【導讀】估價的假設和限制條件------------------------------------------------------------------------3. 六、委托方提供的《房屋所有權(quán)證》復印件；遼寧××房地產(chǎn)評估有限公司××××××-1-. 受貴廠委托，遼寧××房地產(chǎn)評估有限公司遵照客觀、公正、科學、獨立的原則，為完成該項工作，我們組成評估小組，在進行了現(xiàn)場勘測。本次估價對象為位于沈陽市東陵區(qū)榆林大街2號沈陽××××院內(nèi)的十一處房。產(chǎn)，總建筑面積：9,。為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。二○○六年四月四日。沈陽××××××所屬房產(chǎn)抵押估價報告估價師聲明

　　

【正文】 R熱溶管、排水管為承插鑄鐵 排水管 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 技術(shù)報告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 16 可比實例 工程造價及費用組成 項目 平米造價 其中：各種費用造價 成本 利潤 稅金 元 /㎡ 占工程造價 （ %） 元 /㎡ 占平米造價 （ %） 元 /㎡ 占平米造價 （ %） 元 /㎡ 占平米造價 （ %） 工程造價 1, 1, 其 它 土建 裝飾 給排水 采暖 電氣照明 電力 工程類比修正系數(shù)表 可比實例項目 結(jié)構(gòu) 層高 裝修 設備 待估房產(chǎn)修正系數(shù)（ %） 0 +6 3 3 修正后可得評估 案例 的工程造價為 1, /㎡ 則 評估案例的重置總造 價為 1,1,=1,747,； ⑷ 、管理費及各項稅費：組織管理建設工程所發(fā)生的費用及建設過程中應交納的各項稅費，包括建設單位的施工管理費、人員工資等一些費用，本 次 估價按前三項之和的 4%計算 ， 共計： (139,+122,+1,747,)4%=80, ⑸ 、投資利息 :按一年期銀行貸款利率 %計算，建設期按一年計算，建設資金在建設期內(nèi)均勻投入，計： (139,+122,+1,747,+80,)[(1+%)]=57,元 ⑹ 、投資利潤 （成本利潤） ：按行業(yè)平均 成本 利潤 5%計算 ， 共計 ： (139,+122,+1,747,+80,+57,)5%=107,元 估價對象的重置價格＝前期工程費＋基礎設施建設費＋建安費用＋管理費＋投資利息＋開發(fā)利潤 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 技術(shù)報告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 17 = 139,+122,+1,747,+80,+57,+107, =2,255, 評估 案例 成新率的確定 根據(jù)房屋基礎、承重結(jié)構(gòu)（梁、屋架、柱）、圍護、樓地面、屋面、門窗 、天棚、水暖、電照等各部分現(xiàn)場勘測記錄，確定完好分值率。 根據(jù)對 房屋的實地勘察、詢問房屋的歷史情況，借助于《房屋完損等級評定標準》按分部打分確定建筑物的成新率； 具體公式如下： 打分法成新率＝結(jié)構(gòu)部分得分 Ｇ＋裝修部分得分 Ｓ＋建筑設備部分得分 Ｂ Ｇ 結(jié)構(gòu)部分各分部權(quán)重； Ｓ 裝修部分權(quán)重； Ｂ 建筑 設備部分權(quán)重； 評估案例 房產(chǎn)約建成于 1999 年，從現(xiàn)場勘查看 該 房產(chǎn)維護保養(yǎng)較好，結(jié)合年 限折 部 位 評 分 得分 權(quán)重 取值 部位 基本情況 標準分 評估分 主體結(jié)構(gòu)部分 基礎 保持完好 20 18 87 框架 保持完好 40 35 墻體 基本完好 20 18 屋面 排水暢通 10 8 地面 面層完好，水泥地面 10 8 G部分得分 100 87 裝修 部分 內(nèi)外裝修 基本完好 40 34 74 門 窗 開關靈活、略有損壞 60 40 S部分得分 100 74 設備 部分 水衛(wèi)等 基本具備 50 40 85 電 照明良好 50 45 B 部分得分 100 85 打分法成新率（ %） =87+74+85= 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 技術(shù)報告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 18 舊法和現(xiàn)場打分法， 取 該 房產(chǎn)成新率為 85%。 評估對象 評估價值的確定： 評估總價： 2,255,85%=1,917, 元 評估單價： 1, 元 /㎡ 其它房產(chǎn)均按此方法進行評估，其測算結(jié)果見下頁表。沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 技術(shù)報告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 19 編號 項目名稱 鍋爐房 原材料庫 車間A 車間B 磁漆車間 車間C 車間D 熬煉車間 制桶車間 材料庫 成品庫 備注1 土地取得費2 開發(fā)成本 1, 1, 1, 1, 1, 1, 2 . 1 + 2 . 2 + 2 . 3勘察設計和前期工程費 2 . 3 的 8% 基礎設施建設費 工業(yè)用地取8 3 建筑安裝工程費 1, 1, 1, 1, 1, 土建工程造價 安裝工程造價 裝修工程造價 公共配套設施建設費 開發(fā)過程中的稅費3 管理費用 1 + 2 的 4%4 投資利息 1 + 2 + 3 的 5 . 5 8 % 按建設期一半計算，建設期按客觀實際計算5 銷售稅費 1+2+3+4的 %6 開發(fā)利潤 取 1 + 2 + 3 + 4 + 5 項 5% （成本利益）7已發(fā)生設施、設備及其它款項8 單價合計( 元/ ㎡) 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1 ～ 6 項之和9 成新率 10 折舊后單價( 元/ ㎡) 1, 1, 1, 1, 1, 1,11 建筑面積（㎡） 1, 1, 1, 1,12 評估價值( 萬元) 1, 房地產(chǎn)評估成本測算表 中國最大管理資源中心 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 20 七、估價結(jié)果確定 本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過 周密測 算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點的評估總價值（ 不 包括土地使用權(quán)價 值）為 1, 萬元， 人民幣大寫： 壹仟零壹拾叁萬伍仟捌佰 圓整。（詳見后 附評估明細表）