【文章內容簡介】 區(qū)域內沒有大型商場、成型大型超市、大型綜合型農貿市場，沒有形成集中化、規(guī)?；虡I(yè)氛圍。消費購物娛樂相對存在局限。 2）政府投資服務和優(yōu)惠措施有所欠缺 吉林市政府目前雖然在 招商引資 方面給予的投資優(yōu)惠政策比較多，但房地產投資方面的政策能夠一一兌現(xiàn)的 較少 ，政府的投資服務也有待加強。這一區(qū)域近幾年沒有大的商業(yè)性的投資 ，今年才有商業(yè)投資的矛頭，當然這需要時間和過程。 3）人力資源競爭能力較弱 吉林市人力資源比較薄弱，境內一流的高等教育學校很少，高技術人才 和高級管理人員比較缺乏，且人才外流比較嚴重。 4）城市文化競爭力較弱 市民生活舒適安逸，競爭意識較弱，缺少創(chuàng)新、開拓和冒險精神，創(chuàng)新氛圍淡薄，這就造成了有些人 才 到外地創(chuàng)業(yè)的原因之一，不利于現(xiàn)代 市場經濟發(fā)展。 5）位置配套 本案 位置在 長春路中段 ， 周邊 政府配套幾乎沒有；四棟高層，沒有多層社區(qū)，難以形成規(guī)?；^(qū)；綠化率小，容積率大；加之 附近 服務設施、 廣場、 休閑 娛樂配套相對缺少；這些 是 我們的弊端 之一 。 第三部分、區(qū)域房地產市場發(fā)展情況 區(qū)域房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括 11 （一）吉林市 房 地產市場 近些年 發(fā)展速度較快 ，市場發(fā)展?jié)摿?較大 。 吉林市房地產市場從 2020 年、 2020 年開始飛速發(fā)展； 2020 年經濟危機 有一些緩沖，致使 2020 年房地產反彈，至今 住宅 商品房供不應求 。主要原因是 吉林市的剛性需 求尚未滿足。中低消費群體還沒有 完全 滿足住房需求。即使現(xiàn)在國家提出廉租房 、 經濟適用房 的辦法想來緩解底層百姓的住房問題，可是當前也只不過是 數(shù)量微薄 ，根本無法大面積解決。 每年都會有婚房需要、每年都有舊房換新房、每年都有小房換大房 、每年都有農民涌向城市等等，這些現(xiàn)象作為快速發(fā)展的中國來說才剛剛開始，所以吉林市的房地產業(yè)還處在初級階段， 在一段時期內 前景空間巨大。 （二）吉林市房價利潤相對較低，房價穩(wěn)中有升，相對泡沫較小 吉林市房價利潤隨著回遷費用、土地成本、建筑成本的提高，判斷實際的房價利潤比應該相對偏低，所以市場 泡沫程度較低。這和經濟發(fā)展有著直接的關系。物價上漲、貨幣貶值，所以錢的實際價值也在降低。雖說表面上房價在上漲，實際上貨幣的實際真正價值并沒有太大的變化。 也就是說今天的房價 5000 元／㎡表面上看挺貴的，事實上和 5 年前的 住房均價 2020 元／㎡沒什么區(qū)別，因為 5年前的物價和今天的物價也大不相同。 今天的生活零售品物價可以說是 5 年 前 的差不多 2~3 倍，所以說目前的房價屬于正常。 （三）吉林市目前樓盤以多層為主，高檔 、 高層為輔，多層品質一般，高端產品 略有顯現(xiàn) ，但目前來看還很缺失。 目前吉林市普通住宅樓盤產品類型主要以多層 為主，建筑品質、硬件配套、物業(yè)服務、綜合環(huán)境一般。和大中型城市相比還有待于提高。吉林市高端 住宅產品相對 稀少 ，特別是高品質高檔物業(yè)管理住宅市場，稀缺性比較明顯。 即使是有些開發(fā)商近幾年有所意識，但是做的還是有很大的差距。 （四）居民購房偏好面積 70120 ㎡ 戶型，戶型功能實用性要求較高 吉林市目前比較好銷的是 70~80 平方米上下的戶型，購買者對戶型的使用功能非常看中。所以目前吉林市的住房需求還停留在滿足居住、實用性的水平，要發(fā)展到滿足高品質享受型還需要 一段時間 時間。 （五）居民購房熱情較高，但購買 能 力小，總價購 買承受能力 30 萬左右，能夠購買 50萬左右甚至 60 萬 80 萬 以上的房子人群占比還很少。 目前吉林市的普通住宅均價 在 3800~4000 元 /㎡ 左右， 高檔、 高層 （觀江、） 12 住宅均價 55006000 元 /㎡ 左右， 期房 整體均價在 4600 元 /㎡ 左右。如果采用按揭還款，居民的首付承受能力在 10 萬元左右 ，總價為 30 萬左右。也就是說只能夠買 60~70 ㎡的房子。這說明吉林市目前還處在居住住房極度需求中，租房族變成有房 族 正處于這個過渡階段。 （六）居民購房以自住為主， 部分投資性房蟲逐漸出現(xiàn)， 規(guī)模 氣勢正在擴大。 吉林市目前居民購房自住 比例較大，投資性購房人群 逐漸增加 。隨著吉林市經商的外地人增多， 購買不動產投資意識正在增強 。據相關部門統(tǒng)計：吉林市 區(qū)人均住房 25 ㎡／人 左右 ，也就是說三口之家也只不過是 75 ㎡ 左右， 政府工作計劃到 2020 年吉林市人均住房有量達 30 ㎡。 這說明我們的住房條件相對還較低。據調查了解， 與我們相隔不遠的 延吉市 08 年人均擁有住房是 ㎡／人 ， 根據延吉市人口比例分配， 平均每戶約有 2 套住房 以上 ?？梢娢覀兗质凶》啃枨笫袌隹臻g 和一些發(fā)展較快的城市還有很大差距。 （七）吉林市新建商品房市場受宏觀調控影響較小，呈價平量微狀態(tài) 宏觀調控對吉林市房地產市場受到的影響比較小，價格基本保持穩(wěn)定。 雖說近年國家為了調控整體房價增長過快，但對于三類以上城市影響不大。 （八）吉林市年土地供應量 不大 ， 雖說近幾年土地開發(fā)量較為集中。但從階段時 期來看 屬于不規(guī)律發(fā)展形勢。 市區(qū)內可開發(fā)性土地越來越少，土地價格相對中檔 偏低，有一定的增值潛力！ 分析 闡述 ： 吉林市房地產開發(fā)與相距 116 公里的長春市相比，優(yōu)勢相對明顯，平均每平方米較長春市低 500 至 1500 元左右。吉林市房地產開發(fā)市場是一個能夠淘金的財源寶地。近年來，吉林市 房 地產開發(fā)建設始終控制在 350 公頃到 600 公頃左右，逐年在增加。商品房近幾年 均價 從每平方米均價 2500 元、 3500 元、已拉動到每平方米近 4500~5000 元左右，吉林市的房地產開發(fā)從 05 年的初級進入了一個上升的發(fā)展階段?？梢姴粍赢a投資依然是一段時期內的主流。 區(qū)域固定資產投資 、 土地規(guī)劃 及房地產投資情況 13 245025013401820209097812008805953504160500100015002020250030002020年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產投資（億元）住宅投資（億元）土地規(guī)劃面積（公頃） 指標 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產投資（億元） 978 1200 1490 1820 2450 房地產開發(fā)投資（億 元） 128 250 土地 規(guī)劃面積（公頃） 416 350 595 880 1340 分析： 隨著經濟的快速發(fā)展 吉林市 基礎設施建設投資逐漸增多 ,為城市的快速發(fā)展打好堅實的基礎 ,房地產開發(fā)投資逐年提高。 2020 年 以來土地供應量逐漸增加，最近二三年表現(xiàn)相對集中，這也就意味著房地產開發(fā)量隨之 增加，來滿足城市住房剛性需求市場。固定資產投資力度也來越大，今年力度較大相對比較明顯，這也是一個城市發(fā)展的必然現(xiàn)象。 隨著 城市的規(guī)劃 節(jié)奏加快 、 商品房品質逐漸提高、棚戶區(qū)的改造 等 竣工面積越來越 大， 吉林市 房地產市場將 從過渡階段走向 快速發(fā)展階段 。 項目 市場簡要分析 區(qū)域位置圖 14 周邊 代表性 樓盤 （參考樓盤 1） 名稱 西城首府 備注 位置 長春路柴草市 項目 09 年 開工 ， 均價 4100 元 /㎡ 左右， 計劃 整體 2020 年 完畢 ， 部 份驗收交房。 銷售率為 66%， 商業(yè)配套正在建設，預計引進大潤發(fā)超市。 基本規(guī)劃 建筑面積 36萬㎡ 銷售價格 均價 4200元 /㎡