【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)域內(nèi)沒(méi)有大型商場(chǎng)、成型大型超市、大型綜合型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，沒(méi)有形成集中化、規(guī)?；虡I(yè)氛圍。消費(fèi)購(gòu)物娛樂(lè)相對(duì)存在局限。 2）政府投資服務(wù)和優(yōu)惠措施有所欠缺 吉林市政府目前雖然在 招商引資 方面給予的投資優(yōu)惠政策比較多，但房地產(chǎn)投資方面的政策能夠一一兌現(xiàn)的 較少 ，政府的投資服務(wù)也有待加強(qiáng)。這一區(qū)域近幾年沒(méi)有大的商業(yè)性的投資 ，今年才有商業(yè)投資的矛頭，當(dāng)然這需要時(shí)間和過(guò)程。 3）人力資源競(jìng)爭(zhēng)能力較弱 吉林市人力資源比較薄弱，境內(nèi)一流的高等教育學(xué)校很少，高技術(shù)人才 和高級(jí)管理人員比較缺乏，且人才外流比較嚴(yán)重。 4）城市文化競(jìng)爭(zhēng)力較弱 市民生活舒適安逸，競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)較弱，缺少創(chuàng)新、開(kāi)拓和冒險(xiǎn)精神，創(chuàng)新氛圍淡薄，這就造成了有些人 才 到外地創(chuàng)業(yè)的原因之一，不利于現(xiàn)代 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 5）位置配套 本案 位置在 長(zhǎng)春路中段 ， 周邊 政府配套幾乎沒(méi)有；四棟高層，沒(méi)有多層社區(qū)，難以形成規(guī)?；^(qū)；綠化率小，容積率大；加之 附近 服務(wù)設(shè)施、 廣場(chǎng)、 休閑 娛樂(lè)配套相對(duì)缺少；這些 是 我們的弊端 之一 。 第三部分、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括 11 （一）吉林市 房 地產(chǎn)市場(chǎng) 近些年 發(fā)展速度較快 ，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?較大 。 吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)從 2020 年、 2020 年開(kāi)始飛速發(fā)展； 2020 年經(jīng)濟(jì)危機(jī) 有一些緩沖，致使 2020 年房地產(chǎn)反彈，至今 住宅 商品房供不應(yīng)求 。主要原因是 吉林市的剛性需 求尚未滿(mǎn)足。中低消費(fèi)群體還沒(méi)有 完全 滿(mǎn)足住房需求。即使現(xiàn)在國(guó)家提出廉租房 、 經(jīng)濟(jì)適用房 的辦法想來(lái)緩解底層百姓的住房問(wèn)題，可是當(dāng)前也只不過(guò)是 數(shù)量微薄 ，根本無(wú)法大面積解決。 每年都會(huì)有婚房需要、每年都有舊房換新房、每年都有小房換大房 、每年都有農(nóng)民涌向城市等等，這些現(xiàn)象作為快速發(fā)展的中國(guó)來(lái)說(shuō)才剛剛開(kāi)始，所以吉林市的房地產(chǎn)業(yè)還處在初級(jí)階段， 在一段時(shí)期內(nèi) 前景空間巨大。 （二）吉林市房?jī)r(jià)利潤(rùn)相對(duì)較低，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，相對(duì)泡沫較小 吉林市房?jī)r(jià)利潤(rùn)隨著回遷費(fèi)用、土地成本、建筑成本的提高，判斷實(shí)際的房?jī)r(jià)利潤(rùn)比應(yīng)該相對(duì)偏低，所以市場(chǎng) 泡沫程度較低。這和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接的關(guān)系。物價(jià)上漲、貨幣貶值，所以錢(qián)的實(shí)際價(jià)值也在降低。雖說(shuō)表面上房?jī)r(jià)在上漲，實(shí)際上貨幣的實(shí)際真正價(jià)值并沒(méi)有太大的變化。 也就是說(shuō)今天的房?jī)r(jià) 5000 元／㎡表面上看挺貴的，事實(shí)上和 5 年前的 住房均價(jià) 2020 元／㎡沒(méi)什么區(qū)別，因?yàn)?5年前的物價(jià)和今天的物價(jià)也大不相同。 今天的生活零售品物價(jià)可以說(shuō)是 5 年 前 的差不多 2~3 倍，所以說(shuō)目前的房?jī)r(jià)屬于正常。 （三）吉林市目前樓盤(pán)以多層為主，高檔 、 高層為輔，多層品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品 略有顯現(xiàn) ，但目前來(lái)看還很缺失。 目前吉林市普通住宅樓盤(pán)產(chǎn)品類(lèi)型主要以多層 為主，建筑品質(zhì)、硬件配套、物業(yè)服務(wù)、綜合環(huán)境一般。和大中型城市相比還有待于提高。吉林市高端 住宅產(chǎn)品相對(duì) 稀少 ，特別是高品質(zhì)高檔物業(yè)管理住宅市場(chǎng)，稀缺性比較明顯。 即使是有些開(kāi)發(fā)商近幾年有所意識(shí)，但是做的還是有很大的差距。 （四）居民購(gòu)房偏好面積 70120 ㎡ 戶(hù)型，戶(hù)型功能實(shí)用性要求較高 吉林市目前比較好銷(xiāo)的是 70~80 平方米上下的戶(hù)型，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)戶(hù)型的使用功能非常看中。所以目前吉林市的住房需求還停留在滿(mǎn)足居住、實(shí)用性的水平，要發(fā)展到滿(mǎn)足高品質(zhì)享受型還需要 一段時(shí)間 時(shí)間。 （五）居民購(gòu)房熱情較高，但購(gòu)買(mǎi) 能 力小，總價(jià)購(gòu) 買(mǎi)承受能力 30 萬(wàn)左右，能夠購(gòu)買(mǎi) 50萬(wàn)左右甚至 60 萬(wàn) 80 萬(wàn) 以上的房子人群占比還很少。 目前吉林市的普通住宅均價(jià) 在 3800~4000 元 /㎡ 左右， 高檔、 高層 （觀江、） 12 住宅均價(jià) 55006000 元 /㎡ 左右， 期房 整體均價(jià)在 4600 元 /㎡ 左右。如果采用按揭還款，居民的首付承受能力在 10 萬(wàn)元左右 ，總價(jià)為 30 萬(wàn)左右。也就是說(shuō)只能夠買(mǎi) 60~70 ㎡的房子。這說(shuō)明吉林市目前還處在居住住房極度需求中，租房族變成有房 族 正處于這個(gè)過(guò)渡階段。 （六）居民購(gòu)房以自住為主， 部分投資性房蟲(chóng)逐漸出現(xiàn)， 規(guī)模 氣勢(shì)正在擴(kuò)大。 吉林市目前居民購(gòu)房自住 比例較大，投資性購(gòu)房人群 逐漸增加 。隨著吉林市經(jīng)商的外地人增多， 購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)投資意識(shí)正在增強(qiáng) 。據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)：吉林市 區(qū)人均住房 25 ㎡／人 左右 ，也就是說(shuō)三口之家也只不過(guò)是 75 ㎡ 左右， 政府工作計(jì)劃到 2020 年吉林市人均住房有量達(dá) 30 ㎡。 這說(shuō)明我們的住房條件相對(duì)還較低。據(jù)調(diào)查了解， 與我們相隔不遠(yuǎn)的 延吉市 08 年人均擁有住房是 ㎡／人 ， 根據(jù)延吉市人口比例分配， 平均每戶(hù)約有 2 套住房 以上 ?？梢?jiàn)我們吉林市住房需求市場(chǎng)空間 和一些發(fā)展較快的城市還有很大差距。 （七）吉林市新建商品房市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響較小，呈價(jià)平量微狀態(tài) 宏觀調(diào)控對(duì)吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的影響比較小，價(jià)格基本保持穩(wěn)定。 雖說(shuō)近年國(guó)家為了調(diào)控整體房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，但對(duì)于三類(lèi)以上城市影響不大。 （八）吉林市年土地供應(yīng)量 不大 ， 雖說(shuō)近幾年土地開(kāi)發(fā)量較為集中。但從階段時(shí) 期來(lái)看 屬于不規(guī)律發(fā)展形勢(shì)。 市區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)性土地越來(lái)越少，土地價(jià)格相對(duì)中檔 偏低，有一定的增值潛力！ 分析 闡述 ： 吉林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與相距 116 公里的長(zhǎng)春市相比，優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯，平均每平方米較長(zhǎng)春市低 500 至 1500 元左右。吉林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)是一個(gè)能夠淘金的財(cái)源寶地。近年來(lái)，吉林市 房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)始終控制在 350 公頃到 600 公頃左右，逐年在增加。商品房近幾年 均價(jià) 從每平方米均價(jià) 2500 元、 3500 元、已拉動(dòng)到每平方米近 4500~5000 元左右，吉林市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從 05 年的初級(jí)進(jìn)入了一個(gè)上升的發(fā)展階段?？梢?jiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資依然是一段時(shí)期內(nèi)的主流。 區(qū)域固定資產(chǎn)投資 、 土地規(guī)劃 及房地產(chǎn)投資情況 13 245025013401820209097812008805953504160500100015002020250030002020年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資（億元）住宅投資（億元）土地規(guī)劃面積（公頃） 指標(biāo) 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產(chǎn)投資（億元） 978 1200 1490 1820 2450 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億 元） 128 250 土地 規(guī)劃面積（公頃） 416 350 595 880 1340 分析： 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 吉林市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資逐漸增多 ,為城市的快速發(fā)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年提高。 2020 年 以來(lái)土地供應(yīng)量逐漸增加，最近二三年表現(xiàn)相對(duì)集中，這也就意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量隨之 增加，來(lái)滿(mǎn)足城市住房剛性需求市場(chǎng)。固定資產(chǎn)投資力度也來(lái)越大，今年力度較大相對(duì)比較明顯，這也是一個(gè)城市發(fā)展的必然現(xiàn)象。 隨著 城市的規(guī)劃 節(jié)奏加快 、 商品房品質(zhì)逐漸提高、棚戶(hù)區(qū)的改造 等 竣工面積越來(lái)越 大， 吉林市 房地產(chǎn)市場(chǎng)將 從過(guò)渡階段走向 快速發(fā)展階段 。 項(xiàng)目 市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析 區(qū)域位置圖 14 周邊 代表性 樓盤(pán) （參考樓盤(pán) 1） 名稱(chēng) 西城首府 備注 位置 長(zhǎng)春路柴草市 項(xiàng)目 09 年 開(kāi)工 ， 均價(jià) 4100 元 /㎡ 左右， 計(jì)劃 整體 2020 年 完畢 ， 部 份驗(yàn)收交房。 銷(xiāo)售率為 66%， 商業(yè)配套正在建設(shè)，預(yù)計(jì)引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)超市。 基本規(guī)劃 建筑面積 36萬(wàn)㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 均價(jià) 4200元 /㎡