【導(dǎo)讀】產(chǎn)估價(jià)程序和方法；三是促使做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)的法律依據(jù)是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。第47條關(guān)于征用土地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。1．0．2本規(guī)范的適用范圍是在中華人民共和國境內(nèi)從事各種房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。獨(dú)立，是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響。房地產(chǎn)估價(jià)并非由估價(jià)人員主觀地確定市場價(jià)格，而是客觀地反映市場價(jià)格的。形成過程和結(jié)果。價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值反映出來。抵押權(quán)、租賃權(quán)等。物質(zhì)實(shí)體是權(quán)益的載體，而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的是其權(quán)益。本條所稱建筑物包括房屋和構(gòu)。后會(huì)破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。種政府行為、民事行為的需要。產(chǎn)清算，住房制度改革、商品房預(yù)售和估價(jià)結(jié)論復(fù)核等。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，并應(yīng)精確到日。此外，市場交易條件公開

　　

【正文】 進(jìn)行 估價(jià) 。 6 不同估價(jià)目的下的估價(jià) 6． 1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估 6． 1． 1 本條對土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估的依據(jù)作了規(guī)定。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁 共 35 頁 土地使用權(quán)出讓有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣 3種。土地使用權(quán)出讓價(jià)格是指在政府土地使用權(quán)出讓市場上形成的價(jià)格。 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估的依據(jù)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。 6． 1． 2 本條對土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估應(yīng)當(dāng)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定。 采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是指評估出的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對象在公開市場上最可能形成或者成立的價(jià)格 致。公開市場的涵義參見本規(guī)范第 2． 0． 7條。 6． 1． 3 本條規(guī)定了土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估宜采用的估價(jià)方法。估價(jià)人員應(yīng)選用本條規(guī)定的估價(jià)方法對土地使用權(quán)的出讓價(jià)格進(jìn)行評估。 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第 12條“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)”的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的 估價(jià)結(jié)果不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價(jià)，通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對應(yīng)的正常成本價(jià)格。 6． 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估 6． 2． 1 本條對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的依據(jù)作了規(guī)定。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式主要包括下列行為： 1 以房地產(chǎn)作價(jià)人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 2 一方提供土地使用權(quán)，另 方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的 ； 3 因企業(yè)被收購、兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁 共 35 頁 4 以房地產(chǎn)抵債的； 5 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)形成的價(jià)格。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的依據(jù)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。 6． 2． 4 本條對涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估作了規(guī)定。因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規(guī)對此有比較嚴(yán)格的限制。劃撥土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并須補(bǔ)交地價(jià)或以土地收益折抵。因此，本條規(guī)定以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)當(dāng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。 6． 3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估 6． 3． 3 采用成本法評估房地產(chǎn)租賃價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)租金構(gòu)成為：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤。 6． 4 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估 6． 4． 2 雖然房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估時(shí)希望了解的是 當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)時(shí)，該房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格折算到設(shè)定抵押 權(quán)時(shí)的價(jià)值，但由于這種預(yù)期價(jià)值評估難以準(zhǔn)確把握，實(shí)際評估的抵押價(jià)值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。 6． 4． 3 本條規(guī)定首次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)為該房地產(chǎn)的價(jià)值，即為該房地產(chǎn)未受抵押權(quán)約束條件下的價(jià)值；而房地產(chǎn)再次抵押時(shí)，由于受首次抵押后產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)利的影響，該房地產(chǎn)的擔(dān)保價(jià)值受到制約，因此本條又依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁 共 35 頁 規(guī)定，再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值大于已擔(dān)保 債權(quán)的余額部分。即該房地產(chǎn)再次抵押的抵押價(jià)值不得超過該房地產(chǎn)價(jià)值與它已擔(dān)保債權(quán)價(jià)值的正值算術(shù)差。 6． 4． 4 本條規(guī)定以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即：抵押價(jià)值＝設(shè)想為以出讓方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物的價(jià)值 預(yù)計(jì)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。這樣，通過預(yù)先考慮處置抵押物時(shí)因涉及劃撥土地使用權(quán)而須補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，從而保障抵押權(quán)人的利 益。 6． 5房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 6． 5． 3，本條對保險(xiǎn)價(jià)值、保險(xiǎn)金額的涵義作了說明。《中華人民共和國保險(xiǎn)法》第39條規(guī)定：“保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價(jià)值；超過保險(xiǎn)價(jià)值的，超過的部分無效?！? 6． 6 房地產(chǎn)課稅估價(jià) 6． 6． 1 房地產(chǎn)課稅估價(jià)，由于量大面廣，在國外是房地產(chǎn)估價(jià)中的重要組成部分。根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，課稅估價(jià)由于要遵循相關(guān)稅收法規(guī)、條例，涉及到社會(huì)公眾廣泛的利益與權(quán)益，因此可由政府公務(wù)員中的房地產(chǎn)估價(jià)人員進(jìn)行，也可由政府委托信譽(yù)較好的社會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。 6． 6． 2 目前各主要稅種 涉及的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng)如下： l 為課征營業(yè)稅而進(jìn)行的估價(jià)，因只涉及到銷售房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)異常的情況，目前在全國范圍內(nèi)還較少涉及。核定營業(yè)額實(shí)際就是核定納稅人的房地產(chǎn)銷售收入，而該房地產(chǎn)銷售收入應(yīng)與對該房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估計(jì)比較接近。因此，為課征營業(yè)稅而進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)，與為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)類似。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁 共 35 頁 為課征營業(yè)稅進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)以《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》為依據(jù)。營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為營業(yè)額。 根據(jù)規(guī)定，納稅人 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格，或納稅人近期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格，或成本加一定利潤，核定其營業(yè)額。 2 關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，各級政府均制定有相關(guān)的條例或?qū)嵤┘?xì)則，估價(jià)人員只須明確估價(jià)對象所處的土地等級 (通常有關(guān)實(shí)施細(xì)則中都制定了相關(guān)的城市土地等級劃分方案 )，從實(shí)施細(xì)則中查出每平方米土地面積的年征收數(shù)額，就可計(jì)算出應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅數(shù)量。對于尚未劃分土地等級的城市，此估價(jià)任務(wù)主要是合理地對土地進(jìn) 行定級。 為課征城鎮(zhèn)土地使用稅進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)以《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則為依據(jù)。在此估價(jià)中，主要是合理地劃分土地等級。 3 為課征土地增值稅進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》為依據(jù)。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為土地增值額。土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 扣除項(xiàng)目金額。 土地增值稅估價(jià)的關(guān)鍵是土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的估算。但對于納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入明顯低于市場價(jià)格又無正當(dāng)理由的，應(yīng) 對其轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估，核定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。 4 依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例 (一般為 30％ )后的余額，按房產(chǎn)余值征收的稅率為 1． 2％，適用于企業(yè)出租或自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收；租金指實(shí)際獲得的毛租金收入，按租金收入征收的稅率為12％，適用于事業(yè)單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁 共 35 頁 為課征房產(chǎn)稅進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)以《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則為依據(jù)。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)余值或租金收入。 5 為課征城市房地產(chǎn)稅進(jìn)行的估價(jià) ，應(yīng)以《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則為依據(jù)。城市房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房價(jià)或租金收入。 6 為課征契稅而進(jìn)行的估價(jià)， 般發(fā)生在房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移或變更時(shí)，當(dāng)申報(bào)納稅的成交價(jià)格與房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值有較明顯差異時(shí)，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)方法，評估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值，并以此作為征收契稅的依據(jù)。對于房地產(chǎn)贈(zèng)與和交換時(shí)課征契稅的估價(jià)，也應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對該房地產(chǎn)的市場價(jià)格或交換差價(jià)進(jìn)行評估。 為課征契稅進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)以《中華人民共和國契稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則為依據(jù)。契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià) 格 (國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣行為 )、市場價(jià)格 (土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與行為 )和交換差價(jià) (土地使用權(quán)交換、房屋交換行為 )。 6． 7 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 6． 7． 1～ 6． 7． 6 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是政策性很強(qiáng)的一項(xiàng)估價(jià)工作。除國家以法律、規(guī)章的形式制定有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)外，各個(gè)城市均制定有實(shí)施細(xì)則，詳細(xì)規(guī)定了補(bǔ)償?shù)姆秶?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、支付方式等。估價(jià)人員在從事此類估價(jià)時(shí)，首先要掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能作出易于被 委托方及其他相關(guān)利益 主體所接受的估價(jià)結(jié)果。為了有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，保障受征地或房屋拆遷影響的當(dāng)事人的合法權(quán)益，我國城市房屋拆遷補(bǔ)償方式正在發(fā)生變化，即由安置、差價(jià)補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合，逐漸向市場化貨幣拆遷的方式轉(zhuǎn)化。估價(jià)人員應(yīng)及時(shí)學(xué)習(xí)掌握新的征地和房屋拆遷補(bǔ)償法規(guī)。在新的法規(guī)出臺(tái)之前，應(yīng)按現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁 共 35 頁 6． 8 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) 6． 8． 1— 6． 8． 3 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)，除需遵循 般房地產(chǎn)估價(jià)的原則與方法外，還要從影響房地產(chǎn)合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、規(guī)模 經(jīng)濟(jì)或不經(jīng)濟(jì)的角度，分析估價(jià)對象在分割或合并前后的可能變化。例如，位于城市商業(yè)區(qū)的兩塊面積分別為 400m2和 1600m2的相鄰?fù)恋兀喜⒑蟛粌H能使基地現(xiàn)狀規(guī)整，而且還可使開發(fā)商能夠面向中型客戶開發(fā)建設(shè)每層建筑面積為 1200～ 1500m2的寫字樓，大大提高了兩塊土地的開發(fā)價(jià)值。此時(shí)如果不考慮合并的影響單獨(dú)評估兩塊地的價(jià)值，則兩塊地的價(jià)值之和很可能大大低于合并后土地的價(jià)值。對于合并或分割前后導(dǎo)致的房地產(chǎn)增值或價(jià)值損失，需要在分割后或合并前的兩個(gè)個(gè)體之間合理分配，分配的比例不僅要看每一部分所占的面積比例，還要看每 一部分對房地產(chǎn)增值或減值的影響程度。 6． 9 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 6． 9． 1～ 6． 9． 3 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及人們對房地產(chǎn)重要性認(rèn)識的提高，涉及房地產(chǎn)糾紛的估價(jià)呈逐漸上升趨勢。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑承包商之間對在建工程已投入成本的糾紛，寫字樓租賃雙方就租金調(diào)整幅度的糾紛，城市被拆遷居民與開發(fā)商或政府之間就拆遷補(bǔ)償金額的糾紛，金融機(jī)構(gòu)與貸款人就作為抵押擔(dān)保品的房地產(chǎn)之處置價(jià)格的糾紛，以及政府稅務(wù)部門為了征收房地產(chǎn)稅費(fèi)與房地產(chǎn)購買者之間在購買價(jià)格方面的糾紛等。這些糾紛的解決，經(jīng)常需要估價(jià)人員為糾紛 仲裁方、糾紛的一方或 雙方、抑或人民法院提供估價(jià)服務(wù)。糾紛目的下的房地產(chǎn)估價(jià)，除需遵循一般房地產(chǎn)