【正文】 。 規(guī)劃擴(kuò)大現(xiàn)市內(nèi)四區(qū)范圍，取消郊區(qū)，將現(xiàn)郊區(qū)分別并入市內(nèi)各區(qū)。 在組團(tuán)之間以及組團(tuán)與主城區(qū)之間，嚴(yán)格控制一定范圍的農(nóng)田 、林地等綠色隔離空間，阻隔各組團(tuán)與主城區(qū)連成一片，保護(hù)城市日益脆弱的生態(tài)環(huán)境。各組團(tuán)分別為：西部鹿泉城區(qū)發(fā)展為石家莊建材工業(yè)區(qū)；南部欒城縣城發(fā)展為醫(yī)藥工業(yè)區(qū)；竇嫗發(fā)展成為以化工、機(jī)械加工為主的工業(yè)區(qū)；北部正定縣城發(fā)展為科技、文教、旅游為主的正定歷史文化旅游區(qū)；東部以煉油廠為基礎(chǔ)建設(shè)化學(xué)工業(yè)區(qū)。為了從根本上扭轉(zhuǎn)這一局面，使主城區(qū)真正走上集約式發(fā)展道路，石家莊市政府決定城市布局由“攤大餅”式的集中布局向分散組團(tuán)式結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。 二、 市政總體規(guī)劃：建筑規(guī)模、配套設(shè)施、優(yōu)先發(fā)展區(qū)域 石家莊市多年來一直是圍繞火車站為向周圍延續(xù)擴(kuò)展。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) : 今年石家莊的商品房需求比去年略有增長，但商品房供應(yīng)量卻呈 40％－ 50％的增長，倘若沒有較大規(guī)模外來投資性或消費(fèi)性因素的加入，石市如此巨大的房地產(chǎn)供求落差，如何填補(bǔ) ？通過對(duì)市場(chǎng)的了解和調(diào)查我們覺得 ,石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，主要取決于消費(fèi)需求的增量能否得到刺激性增長， 如今石市的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，市人口量不斷的增加以及外來投資商的大量介入，這些因素?zé)o疑對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的發(fā)展前景。 今 年是實(shí)施 “十一五 ”規(guī)劃的開局之年，也是實(shí)現(xiàn)省會(huì) “五年大變化 ”的關(guān)鍵一年。由原來的多層逐漸發(fā)展成小高層、高層，市民也在逐漸接受。由于土地市場(chǎng)供需合理，預(yù)計(jì)今年地價(jià) 及樓市不會(huì)出現(xiàn)大幅變動(dòng)，房?jī)r(jià)還將保持平穩(wěn)上漲。如果石家莊城市人口在極短的時(shí)間里達(dá)到300500 萬的規(guī)模，那石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增量將是十分驚人的，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景將有極大的市場(chǎng)空間。據(jù)相關(guān)資料測(cè)算，石家莊市 2020 年 GDP 總值為 1852 億元 ，按全市人口 萬人計(jì)，人均為 20202 元，約 2488 美元，比 2020 年增長 %，根據(jù)《世界發(fā)展銀行》和經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞虻难芯款A(yù)測(cè)，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于高速發(fā)展階段。在項(xiàng)目定位中如何進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，形成整體與局部的協(xié)調(diào)和對(duì)比，營銷推廣中如何發(fā)揮和挖掘文化價(jià)值和景觀資源，從而最大化地提升物業(yè)附加值，滿足客戶“矛盾”的消費(fèi)心理，對(duì)其消費(fèi)理念進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，是我們應(yīng)當(dāng)予以高度關(guān)注的問題。 消費(fèi)特征 —— 理性的性價(jià)比，感性的附加值： 經(jīng)歷過一次或多次置業(yè)后，“理性”消費(fèi)成為了客戶的共有特征，“物有所值”是他們做出購買決定的前提和基礎(chǔ)。除滿足原有的居住、投 資等需求外，還要滿足客戶個(gè)性、喜悅等心理需求。 需求特征 —— 多元的功能需求，簡(jiǎn)約的心理需求 在產(chǎn)品不斷升級(jí)的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，客戶的需求也日益提高，對(duì)高檔產(chǎn)品有需求是市場(chǎng)細(xì)分的必然結(jié)果，是生活水平持續(xù)提高的必然結(jié)果，是開放社會(huì)中一部分人的正當(dāng)消費(fèi)需求，也是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)。在吸引這些追求高品質(zhì)生活的高層人士投資經(jīng)商的同時(shí)，石家莊也必將成為他們長期居住、投資的首選區(qū)域之一，而他們所形成的龐大群體和一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力豐富了客戶層面，拓寬了市場(chǎng)有限的空間。 —— 規(guī)模巨大的城市化浪潮呼喚新型的城市運(yùn)營開發(fā)理念； —— 成熟的強(qiáng)勢(shì)性房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營品牌的樹立； —— 石家莊創(chuàng)新型地產(chǎn)項(xiàng)目品牌的及時(shí)導(dǎo)入； —— 為市場(chǎng)提供品質(zhì)更優(yōu)、性價(jià)比更高、附加值更多的產(chǎn)品和服務(wù)； —— 滿足城市高端消費(fèi)人群對(duì)高檔物業(yè)的需求。由此看來，消費(fèi)主體市場(chǎng)處于較被動(dòng)的接受狀態(tài)，但消費(fèi)者對(duì)于綜合質(zhì)素較好的項(xiàng)目有很高的認(rèn)同； —— 消費(fèi)者對(duì)于石家莊房地產(chǎn)品牌的認(rèn)同度較低，在相關(guān)的消費(fèi)調(diào)查中，消費(fèi)者購房時(shí)對(duì) 于品牌的選擇僅占 15%左右。 四、對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合評(píng)述 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于國內(nèi)二級(jí)城市的發(fā)展水平，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期至成熟階段的市場(chǎng)征狀，在此皆能看到，與其省會(huì)城市的地位不相稱，其具體表現(xiàn)： 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么樣的特點(diǎn) —— 政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)控正在完善之中，土地資源合理利用仍然不夠，對(duì)開發(fā)監(jiān)控、預(yù)售管理、物業(yè)管理、市場(chǎng)信息資源披露等方面比較缺位； —— 大部分發(fā)展商皆熱衷 克隆北京、深圳等成熟市場(chǎng)的產(chǎn)品及推廣模式，無創(chuàng)新精神，而且全套照搬，并未考慮到區(qū)域人文地域差異，包括水榭花都、納帕溪谷、國際城、蘋果城等近年銷售較成功的項(xiàng)目； —— 南北派風(fēng)格皆能被市場(chǎng)所認(rèn)同，如水榭花都和國際城整體風(fēng)格和操作手法，分別代表南方深圳和北派北京的市場(chǎng)風(fēng)格特色。同時(shí)，市場(chǎng)上多層產(chǎn)品的綜合質(zhì)素一般，戶型、結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品的差異性較小。在石家莊整體別墅類地產(chǎn)市場(chǎng)，小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套及環(huán)境方面較差，綜合質(zhì)素低下，與其它城市北京、天津、沈陽、大連以及鄭州相比，也是有很大的市場(chǎng)差距，但由于有限的市場(chǎng)供給，銷售情況依然良好，預(yù)示著極佳的市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)。 營銷推廣 ? 市場(chǎng)推廣操作方式單一，以廣告平面媒體為主，活動(dòng)組織能力較弱； ? 項(xiàng)目定位和操作手法基本全套照搬北京及深圳成功樓盤。 規(guī)劃配套 ? 以上樓盤在規(guī)劃上，較 注重 內(nèi)、 外部環(huán)境 的 營造 ， 提升小區(qū)檔次與品位 ； ? 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)逐步與 北京、深圳等成熟市場(chǎng) 接軌， 如水榭花都、國際城； ? 注重 園林綠化，空間結(jié)構(gòu)寬敞通透 ， 道路交通 設(shè)計(jì) 簡(jiǎn)潔 。次此市調(diào)當(dāng)中，該項(xiàng)目應(yīng)該是配套設(shè)施及環(huán)境最好的一個(gè)樓盤。三是采用外墻保溫隔熱技術(shù)，加氣砼砌塊節(jié)能新型墻體復(fù)合材料，集保溫、隔熱、隔音、環(huán)保、裝飾于一體，形 成外墻裝飾、施工一體化；四是廚衛(wèi)煙氣集中排放系統(tǒng)，使通風(fēng) 性能更好，另外凡有管道穿孔均預(yù)埋套管，要求套管高出地面 30mm ，地面使用抗?jié)B漏外加劑防水材料，保證廚衛(wèi)永不滲漏。主要有以幾方面：一是采用了異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，便于分割、布置，提高了使用率。 水榭花都作為河北省第一家嚴(yán)格按照建設(shè)部康居示范住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的住宅社區(qū)，在技術(shù)條件上擁有強(qiáng)大的技 術(shù)保障，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)以及物管服務(wù)等方面精益求精?？傉嫉孛娣e 1000 余畝，是河北省首個(gè)被列入 “國家康居住宅示范工程 ”的項(xiàng) TOWNHOUSE/花園洋房 /空中別墅 3 種建筑形式罕見的超低容積率，演繹小鎮(zhèn)自然靈動(dòng)的秩序之美。 項(xiàng)目五 心海假日 項(xiàng)目地址 : 開發(fā)區(qū)高新區(qū)長江大道 1 號(hào) ,屬于石家莊市西南部的裕華區(qū)內(nèi) 開發(fā)商 : 河北省中潤置地房地產(chǎn)開發(fā)公司 占地面積 : 23000 平方米 建筑面積 : 25000 平方米 物業(yè)類型 : 多層 ,小高層 裝修狀況 : 精裝修 開發(fā)時(shí)間 : 一期開發(fā)時(shí)間自 2020 年 10 月至 2020 年 4 月 二其開發(fā)時(shí)間自 2020 年 7 月至今 銷售價(jià)格 : 均價(jià) 2800 元每平方米 銷售率已達(dá)到 85%左右 現(xiàn)已銷售完畢 項(xiàng)目六 水榭花都 項(xiàng)目地址 : 開發(fā)區(qū)珠峰大街 218 號(hào) (預(yù)華區(qū) ) 開發(fā)商 : 河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積 : 93700 平方米 容積率 : 建筑 。卓達(dá)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目向南越過南二環(huán)沿長線向南三環(huán)挺進(jìn)（項(xiàng)目擬命名陽光新城）。 項(xiàng)目特點(diǎn) : 太 陽城項(xiàng)目的總盤是以一期開發(fā) 300 萬平方米，集商業(yè)、教育、旅游、產(chǎn)業(yè)、居住等于一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)。 項(xiàng)目四卓達(dá) 太陽城 項(xiàng)目地址 : 石家莊開發(fā)區(qū)石欒公路與京珠告訴交叉口 開發(fā)商 : 卓達(dá)太陽城置業(yè) 占地面積 : 遠(yuǎn)期規(guī)劃 總建筑面積約 2020 萬平方米 。 藍(lán)郡、都市溫泉花園等大型樓盤共同組成了石家莊東南約 100 萬平方米的精英核心生活圈，在區(qū)位上使其具有先天優(yōu)勢(shì)。 在石家莊購 房者越來越理性的今天，東方觀邸何以如此熱銷？ 我們 認(rèn)為，得天獨(dú)厚的區(qū)位、優(yōu)美的環(huán)境和建筑、合理的價(jià)格、創(chuàng)新的戶型是其決定性的因素。更有石家莊首創(chuàng)的錯(cuò)層第三廳 ——兩級(jí)臺(tái)階之上，動(dòng)靜天成 . 項(xiàng)目調(diào)查小結(jié)： 該樓盤是 由河北高遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司凝聚二十年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)精心打造的， 據(jù)說 開盤當(dāng)天即取得成交一百余套房的銷售業(yè)績(jī)，銷售率超過 85%，開發(fā)商不得不緊急加推預(yù)留的部分房源，以滿足客戶強(qiáng)烈的購買需求，三天下來，已累計(jì)成交了兩百多套。 項(xiàng)目特點(diǎn) : 東方觀邸的戶型采用薄板的形式，一梯兩戶，兩梯四戶，南北通透 ，空間緊湊。其銷售前景不容樂觀。雖然該項(xiàng)目的風(fēng)格情調(diào)無不洋溢著前衛(wèi)的設(shè)計(jì)理念，但項(xiàng)目整體占地面積僅有 3700 平米，小區(qū)內(nèi)配套 設(shè)施缺乏，停車位不足等不良條件直接影響了其銷售速度。但從其銷售率可以看出銷售結(jié)果并不理想。 項(xiàng)目調(diào)查小結(jié)： 該項(xiàng)目和 聯(lián)邦名都 同處東購商圈這一有利的地理位置， 北臨建國路（規(guī)劃），東臨民心河，南臨市工行宿舍，西臨維明街。 開發(fā)商 : 石家莊鑫豪地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 : 3700 平方米 總建筑面積 : 萬平方米 建筑類別：獨(dú)棟小高層住宅 開發(fā)時(shí)間 : 2020 年 1 月 竣工日期： 2020 年 3 月 31 日 入住時(shí)間： 2020 年 12 月 31 日 戶形結(jié)構(gòu)： 該項(xiàng)目的主力戶型為 128210 平方米的三居室、四居室 和樓中樓 。 無論從住宅投資的角度或優(yōu)化住宅質(zhì)量的角度來看，在今后的一段時(shí)間里該項(xiàng)目仍將是東購商圈內(nèi)最具有銷售潛力的樓盤。其項(xiàng)目二期的銷售周期比一期縮短了一半，僅半年 的時(shí)間銷售率就達(dá)到了 85%以上。 去年，該項(xiàng)目在石市年度樓盤評(píng)比活動(dòng)中獲得了 “優(yōu)質(zhì)樓盤 ”、 “優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境樓盤 ”、 “優(yōu)質(zhì)規(guī)劃設(shè)計(jì)樓盤 ”和 “優(yōu)質(zhì)暢銷樓盤 ”共四項(xiàng)大獎(jiǎng)。小區(qū)近 30 萬平米的占地面積使其內(nèi)部設(shè)施相當(dāng)完善 。 調(diào)研 樓盤概述 ： 項(xiàng)目案例一 聯(lián)邦名都 : 項(xiàng)目地址：石家莊市橋西區(qū)石家莊火車站附近 ,屬于該市的東購商圈內(nèi)，是石家莊繁華的市中心地帶 .。其中商品房成交面積 223 萬平方米，同比增長 48%，存量房交易面積 153萬平方米，同比增長 4%，辦理商品房預(yù)售合同備案 144 萬平方米，同比增長 13%，辦理商品房預(yù)售許可證 56 個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積 230 萬平方米，市區(qū)內(nèi)普通商品住宅平均價(jià)格為 2367 元每平米，同比增長 %；存量普通住宅平均價(jià)格為每平方米 1893 元，同比增長 %。據(jù)測(cè)算，石家 莊市普通商品住宅達(dá)到供需平衡的開發(fā)量是 320 萬～ 350 萬平方 米。 二、石家莊市近年來房地產(chǎn)市場(chǎng) 指標(biāo) 銷售價(jià)格： 2020 年 ,石家莊市房屋銷售價(jià)格與 2020 年相比上漲 %,平均銷售價(jià)格為 2108元每平米 . 2020 年，石家莊市房屋銷售價(jià)格與 2020 年相比僅上漲 %，其漲幅比全國低 個(gè)百分點(diǎn) ,平均銷售價(jià)格為 2226 元每平米 . 2020 年 ,由于政府相應(yīng)政策的出臺(tái) ,石家莊市房地產(chǎn)銷售價(jià)格與 2020 年相比略下降了 ,平均銷售價(jià)格為 2116 元每平米 . 2020 年，截止到 3 月份，石家莊市房屋銷售價(jià)格與 2020 年同期銷售價(jià)格相比上漲 了 12%，平均銷售價(jià)格為 2402 元 . 2 0 0 2 年至2 0 0 6 年一季度石家莊房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)19002020210022002300240025002020年 2020年 2020年 2020年 2020年一季度 從上述數(shù)據(jù)可以看出石家莊市 以平抑房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)點(diǎn)的 政策 ，似乎并沒有把房?jī)r(jià)拉下來，不過每年 300 多萬平方米的開發(fā)量建設(shè)普通商品住宅，肯定會(huì)對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)造成影響，直觀的影響是平均房?jī)r(jià)的下降，但平均房?jī)r(jià)的下降只是中低價(jià)房屋供應(yīng)量增加所致，而高檔房?jī)r(jià)不會(huì)變。房