【導(dǎo)讀】估價(jià)的假設(shè)和限制條件------------------------------------------------------------------------3. 六、委托方提供的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件；遼寧××房地產(chǎn)評估有限公司××××××-1-. 受貴廠委托，遼寧××房地產(chǎn)評估有限公司遵照客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，為完成該項(xiàng)工作，我們組成評估小組，在進(jìn)行了現(xiàn)場勘測。本次估價(jià)對象為位于沈陽市東陵區(qū)榆林大街2號沈陽××××院內(nèi)的十一處房。產(chǎn)，總建筑面積：9,。為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價(jià)值。二○○六年四月四日。沈陽××××××所屬房產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)師聲明

　　

【正文】 R熱溶管、排水管為承插鑄鐵 排水管 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 16 可比實(shí)例 工程造價(jià)及費(fèi)用組成 項(xiàng)目 平米造價(jià) 其中：各種費(fèi)用造價(jià) 成本 利潤 稅金 元 /㎡ 占工程造價(jià) （ %） 元 /㎡ 占平米造價(jià) （ %） 元 /㎡ 占平米造價(jià) （ %） 元 /㎡ 占平米造價(jià) （ %） 工程造價(jià) 1, 1, 其 它 土建 裝飾 給排水 采暖 電氣照明 電力 工程類比修正系數(shù)表 可比實(shí)例項(xiàng)目 結(jié)構(gòu) 層高 裝修 設(shè)備 待估房產(chǎn)修正系數(shù)（ %） 0 +6 3 3 修正后可得評估 案例 的工程造價(jià)為 1, /㎡ 則 評估案例的重置總造 價(jià)為 1,1,=1,747,； ⑷ 、管理費(fèi)及各項(xiàng)稅費(fèi)：組織管理建設(shè)工程所發(fā)生的費(fèi)用及建設(shè)過程中應(yīng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括建設(shè)單位的施工管理費(fèi)、人員工資等一些費(fèi)用，本 次 估價(jià)按前三項(xiàng)之和的 4%計(jì)算 ， 共計(jì)： (139,+122,+1,747,)4%=80, ⑸ 、投資利息 :按一年期銀行貸款利率 %計(jì)算，建設(shè)期按一年計(jì)算，建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，計(jì)： (139,+122,+1,747,+80,)[(1+%)]=57,元 ⑹ 、投資利潤 （成本利潤） ：按行業(yè)平均 成本 利潤 5%計(jì)算 ， 共計(jì) ： (139,+122,+1,747,+80,+57,)5%=107,元 估價(jià)對象的重置價(jià)格＝前期工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＋建安費(fèi)用＋管理費(fèi)＋投資利息＋開發(fā)利潤 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 17 = 139,+122,+1,747,+80,+57,+107, =2,255, 評估 案例 成新率的確定 根據(jù)房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)（梁、屋架、柱）、圍護(hù)、樓地面、屋面、門窗 、天棚、水暖、電照等各部分現(xiàn)場勘測記錄，確定完好分值率。 根據(jù)對 房屋的實(shí)地勘察、詢問房屋的歷史情況，借助于《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》按分部打分確定建筑物的成新率； 具體公式如下： 打分法成新率＝結(jié)構(gòu)部分得分 Ｇ＋裝修部分得分 Ｓ＋建筑設(shè)備部分得分 Ｂ Ｇ 結(jié)構(gòu)部分各分部權(quán)重； Ｓ 裝修部分權(quán)重； Ｂ 建筑 設(shè)備部分權(quán)重； 評估案例 房產(chǎn)約建成于 1999 年，從現(xiàn)場勘查看 該 房產(chǎn)維護(hù)保養(yǎng)較好，結(jié)合年 限折 部 位 評 分 得分 權(quán)重 取值 部位 基本情況 標(biāo)準(zhǔn)分 評估分 主體結(jié)構(gòu)部分 基礎(chǔ) 保持完好 20 18 87 框架 保持完好 40 35 墻體 基本完好 20 18 屋面 排水暢通 10 8 地面 面層完好，水泥地面 10 8 G部分得分 100 87 裝修 部分 內(nèi)外裝修 基本完好 40 34 74 門 窗 開關(guān)靈活、略有損壞 60 40 S部分得分 100 74 設(shè)備 部分 水衛(wèi)等 基本具備 50 40 85 電 照明良好 50 45 B 部分得分 100 85 打分法成新率（ %） =87+74+85= 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 18 舊法和現(xiàn)場打分法， 取 該 房產(chǎn)成新率為 85%。 評估對象 評估價(jià)值的確定： 評估總價(jià)： 2,255,85%=1,917, 元 評估單價(jià)： 1, 元 /㎡ 其它房產(chǎn)均按此方法進(jìn)行評估，其測算結(jié)果見下頁表。沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 19 編號 項(xiàng)目名稱 鍋爐房 原材料庫 車間A 車間B 磁漆車間 車間C 車間D 熬煉車間 制桶車間 材料庫 成品庫 備注1 土地取得費(fèi)2 開發(fā)成本 1, 1, 1, 1, 1, 1, 2 . 1 + 2 . 2 + 2 . 3勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 2 . 3 的 8% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 工業(yè)用地取8 3 建筑安裝工程費(fèi) 1, 1, 1, 1, 1, 土建工程造價(jià) 安裝工程造價(jià) 裝修工程造價(jià) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過程中的稅費(fèi)3 管理費(fèi)用 1 + 2 的 4%4 投資利息 1 + 2 + 3 的 5 . 5 8 % 按建設(shè)期一半計(jì)算，建設(shè)期按客觀實(shí)際計(jì)算5 銷售稅費(fèi) 1+2+3+4的 %6 開發(fā)利潤 取 1 + 2 + 3 + 4 + 5 項(xiàng) 5% （成本利益）7已發(fā)生設(shè)施、設(shè)備及其它款項(xiàng)8 單價(jià)合計(jì)( 元/ ㎡) 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1 ～ 6 項(xiàng)之和9 成新率 10 折舊后單價(jià)( 元/ ㎡) 1, 1, 1, 1, 1, 1,11 建筑面積（㎡） 1, 1, 1, 1,12 評估價(jià)值( 萬元) 1, 房地產(chǎn)評估成本測算表 中國最大管理資源中心 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 20 七、估價(jià)結(jié)果確定 本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過 周密測 算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估總價(jià)值（ 不 包括土地使用權(quán)價(jià) 值）為 1, 萬元， 人民幣大寫： 壹仟零壹拾叁萬伍仟捌佰 圓整。（詳見后 附評估明細(xì)表）