(yè)管理在遵循以上的基本原則下，在智能化方面預留發(fā)展空間，并選取比較有特色的幾個跟客戶切身需要有關的方面配置相應的系統(tǒng)，即可有超出一般水準的表現(xiàn)。自動化水、電、氣三表自動抄報系統(tǒng)。 ② 車庫自動化管理。 ④ 智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統(tǒng)等。建議項目引入箸名的物 業(yè)管理公司做顧問，建立智能化高標準的物業(yè)管理架構，提供人性化的酒店管理服務。 ： 提供醫(yī)療保健及其緊急救護。 d. 未來 兒童增智中心。以下是敝司經(jīng)過多年的地產(chǎn)代理對會所的配套得出的一些經(jīng)驗以及對本項目的一些建議。 2. 外立面更改建議（看附件） 外立面裝飾盡可能做有特色一些， 在色彩、造型和用料方面與眾不同，引領時尚，同時注意與周邊環(huán)境的融合協(xié)調，特色外墻外觀強烈突出項目形象，提高物業(yè)檔次，此點尤為重要，附件提供一些外立面的參考。 ——— 制作精美的宣傳單張 在項目市場推廣期和銷售期 ,派專人長期廣為派發(fā)宣傳單張 ,以吸引更多的買家入市 ,同時也擴大了項目的市場占有率。組織有創(chuàng)意的、吸引力的 高品位的廣告系列 ,強烈剌激消費者的購買欲望 ,全面吸引人潮 ,創(chuàng)造銷售的氣氛、先機和轟動效應。 e．傳播媒介的運用 項目的地盤包裝好之后 ,跟著的就是運用傳播媒介對項 目進行包裝和宣傳。 第二、 在售樓部擺設些智能化的物管設施的模型，及高素質保安隊伍的大幅照片等 ,處處襯托樓盤人性化的概念。施工單位經(jīng)貴司的承諾 ,實際上也是給置業(yè)者的承諾和信心。 b． 項目周邊路段包裝 由于周邊路段配套較為雜亂，不足以體現(xiàn)“人性化大型住宅小區(qū)”的物業(yè)形象 ,建議少量投資路段的路燈及裝飾物 (具有一定檔次參照附件圖 ),特別是體育館前面的遵義路段 ,沙沖路轉盤，人、車流量比較大 ,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度 ,同時可提升物業(yè)檔次。針對貴項 目的具體情況主要是根據(jù)現(xiàn)狀進行重新包裝 ,建議貴項目包裝系列包括：項目整體形象包裝、發(fā)展商形象包裝、地盤包裝、樓盤名稱包裝、運用傳播媒介的包裝。 優(yōu)秀的項目包裝，應該能完善地體現(xiàn)出項目的設計，形象和功能，并能突出項目的特色和個性，貼近市場需求，緊抓置業(yè)者的心理。 6. 原住這一帶的“老市民” 對于大多數(shù)原住在這一帶的“老市民”來說，他們經(jīng)歷了這里的昨天和今天的發(fā)展及巨變，他們熱愛這一帶，在這里長期養(yǎng)成的生活方式、習慣和心理使大多數(shù)“老市民”對此懷有濃郁的感情。 4. 長期駐貴陽的外來商人 1) 40 歲左右，在貴陽有自己的公司； 2) 社會圈子十分廣泛； 3) 收入十分豐厚； 4) 注重物業(yè)質素及物業(yè)管理服務； 5) 經(jīng)常出入高級消費場所。 2. 二次或以上的置業(yè)人士 1) 35 歲左右的高級管理層（或金領階層）； 2) 社會圈子十分廣泛； 3) 夫婦雙方多數(shù)皆參加工作； 4) 經(jīng)濟收入豐厚； 5) 欲改善現(xiàn)有居住狀況。 。 3000 元 /m2以上的樓盤有 20 多個。 依據(jù)： 1)該項目為貴陽市城市副中心區(qū)域沙沖路地段的大型以小高層為主，多層為輔的住宅小區(qū)。 (二 )項目規(guī)劃定位 根據(jù)該項目的地塊狀況以及技術經(jīng)濟指標，敝司建議本項目 建成以小高層為主的小區(qū)樓盤，理由是： 1. 本項目建筑物實際占地面積為 7500 平方米，如果做成以小高層為主的樓盤，層數(shù)為 12 層，總建面為 9 萬平方米，如果部分小高層改為多層，總建面也將達到 8 萬多平方米。 2. 符合本項目目標客戶群較寬的實際情況。 2. 項目地段形象不好 該項目地處沙沖路和營盤路的交匯處，與鐵路毗鄰，環(huán)境復雜，噪音大，火車和汽車的過往將在一定程度上影響項目的形象。 （三 ) 項目問題點 1. 發(fā)展商尚未有較高知名度 現(xiàn)時貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進入規(guī)模和品牌的競爭階段。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 47 頁 2. 區(qū)域有優(yōu)勢 項目位于貴陽市沙沖路路口，是城市復中心區(qū)域中較有優(yōu)勢的地段，由于貴陽市市區(qū)內(nèi)成片開發(fā)的土地較少，因此本項目的規(guī)模優(yōu)勢將更為突出。與體育館長途汽車站、貴陽火車站相鄰，交通極為便利。 愿能與貴司合作，共創(chuàng)貴陽的又一明星樓盤，共創(chuàng)新世紀房地產(chǎn)銷售的又一奇跡。 八、項目的全局統(tǒng)籌 ........................ 錯誤 !未定義書簽。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 47 頁 目錄 一、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析： ............................... (一 )貴陽房地產(chǎn)發(fā)展分析： ................................ (二 )貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ................................ (三 ) 貴州將推進住宅產(chǎn)業(yè)化 ............................... (四 ) 貴州省居民住房消費狀況 .............................. (五 ) 貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢