【導(dǎo)讀】受公司委托，在8月盛暑之下，我們對江浙北部城市灌云進行了為期三天的市場調(diào)研。灌云縣位于江蘇省東北部，是全國主要港口城市連云港的下屬縣。壤，是國務(wù)院首批批準的對外開放縣之一，也是全國最具投資潛力中小城市百強縣之一。全縣共有318個行政村，總?cè)丝?05萬。個縣區(qū)中排名第二，絕對值較2020年前移2位，被評為全省財政增收先進縣。社會消費品零售總額達億元，增長15%。售額億元，分別增長176%和183%?！叭ν七M，崛起蘇北”是灌云城市的未來發(fā)展目標。2020年以來，縣委、縣政府進一步明確山。港口是灌云縣最主要的資源之一，是灌云縣最具特色的優(yōu)勢所在。目前，灌云縣已初步形成以機械、化工、紡織、服裝、醫(yī)藥、造紙、萬元至1億元項目53個，超億元項目12個。航空“四通匯流”的主體交通體系，是地處亞歐大陸橋東橋頭堡連云港的南大門。有現(xiàn)代品位、人文內(nèi)涵、山水特色、蘇北知名的旅游生態(tài)城市。城市框架的拉開極大的促進了外資進入，

　　

【正文】 ，以滿足觀光與功能相結(jié)合的需要。 二、適當點綴與主題景觀相吻合的雕塑景觀。 六、配套設(shè)施建議 道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建議： (1) 大方、雅致、與主題相符合的主題造型主入口 (2) 入口主干道的園林景觀處理和路面造型處理，各通道的景觀處理和 路面處理 (3) 項目北面做地下停車庫，以控制車流向街內(nèi)延伸 （ 4）入口盡量做到人車分流，控制項目地塊的流通性能 配套設(shè)施建議： 根據(jù)本案目前周邊商業(yè)多為大眾化消費和周邊業(yè)態(tài)的調(diào)和性，我們建議在延河做休閑飲食類業(yè)態(tài)，可以充分利用延河景觀帶和路面做飲食廣場，通過美食一條街吸納人氣。在內(nèi)街構(gòu)筑女人街，通過女性世界的打造，建造全城精品消費核心，并通過藥房、 地下停車庫、休閑空間、音樂噴泉、健身會所、智能化、門禁系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等設(shè)施的配備，提升項目競爭力。 入戶實施配備建議： 市政天 然氣或者管道煤氣系統(tǒng)入戶、暖氣系統(tǒng)入戶、電話、電視、寬帶系統(tǒng)入戶。 七、物業(yè)管理建議： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 針對目前灌云地區(qū)的物業(yè)管理一般為本土化和外來非品牌化的現(xiàn)狀，我們建議延聘著名物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理，以強化細節(jié)管理和親情化管理來提升項目的影響力，促進項目銷售。 八、售樓處現(xiàn)場包裝建議 選地原則： 建議在 金手指蛋糕城附近或者對面沿街選擇銷售展示中心，或者在大中路南面入口選擇銷售展示中心，達到展示營銷的效果。 包裝原則： 采用情景體驗營銷法，將項目主題色彩與內(nèi)部裝潢有效結(jié)合，并輔以動態(tài)展示 和分區(qū)體驗的方式進行全程營銷工作，以更直觀的推進項目營銷。 內(nèi)部裝修建議： 建議根據(jù)項目園林規(guī)劃，設(shè)計縮景園林，在銷售現(xiàn)場以直接的實景園林感染客戶，讓客戶提前體驗項目園林魅力。地面采用天然石材裝飾或者木質(zhì)造型，并適量布置小型水景瀑布，盆栽綠化裝修物，進行現(xiàn)場渲染，推進項目銷售。 銷售道具建議： 1）模型：建議制作系列模型，一期樓盤模型、整體規(guī)劃模型、房型單體模型，商業(yè)內(nèi)展模型。 樓盤整體模型：強力展示樓盤概念，突出規(guī)劃賣點，因此建議重點在整體模型的制作中，加強比例度，一般做到建議至少做到 1： 300， 以凸顯項目魅力，并運用光電等技術(shù)表現(xiàn)重點表現(xiàn)樓盤的突出建筑部分。 房型單體模型：立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點，我們建議采用設(shè)計相對比較優(yōu)秀、富有特色的房型進行展示。 商業(yè)內(nèi)展模型：通過專業(yè)的商業(yè)內(nèi)展模型，將整個地塊的商業(yè)定位進行有效的渲染，并通過內(nèi)展模型有效展示，推進項目運營目標的實現(xiàn)。 2）設(shè)備陳列： 建議把本案將使用的部分設(shè)備比如建材、智能化設(shè)備等組件設(shè)置櫥窗進行陳列展示，配合說明文字起到直觀銷售效果。 智能化藝術(shù)演示： 建議本案銷售中心配備智慧能化演示系統(tǒng)，通過播放項目形象片和播放 助興音樂和進行必要的藝術(shù)裝飾來喚起參觀者購樓興趣。 銷售中心分區(qū)建議： 六、建設(shè)工期配合建議： 一期完成 九、營銷定位： 本案賣點分析： 本案處在城市繁華街區(qū)的延展部位，其地段的唯一性和高端性是本案最大的操作點。在本案操作過程 中，一定要注意挖掘傳統(tǒng)商業(yè)街的商業(yè)價值，并通過項目地塊的定位和未來商業(yè)運營趨勢進行有效闡述，以達到最佳的營銷效果。 A、 城市最繁華也是最有潛力的標高建設(shè) 本案位于城市傳統(tǒng)商業(yè)中心大中路北面，附近大型商業(yè)建筑成群，承載城市的生活商業(yè)運轉(zhuǎn)功能。城 市不斷的發(fā)展變化，城市商業(yè) 的不斷積淀和提升，項目地塊建筑的不斷更新，將大力激發(fā)項目地塊的經(jīng)濟運營力和產(chǎn)品流通力，并承載城市快速發(fā)展的中心消費物流流轉(zhuǎn)率，為城市的超常發(fā)展奠定根基。 B、 產(chǎn)品設(shè)計 項目地塊的產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)該緊貼市場發(fā)展，并及時將自己的建筑規(guī)劃與整個街區(qū)的發(fā)展定位融合在一起， 做到貼合市場的發(fā)展，促進市場，穩(wěn)定市場，發(fā)展市場，以此促進項目地塊快速升值。在項目地塊的運營過程中，一定要創(chuàng)造高品質(zhì)樓盤，通過商業(yè)的有效匹配，進行有效的地產(chǎn)增值運營，推進項目地塊、項目街區(qū)、城市的整體升級。 C、 物業(yè)服務(wù) 目前灌云項目對物業(yè)管理的內(nèi)容宣 傳不多，市民對物業(yè)管理對居住的重要性也了解不多。項目可通過 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 與知名物業(yè)管理公司的強強合作，并通過對現(xiàn)代物業(yè)管理以及與物業(yè)單位各類動態(tài)交流信息（如簽約、物業(yè)管理培訓、物業(yè)管理與現(xiàn)代生活講座等活動）進行深度訴求，以此來達到后來居上的效果。 D、 景觀構(gòu)筑 目前灌云的景觀建設(shè)并沒有特別出色的項目。項目地塊的營銷一定要做足景觀文章，并及時將景觀構(gòu) 筑的內(nèi)涵適時融合到項目推廣中，利用“我為景觀提建議（或者挑刺）”等活動來吸引目標群體參與到營銷過程中。 十、 推廣戰(zhàn)略步驟 醞釀期 ： 時間 ：項目規(guī)劃到項目搬遷 戰(zhàn)略目標 ： 1）利用銷售中心動工，更直觀的告訴灌云房地產(chǎn)市場，灌云商業(yè)核心圈地標性建筑即將出現(xiàn)了，預(yù)示將有更新更好的樓盤供他們選擇，暫時叫停他們購置房產(chǎn)的念頭。 2）通過項目銷售中心的展示，提醒現(xiàn)在持鋪待漲的人群，大中路的商業(yè)升值進行時到了，店鋪的漲價空間將更穩(wěn)定了。 3）通過項目銷售中心的展示，積累目標客源。 主要傳播手段和載體： 1） 展示中心形象傳播 2） 銷售營銷形象展示 3） 路面廣告輔助推廣 引導(dǎo)期： 時間 ： 銷售中心開業(yè)到項目奠基 戰(zhàn)略目標： 1）利用銷售中心開業(yè)的強勢推廣，樹立項目形象，并宣告項目的發(fā)展方向，促使項目更 好的推廣。 2）通過小幅度的宣傳推廣，增強市民的關(guān)注度，為后期營銷奠基 3）通過工地圍墻的樹立，打開全面營銷戰(zhàn)役 主要傳播手段和載體： 4） 銷售中心開業(yè)報紙、電視媒體的傳播 5） 工地圍墻廣告的傳播 6） 宣傳單頁的傳播 強銷期： 時間： 開盤之日起三個月內(nèi) 戰(zhàn)略目標： 1）完成首期的 30%45%的營銷任務(wù)，引發(fā)階段性購買高潮； 2）鞏固并逐步拉升單體均價 3）完成品牌的核心認知率 主要傳播手段和載體： 1） 電視專題片、廣告片、三維廣告片 2） 開盤延伸報道以及開盤前活動造勢深入報道（內(nèi)部認購等） 3） 夾報、宣傳單頁、宣傳車的廣 泛使用 3） 手機短信、公交廣告等多種廣告形式的立體使用 4） 各類互動活動的舉辦及延伸 5） 各發(fā)達鄉(xiāng)鎮(zhèn)的推廣活動 持續(xù)期： 時間： 強銷期后兩個月 戰(zhàn)略目標： 1）媒體效果評估 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2）繼續(xù)推進項目銷售 3）市場關(guān)注點引導(dǎo)塑造 4）沖刺階段活動準備 主要傳播手段和載體： 1） 宣傳頁（冊） 2） 街頭促銷 3） 市場熱點傳播 4） 禮品促銷 5） 物業(yè)專項傳播 沖刺期： 時間： 持續(xù)期后至結(jié)案 戰(zhàn)略目標： 1）打動持幣觀望者。 2）市場品牌形象進一步強化。 3）完成項目營銷總指標：首期總量 90%去化。 主要傳播手段及載體： 1）宣傳頁（冊） 2）廣播、電視 3）項目答謝酒會及深度報道 十一、投資估算： １、估算依據(jù) 按照目前宿州房地產(chǎn)開發(fā)實際情況及對周邊商業(yè)地產(chǎn)售價、租賃價格、成本調(diào)研及規(guī)劃指標。 規(guī)劃指標： 一、 項目簡介： 本次測算主要依據(jù)總用地面積進行指標初步規(guī)劃估算，具體經(jīng)濟技術(shù)指標如下： 總用地面積：約 33333 ㎡（ 50 畝） 總建筑面積： 50000 ㎡ 商業(yè)建面： 30000 ㎡（一層 /二層面積分別為 15000 ㎡） 住宅建面： 20000 ㎡ 建筑密度： 45% 容積率： 二、投資測算：（萬元） 二、投資測算： （萬元） 1． 土地費： （ 1）土地費用： （ 2）土地出讓金： （ 3）土地契稅： 3% 小 計： 2． 前期費用： （ 1）規(guī)劃設(shè)計費： 50000 ㎡ 15 元 /㎡ （ 2）．勘探費： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 3）．三通一平： 33333 ㎡ 10元 /㎡ （ 4）．選址、測繪費： 33333 ㎡ 2 元 /㎡ （ 5）．報建費： 50000 ㎡ 110 元 /㎡ （ 6）．建管局聯(lián)辦費： 50000 ㎡ 4 元 /㎡ （ 7）．規(guī)劃服務(wù)費： 50000 ㎡ 元 /㎡ （ 8）．監(jiān)理費： % 小 計： 3．建安費： 商業(yè) 30000 ㎡ 1000 元 /㎡ 住宅 20000 ㎡ 800 元 /㎡ 小 計： 4．基礎(chǔ)設(shè)施費： （ 1）．綠化費： 33333 ㎡ 50元 /㎡ 35% （ 2）．小區(qū)道路停車場： 33333 ㎡ 30元 /㎡ 20% （ 3）．弱電： 50000 ㎡ 10元 /㎡ （ 4）．排水系統(tǒng)： （ 5）．供水施工費： 50000 ㎡ 10元 /㎡ （ 6）．供電施工費： 50000 ㎡ 40元 /㎡ （ 7）．供水增容、排污費： 50000 ㎡ 20元 /㎡ （ 8）．消防噴淋： 30000 ㎡ 35元 /㎡ 小 計 : 合 計 : 5．不可預(yù)見費： 2 % 成本總額： 6．管理費： 3% 7．銷售費用： 24400 1% 投資總額： 8． 銷售收入： （ 1）商業(yè)部分： 30000 ㎡ 7000 元 /㎡ （ 2）住宅部分： 20000 ㎡ 1700 元 /㎡ 小 計： 9．營業(yè)稅： 24400 萬元 % 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 10．利 潤 ： 24400－ － ＝ 11．利 潤 率： 12. 投資回報率： 本估算為最保守 估算值 ,估算價格較底 ,其抵御風險能力相應(yīng)較強。本案投資回報率大于最佳回報值，其抗御風險率也是較高的，能夠獲得相應(yīng)的經(jīng)濟回報。