【導讀】產(chǎn)估價程序和方法；三是促使做到估價結果客觀、公正、合理。實行房地產(chǎn)估價的法律依據(jù)是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。第47條關于征用土地補償?shù)囊?guī)定。1．0．2本規(guī)范的適用范圍是在中華人民共和國境內(nèi)從事各種房地產(chǎn)估價活動。獨立，是要求房地產(chǎn)估價時不應受外界不合理因素的干擾和影響。房地產(chǎn)估價并非由估價人員主觀地確定市場價格，而是客觀地反映市場價格的。形成過程和結果。價對象的客觀合理價格或價值反映出來。抵押權、租賃權等。物質實體是權益的載體，而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)價值的是其權益。本條所稱建筑物包括房屋和構。后會破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。種政府行為、民事行為的需要。產(chǎn)清算，住房制度改革、商品房預售和估價結論復核等。估價時點應采用公歷表示，并應精確到日。此外，市場交易條件公開

　　

【正文】 進行 估價 。 6 不同估價目的下的估價 6． 1 土地使用權出讓價格評估 6． 1． 1 本條對土地使用權出讓價格評估的依據(jù)作了規(guī)定。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 35 頁 土地使用權出讓有協(xié)議、招標和拍賣 3種。土地使用權出讓價格是指在政府土地使用權出讓市場上形成的價格。 土地使用權出讓價格評估的依據(jù)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定。 6． 1． 2 本條對土地使用權出讓價格評估應當采用的價值標準作了規(guī)定。 采用公開市場價值標準是指評估出的客觀合理價格或者價值應當與估價對象在公開市場上最可能形成或者成立的價格 致。公開市場的涵義參見本規(guī)范第 2． 0． 7條。 6． 1． 3 本條規(guī)定了土地使用權出讓價格評估宜采用的估價方法。估價人員應選用本條規(guī)定的估價方法對土地使用權的出讓價格進行評估。 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第 12條“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價”的規(guī)定，土地使用權出讓的 估價結果不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價，通常不低于按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等所對應的正常成本價格。 6． 2 房地產(chǎn)轉讓價格評估 6． 2． 1 本條對房地產(chǎn)轉讓價格評估的依據(jù)作了規(guī)定。 房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。其他合法方式主要包括下列行為： 1 以房地產(chǎn)作價人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的； 2 一方提供土地使用權，另 方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的 ； 3 因企業(yè)被收購、兼并或者合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 35 頁 4 以房地產(chǎn)抵債的； 5 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 房地產(chǎn)轉讓價格是指轉讓房地產(chǎn)時形成的價格。房地產(chǎn)轉讓價格評估的依據(jù)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》，以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。 6． 2． 4 本條對涉及劃撥土地使用權的房地產(chǎn)轉讓價格評估作了規(guī)定。因為劃撥土地使用權轉讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規(guī)對此有比較嚴格的限制。劃撥土地使 用權轉讓一般須經(jīng)土地管理部門批準，并須補交地價或以土地收益折抵。因此，本條規(guī)定以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時應當符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉讓價格評估應當另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。 6． 3 房地產(chǎn)租賃價格評估 6． 3． 3 采用成本法評估房地產(chǎn)租賃價格時，房地產(chǎn)租金構成為：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤。 6． 4 房地產(chǎn)抵押價值評估 6． 4． 2 雖然房地產(chǎn)抵押價值評估時希望了解的是 當?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?、抵押權人依法以提供擔保的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設定抵押 權時的價值，但由于這種預期價值評估難以準確把握，實際評估的抵押價值是房地產(chǎn)設定抵押權時的價值。 6． 4． 3 本條規(guī)定首次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值應為該房地產(chǎn)的價值，即為該房地產(chǎn)未受抵押權約束條件下的價值；而房地產(chǎn)再次抵押時，由于受首次抵押后產(chǎn)生的他項權利的影響，該房地產(chǎn)的擔保價值受到制約，因此本條又依據(jù)《中華人民共和國擔保法》 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 28 頁 共 35 頁 規(guī)定，再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值大于已擔保 債權的余額部分。即該房地產(chǎn)再次抵押的抵押價值不得超過該房地產(chǎn)價值與它已擔保債權價值的正值算術差。 6． 4． 4 本條規(guī)定以劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應當扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，即：抵押價值＝設想為以出讓方式取得的土地使用權連同地上建筑物的價值 預計應繳納的土地使用權出讓金數(shù)額。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。這樣，通過預先考慮處置抵押物時因涉及劃撥土地使用權而須補交土地使用權出讓金，從而保障抵押權人的利 益。 6． 5房地產(chǎn)保險估價 6． 5． 3，本條對保險價值、保險金額的涵義作了說明。《中華人民共和國保險法》第39條規(guī)定：“保險金額不得超過保險價值；超過保險價值的，超過的部分無效。” 6． 6 房地產(chǎn)課稅估價 6． 6． 1 房地產(chǎn)課稅估價，由于量大面廣，在國外是房地產(chǎn)估價中的重要組成部分。根據(jù)國外的經(jīng)驗，課稅估價由于要遵循相關稅收法規(guī)、條例，涉及到社會公眾廣泛的利益與權益，因此可由政府公務員中的房地產(chǎn)估價人員進行，也可由政府委托信譽較好的社會房地產(chǎn)估價機構進行。 6． 6． 2 目前各主要稅種 涉及的房地產(chǎn)估價業(yè)務的注意事項如下： l 為課征營業(yè)稅而進行的估價，因只涉及到銷售房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)異常的情況，目前在全國范圍內(nèi)還較少涉及。核定營業(yè)額實際就是核定納稅人的房地產(chǎn)銷售收入，而該房地產(chǎn)銷售收入應與對該房地產(chǎn)客觀合理價格或價值的估計比較接近。因此，為課征營業(yè)稅而進行的房地產(chǎn)估價，與為轉讓房地產(chǎn)而進行的房地產(chǎn)估價類似。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 35 頁 為課征營業(yè)稅進行的估價，應以《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》為依據(jù)。營業(yè)稅的計稅依據(jù)為營業(yè)額。 根據(jù)規(guī)定，納稅人 轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低又無正當理由的，主管稅務機關可按納稅人當月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格，或納稅人近期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格，或成本加一定利潤，核定其營業(yè)額。 2 關于城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標準和計算方法，各級政府均制定有相關的條例或實施細則，估價人員只須明確估價對象所處的土地等級 (通常有關實施細則中都制定了相關的城市土地等級劃分方案 )，從實施細則中查出每平方米土地面積的年征收數(shù)額，就可計算出應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅數(shù)量。對于尚未劃分土地等級的城市，此估價任務主要是合理地對土地進 行定級。 為課征城鎮(zhèn)土地使用稅進行的估價，應以《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t為依據(jù)。在此估價中，主要是合理地劃分土地等級。 3 為課征土地增值稅進行的估價，應以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》為依據(jù)。土地增值稅的計稅依據(jù)為土地增值額。土地增值額＝轉讓房地產(chǎn)所取得的收入 扣除項目金額。 土地增值稅估價的關鍵是土地增值稅扣除項目金額的估算。但對于納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)所取得的收入明顯低于市場價格又無正當理由的，應 對其轉讓價格進行評估，核定其轉讓房地產(chǎn)所取得的收入。 4 依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例 (一般為 30％ )后的余額，按房產(chǎn)余值征收的稅率為 1． 2％，適用于企業(yè)出租或自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收；租金指實際獲得的毛租金收入，按租金收入征收的稅率為12％，適用于事業(yè)單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 35 頁 為課征房產(chǎn)稅進行的估價，應以《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t為依據(jù)。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)余值或租金收入。 5 為課征城市房地產(chǎn)稅進行的估價 ，應以《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t為依據(jù)。城市房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房價或租金收入。 6 為課征契稅而進行的估價， 般發(fā)生在房地產(chǎn)的權屬發(fā)生轉移或變更時，當申報納稅的成交價格與房地產(chǎn)實際價值有較明顯差異時，應按房地產(chǎn)轉讓的估價方法，評估其客觀合理價格或價值，并以此作為征收契稅的依據(jù)。對于房地產(chǎn)贈與和交換時課征契稅的估價，也應采用公開市場價值標準對該房地產(chǎn)的市場價格或交換差價進行評估。 為課征契稅進行的估價，應以《中華人民共和國契稅暫行條例》和實施細則為依據(jù)。契稅的計稅依據(jù)為成交價 格 (國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣行為 )、市場價格 (土地使用權贈與、房屋贈與行為 )和交換差價 (土地使用權交換、房屋交換行為 )。 6． 7 征地和房屋拆遷補償估價 6． 7． 1～ 6． 7． 6 征地和房屋拆遷補償估價，是政策性很強的一項估價工作。除國家以法律、規(guī)章的形式制定有補償標準外，各個城市均制定有實施細則，詳細規(guī)定了補償?shù)姆秶⒀a償標準、支付方式等。估價人員在從事此類估價時，首先要掌握國家相關法律、法規(guī)和政策以及當?shù)卣挠嘘P規(guī)定，準確界定拆遷房屋及其所占土地的權益性質，才能作出易于被 委托方及其他相關利益 主體所接受的估價結果。為了有效促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，保障受征地或房屋拆遷影響的當事人的合法權益，我國城市房屋拆遷補償方式正在發(fā)生變化，即由安置、差價補償與產(chǎn)權調換相結合，逐漸向市場化貨幣拆遷的方式轉化。估價人員應及時學習掌握新的征地和房屋拆遷補償法規(guī)。在新的法規(guī)出臺之前，應按現(xiàn)行相關法規(guī)執(zhí)行。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 31 頁 共 35 頁 6． 8 房地產(chǎn)分割、合并估價 6． 8． 1— 6． 8． 3 房地產(chǎn)分割、合并估價，除需遵循 般房地產(chǎn)估價的原則與方法外，還要從影響房地產(chǎn)合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、規(guī)模 經(jīng)濟或不經(jīng)濟的角度，分析估價對象在分割或合并前后的可能變化。例如，位于城市商業(yè)區(qū)的兩塊面積分別為 400m2和 1600m2的相鄰土地，合并后不僅能使基地現(xiàn)狀規(guī)整，而且還可使開發(fā)商能夠面向中型客戶開發(fā)建設每層建筑面積為 1200～ 1500m2的寫字樓，大大提高了兩塊土地的開發(fā)價值。此時如果不考慮合并的影響單獨評估兩塊地的價值，則兩塊地的價值之和很可能大大低于合并后土地的價值。對于合并或分割前后導致的房地產(chǎn)增值或價值損失，需要在分割后或合并前的兩個個體之間合理分配，分配的比例不僅要看每一部分所占的面積比例，還要看每 一部分對房地產(chǎn)增值或減值的影響程度。 6． 9 房地產(chǎn)糾紛估價 6． 9． 1～ 6． 9． 3 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及人們對房地產(chǎn)重要性認識的提高，涉及房地產(chǎn)糾紛的估價呈逐漸上升趨勢。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑承包商之間對在建工程已投入成本的糾紛，寫字樓租賃雙方就租金調整幅度的糾紛，城市被拆遷居民與開發(fā)商或政府之間就拆遷補償金額的糾紛，金融機構與貸款人就作為抵押擔保品的房地產(chǎn)之處置價格的糾紛，以及政府稅務部門為了征收房地產(chǎn)稅費與房地產(chǎn)購買者之間在購買價格方面的糾紛等。這些糾紛的解決，經(jīng)常需要估價人員為糾紛 仲裁方、糾紛的一方或 雙方、抑或人民法院提供估價服務。糾紛目的下的房地產(chǎn)估價，除需遵循一般房地產(chǎn)